دانستنيهاي سرقفلي چيست؟

1-سرقفلي چسيت؟


امروزه سرقفلي در ميان بازاريان  وکسبه و اصناف به دو صورت ديده مي شود که هر کدام با کمي مسامحه، مقررات و قوانين و شراط خاص خود را دارند .


نوع اول- سرقفلي که از حق کسب و پيشه حاصل شده است: اين نوع سرقفلي که ريشه در حق کسب و پيشه حاصل از قراردادهاي اجاره قديمي ( اجاره هاي قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانوني مستاجر سابق يک محل است که دست به دست واگذار مي گردد و در ميان عامه مردم سرقفلي نام گرفته است .


نوع دوم- سرقفلي واقعي : اين نوع سر قفلي در واقع حاصل حق کسب و پيشه يا اجاره هاي سابق نيست. بلکه  در اين نوع سرقفلي، مالک مغازه بدون اينکه ملک خود را واگذار نمايد سرقفلي ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهيانه با شرايط خاص به فردي واگذار مي کند و براساس اين قرارداد ، مالک سرقفلي بدون مالکيت دراعيان يا زمين  مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست مي آورد و مي تواند اين حق را به نحو مقتضي برابر شرايط مقرر بين خود و مالک به اشخاص ديگر نيز واگذار نمايد.


تفاوت و تشابه اين دو نوع سرقفلي:


با توجه به توصيف و تعريفي که درباره هر کدام از سر قفلي هاي نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودي تفاوت آنها روشن


شد و مشخص گرديد که سرقفلي نوع اول حاصل حق کسب و پيشه ناشي از اجاره هاي سابق است در حالي که سرقفلي هاي واقعي بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار مي شوند و ريشه در اجاره هاي سابق ندارند. اما تفاوتهاي اين دو نوع سرقفلي به اينجا ختم نمي شوند بلکه اين اختلاف ماهيتي، تفاوت در مقررات اين دو نوع سرقفلي را نيز در پي داشته است و در حالي که سر قفلي نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 مي شود ، سرقفلي نوع دوم صرف نظر از برخي قواعد ساختگي عرفي  (مثل پرداخت حق مالکانه) بيشتر تابع اراده خريدار و فروشنده سر قفلي مي باشند. اين مطلب را از آن رو  ذکر کرديم  که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلي مغازه آنها از کدام نوع است و اين مهم به نوبه خود در تفهيم مطالب اين نوشته و رعايت مقررات مربوطه نقش بسزايي خواهد داشت.


مغازه داران و مالکان سرقفلي نوع اول بايد بدانند:


مغازه داران وکساني که سرقفلي نوع اول (سرقفلي حاصل از حق کسب و پيشه ) را خريداري نموده اند بايد بدانند که سرمايه و سرقفلي آنها مستمراً در معرض خطر ادعاي مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اينگونه سرقفلي ها ، امکان تخليه ملک توسط مالکين حتي بدون پرداخت سرقفلي وجود دارد. البته اين موضوع نبايد ترس و واهمه اي را در مغازه داران و مالکين سرقفلي و دارندگان حق کسب و پيشه به وجود آورد چرا که مالکين در صورتي مي توانند بدون پرداخت سرقفلي ، تخليه ملک خود را بخواهند که تخلفي از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراين تا زماني که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلي را مو به مو رعايت مي کند خطري سر قفلي او را تهديد نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعايت مقررات ، مستلزم آگاهي مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکين سرقفلي به  دليل عدم آگاهي از مقررات ، يا با عدم رعايت آنها با خطر تخليه مواجه مي شوند يا با سخت گيري بيش از حد براي خود موجبات آزار وحتي تضعيف کسب وکار خود را فراهم مي کنند چنانکه مصطلح است برخي مغازه داران و مالکين سرقفلي مي گويند « بدون اجازه مالک نمي شود حتي يک ميخ به ديوار مغازه زد» از اين رو در اين قسمت از بحث برخي موارد را که لازم است مغازه داران عزيز به آن توجه کنند و برخي راهکارها را بصورت موردي و طي سوال و جواب کاربردي مطرح مي نمائيم تا شايد اين اطلاعات و  آگاهي ها به استفاده بهينه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهايتاً به امنيت شغلي و فکري مغازه داران عزيز منتهي گردد.

