قوانين صلح عمري ملک و املاک در ايران

صلح عمري يا مصالحه به شرط عمري همان است که اگر شخصي بخواهد بخشي ازاملاک و مستغلات و دارائي خويش را به فرزند خود يا کسي بدهد اما کاملا اختيار مال و يا املاک مورد نظر و همچنين سود دريافتي از ماحصل اجاره به طرف مقابل منتقل نشود و مالک اولي در مواقع بخصوصي که مد نظر او مي باشد دوباره آن مال به تملک خود در بياورد
در مورد صلح عمري خوشبختانه قانون گذار شرع اسلامي در اين ارتباط عقودي را پيش بيني و آن را مد نظر قرار داده است ، که ميتوان به عقود صلح اشاره نمود که داراي انواع مختلفي مي باشند
از جمله يکي از انها مصالحه به شرط عمري است يا همان صلح به طريق عمري و شرط ضمن آن که در انواع مختلف از جمله صلح مغابنه اي و محاباتي تقسيم مي گردد در عقد مورد نظر ما –مصالحه به شرط عمري- معمولا شخصي ميخواهد مال خويش را به شخصي منتقل و در عوض شخص دوم نيز تعهداتي در مقابل شخص اول قبول نمايد ، و اگر شخص دوم که متصالح نام دارد از انجام تعهدات خود داري نمايد مصالح يا شخص منتقل کننده مال مي تواند با فسخ عقد آن رادوباره به تملک خود در بياورد به عنوان مثال پدري مي خواهد يک آپارتمان يا خانه اي را به يکي از فرزندان خود منتقل نمايد ولي خود تا آخر عمر در آنجا سکونت نموده و از منافعش استفاده نمايد و فرزند نيز تعهد نمايد از پدر خويش مواظبت نموده و هزينه زندگي اورا تامين نمايد . در اين صورت طرفين به دفتر اسناد رسمي مراجعه و سند مصالحه به شرط عمري ميان ايشان بعد از انجام تشريفات قانوني تنظيم مي گردد و عين مال بصورت مشروط به فرزند منتقل و منافع در دست پدر باقي مي ماند در مورد چنين صلحي در طول استمرار عقد اگر پدر فوت نمايد مال مورد نظر به فرزند انتقال قطعي شده و به ديگر وراث چيزي از اين بابت منتقل نمي شود . و اگر در اين مدت فرزند به تعهدات خود عمل ننمايد پدر با مراجعه به دفترخانه محل ثبت سند آن را فسخ و مال مورد نظر را به تمليک خود در بياورد
به بيان صحيح صلح به شرط عمري، در قانون مدني در خصوص صلح عمري يا صلح به شرط عمري بحثي به ميان نيامده فقط در ماده 41 قانون مدني آمده است که عمري حق انتفاعي است که به موجب عقدي از طرف مالک براي شخص به مدت عمر خود يا عمر منتفع يا عمر شخص ثالثي برقرار شده باشد
حال سئوال پيش مي آيد که مورد مصالحه را بدون منافع مي‌تواند به متصالح صلح کند و منافع را براي خود نگه دارد و اينکه چنين عقدي صحيح است
آيا مي‌توان مالي را مسلوب‌المنفعه به ديگري منتقل نمود و آيا اين شرط خلاف مقتضاي عقد نمي‌باشد که مشمول بند 1 ماده 233 قانون مدني باشد و موجب بطلان عقد گردد؟
عين و منفعت دو امر جداگانه مي‌باشند همچنان‌که در عقد اجاره مالک عين را در مالکيت خود نگه مي‌دارد فقط منافع را به مدتي معين به ديگري تمليک مي‌کند و نيز در مدت اجاره مي‌تواند عين را با حفظ حقوق مستأجر به ديگري واگذار نمايد. و برعکس نيز مي‌توان عمل کرد يعني منافع را مالک با توجه به شرايط مندرج در عقد به مدتي براي خود نگه دارد و عين را به ديگري منتقل نمايد
آيا حفظ منافع مادام‌العمر بر مصالح که مدت عمر معلوم و معين نيست و مجهول است مشمول بند 2 ماده 233 قانون مدني بوده و موجب بطلان عقد مي‌گردد؟
