تصميمات جديد براي ماليات مسکن

در نشست ماليات‌ها و واسطه گري مسکن انواع ماليات‌هاي موجود در جهان، تأثير ماليات بر بازار مسکن، نقش بنگاه‌هاي معاملات املاک با حضور مشاور وزير راه و شهرسازي مورد بررسي قرار گرفت.
 غلامرضا سلامي مشاور وزير راه و شهرسازي در نشست ماليات‌هاي مسکن و واسطه‌گري در بخش مسکن به تشريح انواع ماليات‌هاي مسکني موجود در کشور پرداخت.
وي در اين نشست بحث ماليات‌ها و واسطه‌گري در بخش مسکن را يکي از عوامل حساس در بحث توسعه مسکن به خصوص مسکن ارزان قيمت (چه در مورد اجاره و چه درخصوص عرضه مسکن) خواند و گفت در تمام دنيا به مسئله ماليات به عنوان پارامتري تعيين‌کننده در اين حوزه نگاه مي‌شود.
سلامي در طول سخنان خود در خصوص تقسيم‌بندي انواع ماليات‌هاي مسکن در کشور و ساير نقاط جهان بيان کرد: ماليات بر دارايينوعي از ماليات هاي موجود در بخش مسکن به شمار مي رود که معمولا به صورت ساليانه از مالکان گرفته مي‌شود. ماليات دارايي بر مسکن در ايران در سيستم قانون ماليات مستقيم وجود ندارد، در اين بخش چيزي به عنوان ماليات عوارض نوسازي در شهرداري‌ها گرفته شده که به نوعي ماليات دارايي محسوب مي‌شود.
به گفته اين مقام مسئول در کشورهاي ديگر تقريبا عمده مخارج شهرهاي کلان و متوسط از محل ماليات بر دارايي تأمين مي‌شود ولي از آنجا که در ايران راه‌هاي مختلفي به منظور تأمين درآمد براي شهرداري وجود دارد عمده مخارج از اين راه تأمين نمي‌شود. هرچند که فروش تراکم، فضاي شهري، تغيير کاربري و امثال آن از سوي شهرداري مشکلات عديده‌اي را به وجود مي‌آورد ولي در حقيقت جايگزين ماليات بردرآمد املاک در کشور ما شده است.
وي در اين‌باره اضافه مي‌کند تا قبل از سال 80 و اصلاح قانون ماليات، ماليات سالانه املاک وجود داشت که به دليل ناچيز بودن در اين سال حذف و در نهايت به نفع شهرداري‌ها تمام شد.
سلامي ماليات بردرآمد را نوع ديگر از ماليات‌هاي بخش مسکن در جهان خواند و در توضيح آن مي‌گويد: در زمان فروش ملک با توجه به شرايط خاص موجود، فروشنده بايد از تفاوت قيمت خريد و فروش ماليات پرداخت کند. اين نوع ماليات به دليل نبود سيستم مشخص در تعيين هزينه خريد و فروش در ايران پرداخت نمي‌شود ولي نوع ديگر آن تحت عنوان ماليات بر اساس ارزش روز براي املاک سرقفلي تعيين شده است.
به گفته مشاور وزير راه و شهرسازي نوع ديگري از ماليات که به املاک تعلق مي‌گيرد و شايد در بسياري از کشورها وجود نداشته باشد ماليات نقل و انتقال املاک بوده و نوعي حق‌تمبر محسوب مي‌شود. در حقيقت خريداران پس از خريد ملک بايد مالياتي را به عنوان به رسميت شناخته شدن سند انتقالي و ثبت آن با ارزش 5 درصد ارزش معاملاتي به دولت پرداخت کنند که مهمترين نوع ماليات بخش مسکن در کشور به شمار مي‌رود.
به گزارش وزارت راه و شهرسازي، وي در بخش ديگري از سخنان خود ماليات بر درآمد املاک را رايج‌ترين نوع ماليات بخش مسکن در بسياري از کشورهاي دنيا خواند و اضافه کرد اين نوع ماليات به صورت اجاره شناسايي شده و يکي از پايه‌هاي اصلي ماليات به شمار مي‌رود.
