مالکيت مشترک،اخذ به شفعه و بحث حقوقي حق شريک در فروش ملک مشترک

 مالکيت مشترک زماني اتفاق مي افتد که گاهي اوقات افراد به دلايل مختلف مانند ناتواني از پرداخت قيمت مالي، تصميم مي گيرند ملکي را به طور مشترک خريداري نمايند و گاهي نيز مالي به صورت قهري به دو نفر منتقل مي شود مانند خانه اي که به واسطه ارث به دو برادر منتقل مي شود که به آن انتقال قهري گفته مي شود
هرگاه يکي از شرکا سهم خود را به شخص ديگري بفروشد، شريک ديگر مي تواند با پرداخت دقيق به ميزان مبلغ فروخته شده به خريدار خود، مالک تمام مال شود 
در اينجا اين سؤال مطرح مي‌شود که آيا شريک ديگر مي تواند مانع فروش سهم شريک به ديگري شود يا اينکه آيا مي تواند خود سهم شريک را خريداري نمايد. به عبارت ديگر، آيا شريک بر خريدار ديگر اولويت دارد و چنانچه شريک تمايل به فروش سهم خود به شريک خويش را نداشته باشد آيا اجبار او ممکن است؟ در اين حالت است که بحث حق شفعه به وجود مي آيد که در ذيل به توضيح کامل آن خواهيم پرداخت 
اخذ به شُفعه چيست؟
شفعه امتياز و حق تقديم براي شريک ملک مشترک ايجاد مي کند که مورد حمايت قانوني است بدين معني که هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترک باشد و يکي از دو شريک سهم خود را به شخص ديگري بفروشد، شريک ديگر حق دارد قيمتي را که مشتري داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده گردد. يکي از مواردي که باعث ايجاد مالکيت مي شود اخذ به شفعه است که براي استفاده از اين حق بايد از شرايط آن آگاهي داشته باشيم
ابتدا براي تفهيم موضوع، حق شفعه را با مثالي شرح مي‌دهيم
شخص الف و ب در مالکيت زميني شريک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمين مشترک دارد و با تعيين قيمتي آن را به شخص ج مي فروشد. شخص ب (شريک دوم) در صورت دارا بودن شرايطي که توضيح خواهيم داد به محض اطلاع، حق دارد سهم شريک اول را بخرد يعني سهم او را به ملکيت خود درآورد و از چنگ مشتري (شخص ج) به همان مبلغي که به فروشنده (شخص الف) داده بيرون بياورد. اين حق را شفعه و صاحب آن را شفيع مي ناميم
تعريف قانوني حق شفعه در مالکيت مشترک 
اين موضوع را حقوقدانان براساس ماده ?0? قانون مدني بيان نموده اند
هرگاه مال غيرمنقول قابل تقسيمي بين دو نفر مشترک باشد و يکي از دو شريک حصه خود را به قصد بيع به شخص ثالثي منتقل کند شريک ديگر حق دارد قيمتي را که مشتري داده است به او بدهد و حصه مبيعه را تملک کند. اين حق را حق شفعه و صاحب آن را شفيع مي گويند
شرايط ايجاد حق شفعه
?. مال بايد غيرمنقول باشد و شامل اموال منقول نخواهد بود. بنابراين حق شفعه ويژه املاک است و مواردي مانند سهام شرکتها، طلا و جواهرات و خودرو را شامل نمي شود
- مال غيرمنقول: مالي است که از محلي به محل ديگر نتوان انتقال داد و اگر آن را منتقل کنيم باعث خرابي يا نقص خود مال يا محل آن مي شود
- مال منقول: مالي است که انتقال آن از محلي به محل ديگر امکان دارد بدون اينکه به خود مال يا محل آن خرابي وارد شود
شرکت به حالت مشاع باشد؛ يعني نبايد دو شريک سهم انفرادي خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند زيرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد
مال بايدقابل تقسيم باشد؛ لذا شامل اموال غيرقابل تقسيم نمي شود
شراکت مشاعي بايد بين ? نفر باشد؛ يعني اگر مال غيرمنقول مشاعي مشترک بين بيش از ? نفر باشد حق شفعه تحقق نمي يابد زيرا اگر تعداد مالکان بيش از ? نفر باشد، در مورد ايجاد حق شفعه معلوم نيست که از شرکاي باقيمانده کدام يک حق اخذ به شفعه را پيدا مي کند
معامله بايد بيع باشد (خريد و فروش)؛ پس شامل صلح و هبه و ساير معاملات نمي شود. يعني اگر شريکي سهم خود را صلح کند، شريک دوم حق شفعه ندارد، ولي اگر در مراجع ذيصلاح قضايي ثابت کند که هدف معامله بيع بوده ولي با عنوان صلح منتقل شده است، اين حق براي شفيع قابل اعمال خواهد بود