بايد گفت در صلح محاباتي ارزش عوض (مال‌الصلح) در قبال مورد صلح قابل ملاحظه نبوده و قصد طرفين احسان مي‌باشد. و شرط مجهول موضوع بند فوق شرطي است که تأثير آن به عوضين تسري پيدا مي‌کند که موجب بطلان عقد مي‌گردد، هرچند که طول عمر افراد کاملاً معلوم نيست اما در اين نوع از عقود براي طرفين جهل به عوضين را به همراه ندارد که موجب بطلان عقد باشد و افراد با اتکا به اصل آزادي اراده که از اصول پذيرفته شده، جهاني است اقدام به انعقاد چنين عقدي مي‌نمايند. و به نظر جهل به آن موجب بطلان عقد نيست او نيز در صلح محاباتي، طرفين ارزش عوضين را به طور بارز و قابل ملاحظه به قصد احسان به هم مي‌زنند که اين صلح از عقود احسان (يا عقد ارفاق) است و صلح مسامحه نيز گفته مي‌شود لازم نيست موضوع صلح معين و معلوم باشد، لذا جهل به مدت عمر را مبطل عقد نمي‌دانند
مطلب ديگري که مورد بررسي و ايراد برخي از حقوقدانان است، ضمن اينکه مدت عمر مجهول است و شرط مجهول مي‌باشد، چنانچه منافع را مصالح ضمن عقد صلح براي خود نگه دارد، پس از مرگ وي منافع را چه کسي بايد به متصالح واگذار نمايد و اين به ورثه منتقل مي‌شود
به نظر، اين برداشت مورد ايراد است. مالکيت منافع و حق انتفاع به تبع عين از آن مالک است و واگذاري آنها به ديگري به وسيله عقد صورت مي‌پذيرد و طرفين عقد حق دارند هر شرطي را به استثناي شروط مندرج در مواد 232 و 233 قانون مدني را في‌مابين خود قرار دهند و سران دفاتر اسناد رسمي طبق ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمي «موظفند نسبت به تنظيم و ثبت اسناد مراجعين اقدام نمايند مگر آنکه مفاد مدلول سند مخالف با قوانين و مقررات موضوعه و نظم عمومي يا اخلاق حسنه باشد...» و چنانکه بيان شد شروط مندرج در سند صلح مخالفتي با قوانين و مقررات و نظم عمومي يا اخلاق حسنه ندارند و علتي براي امتناع از تنظيم اين اسناد نيست
و اين که منافع مورد صلح مادام العمر مصالح در ضمن عقد شرط شود که از آن وي باشد در حقيقت، قصد طرفين اين است که عقد صلح تحقق پيدا کرده ولي منافع مورد مصالحه تا حيات مصالح در اختيار وي مي‌باشد پس از حيات مصالح منافع به تبع عين جزء مورد مصالحه مي‌باشد. و به ورثه وي منتقل نمي‌شود حتي اگر قيد مباشرت براي استفاده از منافع مورد صلح در ضمن عقد نشده باشد. مصالح مي‌تواند منافع را به ديگري تا زمان حيات خود به ديگري واگذار نمايد. ولي بعد از مرگ وي چون حقي از منافع بر وي نبوده به تبع آن واگذار شوند نيز حقي بر منافع نخواهد داشت و منافع به تبع عين در مالکيت متصالح مستقر مي‌شود

وظايف و تکاليف مالک و منتفع در قبال مورد انتفاع
طبق ماده 49 قانون مدني مخارج لازم براي نگاهداري مالي که موضوع انتفاع است بر عهده منتفع نيست مگر اينکه خلاف آن شرط شده باشد
با عنايت به ماده فوق هزينه‌هاي لازم جهت حفظ و بقاي مال به عهده مالک خواهد بود مگر اينکه هزينه بقاي مال به عهده منتفع شرط گردد. ولي در هر حال هزينه‌هاي مصرفي مثلاً هزينه شارژ و مصرف برق و تلفن و يا نظافت و امثال آن به عهده منتفع است و طبق ماده 48 قانون مدني ,منتفع بايد از مالي که موضوع حق انتفاع است، سوءاستفاده نکرده و در حفاظت آن تعدي يا تفريط ننمايد
قانون مدني مسؤوليت منتفع را همانند مسؤوليت امين قرار داده است و مال در دست منتفع امانت خواهد بود و در صورت تعدي و تفريط مسؤول جبران خسارات وارده خواهد بود، در غير اين صورت منتفع مسؤوليتي نخواهد داشت.
