موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن چه نقشي در تامين مالي مسکن دارند؟

با وجود موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن، متقاضيان مسکن و علي‌الخصوص خانوارها پايگاهي قانوني براي دريافت خدمات مالي مسکن مي‌يابند. پايگاهي که محيطي امن براي سرمايه‌هاي کوچک پس‌اندازکنندگان مسکن فراهم مي‌کند، و با برقراري رابطه بلندمدت با خانوارها، آنها را در جهت تحقق روياهايشان راهنمايي مي‌کند. بدين ترتيب با تاسيس چنين موسساتي يکي از پايه‌اي‌ترين و کليدي‌ترين نهادهاي حامي طرف تقاضا پا به عرصه وجود مي‌گذارد.
با ابلاغ بانک مرکزي، از اين پس مؤسسات‌ پس‌انداز و تسهيلات مسکن داراي مجوز از بانک مرکزي مي‌توانند با جذب سپرده و اعطاي تسهيلات مسکن در يک استان مشخص فعاليت کنند. اما اين موسسات چه نقشي در تامين مالي بخش مسکن مسکن دارند اين موضوعي است که ميثم رادپور تحليلگر بازار مالي در تحليلي به بررسي ابعاد آن پرداخته است. در ادامه شرح کامل اين تحليل را مي‌خوانيد.

به‌طور سنتي سياست‌هاي دولت در حوزه مسکن را مي‌توان در دو گروه سياست‌هاي طرف عرضه و سياست‌هاي طرف تقاضا دسته‌بندي کرد. هدف عمومي سياست‌هاي طرف عرضه، تحريک ساخت و ساز مسکن است، و هدف کلي سياست‌هاي طرف تقاضا، کمک به متقاضيان مسکن و علي‌الخصوص خانوارها در جهت «خانه‌دار کردن» آنهاست.
در کشورمان عمده سياستگذاري‌هاي بخش مسکن جانب طرف عرضه را گرفته است. شايد بيشتر به اين دليل که طرف عرضه شامل نهاده‌هايي از قبيل زمين و پروانه ساخت است که قابل‌کنترل‌تر به نظر مي‌آيند و احتمالاً سياست‌هاي مبتني بر دستکاري قيمت اين نهاده‌ها در کوتاه‌مدت به نتيجه ملموس‌تري مي‌رسند. شايد هم به اين دليل که در کشور زيرساخت‌هاي لازم براي تدوين و اجراي سياست‌هاي طرف تقاضا موجود نبوده است. اين در حالي است که در کشورهاي توسعه‌يافته بيشتر سياستگذاري‌هاي بخش مسکن، متوجه طرف تقاضاست، چرا که اولاً در آن کشورها به نظر مي‌رسد نظام بازار آزاد بر اساس صرفه‌هاي اقتصادي بازيگران طرف عرضه (توسعه‌گران، انبوه‌سازان و...) را به سمت تخصيص کارآمد منابع و بهينه‌سازي توليد راهنمايي مي‌کند. ثانياً اين طرف تقاضاست که آحاد مردم را شامل مي‌شود، و در مقايسه با سازندگان حرفه‌اي طرف عرضه، آحاد مردم‌اند که نياز بيشتري به راهنمايي‌ها و حمايت‌هاي دولتي دارند.

خلأ نهادهاي طرف تقاضا
بزرگ‌ترين متقاضيان مسکن خانوارها هستند، و مسکن عموماً عمده‌ترين قلم سبد مصرفي آنهاست. ضمناً خريد مسکن به‌طور متوسط بزرگ‌ترين سرمايه‌گذاري يک خانواده عادي محسوب مي‌شود. از آنجا که براي افراد و خانوارها خريد مسکن يکي از چالش‌انگيزترين تصميم‌هاي اقتصادي محسوب مي‌شود، وجود نهادهايي که آنها را در اين زمينه حمايت و راهنمايي کنند، براي توسعه طرف تقاضا ضروري به نظر مي‌رسد؛ نهادهايي که در بازار مسکن کشورمان عدم حضور آنها به‌وضوح احساس مي‌شود. بر اين اساس، عمده‌ترين نارسايي در طرف تقاضاي بازار مسکن، عدم‌نهادسازي و توسعه سازمان‌هايي است که فرآيند طولاني و پردردسر خريد اين دارايي عمده را براي آحاد مردم تسهيل مي‌کنند.