به عقيده مشاور ويز راه و شهرسازي اين نوع از ماليات عادلانه و  صادرکننده مجوز توسعه‌اي واحدهاي تجاري بوده و مانعي براي رشد و توسعه خانه‌هاي اجاره‌اي محسوب نمي‌شود. در ايران واحدهاي 150متري و کمتر از آن در کلانشهر از اين ماليات معاف بوده و اگر بيشتر هم باشد 150متر اول  آن معاف خواهد بود. اين رقم در شهرهاي ديگر 200متر بوده که بدون شک براي سرمايه‌گذاران مشوق خوبي محسوب خواهد شد.
وي در اين‌باره تأکيد مي‌کند اگر در مجتمع‌هاي مسکوني بيش از 3 واحد تجاري تحت الگوي مصرف وزارت راه و شهرسازي اجاره داده شود از پرداخت اين نوع ماليات به طور  100درصد معاف خواهند بود که از ديگر مشوق‌هاي موجود در اين بخش است. درحقيقت مشوق‌هاي مالياتي براي اجاره واحدهاي ارزان قيمت در ايران به اندازه کافي وجود داشته و مانعي در ماليات براي توسعه واحدهاي تجاري ندارد.
واسطه‌گري در بخش مسکن
محمد اولاد، محقق حوزه مسکن نيز يکي ديگر از سخنرانان اين نشست تخصصي بود که به موضوع واسطه‌گري در بخش مسکن پرداخت. وي با تاکيد بر اينکه واسطه‌گري با هدف کاهش هزينه‌هاي مبادلاتي در اقتصاد شکل گرفته است، گفت: شمار بنگاه‌هاي معاملات املاک در کشور در سال 1379حدود 19هزار و 300مورد بود که اين ميزان در سال 82به 44هزار و 300و در سال 86به 35هزار و 600مورد رسيد. اما برابر آخرين آمار در حال حاضر 72هزار بنگاه معاملات مسکن فعال در کشور وجود دارد که بيشترين آنها در استان‌هاي تهران، البرز، خراسان رضوي، مازندران و گيلان واقع شده است.
به گفته وي، در سال 1385به ازاي هر 492خانوار و 350واحد مسکوني يک بنگاه مسکن وجود داشته که با رشد چشمگير واسطه‌ها، اين ميزان در سال 90به يک بنگاه به ازاي هر 300خانوار و 214واحد مسکوني رسيده است. متوسط معاملات صورت گرفته ازسوي هر بنگاه نيز سالانه 41فقره است. وي با بيان اينکه 12درصد بنگاه‌هاي تهران خدمات تامين مالي ارائه مي‌کنند که عمدتا ربوي است، از نظام بانکي کشور درخواست کرد از شيوع اين پديده جلوگيري کند.
اين پژوهشگر حوزه مسکن اعتقاد دارد نمايندگي يک مشاور املاک براي دو طرف معامله نوعي تضاد منافع ايجاد مي‌کند و درنتيجه اغلب واسطه‌ها در شرايط رونق به سمت حمايت از عرضه‌کننده و تشويق به افزايش قيمت ميل مي‌کنند؛ در حالي که در شرايط رکود از متقاضيان مسکن جانبداري و تلاش مي‌کنند قيمت را کاهش دهند تا معامله سر بگيرد و آنها به‌عنوان واسطه منتفع شوند.
اولاد با تاکيد بر اينکه عملکرد بسياري از بنگاه‌هاي معاملات املاک در حال حاضر از کارکردهاي مورد انتظار فاصله دارد، گفت: خلاء سيستم نظارتي جامع و مستقل در اين بخش يکي از عوامل اين عملکرد قابل نقد است. وي با اشاره به «اصل آزادي انتخاب» براي دو طرف معاملات مسکن گفت: الگوي خدمات واسطه‌هاي ملکي بايد به نحوي تغيير کند که فرد به‌صورت اختياري از اين خدمات استفاده کند و هزينه‌هاي آن را بپردازد. نه اينکه ملزم باشد حتي بدون دريافت خدمات مشاوره، صرفا براي عقد قرارداد حق واسطه‌گري را بپردازد.
