6 روش خريد خانه با وام هاي بانکي

در همين روزها بانک مرکزي با کليات تصويب وام 60 ميليون توماني هم موافقت کرده است؛ وامي که در صورت تصويب مي تواند مقداري به بازار مسکن کشور رونق ببخشد.
به گزارش صبحانه،دوباره بحث وام هاي مسکن داغ شده است. در همين ارديبهشت ماه بحث ليزينگ ها مطرح شده است. بانک مرکزي بعد از دو سال کلنجار رفتن با وزارت راه و شهرسازي با کليات فعاليت دوباره ليزينگ ها در حوزه خريد مسکن موافقت کرده و قرار است تا چند روز آينده جزييات بيشتري از اين روش خريد خانه منتشر شود.

در همين روزها بانک مرکزي با کليات تصويب وام 60 ميليون توماني هم موافقت کرده است؛ وامي که در صورت تصويب مي تواند مقداري به بازار مسکن کشور رونق ببخشد.

اما همه راه ها اين نيست. زوج هاي جوان مي توانند تسهيلات 50 ميليون توماني خريد مسکن زوج هاي جوان را به علاوه 10 ميليون تومان وام جعاله دريافت کنند که براي خريد مسکن در ابتداي مسير زندگي راه نمي گوييم آسان ولي خيلي هم سخت نيست. براي اين کار بايد ماهانه يک ميليون توماخن قسط بدهيد.

راه ديگر، دريافت وام 35 ميليون توماني به علاوه 10 ميليون تومان وام جعاله است که مرسوم ترين روش دريافت وام مسکن است. اخيرا پنج ميليون تومان هم به تسهيلات 25 ميليون توماني صاحبان مسکن مهر اضافه شده است. تازه مي توانيد از بانک هاي خصوصي و دولتي هم وام خريد مسکن بگيريد. اما اين بدترين راه ممکن است. هم سودشان بالاست، هم بسياري از آنها تسهيلات «سررسيدي» است؛ يعني سر يک يا دو سال بايد کل مبلغ وام را تسويه کنيد.

ليزينگ مسکن؛ طرحي گران اما امتحان پس داده

سه چهار روز ديگر بايد دندان روي جگر گذاشت تا تکليف جزييات ليزينگ مسکن منتشر شود. هفته گذشته حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي از موافقت بانک مرکزي با کليات طرح ليزينگ مسکن خبر داد اما تاکنون نرخ بهره شرکت هاي ليزينگ کننده اعلام نشده است.

اين به معني موافقت بزرگترين و اصلي ترين مانع و مخالف اين طرح است. آنطور که دبير کل کانون شرکت هاي ليزينگ ايران گفته قرار است سود تسهيلات ليزينگ مسکن کمتر از 21 درصد باشد؛ چيزي که محل دعوا و بحث اين شرکت ها با بانک مرکزي بوده است.

براساس بخشنامه اخير شوراي پول و اعتبار، سود شرکت هاي ليزينگ به 21 درصد کاهش يافته است اما بانک مرکزي معتقد است اعمال اين نرخ بار سنگيني را بر دوش خريدار مي گذارد.

دبيرکل کانون شرکت هاي ليزينگ ايران مي گويد: «تقاضاي حال حاضر شرکت هاي ليزينگ نرخ سود 21 درصد است اما اگر بانک مسکن از شرکت ها حمايت کند، اين نرخ کاهش مي يابد.»

آنطور که حميد شيرواني عنوان مي کند، شرکت ها مي توانند با 10 درصد زيبر قيمت خانه مورد نياز متقاضيان را خريداري کنند و خريدار از طريق ليزينگ باعث مي شود قيمت تمام شده براي مصرف کننده کاهش يابد.

يک نکته منفي براي ليزينگ ها اين است که به اين شکل فقط مي توان خانه هاي نوساز را خريد اما يک مزيت مهم دارند؛ شرکت هاي ليزينگ که خريدهاي خود را از انبوه سازان انجام مي دهند، با 10 درصد تخفيف اين املاک را مي خرند.

* شيوه اجرا: قرار است 20 تا 30 درصد قيمت خانه را خريدار فراهم کند و مابقي قيمت ملک با شرکت ليزينگ باشد. اقساط خانه هم احتمالا 12 سال يا همان 96 ماه خواهد بود. ما فعلا فرض را روي همان سود 21 درصد مي گذاريم. فرض کنيد قصد خريد ملکي در بلوار فردوس تهران داشته باشيد. براي ملکي که 75 متر زيربنا داشته باشد و البته نوساز هم باشد، بايد براساس قيمت متري پنج ميليون و 200 هزار تومان، همان اول کار 30-20 درصد، معادل 78 ميليون تومان را خودتان فراهم کنيد. در صورتي که سود وام 21 درصد باشد، در طول پنج سال بايد ماهانه سه ميليون و 686 هزار تومان قسط بدهيد.

