اصول حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 چيست؟

«الف... ب ـ قاعده ج.... د..... ه..... وـ به معني دستورالعمل شارع نسبت به افراد در حالات شك و ترديد بدون اينكه در دستور مزبور جهت كشف از واقع ملحوظ باشد. اصل به اين معني در مقابل ظاهر و دليل و اماره بكار مي‌‌رود ( ر.ك اماره) چنانكه گفته اند: اصل موقعي حجت است كه دليل نباشد. (الاصل دليل حيث لا دليل) اصل به اين معني را در حقوق جديد فرض قانوني گويند و در فقه آنرا اصل عملي هم مي‌‌گويند....»[1] با ملاحظه معاني ارائه شده از اصل به اين نتيجه مي‌‌رسيم كه در حقوق مقصود از اصل همان قواعد يا فروض حاكم بر قانون است كه در واقع در اين فصل ما در پي بررسي فروض قانوني حاكم بر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 هستيم كه اين موضوع از دو جهت لازم به نظر مي‌‌رسد: اول اينكه مطالعه و تفسير قانون با فهم اصول و فروض حاكم بر آن سهل و آسان خواهد بود. دوم اينكه قانون موصوف فروضي را پايه گذاري كرده كه موافق با اصول حاكم در عالم حقوق نبوده و به عبارت ديگر چند فرض در اين قانون در مقايسه با قانون مدني بصورت وارونه پيش‌بيني شده است كه بررسي آنها قبل از ورود در بحث و تفسير و تشريح مصاديق قانون، امري لازم و ضروري است تا نمايي كلي از اهداف و اصول پيش‌بيني شده در قانون براي بررسي‌هاي جزئي بعدي به دست آيد اين عمل علاوه بر تسهيل درك جزئيات، يادگيري و فهم مسائل مشكل و مبهم اين قانون را تسريع خواهد كرد.


از جمله مشكلاتي كه حقوقدانان و صاحبنظران خصوصاً دادرسان در دنياي حقوق با آن دست به گريبان هستند تشخيص قوانين امري از قوانين تكميلي مي‌‌باشد كه در روابط حقوقي به ويژه در امر دادرسي از اهميت خاصي برخوردار است. زيرا تعيين محدوده قوانين امري و تكميلي مرز بين آزادي اراده و حكومت قانون را مشخص مي‌‌كند.


 در تعريف قوانين امري گفته شده است كه اين قوانين اراده را تحت‌الشعاع قرار مي‌‌دهند و افراد جامعه قادر نيستند بر خلاف اوامر صادره از سوي مقنن توافق و قراردادي داشته باشند در حالي كه قوانين تكميلي يا تفسيري قوانيني هستند كه مكمل اراده اشخاص مي‌‌باشند. و در صورتي كه افراد بخواهند مي‌‌توانند بر خلاف آن توافق كنند. به عبارت ديگر، قوانين تكميلي در صورتي بر رابطه طرفين حاكم مي‌‌شوند كه خود افراد بصورت ضمني يا صريحاً متعرض موضوع نشده و آن را تعيين تكليف ننموده باشند. گفتني است كه تعريف قوانين تفسيري و امري كار دشواري نيست بلكه تطبيق اين تعاريف بر مصاديق است كه تيزبيني و نکته سنجي دادرسان و وكلا و صاحبنظران را مي‌‌طلبد و داراي اهميت بسزايي است كه در اين راستا حقوقدانان و صاحبنظران دو راه‌حل را براي اين مشكل پيشنهاد داده اند:[2]نخست اينكه، موضوعات مختلف حقوقي طبقه‌بندي شوند و بر اساس آن امري يا تكميلي بودن قوانين مشخص گردد. مثلاً گفته‌اند قوانين مربوط به خانواده، امري مي‌‌باشند. يا مقررات مربوط به امور حسبي جزء قوانين امري هستند.دوم اينكه در هر مورد ماده مورد نظر بررسي شود و با مطالعه‌اي پيرامون موضوع در خصوص امري يا تكميلي بودن آن اظهار نظر گردد.


