قوانين مربوط به معامله فضولي ملک و مسکن چيست

فضول بهترين لفظ براي ناميدن کساني است که در زندگي ديگران سرک مي‌کشند، شايد براي شما هم جالب باشد که بدانيد در قانون مدني ايران به کسي که در دارايي ديگران بدون اجازه آن‌ها دخالت و تصرف مي‌کند فضول گفته مي‌شود. يعني قانون‌گذار، همين اصطلاح رايج بين مردم را بدون تغيير در قانون استفاده کرده است. در واقع با وجود اينکه در دنياي حقوق هميشه از کلمات سنگين و دشوار استفاده مي‌شود اما کلمه فضول و معاملات فضولي به آنچه که در کوچه و بازار مورد استفاده قرار مي‌گيرد بسيار نزديک است. اگر دوست داريد درباره معامله فضولي و عواقبش اطلاعات بيشتري به دست بياوريد بسته حقوقي ما را از دست ندهيد.
اگر شما هم جزو کساني هستيد که شخصي بدون اجازه با اموال شما معامله کرده يا اينکه خداي نکرده مي‌خواهيد بدون اجازه با اموال کس ديگري معامله‌اي انجام دهيد بدانيد که قانون بدون هيچ رودربايستي اسم شما را «فضول» گذاشته و عواقب سختگيرانه‌اي هم براي اين آدم فضول، پيش‌بيني کرده است.
به عنوان مثال اگر مي‌خواهيد ماشين همسر خود را بدون اجازه او بفروشيد. قانون با شما که بدون اطلاع و اجازه همسر خود اقدام به انجام معامله براي او کرده‌ايد برخورد مي‌کند، در قانون به شما، فضول گفته مي‌شود و معامله‌اي که از طرف شما واقع مي‌شود را معامله فضولي مي‌نامند. دليل اينکه به اين معامله‌ها فضولي گفته مي‌شود اين است که فرد معامله کننده از طرف صاحب مال اذن يا همان اجازه انجام معامله را ندارد بنابراين نبايد اشتباه کنيد، در موردي که مثلا فردي به برادر خود وکالت کاري مي‌دهد که ماشينش را بفروشد چون به او اجازه داده معامله‌اي که انجام مي‌شود صحيح است و فضولي نيست.

تکليف  خريدار در معامله فضولي
حال که با معامله فضولي آشنا شديد شايد براي شما هم جالب باشد که جواب سوالاتي مثل اينکه اگر شخصي بدون اجازه معامله‌اي را براي ديگري ببندد تکليف آن چيست؟ طرف ديگر معامله چه حقوقي دارد؟ فرد صاحب مال چه اقدامي مي‌تواند انجام دهد؟ شايد در نگاه اول به نظر برسد اگر کسي با مال ديگري معامله کند اين معامله حتما باطل خواهد بود. اما بدانيد که قانونگذار چنين نگاهي به معاملات فضولي ندارد ولي از طرف ديگر اين را هم بايد توجه داشته باشيد که اين بدان معنا نيست که چنين معامله‌اي را صحيح هم بدانيم. در واقع قانونگذار معاملات فضولي را بين زمين و آسمان نگه داشته است. اين معاملات نه باطل هستند و نه صحيح؛ و تعيين تکليف آن‌ها به اجازه صاحب مال وابسته است، اهالي حقوق اصطلاحا اين معاملات را غيرنافذ مي‌دانند يعني اينکه اين معامله ناقص و نيازمند به تاييد صاحب مال است و اصطلاحا نفوذ حقوقي ندارد و منتظر يک اتفاق ديگر است که به يکي از دو دنياي بطلان يا صحت اضافه شود.

مشکلات  و دردسر هاي معامله فضولي براي خريدار
اصيل اگر شما جزو کساني هستيد که طعمه معامله با فضول شده‌ايد، در حالي‌که از فضولي بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانيد که در مخمصه گير افتاده‌ايد و دردسرهاي بي‌دقتي آن شخص، دامن شما را هم مي‌گيرد.
براي توضيح بهتر مطلب خوب است بدانيد که يک معامله فضولي سه طرف دارد. طرف اول فضول است که با او آشنا شديم. طرف دوم صاحب مالي است که فضول با اموال او معامله کرده است.
اصيل کيست؟
 
 قرارداد يک طرف ديگر هم دارد و او کسي است که معامله فضولي با او بسته شده است. به عنوان مثال شخصي که بدون اطلاع و اجازه همسرش ماشينش را مي‌فروشد، فضول محسوب مي‌شود، همسر او مالک ماشين است و شوهرش به جاي او در قرارداد دخالت کرده است. در اين ميان کسي را نيز که ماشين را خريده نبايد فراموش کنيم او همان طرف سوم است که در اصطلاح حقوقي اصيل ناميده مي‌شود، قرارداد بيشتر از همه گريبان او را مي‌گيرد و او را به دردسر مي‌اندازد.
پس اگر شما از روي بدشانسي با يک «فضول» معامله کرده‌ايد چاره‌اي نداريد جز اينکه منتظر بمانيد تا تکليف قرارداد روشن شود. در واقع سرنوشت قرارداد شما به دست خودتان نيست و بايد در انتظار رد و يا قبول قرارداد از سوي صاحب مال باشيد. شما تا آن زمان در بلا تکليفي به سر خواهيد برد ولي مي‌توانيد براي روشن شدن هرچه بهتر جوانب امر و تصميم عادلانه و منصفانه مالک اصلي با او مذاکراتي را انجام دهيد.
براي توضيح بيشتر به همان مثال خودمان برمي‌گرديم. اگر در آنجا همسري که ماشين‌اش فروخته شده، کار شوهر خود را تاييد کرد، معامله صحيح خواهد شد و در واقع اصيل، مالک ماشين مي‌شود. اما اگر همسر کار فضولي شوهرش را رد کند مثلا بگويد که اصلا قصد فروش ماشين خود را ندارد معامله به دنياي بطلان وارد خواهد شد و اثري نخواهد داشت، انگار که از اول قراردادي به وجود نيامده است.