اگر 68 متر خانه را در بلوار اديب قاسم آباد مشهد با قيمت متري دو ميليون و 900 هزار تومان تهيه کنيد، آورده اوليه شما بايد 147 ميليون و 700 هزار تومان باشد. بر اين اساس پرداختي شما ماهانه يک ميليون و 860 هزار تومان خواهد بود.

* نظر کارشناس: دکتر بيت الله ستاريان، استاد دانشگاه تهران درباره ليزينگ مسکن معتقد است که اين طرح در کشور ما قابل اجرا نيست. به اعتقاد اين کارشناس اقتصاد مسکن، اگر شرکت هاي ليزينگ به سود 21 درصد قانع باشند، برايشان صرف نمي کند که وارد اين بازار شوند. در صورتي هم که نرخ سود بيشتر از اين عدد باشد، به مردم فشار مي آيد؛ بنابراين نمي توان به اجرايي شدن اين طرح در ايران دل بست.
________________________________________
وام 60 ميليون توماني که فعلا روي هواست

اولين روز ارديبهشت ماه مصادف شد با موافقت بانک مرکزي با يک طرح ديگر وزارت راه و شهرسازي. مدير کل اعتبارات بانک مرکزي اعلام کرد که طرح پيشنهادي بانک مسکن براي افزايش وام خريد مسکن به 60 ميليون تومان با نظر موافق در حال بررسي است که در صورت موافقت کلي بانک مرکزي در شوراي پول و اعتبار نيز مورد بررسي و تصويب قرار خواهد گرفت. وامي که مدت هاست روي آن بحث و اختلاف نظر بين وزارت راه و شهرسازي و بانک مرکزي جاري است.

براي رعايت «خطوط قرمز» بانک مرکزي مبني بر «حفظ تعادل منابع و مصارف بانک عامل»، پيشنهاد شده است حدود يک سوم منابع صندوق پس انداز مسکن توسط سپرده گذاران و مابقي به اضافه مابه التفاوت سود حمايتي وام، توسط دولت تامين شود. در صورتي که بالاخره دو نهاد سياستگذار وزارت راه و بانک مرکزي موافقت کنند، وام کلانشهرها 60 ميليون تومان، وام مرکز استان ها 50 ميليون تومان و تسهيلات شهرستان هاي کوچکتر 40 ميليون تومان تعيين خواهد شد. با اين وام مي توانيد هم خانه هاي نو وهم واحدهاي قديمي سازتر را تهيه کنيد.

* شيوه اجرا: اين مدل پرداخت وام شناور با ميانگين سقف 60 ميليون تومان را شامل مي شود و براساس نرخ سود 14 درصد، دوره بازپرداخت 20 ساله و اقساط ماهانه متوسط 750 هزار تومان طراحي شده است.

* نظر کارشناس: دکتر بيت الله ستاريان، استاد دانشگاه تهران بر اين باور است که اين وام باز هم نمي تواند چاره کار معضل مسکن کشور باشد چرا که بانک مرکزي براي تشخيص اينکه اين وام تصويب شود يا خير، دچار فقر اطلاعاتي است و مشکل مسکن کشور را اشتباه مي فهمد زيرا با توجه به کمبود مسکن در کشور، با افزايش وام مسکن به 60 ميليون تومان و ارقام بيشتر از آن، مردم براي دريافت آن به بانک ها هجوم آورده و باعث افزايش قيمت ملک در کشور خواهند شد.
________________________________________
همه چيز درباره وام معروف مسکن مهر

نيمه دي ماه سال گذشته تسهيلات مسکن مهر به 30 ميليون تومان افزايش يافت. شوراي پول و اعتبار آن زمان اعلام کرد که وام مسکن مهر از 25 ميليون تومان به 30 ميليون تومان افزايش مي يابد. کساني مي توانند از آن وام استفاده کنند که براي واحدهاي مسکن مهر در سرتاسر کشور ثبت نام کرده باشند. البته مي توانيد با آزاد شدن خريد و فروش حواله هاي مسکن مهر، از کسي که پيش از اين براي واحدهاي مسکن مهر ثبت نام کرده باشد، حواله را بخريد. بعد از اينکه سازنده کليد مسکن مهر را در دستان شما گذاشت، اقساط شما شروع مي شود.