2- براي خريد سرقفلي يک ملک چه مواردي را بايد رعايت نمود؟


الف- سند سرقفلي : بايد توجه شودکه سند سر قفلي و صلح نامه حق کسب و پيشه  و تجارت رسمي است يا عادي؟ در صورتي که سند عادي باشد لزوماً بايد رضايت مالک اخذ گردد .


حتي اگر فرد ( دارنده سرقفلي )حق انتقال به غير را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضايت مالک خطر بزرگي براي خريدار سرقفلي محسوب مي شود .


ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلي يا به عبارت ديگر (اجاره نامه مبناي سرقفلي) از اهميت فراواني برخوردار است. به ديگر سخن هدف از خريد بايد معلوم و مشخص باشد . خريدار در صورتي که مي خواهد شغلي غير از شغل قيد شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بايستي در هنگام انعقاد اجاره نامه جديد، شغل مورد نظر خود را درج نمايد. حتي اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفي شود زيرا بعد از انتقال و تنظيم اجاره نامه اخذ رضايت مالک براي تغيير شغل سخت تر خواهد بود.


ج-انتقال: مسئله سومي که دقت در آن از اهميت بالايي برخوردار است موضوع انتقال مي باشد. يعني آيا حق انتقال به غير وجود دارد يا خير ؟ اگر حق انتقال به غير وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره مي خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد يا خير ؟ علي رغم اينکه اين مسئله خطر زيادي را در برندارد ولي شايسته است مستاجري که داراي حق انتقال است در صورتي که مدت اجاره اش منقضي شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظيم اجاره نامه جديد (توضيح داده خواهد شد) حقوق قانوني خود را تثبيت و سپس اقدام به انتقال نمايد. در اين صورت ، قطعاً مشکلي، حقوق مستاجر (مالک سر قفلي) را تهديد نخواهد کرد .


3- براي  فروش سرقفلي يک ملک چه مواردي را بايد رعايت کرد؟


الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غير .


  در مواقعي که قصد داريد سرقفلي ملکي را که خريداري نموده ايد يا حق کسب و پيشه اي که براي شما حاصل شده است را واگذار نمائيد شايسته است اين موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانيد تا در صورت تمايل با وي وارد معامله شويد.


ب- اخذ مجوز انتقال از  مالک در صورت عدم رضايت .


 در صورتي که مالک راضي به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلي(مستاجر)مي تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانوني نسبت به انتقال سرقفلي (حق کسب و پيشه) اقدام نمايد.


ج- در صورت وجود حق انتقال .


در صورتي که مالک سرقفلي حق انتقال به غير را داشته باشد لازم است توجه نمايد که آيا مدت اجاره اش منقضي  شده يا خير ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طريق مراجع قضايي عليه مالک ، دعوي الزام به تنظيم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نمايد . لازم به توضيح است که انتقال علي رغم اتمام مدت نيز با توجه به عدم اهميت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحيح است ليکن با توجه به برخي اختلاف نظرهاي موجود ، انجام پيشنهاد اخير شايسته تر خواهد بود.


4-چند نوع سند سر قفلي وجود دارد؟


الف- سرقفلي با سند عادي: در ميان کسبه و بازاريان يکي از راه هاي انتقال سر قفلي با سند عادي است. با اين توضيح که اشخاصي که ملکي را با سند عادي اجاره نموده اند يا اجاره نامه اي در بين نبوده و بطور شفاهي اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمايل به واگذاري حقوق حاصله خود با سند عادي اقدام به واگذاري حقوق خود مي کنند يا برخي مالکان ابتدا به ساکن سرقفلي ملک خود را با سند عادي انتقال مي دهند.


ب- سند رسمي: اشخاصي که سند اجاره آنها رسمي است ( تنظيمي در دفاتر اسنادذ رسمي)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پيشه) خود را در قالب سند صلح و يا سند رسمي به مستاجر ديگر انتقال مي دهند.


5-منظور از انتقال سرقفلي چيست؟


 انتقال سر قفلي به اين منظور است که شخص ديگري غير از مالک سرقفلي عملاً و از محل سرقفلي استفاده نمايد و در آنجا مشغول کسب وکار شود.


 


6- سرقفلي چگونه منتقل مي شود؟


الف- اختياري: سرقفلي يک ملک، گاهي اختياري و با ميل و رغبت مالک سرقفلي به فرد ديگري منتقل مي شودکه ممکن است با سند عادي باشد يا سند رسمي


ب- قهري: انتقال قهري به اين صورت است که شخصي فوت مي کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پيشه ) به ورثه شخص منتقل مي گردد.


