عوامل موثر بر بازار مسکن

يک تحليلگر اقتصاد مسکن با تشريح عوامل موثر بر بازار مسکن اعلام کرد: مهم‌ترين علل تفاوت طول و مشخصات دوره‌هاي رکود و رونق در بازار مسکن طي دوره‌هاي مختلف به مجموعه‌اي از عوامل مختلف بر مي‌گردد که بر بازار مسکن تاثيرگذار است.
بهروز ملکي، کارشناس و تحليلگر اقتصاد مسکن با بيان اينکه بسياري از تحليلگران بازار مسکن، تنها يک عامل را در تغيير بازار و قيمت مسکن موثر مي‌دانند، گفت: مجموعه‌اي از عوامل بر بازار مسکن تاثير مي‌گذارد و به همين دليل است که طول و عرض‌ دوره‌هاي رونق و رکود در بازار مسکن با هم متفاوت است.

اين کارشناس اقتصاد مسکن، در نشست استراتژي سرمايه‌گذاري و تحليل بازار مسکن که از سوي کميسيون سرمايه‌گذاري اتاق ايران برگزار شد، هزينه‌هاي ساخت مسکن، قيمت نفت، تورم، قيمت دارايي‌هاي ديگر مانند بورس و طلا و سپرده‌هاي بانکي، حجم نقدينگي، درآمد و پس‌انداز خانوار، وام خريد مسکن، نرخ سود بانکي، قوانين مالياتي، دلار، عرضه زمين و مسکن دولتي را از مهم‌ترين عوامل موثر در قيمت مسکن عنوان کرد.

وي در ادامه گفت: در سال‌هاي 71 تا 94بر خلاف رشد قيمت مسکن، تورم عمومي هيچ‌گاه منفي نبوده است و طول دوره رونق کوتاه‌تر از طول دوره رکود بوده است. همچنين شاهد افت و خيزبازار مسکن بوده‌ايم و قيمت زمين بيشتر از قيمت مسکن، قيمت مسکن بيشتر از اجاره بها و اجاره بها بيشتر از تورم عمومي بوده و در برخي سال‌ها خريد مسکن، اقتصادي و در برخي سال‌ها، غيراقتصادي بوده است.

ميانگين مستاجرهاي کل کشور
وي در بيان اهميت بازار مسکن در ايران گفت: بازار مسکن 33درصد هزينه خانوار، 40 درصد سرمايه‌گذاري و 32 درصد تورم عمومي را دربرمي‌گيرد و اهميت زيادي در اقتصاد خانواده‌ها دارد.

وي افزود: بررسي بودجه خانوار در مناطق شهري ايران در سال 93 نشان مي‌دهد که 33.4 درصد از هزينه خانوارها به مسکن، آب، برق و سوخت‌ها اختصاص يافته است.

اين کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اينکه از سال 65 نحوه تصرف خانوارها از ملکي به استيجاري تغيير کرده، گفت: هرچه جلوتر آمده‌ايم، سهم خانه‌هاي ملکي کاهش و ملک‌هاي استيجاري افزايش يافته‌اند. وي افزود: در حال‌حاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستاجر هستند و ميانگين مستاجرهاي کل کشور 27تا28 درصد است.

ملکي با بيان اينکه شاخص دسترسي به مسکن در کشور ما وضعيت مناسبي ندارد، گفت: اگر قيمت يک مسکن نرمال و متوسط در کشور ما 240 ميليون باشد و فرض کنيم يک خانوار يک‌سوم درآمد خود را براي مسکن پس‌انداز کند و از وام بهره‌مند نشود، در طول 30-20 سال به اين شرط که رشد مسکن و رشد درآمد به يک ميزان باشد، مي‌تواند خانه بخرد.