* شيوه اجرا: ميزان اقساط اين تسهيلات به دو صورت «ساده» و «پلکاني» دريافت مي شود. از دو سال پيش سود تسهيلات مسکن مهر براي تهران به 9 درصد، براي مراکز استان ها به 7 درصد و ديگر شهرها به 4 درصد کاهش يافت.

مدت بازپرداخت اقساط اين وام 20 سال است. البته اين 20 سال زمان بازپرداخت، با احتساب زمان ساخت است. يعني از زماني که پروژه کلنگ مي خورد، 20 سال مهلت بازپرداخت آغاز مي شود اما زماني شما بايد قسط بدهيد که کليد تحويل تان داده مي شود. يعني اگر ساخت پروژه پنج سال طول بکشد، شما بايد اين وام را 15 ساله تسويه کنيد.

بازپرداخت تسهيلات 30 ميليون توماني در شهرهاي کوچک يعني با سود 4 درصدي به صورت پلکاني شامل 10 آيتم است که شعبه براساس آن ميزان اقساط را محاسبه مي کند. به عنوان نمونه اقساط اين وام در تهران به صورت بازپرداخت 12 ساله، تنها 230 هزار تومان است.

* نظر کارشناس: براي يک سرمايه گذاري مطمئن در افق 4-3 ساله، شايد بهترين راه حل، خريد مسکن مهر باشد. واحدهاي ارزان قيمتي که خريد و فروش آنها هم آزاد شده است. آنها وام 25 تا 30 ميليون توماني دارند که قرار نيست با سود بالايي تسويه شوند؛ به همين خاطر فشار زيادي به خريداران نمي آيد.
________________________________________
وام خريد مسکن براي زوج هاي جوان

از دي ماه دو سال پيش، عروس و دامادها مي توانند مسکن دلخواه شان را با دريافت وام 50 ميليون توماني «زوج هاي جوان» تهيه کنند. درآمد اين زوج هاي جوان متقاضي وم 50 ميليوني بايد به گونه اي باشد که براي بانک مسکن مسجل شود که اين افراد مي توانند اقساط خود را پرداخت کنند چون که اقساط اين وام 50 ميليوني تا حدودي بالاست و اگر به بانک مسکن مسجل نشود که اقساط وام پرداخت نخواهد شد، معوقات و مطالبات بانک افزايش مي يابد. افراد مي توانند علاوه بر اين، يک وام 10 ميليون توماني جعاله هم بگيرند که براي آن خريد اوراق حق تقدم يا تسه از فرابورس لازم است.

* شيوه اجرا: تاقساط 50 ميليوني زوجين به روش پلکاني ماهانه از 649 هزار تومان شروع و تا يک ميليون و 50 هزار تومان ادامه مي يابد. اقساط 50 ميليوني وام زوج هاي جوان به روش ساده ماهانه 753 هزار تومان در طول 12 سال است. يعني براي وام 50 ميليون توماني بايد در طول 12 سال 108 ميليون و 432 هزار تومان بپردازد.

مدير امور طرح و برنامه بانک مسکن به زوج هايي که قصد ديافت تسهيلات 50 ميليون توماني خريد مسکن (اوراق حق تقدم) دارند، توصيه مي کند اگر اقساط خود را به روش ساده بازپرداخت کنند، حدود 9 ميليون و 500 هزار تومان به نفع شان خواهد بود. اقساط وام جعاله هم سر جاي خودش باقي است.

* نظر کارشناس: براي دريافت چنين وامي بايد جيب پرپولي داشته باشيد چرا که پرداخت ماهانه يک ميليون تومان براي اقساط يک وام، در سال هاي ابتدايي زندگي کار آساني نيست. معمولا زندگي زوج هاي جوان با کلي قرض و قوله آغاز مي شود. فقط اين وام که نيست. وام خريد کالا، وام ازدواج و تسهيلات ديگر هم بايد تسويه شوند.
________________________________________
وام 35 ميليوني، پرطرفدارترين وام خريد مسکن

اين وام مرسوم ترين وامي است که هر روز درباره آن مي شنويد. بسياري از افراد اين وام را دريافت کرده و با آن خانه تهيه کرده اند. البته رقم اين وام بسيار کم است. 35 ميليون تومان رقمي نيست که بشود حتي در شهرهاي با جمعيت متوسط هم خانه خريد. سود آن 15 درصد و بازپرداخت آن در طول 12 سال است.

به مبلغ اين وام بايد 10 ميليون تومان مبلغ وام جعاله را هم اضافه کنيد. اين وام را هم مي توانيد با خريد اوراق حق تقدم مسکن تهيه کنيد. سقف پرداخت تسهيلات خريد و تعميرات مسکن از محل اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسکن مبلغ 45 ميليون تومان است که مدت بازپرداخت تسهيلات 12 سال تعيين شده است. اوراق تسهيلات مسکن اوراقي است که متقاضيان استفاده از انواع تسهيلات مسکنه بايد در ازاي هر 500 هزار تومان، يک برگه حق تقدم تسهيلات مسکن خريداري کرده و به بانک مسکن ارائه کنند. يعني براي دريافت وام 45 ميليوني مسکن بايد 90 ورقه حق تقدم تسهيلات با احتساب قيمت 72 هزار تومان براي هر ورقه به مبلغ شش ميليون و 480 هزار تومان خريداري شود. 72 هزار تومان قيمتي است که در اين روزها مي شود با آن، اوراق لازم را تهيه کرد.

* شيوه اجرا: در تسهيلات 35 ميليون توماني نيز بازپرداخت اقساط به روش پلکاني ماهانه از 432 هزار تومان شروع مي شود و تا 730 هزار تومان ادامه مي يابد ولي اگر به روش ساده بازپرداخت اقساط خود را انجام دهد ماهانه 527 هزار تومان در طي 12 سال بازپرداخت خواهيد کرد.

در اين نوع تسهيلات نيز اگر مشتري روش ساده را براي بازپرداخت اقساط انتخاب کند حدود 7 ميليون تومان سود در طول 12 سال به نفع مشتري خواهد شد. بازپرداخت اقساط به روش پلکاني در تسهيلات 35 ميليون توماني نيز از 432 هزار تومان شروع و سپس در سال هاي بعد 450 هزار، 470 هزار و در سال پنجم به 527 هزار تومان مي رسد.

* نظر کارشناس: تا اطلاع ثانوي راحت ترين مسير دريافت تسهيلات خريد خانه در کشورمان، همين راه است. به يک کارگزاري برويد، اوراق تسه بخريد. نياز به آن همه وثيقه و ضامن هم نداريد.
________________________________________
تسهيلات بانک هاي خصوصي و دولتي

بانک هاي مختلف خصوصي و دولتي در اتزاي شرايط مختلف، وام هاي خريد مسکن متفاوتي به مشتريان خود ارائه مي کنند. بانک پارسيان بدون سپرده گذاري در قالب عقد فروش اقساطي تا 70 درصد قيمت کارشناسي و متناسب با درآمد متقاضي، تسهيلات مسکن پرداخت مي کند. موسسه اعتباري کوثر هم با وثيقه ملکي چنين وامي را به ارزش 50 ميليون تومان مي پردازد ولي آنطور که مرسوم است، وام گرفتن از بانک ها براي خريد مسکن نمي ارزد. آنقدر سودها بالاست که کمتر کسي جرأت دريافت تسهيلات از بانک ها را دارد.

از متصديان بانک ها که بپرسي، سود تسهيلات را 28-27 درصد عنوان مي کنند. آنها براي اين نوع وام ها، قراردادهايي با عنوان عقود مشارکتي مي نويسند که سود آنها براساس دستور جديد شوراي پول و اعتبار 24 درصد اعلام شده است اما ترجيح آنها اين است که تسهيلات شان را به پزشکان و داروخانه داران بدهند.

* شيوه اجرا: همه اين بانک ها براي تسهيلات خريد مسکن بدون استثناء وثيقه لازم دارند و از شما براي اين کار، سند شش دانگ همان ملکي که مي خريد يا يک واحد مسکوني يا تجاري ديگر را مطالبه مي کنند. سود آنها در بهترين حالت، 24 دصد است.

* نظر کارشناس: اين، مرحله آخر است. اگر راه ديگري نداشتيد، مي توانيد به يک بانک برويد، خانه تان را به عنوان وثيقه بگذاريد. چند خوان ديگر هم دارد. بزرگترين نگراني اين است که بانک شوخي ندارد. قسط ها را پرداخت نکنيد، ارزياب بانک به همراه مامور قضايي سراغ خانه تان مي آيند و به ثمن بخس، سرپناه تان را به تملک بانک درمي آورند. خلاصه خطرناک است.