در دنيا بانک‌هاي رهني، موسسات پس‌انداز و وام، بيمه‌کنندگان وام‌هاي رهني، ارائه‌دهندگان خدمات حساب اماني، خريداران وام‌هاي رهني، موسسات اعتبارسنجي و... سابقه چند ده‌ساله دارند. حضور اين نهادها براي توسعه بازارهاي اوليه و ثانويه رهن و متعاقباً توسعه طرف تقاضاي مسکن ضروري به نظر مي‌رسد.
موسسات اعتبارسنجي، به متقاضيان وام نمره اعتباري مي‌دهند، بانک‌هاي رهني و موسسات پس‌انداز و وام بر اساس نمره اعتباري متقاضيان، نرخ و ميزان تسهيلات رهني را تعيين مي‌کنند، نهادهاي بيمه‌کننده وام‌هاي رهني که غالباً دولتي‌اند، با پوشش ريسک اعتباري متقاضيان، بانک‌ها را در جهت اعطاي وام‌هاي رهني بيشتر انگيزه‌مند مي‌کنند و خريداران وام‌هاي رهني، با ايجاد بازار ثانويه‌اي براي وام‌ها، منابع بانک‌ها را آزاد مي‌کنند، و بدين ترتيب به رونق بيشتر بازار رهن کمک مي‌کنند.

حتي در طرف عرضه نيز عدم‌توسعه چنين نهادهايي از عوامل مهم توسعه‌نيافتگي بازار مسکن است. به‌عنوان مثال طرح پيشنهادي فروش اقساطي که از جانب انبوه‌سازان ارائه شده بود، و بر اساس آن مقرر بود واحدهاي مسکوني انبوه‌سازان به‌صورت اقساطي به متقاضيان واگذار شود، به دليل اينکه بانک مسکن نرخ کارمزد بالايي را براي ارائه خدمات واسطه‌گري مطالبه کرده است، بيش از يک سال است که به حالت تعليق درآمده است. کسب و کار اصلي انبوه‌سازان توليد واحدهاي مسکوني در مقياس انبوه است، نه فعاليت‌هايي از قبيل ترهين، وصول مطالبات، اعتبارسنجي مشتريان و امثال آن. آنها براي فروش انبوهي از واحدهاي ملکي به‌شدت نيازمند خدمات واسطه‌هاي مالي‌اند. در غياب نهادهايي که حاضر باشند اين‌گونه خدمات را با قيمت‌هاي منصفانه ارائه دهند، شاهديم بسياري از انبوه‌سازان براي رهايي از دغدغه‌هاي سر و کله‌زدن با تعداد زيادي متقاضي، به ساخت و ساز مسکن لوکس روي آورده‌اند.

نقش دولت‌ها در نهادسازي
از آنجا که طرف تقاضا شامل تعداد زيادي از خانوارهاست که عموماً پس‌اندازهاي ناچيزي دارند، و همچنين از آنجا که فرآيند خريد مسکن طولاني و پردردسر است، سياست‌هاي طرف تقاضا بدون توجه به نهادسازي و توسعه سازمان‌هايي که آحاد مردم را در امر خانه‌دارشدن ياري کنند، توفيقي نمي‌يابند. اين نهادها عمدتاً نهادهايي را شامل مي‌شوند که به توسعه بازارهاي اوليه و ثانويه رهن کمک مي‌کنند. در دنيا دولت‌ها نقش عمده‌اي در توسعه طرف تقاضاي بخش مسکن ايفا مي‌کنند. در اينجا برخلاف طرف عرضه، دولت‌ها عموماً به‌طور مستقيم جهت تحقق هدف «امکان‌پذير کردن دسترسي به مسکن مناسب براي آحاد مردم» در بازار مداخله مي‌کنند. دولت‌ها از يک طرف از طريق قانونگذاري، بسترهاي قانوني لازم براي تشکيل نهادهاي حامي طرف تقاضا را فراهم مي‌کنند، و از طرف ديگر به تشکيل نهادها و توسعه فعاليت‌هايي کمک مي‌کنند که بخش خصوصي به‌طور طبيعي به آنها ورود نمي‌کند. به‌عنوان مثال ايجاد نهادهاي بيمه‌کننده وام‌هاي رهني دهک‌هاي درآمدي پايين‌تر از متوسط به توسعه بازار اوليه رهن کمک مي‌کند. با وجود اين نهادها، بانک‌ها براي اعطاي وام رهني به خانوارهاي کم‌بضاعت انگيزه‌مند مي‌شوند. همچنين تاسيس نهادهاي خريدار وام‌هاي رهني نيز از مسير توسعه بازار ثانويه رهن، به رونق بازارهاي اوليه رهن کمک مي‌کند. چنانچه بانک‌ها فرصت فروش وام‌هاي رهني بلندمدت و نقدنشو را داشته باشند، براي اعطاي وام رهني انگيزه‌مند مي‌شود. با وجود نهادهاي توسعه‌دهنده بازارهاي رهن، افراد مي‌توانند تنها به پشتوانه پس‌اندازهاي هر چند ناچيز گذشته خود، و با اتکا بر ظرفيت درآمدزايي مستمر حال و آينده خود، واحد مسکوني خريداري کنند.