اگر مالک حاضر به قبول معامله فضولي نشود چه بايد کرد؟
گفتيم که قرارداد فضولي تا زماني که صاحب مال تصميم نهايي خود را درباره عمل فضول نگرفته بلاتکليف مي‌ماند. سوالي که ممکن است پيش آيد اين که اين بلاتکليفي تا کي قرار است ادامه داشته باشد؟ قانون در اين خصوص هيچ مهلتي مشخص نکرده است. هيچ لزومي ندارد مالک مال، فورا اجازه يا رد معامله را اعلام کند و فرصت کافي در اختيار دارد. از آنجا که صلاح مملکت خويش خسروان دانند، قانون، اين حق را به مالک مي‌دهد که با سبک سنگين کردن اوضاع و احوال معامله، تصميم نهايي را در مورد مالش بگيرد.
پس مالک مي‌تواند معامله انجام شده را بررسي کند و تمام جوانب آن را بسنجد و در نهايت اگر به اين نتيجه رسيد که انجام اين معامله که بدون رخصت و اجازه او انجام شده، به سودش است، آن را تاييد کند و اگر هم متوجه شد که معامله به ضررش خواهد بود، مي‌تواند تن به اين کار ندهد و معامله را رد کند. اما اگر مالک، معامله فضولي را رد کند در اين صورت تکليف معامله چه خواهد شد؟ ممکن است مالک، معامله فضولي را رد کند، در اين صورت عقد براي هميشه از بين مي‌رود و هيچ گونه اثري از آن در اين دنيا باقي نمي‌ماند.
حتما شمايي که ديگري مالتان را با شخصي معامله کرده، مي‌خواهيد بدانيد چگونه مي‌توانيد مال را از چنگ خريدار در بياوريد؟
قانون مدني در ماده 251 به اين حق شما پرداخته است و مي‌گويد: «رد معامله فضولي حاصل مي‌شود به هر لفظ يا فعلي که دلالت بر عدم رضاي به آن کند».نگران نباشيد، از چندين راه مي‌توانيد مال خود را از خريدار پس بگيريد؛ ممکن است شما کتبا به طرف خريدار اعلام کنيد که قصد انجام معامله نداريد يا به صورت شفاهي بگوييد که معامله را قبول ندارم به ضررم تمام مي‌شود، گاهي اوقات هم، به طور مستقيم اراده و نيت دروني خود را بيان نمي‌کنيد بلکه کاري مي‌کنيد که مفهومش رد کردن معامله فضول است. براي مثال ماشين‌تان را که يکبار به صورت فضولي به فردي فروخته شده بعد از اطلاع از معامله فضولي به شخص ديگري مي‌فروشيد، در واقع شما با اين کار خود، به طور ضمني معامله‌اي که قبلا فضول بر روي ماشين‌تان انجام داده است را رد کرده‌ايد.
اگر مالک، معامله فضولي را رد کند در اين صورت تکليف معامله چه خواهد شد؟
با وجود حقوق فراواني که قانون براي مالک در نظر مي‌گيرد او حق ندارد از امتيازات قانوني خود سوءاستفاده کند. در واقع استفاده از اين فرصت دوگانه نبايد از حد معمول و متعارف خارج شود چون اين کار ممکن است باعث زيان طرف اصيل از معامله شود و به نوعي شکل سوءاستفاده بگيرد. هرگز قانون به شما اجازه نخواهد داد که با رفتار خود به
حقوق ديگران لطمه وارد کنيد. پس اگر مالک تعيين تکليف قرارداد را آنقدر طول بدهد که موجب ضرر و زيان اصيل شود در اين صورت قانون به او حق مي‌دهد که قرارداد را به هم بزند. بنابراين کمي‌هم به حقوق اصيل توجه شده است.
اما موضوعي که بيشتر از هر چيز مي‌تواند به اصيل کمک کند، طرح شکايت از فضول است. اصيل هم اگر نمي‌دانسته که شخص فضول مالک اصلي مال نيست و ندانسته با او معامله کرده، بعدا مي‌تواند علاوه بر مقدار پولي که داده، خسارت هم بگيرد. اما اگر مي‌دانسته که فروشنده مالک نيست و با اين حال با او معامله کرده، ديگر نمي‌تواند خسارت بگيرد.
شکايت اصيل از فضول چگونه خواهد بود؟
معامله فضولي يک روي سکه است، روي ديگر آن جرم است، جرم معامله مال غير، يعني اگر کسي با علم و اطلاع از اينکه مالي که دارد مي‌فروشد مال خودش نيست و براي ديگري است عمل فروش را انجام دهد علاوه بر اينکه معامله فضولي انجام داده است ممکن است تحت عنوان جرم فروش مال غير مورد تعقيب قرار بگيرد. اين جرم در حکم کلاهبرداري است و مجازات سنگيني به دنبال دارد. به کساني که در نتيجه دخالت نابه‌جاي يک شخص فضول ضرر ديده‌اند توصيه مي‌کنيم که شکايت معامله با مال غير را مطرح کنند. در صورت اثبات سوءنيت فضول، دادگاه او را مجازات خواهد کرد و علاوه بر اين اگر مالک هم از ماجرا باخبر باشد به مجازات قانوني محکوم خواهد شد.