شريک بايد مبلغ قيمتي را که مشتري داده به او بدهد نه کمتر و نه بيشتر
بايد توجه داشت که قيمت ملک در حالت اشاعه کمتر از قيمت همان ملک در حالت افراز (تقسيم) است؛ به طور مثال، اگر ? دانگ مشاع ملکي در حالت اشاعه به 10 ميليون ريال فروش رفته باشد چنانچه همان ملک شش دانگ به يک نفر تعلق داشته باشد بيش از 20 ميليون ريال قيمت خواهد داشت
حق شفعه فوري است؛ (ماده ??? قانون مدني) آگاهي، علم و اطلاع شريک دوم (شفيع) از انجام معامله و آگاهي از وجود حق شفعه و آگاهي از شرايط آن از جمله موارد فوريت مي باشد
بنابراين درنگ و تأخير در اخذ به شفعه باعث سقوط حق مي شود. مهلت عرفي اجراي حق از تاريخ آگاهي از وقوع معامله رعايت مي شود
هرگاه بيع راجع به اعيان و بدون زمين باشد حق شفعه نخواهد بود. (ماده ?0? قانون مدني
آيا اخذ به شفعه در بيع (خريد و فروش) آپارتمانها قابل‌اعمال است يا خير؟
به نظر مي رسد به دليل اين که مالکين آپارتمانها فقط مالک مطلق سهم اختصاصي، يعني بناي بدون زمين بوده و در زمين، مالکيت مشاعي به صورت حق استفاده از مشاعات دارند، اخذ به شفعه جاري نخواهد بود
اگر ساختمان يا درخت خانه مشترک، بدون زمين آن فروخته شود آيا مي توان با حق شفعه عمارت يا درخت را تملک نمود؟
خير؛ در اين صورت حق شفعه جاري نيست
اگر حصه يکي از دو شريک وقف باشد، آيا متولي وقف يا کساني که به نفع او وقف شده مي توانند از حق شفعه برخوردار گرديده و حصه فروخته شده شريک را تملک نمايند؟
متولي وقف و کساني که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند؛ زيرا حق شفعه امتيازي استثنايي مي‌باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتي که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شريک ديگر حق شفعه پيدا مي کند
اگر ثابت شود بيع غيرقانوني و غيرشرعي بوده است آيا حق شفعه در آن جاري مي باشد؟
خير؛ در بيع فاسد حق شفعه نيست
اگر مشتري بعد از خريد سهم مشاعي و قبل از اين که شفيع از حق شفعه استفاده کند آن را به ديگري بفروشد، آيا حق شفعه از بين مي رود؟
خير؛ اگر مشتري بعد از خريد و قبل از اينکه شريک از حق شفعه استفاده کند مورد خريداري را به ديگري بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شريک از حق شفعه استفاده نمود، کليه معاملات مشتري که بعداز عقد فروش و قبل از استفاده شريک از حق شفعه صورت گرفته باطل مي شود
اگر مشتري بعد از خريد و فروش در مورد معامله، درختي کاشت يا ساختماني احداث کرد و بعد شريک از حق شفعه استفاده نمود، تکليف ساختمان، درخت و ميوه هاي آن چه مي شود؟
چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه، مال شفيع مي شود. البته مشتري مي تواند ساختمان يا درختهاي کاشته شده را قلع کند ولي ميوه درختها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتري خواهد بود
اگر شريک از جريان خريد و فروش اطلاع پيدا کرد و پس از گذشت مدتي خواست تا از حق شفعه استفاده کند آيا اين حق را دارد؟
خير؛ استفاده از حق شفعه فوري است و اگر شريک بعد از اطلاع از جريان بيع فوراً اقدام به حق شفعه ننمايد، ديگر نمي‌تواند از حق شفعه استفاده کند
اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جريان فروش، شفيع فوت شود تکليف حق شفعه چه خواهد بود؟
بعد از فوت شفيع حق شفعه به وراث وي منتقل مي شود، اما ورثه يا بايد از حق شفعه صرف نظر نمايند يا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده اعمال حق شفعه کنند
اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجري (راه آب) مشترک باشد و يکي از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، ديگري حق شفعه دارد؟
بله دارد، اگر چه در خود ملک شريک نباشد؛ ولي اگر ملک را بدون راه عبور يا مجرا بفروشد، ديگري حق شفعه ندارد