يک گام به جلو
اخيراً شوراي پول و اعتبار جزييات تاسيس موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن را تصويب کرده است. بر اساس دستورالعمل اجرايي موضوع اين مصوبه، موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن مجاز به ارائه تمامي خدمات بانکي (غير از افتتاح حساب جاري و اعطاي دسته‌چک) هستند. کسب و کار اصلي اين موسسات جذب منابع و تامين مالي خريد مسکن يا مشارکت در طرح‌هاي ساخت و ساز است، و حداقل سرمايه مورد نياز براي اين موسسات در تهران و ساير کلانشهرها به ترتيب 500 و 300 ميليارد ريال است. بر اساس مصوبه، اين موسسات مي‌توانند با افتتاح شعب يا اعطاي نمايندگي در جهت توسعه کسب و کار قدم بردارند.

بديهي است که ايجاد بسترهاي قانوني لازم براي تاسيس چنين موسساتي به توسعه بازارهاي رهن کمک شاياني مي‌کنند. موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن به‌طور متمرکز در حوزه مسکن به تامين مالي و اعطاي تسهيلات مي‌پردازند. اين نهادها با ايجاد رابطه بلندمدت با خانوارها، پس‌اندازهاي کوچک آنها را در جهت تحقق روياي «خانه‌دارشدن» تجهيز مي‌کنند. آنها واسطه‌هاي تخصصي بازار مسکن هستند، و با قرار گرفتن بين خريداران و فروشندگان، متقاضيان و عرضه‌کنندگان، در جهت تامين و تطابق نيازهاي طرفين ميانجي‌گري مي‌کنند.

با تاسيس موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن همچنين فعاليت‌هاي صندوق‌هايي که در بخش مسکن کارکردهايي مشابه دارند، سازمان‌دهي مي‌شود، و تحت نظارت قرار مي‌گيرد. بانک مرکزي مي‌تواند با تدوين سياست‌هاي نظارتي اثربخش، ضمن کنترل حجم نقدينگي بخش مسکن، مشوق‌هايي براي توسعه موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن فراهم کند.

در کشورمان تقاضا به‌اندازه کافي براي مسکن وجود دارد، ولي به دليل نبود نهادهاي واسطه‌اي و عدم‌برخورداري از سطح حداقل خدمات مالي، بسياري از متقاضيان به اشخاص يا شرکت‌هايي رجوع مي‌کنند که از صلاحيت کافي براي ارائه خدمات برخوردار نيستند. به همين دليل در سال‌هاي گذشته بارها شاهد بوده‌ايم که سرمايه زندگي بسياري از شهروندانمان مثلاً در اثر پيش‌خريد واحدهاي مسکوني از اشخاص کلاهبردار بر باد رفته است. حداقل نقشي که انتظار مي‌رود نهادهاي مالي مانند موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن در بازار مسکن بر عهده بگيرند اين است که با قرار گرفتن بين متقاضيان و عرضه‌کنندگان، از طريق کاهش ريسک‌هاي عملياتي انجام معاملات، در جهت حفظ پس‌اندازها و سرمايه‌هاي طرفين معاملات گام بردارند (خدماتي که در دنيا به عنوان خدمات حساب اماني معروف است).

در نهايت مي‌توان گفت با وجود موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن، متقاضيان مسکن و علي‌الخصوص خانوارها پايگاهي قانوني براي دريافت خدمات مالي مسکن مي‌يابند. پايگاهي که محيطي امن براي سرمايه‌هاي کوچک پس‌اندازکنندگان مسکن فراهم مي‌کند، و با برقراري رابطه بلندمدت با خانوارها، آنها را در جهت تحقق روياهايشان راهنمايي مي‌کند. بدين ترتيب با تاسيس چنين موسساتي يکي از پايه‌اي‌ترين و کليدي‌ترين نهادهاي حامي طرف تقاضا پا به عرصه وجود مي‌گذارد.