ملکي مهم‌ترين مولفه‌هاي نياز به مسکن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکوني عنوان کرد.اين کارشناس بازار مسکن با مقايسه بعد خانوارهاي ايراني در طول دهه‌هاي گذشته گفت:در سرشماري سال 65 بعد خانوارهاي يک و دونفره 14 درصد، بعد خانوارهاي سه و چهارنفره 29-28 درصد، بعد خانوارهاي پنج نفره و بيشتر حدود 56 درصد بوده‌است.

وي افزود: در حالي که در سرشماري سال 90، بعد خانوارهاي يک و دونفره به 27-26 درصد، بعد خانوارهاي سه و چهارنفره به 52 درصد افزايش و بعد خانوارهاي پنج نفره و بيشتر به 21 درصد کاهش يافته است و انتظار داريم هرچه جلوتر مي‌رويم خانوار‌هاي يک نفره و دونفره بيشتر شوند و هر چه بعد خانوار کوچک‌تر مي‌شود نيازمند مسکن‌هاي کوچک‌تري هستيم.

 اين تحليلگر بازار مسکن، متوسط قيمت معاملاتي مسکن در بهار 95 در تهران را 4 ميليون و300 هزار عنوان کرد و گفت: شهرهاي تهران، اصفهان، شيراز و تبريز گران‌ترين مسکن‌ها را دارند.

ادوار بازار مسکن
اين تحليلگر اقتصاد مسکن ادوار بازار مسکن را به چهار دوره رونق بزرگ، رکود بزرگ، دوره‌هاي گذار از رکود به رونق و گذار از رونق به رکود طبقه‌بندي کرد و گفت: در دوره رونق بزرگ استراتژي خريد و پيش‌خريد و شروع ساخت(2ساله) در اوايل رونق مطلوب هستند. در دوران گذار به رکود هر دو استراتژي خريد و پيش‌خريد وشروع ساخت(2ساله)پيشنهاد نمي‌شوند.

 ملکي تصريح کرد: در دوران رکود، استراتژي خريد و پيش خريد مطلوب نبوده و در مقابل استراتژي شروع ساخت(2ساله)در اواخر رکود مي‌تواند مطلوب باشد، همچنين در دوران گذار به رونق، هر دو استراتژي خريد و پيش‌خريد وشروع ساخت(2ساله)مطلوب خواهند بود.

وي گفت: کاهش پروانه‌هاي ساخت، رونق بعدي و افزايش پروانه‌ها رکود بعدي را ايجاب مي‌کند، اوايل رونق (پس از چرخش حداقلي بازار) زمان مناسبي براي خريد در بازار مسکن است وپايان رونق(پيش از چرخش حداکثري بازار) زمان مناسبي براي فروش در بازار مسکن است.اين کارشناس بازار مسکن افزود: زمان اخذ پروانه بايد به گونه‌اي باشد که پروژه در اواخر رونق، تکميل شود، عمدتا فسخ قراردادها در اوايل و اواسط رونق، از طرف فروشنده و در پايان رونق، از طرف خريدار است.

ملکي افزود: زماني که رشد قيمت در آينده را پيش‌بيني مي‌کنيد و توان کافي خريد نداريد، پيش‌خريد کنيد. هرچقدر در رونق، افزايش قيمت شديدتر باشد، ساخت و ساز بيشتر و رکود بعدي شديدتر خواهد شد.

وي افزود: مي‌توان گفت در سال‌هاي 90 و 91، شاهد رونق بازار مسکن بوديم. نيمه اول سال 92، گذار به رکود را داشتيم. نيمه دوم 1392 تا اواخر 94 با دوران رکود مواجه شديم. سال 95 نيز مي‌تواند دوران گذار به رونق براي بازار مسکن باشد. وي رکود اقتصادي (افت قدرت خريد متقاضيان)، نرخ‌هاي بالاي سود بانکي، حجم بسيار بالاي پروانه‌هاي ساختماني طي سال‌هاي 90 تا 92 و کاهش قيمت نفت را از مهم‌ترين عوامل طولاني شدن رکود بازار مسکن عنوان کرد.