تدوين بسته بهينه مالياتي بخش مسکن به منظور اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم
تيمور رحماني رئيس موسسه توسعه و تحقيقات اقتصادي دانشگاه تهران به عنوان سخنران سوم در اين نشست تخصصي جمع آوري منابع درآمدي به منظور تأمين مالي هزينه‌هاي عمومي، دست يابي به اهداف بخشي و اهداف توزيعي را سه کارکرد اصلي سياستهاي مالياتي در بخش‌هاي مختلف اقتصادي اعلام کرده و مي‌گويد: بخش مسکن به طور معمول در کشورهاي مختلف ارزشي بيش از توليد ناخالص داخلي دارد و بخش مهمي از ثروت خانوارها را دارايي مسکن تشکيل مي‌دهد. در اين صورت، اين بخش مي‌تواند پايه مالياتي مناسبي براي جمع آوري درآمد مالياتي محسوب شود.
رحماني درباره مباني اصلي طراحي ماليات در بخش مسکن اعلام مي‌کند: (مسکن به عنوان کالاي مصرفي) ساکنان موجود در يک خانه جرياني از خدمات را مصرف مي‌نمايند. بنابراين، در صورت وضع ماليات بر پايه مصرف، اخذ ماليات از مصرف خدمات املاک نيز قابل توجيه است. و در بخش ديگري (مسکن به عنوان کالاي سرمايهاي) مالکان خانه علاوه بر مصرف جرياني از خدمات، مالک يک دارايي با ارزش نيز هستند. به گونه اي که در اکثر موارد مسکن با ارزش ترين دارايي اکثر خانواده ها به حساب مي‌آيد. از اين منظر، مالک خانه همانند مالکان بقيه دارايي ها مي تواند مشمول ماليات شود.
وي توضيح مي‌دهد که تئوري اقتصادي دلالت بر اين دارد که زمين و ساختمان بايد با نرخ هاي متفاوتي مشمول ماليات شوند، چرا که دو نوع پايه مالياتي متفاوت هستند و هر يک داراي ويژگي‌هاي خاص خود هستند. ماليات بر مالکيت زمين معادل ماليات بر رانت اقتصادي است (به اين معني که اين نوع ماليات هيچ فعاليت مفيدي را محدود نمي کند). زمين يک نهاده توليد شده نيست و بنابراين، عرضه آن ثابت است و تحت تأثير اخذ ماليات قرار نمي‌گيرد. مطابق با اين بحث، يک تغيير سياستي خنثي در درآمدهاي دولت از نظام مالياتي با نرخ مالياتي يکسان بر ارزش زمين و ساختمان (ماليات تک نرخي) به نظامي با نرخ بالاتر ماليات بر ارزش زمين (ماليات دو نرخي) منجر به افزايش کارايي و افزايش ساخت و ساز در بخش مسکن مي‌شود.
به پيشنهاد وي در طراحي ماليات‌هاي بخش مسکن بهتر است که بين املاک مسکوني با املاک تجاري تفاوت قائل شد. تفاوت اصلي املاک مسکوني و تجاري در اين است که املاک تجاري به نوعي نهاده توليدي محسوب مي شوند. در ادبيات بخش عمومي يک اصل مهم در مخالفت با ماليات ستاني از نهاده هاي توليدي وجود دارد (Diamond and Mirrless,????). در يک اقتصاد مبتني بر بازار (بدون هيچ نوع مالياتي)، قيمت نهاده هاي توليد نقش سيگنال و علامتي را دارند که بنگاه هاي انفرادي را در انتخاب فرآيند توليد و ميزان به‌کارگيري نهاده‌هاي مختلف راهنمايي مي‌کنند و از اين طريق دست يابي به کارايي توليد تضمين مي شود. بنابراين، مي توان گفت که وضع ماليات بر نهاده‌هاي توليد باعث مي شود که بنگاه ها با سيگنال هاي قيمتي (همراه با ماليات) مواجه شوند که لزوما منطبق بر کارايي توليد نيست. بنابراين، در يک سيستم مالياتي بهينه، نهاده هاي توليد (شامل نهاده‌هاي توليد شده يا همان نهاده هاي واسط) نبايد مشمول ماليات شوند و بهتر است تنها بر کالاهاي نهايي ماليات وضع شود.