 


ما با انتخاب راه‌حل دوم در خصوص قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 با مراجعه به خود قانون و بررسي آن و مسائل پيراموني و فلسفه تصويبي آن، امري يا تكميلي بودن اين قانون را روشن مي‌‌كنيم.


 آنچه مسلم است رويه قانون مدني در قراردادها مبتني بر آزادي اراده بوده است. به عبارت ديگر قوانين مربوط به قراردادها در قانون مدني تكميلي مي‌‌باشند[3] و اگر قرار بر اين باشد كه حكمي عام در اين مورد صادر نشود و از سوي ديگر در موارد شك و ترديد مستمسكي براي رهايي از بلاتكليفي در دست باشد بايد گفت در بخش قراردادي قانون مدني، اصل بر تكميلي بودن مواد قانوني است. در حالي كه بررسي قانون روابط موجر و مستأجر نشان مي‌‌دهد كه اصل مذكور در اين قانون خصوصاً در مورد حق كسب و پيشه و تجارت وارونه شده و قانونگذار از رويه سابق خود عدول كرده است. زيرا فلسفه وضع اين قانون حمايت از طبقه ضعيف مستأجر در مقابل مالك و حفظ نظم عمومي بوده است و اگر مالك و مستأجر قادر باشند به هر نحوي خارج از اين قالب قانوني عمل كنند هدف تصويبي قانون و فلسفه وجودي آن ناديده انگاشته مي‌‌شود كه در اين راستا ماده 30 همين قانون مقرر مي‌‌دارد «كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين بمنظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.» مقنن در اين ماده امري بودن اين قانون را صراحتاً بيان كرده و هرگونه توافق را براي عدم اجراي اين قانون باطل و بلااثر مي‌‌داند.بنابراين به ضرس قاطع مي‌‌توان گفت كه فرض قانوني كه مقنن در قانون مدني در عمومات اجاره پيش گرفته بود در اين قانون وارونه شده است چنانكه اصل بر امري بودن تمام مواد وضع شده در اين قانون مي‌‌باشد مگر تكميلي بودن يكي از مواد آن ثابت شود.


عمومات اجاره در قانون مدني حكايت از آن دارند كه مدت در عقد اجاره از اهميت بالائي برخوردار است. بطوريكه ماده 468قانون ياد شده مقرر مي‌‌دارد: «در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل است.» زيرا مستأجر فقط در مدت اجاره مالك منافع عين مستأجره مي‌‌باشد و به محض اتمام مدت، رابطه استجاري قطع مي‌‌گردد كه اين مهم در ماده 494 قانون مدني به ترتيب ذيل مورد توجه قرار گرفته است: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف مي‌‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استيفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت‌المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد مگر اينكه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً استفاده نمايد».


 چنين ترتيبي نه تنها موافق اصول مسلم حقوق است در راستاي اعمال اختيارات ناشي از حق مالكيت نيز مي‌‌باشد كه بنا به دلايل مختلف در قانون روابط موجر و مستأجر كاملاً بصورت عكس در آمده است و اصل قانوني و منطقي «قطع رابطه استيجاري با اتمام مدت اجاره» به فرض «ادامه رابطه استجاري حتي با اتمام مدت اجاره» مبدل گشته است كه در اين باره ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مقرر مي‌‌دارد: «در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را بعنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده و يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گشته و طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه يا تعيين اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هر يك مي‌‌توانند براي تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در بين نباشد) و تنظيم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند.» همانطور كه مشاهده مي‌‌شود چنين برخوردي با عقد اجاره، با اتمام مدت علاوه بر اينكه آزادي اراده در قراردادها را زير سؤال مي‌‌برد حق مالكيت را نيز از جهات مختلف محدود مي‌‌نمايد. چنانكه موجر بعد از ورود در محدوده حكومت اين قانون ـ اگرچه ورود اختياري است ـ اختيارات اساسي خود را در رابطه با ملكش از دست مي‌‌دهد. بطوريكه مجبور است به رابطه استيجاري خود با مستأجر ادامه دهد حتي اگر راضي به اين كار نباشد.


