چرا نگهداري ساختمان‌ها مهم است؟

پروژه‌هاي ساختماني از چرخه عمري شامل مراحل ايده‌پردازي و مطالعات، طراحي، اجرا و راه‌اندازي، تعمير و نگهداري و در نهايت تخريب برخوردارند. کيفيت و عمر مفيد هر بنا به درستي انجام هر يک از اين مراحل بستگي دارد. در کشورهاي توسعه‌يافته بنابر علل متعدد اجرايي عمر مفيد ساختمان‌ها بيش از 100 سال برآورد مي‌شود. در کشور ما علاوه بر تغيير مداوم ضوابط شهرسازي که منجر به تخريب بناهايي با عمر کوتاه و نوسازي ساختمان‌هايي چند برابر ظرفيت قبلي مي‌شود، کيفيت پايين ساخت‌و‌ساز که نتيجه فقدان فرآيندي استاندارد در احداث و بهره‌برداري است، متوسط عمر مفيد بناها را به حدود 30 سال رسانده است.

يک ساختمان با کيفيت و پايدار نتيجه مطالعات دقيق ساختگاه آن از لحاظ پهنه‌بندي زلزله و شناخت شرايط اقليمي و جوي آن است که در طراحي و محاسبه معماري و سازه لحاظ مي‌شود؛ پس از آن دقت در اجرا و به‌کارگيري مصالح و عوامل کيفي نقش تعيين‌کننده دارند و پس از راه‌اندازي و تحويل ساختمان به ساکنان، بسته به نحوه بهره‌برداري و شرايط مراقبت و نگهداري، عمر ساختمان‌ها با توجه به استانداردهاي رعايت شده در احداث، طولاني و مديد خواهد بود.

عوامل مختلفي از تاثير تحمل بارها و خستگي عناصر سازه‌اي، شرايط جوي مانند نم و رطوبت، خطرات طبيعي مانند سيل و زلزله، مخاطرات و تهديدات نظامي و عدم کنترل و بازرسي‌هاي دوره‌اي منجر به کاهش سطح بهره‌دهي و کاهش ايمني و بهداشت ساختمان‌ها مي‌شود. توجه به مراقبت و نگهداري ساختمان‌ها در يک سيستم مديريت کيفيت مبني بر وجود استانداردها، بازرسي‌ها، مسوولان نگهداري ساختمان، آزمايش‌هاي دوره‌اي، مستندسازي‌ها، آگاهي‌بخشي ساکنان از وضعيت ساختمان و همچنين حضور يک مرجع حقوقي نظارت بر اين سيستم، منجر به افزايش عمر بناها و حفظ سرمايه‌هاي ملي و منابع طبيعي مي‌شود. به‌رغم اينکه در قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان مصوب 1374 و آيين‌نامه‌هاي بعدي شرايط مختلف تامين کيفيت ساخت‌و‌ساز در نظر گرفته شده و در ماده 4 آيين‌نامه اجرايي قانون مصوب 1375 به زمينه‌هاي مختلف خدمات مهندسي از جمله بهره‌برداري و نگهداري اشاره شده و مبحث 22 مقررات ملي ساختمان با عنوان «مراقبت و نگهداري از ساختمان‌ها» در سال 1392 توسط وزارت راه‌و‌شهرسازي منتشر شده است، اما تاکنون اقدامي براي تعيين صلاحيت کارشناسان مربوطه و تحقق فرآيند مذکور انجام نگرفته است.

از مهم‌ترين شروط تامين کيفيت ساخت، حضور مجريان ذي‌صلاح در کارگاه‌هاي ساختماني است که تاکنون به شکل اثرگذاري در کشور اجرايي نشده است. طبق ضوابط، وظايفي همچون تهيه دفترچه اطلاعات فني ساختمان (سندي براي صدور شناسنامه فني‌ملکي)، انجام بيمه تضمين کيفيت و تهيه نقشه‌هايي چون‌ساخت بر عهده مجريان ذي‌صلاح است که از ملزومات اِعمال مديريت نگهداري در دوران بهره‌برداري به حساب مي‌آيد. مواردي بسيار با اهميت که جزو حلقه‌هاي مفقود زنجيره تامين کيفيت ساخت‌ محسوب مي‌شود.

در غياب مواردي که قانون‌گذار به جهت تضمين تعهدات عوامل ساخت در نظر داشته، در شرايط فعلي تنها برگه‌هاي تعهد اتمام عمليات ساختماني که با الزام شهرداري‌ها در پايان‌کار ازسوي مهندسان ناظر به مرجع صدور پروانه ارائه مي‌شود و در آن قيد شده است «مسووليت هر گونه نقص فني ناشي از عدم رعايت ضوابط و مقررات و اصول فني و ساختماني به عهده ناظر است»، قرار دارد که با توجه به مشکلات متعدد موجود و براساس قواعد کار، روشن است که کفايت موضوع نمي‌کند. در دوران بهره‌برداري و در شرايط خلأ مديريت نگهداري نيز براي انجام تغييرات از جمله تغيير کاربري، شهرداري از مالکان برگه تاييد استحکام بنا توسط ناظران طلب مي‌کند که رويه‌اي غيرقانوني و معيوب است و تنها در جهت انتقال مسووليت از شهرداري به مهندس ناظر و تعيين مقصر هنگام بروز حوادث و نه اقدامي براي تضمين و کنترل کيفيت، کاربرد دارد. مشکلاتي که لازم است با زمينه‌سازي حضور مجري ذي‌صلاح، صدور شناسنامه فني و تحقق مديريت نگهداري ساختمان‌ها هرچه بيشتر مورد توجه مسوولان قرار گيرد.