الزام به تنظيم سند ملک چه زماني اتفاق مي افتد؟

الزام به تنظيم سند


الزام به تنظيم سند رسمي چه زماني اتفاق مي افتد و آيا امکان الزام فروشنده به تنظيم سند رسمي وجود دارد يا خير ؟


شخصي به موجب قولنامه عادي ، ملکي را خريده است ؛ فروشنده هشتاد درصد از مبلغ معامله را دريافت کرده و بيست درصد مابقي مي بايست در دفترخانه و موقع انتقال سند پرداخت شود. فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال قطعي سند خودداري مي کند. لذا در اين مبحث خريدار مي تواند فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمي نمايد به نحوي که خريدار مي تواند به دادگستري مراجعه و دادخواست « الزام به تنظيم سند رسمي » را تکميل و تقديم دادگاه نمايد. براي الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند چند شرط لازم است :1- رابطه قراردادي في مابين خواهان و خوانده که صحيحاً واقع شده باشد.(قولنامه يا مبايعه نامه معتبر)2- تعهد طرفين قرارداد به حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمي و اقدام به انتقال رسمي مورد معامله در قولنامه قيد شده باشد.3- مالکيت قانوني خوانده بر مورد معامله يعني اينکه ملک در دفتر املاک بنام وي ثبت باشد.4- فقدان هر گونه مانع و رادع قانوني بر سر راه ثبت رسمي معامله و نقل و انتقال مورد آن


 


نکات بسيار مهم در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي غير منقول


                وجود قراردادي که به صراحت تعهد به انتقال مال غيرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد


                در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي تعهد صريح فروشنده در قرارداد به حضور در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي مشخص جهت امضاء سند انتقال. مطلوب است که وجه التزام يا به اصطلاح جريمه ي موثري براي عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمي، پيش بيني شده باشد


                گواهي عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمي از دفترخانه معينه توسط خريدار اخذ شده باشد


                اگر اظهار نامه اي براي حضور در دفتر اسناد رسمي بوسيله خريدار به فروشنده ابلاغ شده تصوير برابر اصل شده ي آن پيوست دادخواست شود


                در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي عنداللزوم تامين دليل براي اثبات تصرف خريدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پيوست دادخواست شود


قبل از اقامه دعوي اطمينان حاصل شود که ملک مورد معامله در رهن با بازداشت نباشد. زيرا دادگاه به انتقال ملکي که در رهن ديگري يا بازداشت است راي نخواهد داد


                در صورتي که مورد معامله بنا( اعم از مسکوني ،تجاري ،اداري ) است قبل از اقامه دعوي اطمينان حاصل شود که ملک مورد معامله داراي پايان کار و گواهي عدم خلاف از شهرداري ميباشد. زيرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پايان کار و گواهي عدم خلاف شهرداري است


                در دعوي الزام به تنظيم سند رسمي  مورد معامله بايد داراي سابقه ثبتي يا در جريان ثبت باشد. براي املاکي که سابقه ثبتي ندارد يا در جريان ثبت نيست انتقال سند رسمي موضوعيت ندارد


                دادخواست بايستي به تعداد فروشندگان بعلاوه يک نسخه و به دادگاه محلي که ملک در آنجا قرار دارد تسليم شود