ج-  قضائي: وقتي از طرف مقام قضائي حکم به انتقال سرقفلي ملک داده مي شود در اين صورت انتقال قضائي خواهد بود.


7- شرايط انتقال سرقفلي در صورتي که سند سرقفلي عادي باشد چيست؟


هنگامي که سند سر قفلي عادي است و حق انتقال در آن قيد شده باشد صاحب سرقفلي مي تواند سرقفلي ملک را منتقل نمايد مشروط به اينکه انتقال جديد با سند رسمي باشد . به عبارت ديگر حتي با وجود حق انتقال ، مالک سرقفلي (حق کسب و پيشه) نمي تواند با سند عادي سر قفلي را منتقل نمايد .


8- در صورتي که سند سرقفلي  رسمي باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟


در صورتي که سند سر قفلي رسمي باشد بايد ديد مالک سرقفلي حق انتقال به غير دارد يا خير؟ اگر مالک سر قفلي حق انتقال به غير داشته باشد مي تواند با سند رسمي حقوق قانوني خود را به شخص ثالث منتقل نمايد. لازم به يادآوري است حتي با وجود حق انتقال به غير ، مالک سر قفلي نمي تواند با سند عادي ، سر قفلي را به شخص ثالث انتقال دهد و در اين مواقع مالک سرقفلي الزاماً بايد با سند رسمي نسبت به انتقال سرقفلي ملک اقدام نمايد.


9- اگر شخصي بدون داشتن  حق انتقال به غير ، سرقفلي را منتقل نمايد چه خواهد شد؟


انتقال غير قانوني سرقفلي يکي از مواردي است که حق سرقفلي ساقط مي شود . اشخاصي که بدون داشتن حق انتقال سرقفلي ، سرقفلي ملک را انتقال مي دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک ، سقوط نصف حق کسب و پيشه (سرقفلي) آنها حتمي است . اضافه مي شود که نصف ديگر حق کسب و پيشه به قيمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.


10- براي داشتن حق انتقال چه عبارتي بايد در سند سرقفلي قيد شود؟


براي اينکه مالک سرقفلي حق انتقال به غير داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غير دارد) در سند به صراحت قيد شود . به عبارت ديگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال ، به معني ممنوعيت از انتقال خواهد بود. در صورتي که در سند سرقفلي عبارتي مبني بر انتقال سند سر قفلي قيد نشود ، مالک سرقفلي حق انتقال سرقفلي را نخواهد داشت.


11- اعطاي نمايندگي يا وکالت براي استفاده از محل سرقفلي چه حکمي دارد؟


دادن نمايندگي يا وکالت به فرد ديگري براي استفاده از محل سرقفلي در حکم انتقال سرقفلي است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پيشه ( سرقفلي ) را در پي داشته باشد.


12- در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضايت مالک به انتقال ، تکليف مالک سرقفلي چيست؟


در صورتي که در سند سرقفلي ، حق انتقال به غير تصريح نشده باشد و مالک راضي به انتقال سرقفلي نباشد و خود نيز از خريد سرقفلي خودداري  نمايد برابر قانون ، مالک سرقفلي مي تواند براي اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

13- در فرضي که دسترسي به مالک نباشد و حق انتقال به غير وجود نداشته باشد تکليف چيست؟


زماني که به مالک دسترسي نباشد مالک سرقفلي مي تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طريق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلي به طرفيت مالک ملک اقدام نمايد .


14- زماني که سر قفلي ملکي به ورثه به ارث مي رسد انتقال کل ملک به يکي  از وارث با عدم وجود حق انتقال به غير  چه حکمي خواهد داشت؟


اگر چه بنابر نظر غالب اساتيد ، انتقال بين وراث با توجه به اينکه وراث نسبت به يکديگر شريک محسوب مي شوند ، انتقال به غير نمي باشد ليکن نظر به وجود عقيده مخالف ، پيشنهاد مي شود در چنين مواردي نيز از دادگاه اخذ مجوز شود .


15- اقداماتي که باعث اسقاط حق کسب و پيشه و سرقفلي مي شوند چيست؟


الف- انتقال به غير: در صورتي که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلي اقدام به انتقال (فروش) سرقفلي نمايد مالک ملک مي تواند با پرداخت نصف حق سرقفلي به مالک سرقفلي يا خريدار محل را تخليه نمايد .


