سه مسير تسريع جريان نوسازي

شکست در سياست «نوسازي سالانه 10 درصد از مساحت بافت فرسوده شهر تهران» طي چند سال اخير، وجود اشکالات متعدد در شکل سنتي بازيافت خانه‌هاي قديمي در مناطق ارزان‌قيمت پايتخت را تاييد مي‌کند. مطابق قوانين بالادست دولت و شهرداري در حوزه نوسازي بافت ‌فرسوده و همچنين برنامه پنجم توسعه، قرار بود در فاصله سال‌هاي 90 تا 94 هر سال معادل 10 درصد از مساحت 3700هکتاري بافت فرسوده شهر تهران نوسازي شود و سالي 20 هزار پلاک مسکوني کلنگي از کل 205 هزار پلاک موجود در بافت، تخريب و نوسازي شود.

اما آمارها نشان مي‌دهد بيشترين نرخ نوسازي املاک فرسوده تهران طي سال‌هاي اخير براي سال 92 ثبت شده که فقط 5/‌7 درصد پلاک‌ها در اين سال، زير بار ساخت‌وساز رفت و در بقيه سال‌هاي برنامه پنجم، سطح پوشش نوسازي از پنج درصد کل بافت فرسوده -‌نصف هدف برنامه پنجم- تجاوز نکرد. نتايج بررسي‌ها درباره اشکالات روش سنتي بازيافت خانه‌هاي فرسوده شهر تهران حاکي است در مسير ارتقاي سطح نوسازي بافت فرسوده، حرکت همزمان در سه مسير اصلي الزامي است. مسير نخست، نقش حمايتي بازيگران عرصه نوسازي بافت فرسوده است. نکته مهم در اين مسير آن است که با استفاده از ظرفيت‌هاي بسته‌هاي تشويقي براي تسهيل و تسريع جريان نوسازي، موضوع ساخت‌وساز در بافت فرسوده با توجيه اقتصادي همراه شود. تعريف بسته‌هاي تشويقي مناسب در اين مسير از يک‌سو از سوي شهرداري و از سوي ديگر از سوي دستگاه‌هاي خدمات‌رساني در محدوده بافت فرسوده امکان‌پذير است.

 امروزه در حوزه حمايتي، بسته‌هاي تشويقي خوبي از سوي مديريت شهري تدوين شده است. شهرداري به عنوان مرجع صادر‌کننده پروانه ساختماني، در حوزه صدور پروانه ساخت‌وساز تسهيلات خوبي را ارائه داده است تا بتواند از اين مسير افزايش ظرفيت تشويقي و توجيه‌پذيري سرمايه‌گذاري در حوزه بافت فرسوده را ميسر کند. اما ساير دستگاه‌هاي خدمات‌رسان همچون آب، برق، گاز و... نيز که بايد نقش حمايتي خود را در محدوده بافت فرسوده ايفا کنند به‌رغم آنکه تکاليف روشني در حوزه حمايتي براي اين دستگاه‌ها پيش‌بيني شده است اما در حوزه اقدام و عمل متاسفانه محدوديت‌هايي را شاهد هستيم که سبب شده اين ظرفيت حمايتي به صورت ناقص اجرا شود. در مورد اين موضوع اگر صرفاً در جلسات طرح‌ها و مصوبات خوبي را براي مباني نظري نوسازي بافت داشته باشيم و انتظار داشته باشيم اين مباني نظري در حوزه تحقق عملي نوسازي بافت فرسوده کمک‌رسان باشند، خطاست.

 طي چند ماه گذشته با وجود آنکه اتفاقات خوبي در تشکيل ستادهاي بازآفريني شهري رقم خورده است اما در حوزه عملياتي همچنان شاهد محدوديت هستيم. براي دستگاه‌هاي خدماتي و تاسيسات شهري به دليل محدوديت‌ها و کمبود منابع مالي که در اين حوزه دارند امکان تهاتر موثر نيست. مسير دوم در حوزه توانمندسازي مالکان و ساکنان بافت فرسوده تعريف مي‌شود. در اين مسير بايد با استفاده از تسهيلات مناسب، موجبات ارتقاي توانمندي اقتصادي ساکنان بافت فرسوده را فراهم کرد. افزايش توانمندي اقتصادي ساکنان بافت به راحتي مي‌تواند انگيزه و امکان آنها را براي ورود به عرصه نوسازي فراهم کند. در اين مسير نيز، در حوزه اقدام و عمل ارائه تسهيلات به مالکان بافت فرسوده همچنان با مشکل مواجه است. مسير سوم با عنوان بسترسازي تعريف مي‌شود. نکته مهم در اين مسير ايجاد ظرفيت‌هاي محرک توسعه در مناطق بافت فرسوده است که به عنوان مناطق کم‌برخوردار شهري شناخته مي‌شوند.

 از جمله اقدامات اوليه براي حرکت در اين مسير ايجاد ظرفيت‌هاي حذف موانع تردد يا به تعبير ديگر حذف ويژگي نفوذناپذيري از مناطق بافت فرسوده در قالب ارتقاي کيفيت محيطي و تامين سرانه‌هاي منطقه‌اي است. در اين مسير اگرچه پروژه‌هاي محرک توسعه در بخش تامين سرانه‌هاي فضاي سبز، سرانه‌هاي فرهنگي، ورزشي و اجتماعي در حال اجراست اما تازماني که اين بسترسازي با رويکرد کالبدي با تغيير الگوهاي اجتماعي و کاهش ناهنجاري‌هاي اجتماعي در بافت فرسوده همراه نباشد، ميزان تاثيرگذاري اين پروژه‌ها نيز کاهش پيدا خواهد کرد. از اين‌رو لازم است دستگاه‌هاي متولي برقراري امنيت و برخورد با آسيب‌هاي اجتماعي از جمله بهزيستي در اين حوزه وارد عمل شوند.

 در غير اين صورت بسترسازي بافت فرسوده با موانعي برخورد خواهد کرد که مي‌تواند سرعت نوسازي را کاهش دهد. همان‌طور که اشاره شد اگر اين سه مسير مديريت نوسازي بافت فرسوده به صورت هم‌افزا در کنار هم نقش ايفا کنند مي‌توان اميدوار بود که جريان نوسازي مردمي مي‌تواند با قوت زياد پيش رود اما به دليل نواقص و عدم تحقق بسياري از موارد در اين بخش و توقف برخي مصوبات در حوزه اجرايي، نه‌تنها سرعت نوسازي بافت فرسوده کاهش پيدا مي‌کند بلکه اثرات منفي اين روند مي‌تواند به خدشه‌دار کردن اعتماد مالکان بافت فرسوده براي ورود به عرصه نوسازي منجر شود. اين در حالي است که محدوده فعلي بافت فرسوده تهران، قابليت عرضه حداقل 80 هزار واحد مسکوني جديد و نوساز حاصل از بازيافت خانه‌هاي قديمي را دارد که چون اين خانه‌ها در مناطق جنوبي و مرکزي -‌ محله‌هاي ارزان‌قيمت- قرار دارند، ساخت‌وساز روي عرصه اين املاک باعث تسهيل شرايط خانه‌دار شدن طبقات کم‌درآمد و تعديل سطح کنوني قيمت مسکن خواهد شد.