انتقال حق انتفاع توسط منتفع به ديگري
سؤالي که مطرح است، اينکه آيا منتفع حق دارد حقوق خود (حق انتفاع) را به ثالثي منتقل نمايد، از آنجائي که حق انتفاع از حقوق مالي است و هر مالکي حق هرگونه تصرف در ملک و حق خود دارد حق انتفاع نيز ملک منتفع است مگر اينکه قيد مباشرت شده بود همچنانکه بيان شد حق انتفاع مي‌تواند به صورت عمري، رقبي و سکني از طرف مالک در حق منتفع برقرار گردد
در سکني مي‌توان استظهار نمود که سکونت منتفع مورد نظر در عقد مي‌باشد و مانند آن است که در عقد قيد شده باشد که منتفع فقط مي‌تواند خود سکونت کند. بدين جهت است که بسياري از فقها واگذاري حق انتفاع را در سکني تجويز نمي‌نمايند. ولي به نظر مي‌رسد که هرگاه قرينه بر اين امر نباشد سکونت به خودي خود مباشرت ساکن را ايجاب نمي‌نمايد و بر فرض چنين باشد واگذاري حق سکني از طرف منتفع با شرط مباشرت خود اشکالي ندارد
بنابر آنچه در تعريف حق انتفاع ذکر شد، اجاره دادن حق انتفاع از طرف منتفع به معناي اصطلاحي ممکن نخواهد بود، زيرا اجاره تمليک منفعت است و منتفع مالک منافع نمي‌باشد تا آن را بتواند به ديگري انتقال دهد، بلکه او داراي حقي است که در اثر آن از منافع مال موضوع حق انتفاع بهره‌مند مي‌گردد و مي‌تواند اين حق را مانند حقوق مالي ديگر به کسي بخواهد واگذار نمايد. بنابراين اجاره از طرف منتفع، مسامحه در تعبير است
به هر حال طرفين عقد با توجه به نيازها و نيات خود مي‌توانند شروطي را فيمابين خود چنانچه مخالف قوانين و نظم عمومي و اخلاق حسنه نباشد قرار دهند
در ذيل به نمونه از قرارداد صلح عمري اشاره خواهيم نمود :
صلح به شرط عمري
مصالح: آقا/ خانم...... فرزند...... به شناسنامه شماره...... صادره از...... متولد
و شماره ملي........................ مقيم..................... کدپستي
متصالح: آقا/ خانم...... فرزند...... به شناسنامه شماره...... صادره از...... متولد......
و شماره ملي........................ مقيم..................... کدپستي14
مورد مصالحه، حدود و محل آن:ششدانگ يک واحد آپارتمان مسکوني واقع در طبقه... قطعه... تفکيکي به مساحت... مترمربع داراي پلاک ثبتي شماره... فرعي... از.... اصلي واقع در بخش... تهران با جميع توابع عرفي و قانوني آن (به شرح سند مالکيت) مورد ثبت يک جلد سند مالکيت به شماره دفترچه مالکيت... شماره ثبت... صفحه... دفتر... که سند مالکيت در تاريخ... به نام مصالح ثبت و صادر شده (يا طبق سند قطعي شماره... دفترخانه... به نام مصالح انتقال يافته است
به نشاني (تهران........) و حدود اربعه مورد مصالحه طبق صفحه سند مالکيت فوق‌الذکر مي‌باشد
به انضمام کليه حقوق مصالح نسبت به حق‌الامتياز برق اختصاصي به پرونده شماره... (به قدرالسهم از حق‌الامتياز برق عمومي شماره... و حق‌الاشتراک آب شهري به شماره پرونده... و حق‌الاشتراک گاز شهري شماره پرونده.... منصوبه در مورد مصالحه با ودايع مربوط و متصالح ضمن اين سند پرداخت هرگونه بدهي مصرفي و انشعاب برق اختصاصي و بقدرالسهم آب و گاز و برق عمومي را قبول نمود
به اظهار متصالحين جزء اشخاص ممنوع‌المعامله نمي‌باشند و هرگونه مسؤوليت ناشي از اظهارات خود را شخصاً و متضامناً به عهده گرفتند
مصالح ضمن اين سند متصالح را نماينده خود قرار داد که در صورت بروز هرگونه اشتباه قلمي در تنظيم سند در دفترخانه حاضر و سند اقرارنامه اصلاحي مربوطه را بدون تغيير در ارکان و ماهيت سند را تنظيم و امضاء نمايد
وجه‌المصالحه مبلغ.... ريال که به اظهار مصالح تماماً به وي پرداخت شده و اقرار به دريافت نمود. متصالحين کافه خيارات خصوصاً خيار غبن و تدليس را از خود سلب و اسقاط نمودند حسب‌الاظهار مصالح، منافع مورد مصالحه قبلاً به شخصي واگذار نشده است. مورد مصالحه به تحويل و تصرف متصالح داده شد و متصالحين ضمن قرائت سند و اطلاع از محتويات و مندرجات و مستندات و حدود و مشخصات آن با رضايت خود ثبت و سند را امضاء نمودند
ضمن همين سند متصالح حق انتفاع از مورد مصالحه را به صورت سکني در حق مصالح مادام‌الحيات وي و بالمباشره او برقرار کرد. و مصالح اقرار به قبض مورد انتفاع نمود
هزينه‌هاي اساسي مورد مصالحه به عهده متصالح و هزينه مصرفي برق و تلفن و شارژ و نقاشي و کسر و انکسار درب و شيشه و غيره به عهده مصالح است

مستندات تنظيم سند
پاسخ استعلام ثبتي از اداره ثبت منطقه مبني بر عدم بازداشت مورد مصالحه و مطابقت سند با دفتر املاک
مفاصاحساب مالياتي
گواهي پايان ساختمان
حق‌الثبت به مبلغ... ريال که براساس ارزش معاملاتي اعلامي توسط اداره دارايي فوق محاسبه و طبق قبض شماره... مورخ... به بانک ملي شعبه... واريز شد
براي تنظيم سند اوراق شماره...... و...... مصرف و قبض تحرير شماره... صادر و تسليم مودي گرديد
به تاريخ / /1391 شمسي محل امضاء