ب- تغيير شغل: تغيير شغل نيز از اقداماتي است که باعث از بين رفتن سرقفلي مي شود. اگر در سند سر قفلي (اجاره نامه) شغل خاصي قيد شود و مالک سرقفلي بدون اخذ رضايت مالک اقدام به تغيير شغل نمايد کل حق وحقوق قانوني وي از بين مي رود و مالک ملک ميتواند بدون پرداخت مبلغي ملک خود را تخليه نمايد.


د- تعدي و تفريط : تعدي به معناي تجاوز از حدود اذن مالک يا اقدامي غير متعارف عليه مال ديگري است. و تفريط به معناي عدم انجام تعهدات قراردادي يا متعارف براي حفظ مال ديگري مي باشد . با اين توضيح در صورتي که صاحب سرقفلي ( دارنده حق کسب و پيشه) نسبت به محل سرقفلي تعدي يا تفريط نمايد حق سرقفلي وي از بين خواهد رفت و مالک ملک مي تواند بدون پرداخت مبلغي ، ملک خود را تخليه نمايد.


ه- عدم پرداخت اجاره بهاء: يکي ديگر از اسباب تخليه محل سرقفلي عدم پرداخت اجاره بهاء مي باشد. صاحب سرقفلي مکلف است در مدت 10 روز  (تا دهم ماه بعد) از  هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهاي مالک اقدام نمايد . قانون هيچ بهانه اي را براي عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلي (مستاجر ) نمي پذيرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلي ، مالک ملک مي تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نمايد. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلي براي بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننمايد مالک ملک مي تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخليه ملک از طريق دادگاه يا اداره ثبت اقدام نمايد .

16- اجاره دادن محل سرقفلي چه حکمي دارد؟


اجاره دادن محل سرقفلي از مصاديق بارز و روشن انتقال به غير است و در صورت اقدام مالک از طريق مراجع قضائي ، تخليه ملک با پرداخت نصف سرقفلي را در پي خواهد داشت.


17- اگر مالک سرقفلي ملکي قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالي که حق انتقال به غير در سر قفلي براي او  پيش بيني نشده باشد چه بايد کرد؟


شايسته است در صورت طولاني شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتي محل سرقفلي به يکي از اشخاص نزديک نمائيد. در غير اين صورت با توجه به خطر تخليه ( با پرداخت نصف حق کسب و پيشه ) پيشنهاد مي شود سرقفلي با اخذ مجوز از طريق دادگاه منتقل گردد.

18- انجام تغييرات فيزيکي (تغييرات ديوار و امثال آن) در محل سرقفلي چه حکمي دارد؟


با توجه به مطالبي که در مقدمه اشاره کرديم ، صاحب حق سرقفلي نمي تواند در ديوارها و زمين محل سرقفلي خود برخي تغييرات را انجام دهد. تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه بزند يا چيزي را به محل سرقفلي اضافه کند از مصاديق تعدي و تفريط محسوب خواهد شد و سبب تخليه محل بدون پرداخت حق سر قفلي خواهد بود .


19- چه تغييراتي در محل سرقفلي مجاز است؟


عدم آگاهي صاحبان سرقفلي باعث شده است اين تصور در آنها ايجاد شود که کوبيدن يک ميخ بدون اجازه مالک به ديوار از اسباب تعدي وتفريط  تلقي گردد در حالي که چنين تفکري صحيح نيست . زيرا ؛ تغييراتي که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عين مستاجره شود تخلف (تعدي و تفريط) محسوب نمي شود . بنابراين صاحب سرقفلي مي تواند تغييراتي را براي استفاده بهتر از عين مستاجره انجام دهد ليکن پيشنهاد مي شود در اين مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمي دادگستري مشاوره لازم صورت گيرد.


به اميد آنکه مالکين سرقفلي و مستاجرين و مغازه داران با آشنايي کامل از قوانين و مقررات ، حافظان اصلي منافع خود بوده و البته در هيچ زماني خود را از کسب اطلاع و آگاهي از قوانين مختلف و مرتبط و مشاوره با متخصصين و وکلاء متعهد بي نياز ندانند.


20- اگر مالک ملک محل سرقفلي ملک خود را به ديگري منتقل کرده است و مالک جديد بناي ناسازگاري دارد  تکليف چه خواهد بود ؟


در اين گونه موارد بايد بدانيد:


الف- کليه حقوقي که در زمان مالکيت مالک قبلي ملک براي شما ايجاد شده است پا برجاست.


ب: مالک جديد ملک حق و حقوقي  بيش از مالک سابق ندارد.


ج: مالک جديد بايد تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذيرد.