شرح کامل روابط موجر و مستأجر در معاملات ملکي!

قرارداد اجاره اي که پس از تاريخ / /76 تنظيم شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب / /76 مي باشد. در اين قانون تخليه فوري عين مستاجره در صورت اتمام مدت اجاره و عدم تخليه توسط مستاجر با در خواست موجر امکان پذير شده است.

 

به گزارش پايگاه اطلاع رساني وکالت دات اينفو ، چنانچه موجر بخواهد از حق تخليه فوري استفاده کند بايد در تنظيم قرار داد اجاره شرايط ماده دو اين قانون را رعايت کند. اين شرايط عبارتند از: 1- قيد مدت اجاره در قرار داد 2- تنظيم قرارداد اجاره در دو نسخه 3- امضاي موجر و مستاجر ذيل قرار داد 4- امضاي دو شاهد مورد اعتماد طرفين ذيل قرار داد (بهتر است شاهد غير از بنگاهي باشد).

چنانچه موارد فوق در قرارداد اجاره رعايت بشود پس از پايان مدت اجاره و عدم تخليه توسط مستاجر مالک مي تواند با يک درخواست شکايت عادي و  ابراز دلايل مالکيت تقاضاي صدور دستور تخليه نمايد. اين دستور در صورتي که حق سرقفلي در قرار داد منظور نشده باشد، در صلاحيت شوراي حل اختلاف است. هزينه رسيدگي آن پرداخت تمبر (دعاوي غير مالي) است که اکنون به مبلغ  پنج هزار تومان مي باشد. قانون گذار تکليف کرده که دستور تخليه فورا صادر شود و ظرف يک هفته توسط ضابطين اجرا گردد.

حال اگر شرايط ماده 2 قانون رعايت نشود اين قرار داد از شمول قانون روابط موجر و  مستاجر خارج بوده و تحت شمول قانون مدني خواهد بود به عبارتي براي صدور دستور تخليه رعايت تشريفات قانون آيين دادرسي مدني مصوب 79 الزامي خواهد بود يعني بايد دادخواست تخليه تقديم شود و اين روش ممکن است ماه ها تا صدور تخليه زمان بخواهد سپس توصيه مي شود مالکين براي استفاده از حق تخليه فوري شرايط ماده 2 اين قانون را فراموش نکنند.

صدور دستور تخليه توسط مقام صادر کننده (قاضي شوراي حل اختلاف) با احراز شرايط ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 تابع مقررات ماده چهار اين قانون مي باشد .

در صورتي که موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهدآور مشابه از مستاجر دريافت کرده باشد اجراي دستور تخليه منوط به پرداخت و تحويل آن به دايره اجرا مي باشد. ممکن است موجر زماني که تقاضاي تخليه مي کند وجوهي از بابت مال الاجاره يا قبوض تلفن، آب، برق، گاز و يا خسارت ديگر طلب داشته باشد در اين صورت هم قانون گذار مکلف کرده موجر تا اين وجوه را به دايره اجرا تحويل نداده تخليه صورت نگيرد اما در اين موقع موجر مي تواند از قبل در اين خصوص مطالبه مال الاجاره و قبوض آب، برق، تلفن، گاز و ... تقديم کند.

در اين صورت با ارائه گواهي از شعبه مربوطه به دايره اجرا، دايره اجرا از پرداخت اين اسناد به مستاجر تا صدور حکم و اجراي دادخواست مطالبه خسارت خودداري خواهد کرد علي رغم اينکه دستور تخليه را اجرا مي کند. از طرفي دريافت اين وجوه (قرض الحسنه، رهن و ...) در ابتداي قرارداد از سوي موجر تضميني براي دريافت طلب او مي باشد.

گاهي ممکن است که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت غير رسمي تمديد کنند و  بعضا آن را مکتوب نکنند در چنين مواقعي اتفاق مي افتد که موجر بدون توجه به تمديد قرارداد تقاضاي صدور دستور تخليه مي نمايد. شورا هم برابر قانون بدون دعوت از مستاجر دستور تخليه صادر مي کند مستاجر زماني مواجه با اين دستور مي شود که به وي ابلاغ شده 3 روز فرصت دارد ملک را تخليه کند در چنين شرايطي با توجه به اينکه دستور تخليه، دستوري است که توسط يک مقام قضائي صادر شده تمرد نسبت به ضابطين براي جلوگيري از انجام تخليه خود يک جرم مستقل است. 

لذا مستاجر عوض اينکه جلوي دستور تخليه را بگيرد و در مقابل ضابطين مقاومت کند مي تواند در مدت فرجه قانوني با تقديم شکايت از دستور تخليه و ارائه دلايل (مثلا دلايل تمديد قرار داد اجاره) از مرجع صادر کننده دستور توقف عمليات اجرايي را بخواهد که در اين صورت چنانچه مرجع صادر کننده دلايل شکايت را قوي بداند جلوي آن را با اخذ تامين مناسب خواهد گرفت. پس توصيه مي شود مستاجر بلافاصله پس از با خبر شدن از دستور تخليه چنانچه مدعي هر گونه حقي باشد در فرجه قانوني (مهلت سه روزه) اقدام کند چرا که در غير اين صورت بايد همزمان با تخليه شکايت خود را از دستور تخليه مطرح کند که ممکن است با اين شرايط متحمل ضرر بشود.

از طرفي در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 تقاضاي مهلت از سوي مستاجر براي تخليه پذيرفته نشده است جز اينکه موجر و مستاجر با هم توافق کنند. لذا مرجع صادر کننده دستور  تخليه اختياري براي استمهال به مستاجر ندارد. پس مستاجر بايد از قبل به فکر تمديد قرار داد يا تهيه مکان ديگري براي خود باشد. تنها در شرايط اضطراري (حوادث غير مترقبه از قبيل سيل، زلزله و ...) مرجع صادر کننده دستور مي تواند براي يک بار مهلت بدهد.