بررسي تطبيقي شواهد تجربي ماليات‌هاي بخش مسکن
به گفته رحماني در يک بررسي تطبيقي وضعيت ماليات‌هاي بخش مسکن در 30کشور مختلف در سه مرحله از توسعه يافتگي (براساس طبقه بندي مجمع جهاني اقتصاد) مورد بررسي قرار گرفت. شواهد بدست آمده حاکي از آن است که کشورهاي مختلف هم از لحاظ تنوع ماليات‌ها و هم از لحاظ نرخ هاي مالياتي وضع شده تفاوت هاي قابل ملاحظه‌اي با يکديگر دارند. در ادامه، خلاصه‌اي از وضعيت ماليات‌هاي مختلف بخش مسکن در کشورهاي مورد بررسي ارائه مي شود.
وي در ادامه توضيح داد که ماليات بر عايدي سرمايه‌اي املاک در تمامي کشورهاي مورد بررسي واقع در مراحل دوم و سوم توسعه يافتگي، به جز سنگاپور و امارات وجود دارد اما تنها بخشي از کشورهاي مورد بررسي واقع در مرحله اول توسعه اين ماليات را اخذ مي‌کنند. در اکثر کشورهاي مورد بررسي، خالص ارزش فروش (ارزش فروش پس از کسر هزينه هاي خريد و هزينه هاي بهسازي) به عنوان پايه ماليات بر عايدي سرمايه اي املاک تعريف شده است.
شواهد تجربي اثرگذاري ماليات‌هاي بخش مسکن
رحماني در ادامه، به بررسي چگونگي اثرگذاري ماليات‌هاي بخش مسکن (به تفکيک ماليات بر نقل و انتقال، ماليات بر عايدي سرمايه و ماليات سالانه بر ارزش زمين و ساختمان) بر پويايي هاي رفتار قيمتي اين بازار پرداخته مي شود. اشاره کرد و گفت: وضع ماليات بر نقل و انتقال به منظور کاهش نوسانات قيمت دارايي ها ابتدا توسط کينز 1936براي بازار سهام و سپس، توبين (1978) براي بازار ارز مطرح شده است. شواهد بدست آمده از مدل هاي پانل برآوردي در مطالعه حاضر حاکي از آن است که ماليات بر نقل و انتقال املاک باعث افزايش قيمت مسکن و کاهش نوسانات اين بخش مي‌شود. . يافته‌هاي تجربي وضع ماليات بر عايدي سرمايه در کشورهاي مختلف و براي دوره‌هاي زماني متفاوت حاکي از آن است که نه تنها اين ماليات منجر به کاهش نوسانات قيمتي نمي گردد، بلکه حتي ممکن است که باعث تشديد تغييرات قيمتي مسکن نيز شود. مطابق با اين بحث، ماليات بر عايدي سرمايه منجر به اين مي‌شود که خانوارها شناسايي عايدي حاصل از فروش مسکن را به تأخير بيندازند تا ارزش حال مالياتي را که مي پردازند کمتر باشد. اين امر مي تواند منجر به تشديد نوسانات قيمتي در طول دوره‌هاي رونق و رکود بازار مسکن شود. شواهد تجربي مطالعه حاضر نيز نشان داد که ماليات برعايدي سرمايه اي مسکن باعث افزايش نرخ رشد قيمت مسکن مي شود اما نوسانات قيمتي اين بخش را کاهش مي‌دهد. همچنين، نتايج مدل‌هاي رگرسيوني حاکي از اين بود که اين ماليات اثر معني داري بر فعاليت هاي حقيقي بخش مسکن ندارد. مطالعات تجربي اندکي به بررسي اثرات ماليات سالانه بر املاک (ماليات بر ارزش زمين و ساختمان) پرداخته‌¬اند. نتايج بدست آمده از اين بررسي‌ها حاکي از آن است که اين نوع ماليات اثر معکوسي بر نوسانات قيمتي بازار مسکن دارد. البته، با توجه به نرخ پايين اين نوع ماليات ، اثرگذاري آن مستلزم تغييرات شديد نرخ هاي مالياتي مي‌باشد. نتايج مدل هاي بين کشوري مطالعه حاضر نيز حاکي از اين است که ماليات سالانه بر املاک باعث کاهش نرخ رشد قيمت مسکن و نوسانات اين بخش مي‌شود.