 در قانون روابط موجر و مستأجر سال1356 قصد مقنن بر استمرار رابطه استيجاري است. حتي عدم حصول شرايط عمومي قراردادها نيز خللي بر صحت اين قرارداد وارد نمي‌كند و در حالي كه موجر هيچ رضايتي مبني بر ادامه رابطه استجاري ندارد؛ به تنظيم عقد اجاره الزام مي‌‌شود و حتي عدم حضور وي براي تنظيم اجاره نيز موثر در مقام نيست و به صراحت قانون در صورتيكه مالك حاضر به اجراي حكم دادگاه نباشد نماينده دادگاه با حضور در دفترخانه اجاره نامه‌اي را براي مدت يكسال از طرف او با مستأجر امضا خواهد كرد.


 ناگفته نماند كه به درخواست موجر، مستأجر؛ نيز موظف به تنظيم سند اجاره مي‌‌باشد و ضمانت اجراي الزام مستأجر به تنظيم اجاره‌نامه برابر ماده 9 قانون ياد شده تخليه عين مستأجره مي‌‌باشد كه اگر مستأجر تا 15 روز از تاريخ مقرر حاضر به امضاء اجاره‌نامه نشود و عذر موجهي هم نداشته باشد حكم بر تخليه صادر خواهد شد.


 با اين ترتيب در قانون روابط موجرو مستأجر مصوب سال 1356 فرض قانوني بر خلاف قانون مدني بر ادامه رابطه استجاري است و به عبارت ديگر مدت از هيچ اهميتي برخوردار نيست و موجر و مستأجر به محض ورود در چهارچوب قانون، موظف و مكلف به ادامه رابطه استجاري هستند مگر به دلايلي رابطه استجاري فسخ يا قطع كرد.


 مقنن در اين قانون براي برقراري تعادل اجتماعي و حمايت از قشر ضعيف و آسيب پذير مستأجر، اصول و عمومات پذيرفته شده را به هم ريخت و به بدعتي روي آورد كه در نوع خود بي‌سابقه بود. اما همانطور كه اصلاحات بعدي قانون نشان داد به نظر مي‌‌رسد مقنن در نيل به اهداف پيش‌بيني شده ناكام بوده است.


 سومين بدعت و نوآوري كه مقنن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 با به هم ريختن اصول و عمومات پذيرفته شده در قانون مدني به آن دست زد در خصوص انتقال منافع عين مستأجره بود. در حالي كه در قانون مدني فرض و اصل پذيرفته شده «قابل انتقال بودن» منافع عين مستأجره است و طرفين عقد با توافق هم مي‌‌توانند خلاف آن، را نيز شرط كنند در قانون روابط موجر و مستأجر مقنن با وارونه كردن اين اصل ضمن روي گرداندن كامل از آن اصل، عدم انتقال عين مستأجره را پذيرفت و در حالي كه ماده 474 قانون مدني مقرر كرده بود: «مستأجر مي‌‌تواند عين مستأجره را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد» در ماده 19 قانون روابط موجر مستأجر 1356 آمده است: «در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غير داشته باشد مي‌‌تواند براي همان شغل يا شغل مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد».


 


بنابراين فرض مرسوم و موافق عمومات قانون مدني در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356رعايت نشده است. در حالي که در قانون مدني مستأجر مالك منافع عين مستأجره است و مي‌‌تواند منافع عين مستأجره را در مدت اجاره انتقال دهد، مگر خلاف آن شرط شده باشد. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1356 مستأجر نمي‌تواند منافع ملك را انتقال دهد مگر چنين حقي برايش شرط شده باشد كه چنين بدعتي علاوه بر اينكه در تعارض با قواعد پذيرفته شده مي‌‌باشد حقوق ناشي از مالكيت منافع را كه براي مستأجر در طول مدت اجاره حاصل مي‌‌شود نيزمحدود مي‌‌كند.