وي براساس آمار سرشماري نفوس و مسکن سال  1390که نسبت خانه‌هاي خالي به کل واحدهاي مسکوني کشور را 7.6 درصد اعلام کرده است گفت: در بررسي معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي در سال 1393بر اساس معيار جديدي تعداد واحدهاي مسکوني خالي شهر تهران، معيار خالي بودن واحد مسکوني، مصرف ماهانه برق کمتر از ?? کيلووات ساعت تعيين شده است.
بر اساس اين معيار جديد، تعداد خانه هاي خالي شهر تهران در شهريور 93، برابر با 235هزار واحد بوده است که تقريبا برابر با 5درصد کل واحدهاي مسکوني اين شهر است. بررسي آمار نسبت خانه هاي خالي به کل واحدهاي مسکوني در ساير کشورها نشان از اختلاف فاحش اين نسبت در کشورهاي مختلف دارد. به گونه اي که براي اواخر دهه 2000، دامنه نسبت خانه‌هاي خالي به کل واحدهاي مسکوني از 1.5درصد در هلند تا 11.1 درصد در جمهوري اسلواکي متغير است. اين شواهد دلالت مي‌کند که نسبت معمول و مشخصي از نسبت خانه‌هاي خالي به کل واحدهاي مسکوني وجود ندارد.در واقع، اين سوال که نسبت طبيعي خانه هاي خالي به کل واحدهاي مسکوني بايد چه مقدار باشد جواب مشخصي ندارد؟ در اين صورت نمي‌توان ادعا کرد که در وضعيت فعلي تعداد واحدهاي مسکوني خالي به طور غيرطبيعي زياد است.
رئيس موسسه توسعه و تحقيقات اقتصادي دانشگاه تهران  در پايان در خصوص پديده خانه‌هاي خالي توضيح داد: وجود نسبتي واحد مسکوني خالي به عنوان يکي از ويژگي هاي طبيعي بازار مسکن شناخته شده است. البته ميزان اين نسبت در شهرها و کشورهاي مختلف متفاوت است. ميزان نسبت واحدهاي مسکوني خالي تحت تأثير عوامل مختلفي همانند نوسانات بازار مسکن، ميزان دسترسي به اطلاعات بازار مسکن، نسبت درآمد اجاره به قيمت املاک، شاخص دسترسي خانوار به مسکن  و ... قرار دارد. هر چند که در برخي از کشورها از ابزار ماليات به عنوان يکي از راهکارهاي مقابله با پديده خانه هاي خالي بهره گرفته شده است اما، شواهد چنداني در خصوص اثرگذاري اين سياست مالياتي بر کاهش نسبت خانه‌هاي خالي وجود ندارد.  در کل ميتوان گفت تعريف و شناسايي خانههاي خالي به عنوان مهم ترين سد راه مقابله با اين پديده مطرح است. با درنظر گرفتن اين ملاحظات پيشنهاد مي شود که اعمال هر گونه مالياتي بر خانه‌هاي خالي منوط به ايجاد سازوکاري دقيق و مشخص براي شناسايي اين خانه‌ها شود.