ترفند چيني تنظيم بازار مسکن

بازار تسهيلات رهني به همان اندازه که نياز مالي خريداران مسکن را مرتفع مي‌کند، در صورت به‌کارگيري طرح‌هاي درست اعتباري از جانب سياست‌گذار پولي، مي‌تواند به اهرم تنظيم‌کننده بازار ملک و دکمه کنترل قيمت مسکن تبديل شود.
 در چين که يکي از بزرگ‌ترين بازارهاي جهاني تسهيلات رهني –وام خريد خانه- را در اختيار دارد، بانک مرکزي بدون اعمال روش‌هاي متصلب و غير منعطف در تسهيلات‌دهي به متقاضيان خريد مسکن، به کمک يک مکانيزم «متغير و منعطف» در کارکرد صندوق پس‌انداز مسکن، شرايط دسترسي تقاضا به وام‌هاي اين صندوق را در مواقع رکود يا رونق، «سهل» يا «سخت» مي‌کند.
بررسي‌ها در اين باره نشان مي‌دهد: در شهرهاي بزرگ و کوچک چين، متناسب با شدت رونق معاملات مسکن و روند افزايش قيمت خانه، چنانچه وضعيت متلاطم شود، امکان دريافت تسهيلات خريد، از طريق اعمال افزايش کف سپرده‌گذاري در صندوق پس‌انداز، دشوار مي‌شود تا بازار معاملات ملک براي مدتي، از بخشي از تقاضاي مصرفي و سفته‌بازي که مي‌تواند در زمان رونق، تورم‌ساز شود، در امان بماند. با افزايش ميزان سپرده‌گذاري لازم در صندوق پس‌انداز، بخشي از تقاضاي وام از بازار خارج مي‌شود. به گزارش دنياي اقتصاد ، انعطاف صندوق پس‌انداز مسکن در چين تنها به زمان رونق محدود نيست. اخيرا تحت تاثير خروج کامل بازار مسکن چين از رکود و شروع رشد قيمت خانه، دولت به کمک بانک مرکزي، حداقل سپرده لازم در صندوق پس‌انداز مسکن را براي خانه دومي‌ها با 20 واحد درصد افزايش به 60 درصد رسانده است. به اين معنا که براي دريافت وام خريد مسکن بايد معادل 60درصد آن، براي مدتي در موسسات مالي وام‌دهنده، سپرده‌گذاري شود. در چين به‌طور متوسط تا 70درصد قيمت مسکن، تسهيلات داده مي‌شود.
ناتواني متقاضيان به تامين اين ميزان نقدينگي براي سپرده‌گذاري در صندوق پس‌انداز،به طور اتوماتيک به کاهش تقاضا و تعديل حجم معاملات خريد منجر مي‌شود که محصول آن خنثي‌سازي زمينه جهش قيمت خواهد بود. در فاصله سال‌هاي 2014 تا 2015 که رکود عميق در بازار مسکن چين، انبوهي از واحدهاي فروش نرفته را روي دست سازنده‌ها بار کرده بود، دولت به کمک بانک مرکزي شرط حداقل سپرده‌گذاري در صندوق پس‌انداز مسکن براي اعطاي وام خريد را هم براي خانه‌اولي‌ها و هم براي ساير متقاضيان داراي سابقه مالکيت، تعديل کرد و آورده نقدي لازم براي ورود به اين صندوق را براي خانه‌اولي‌ها از 25 به 20 درصد و براي خانه دومي‌ها نيز از 40 به 30 درصد کاهش داد.
اکنون اگر چه وام خريد مسکن در چين سهم بسزايي در رکودزدايي و رشد حجمي معاملات داشته، اما از آنجا که اين تغيير فاز بازار مسکن اخيرا باعث رشد دو رقمي قيمت ملک در برخي شهرها شده، دولت هزينه دريافت وام مسکن در همان شهرها را مجددا به حالت قبل از رونق برگردانده و کف سپرده‌گذاري را افزايش داده است. تسهيلات خريد مسکن در چين 70 درصد قيمت را پوشش مي‌دهد و به‌صورت دوره‌هاي بازپرداخت 25 تا 30 ساله به متقاضيان پرداخت مي‌شود. حد انعطاف شرايط پرداخت در صندوق پس‌انداز مسکن در چين به اندازه‌اي است که طي يکسال، کف سپرده‌گذاري بعضا تا سه مرتبه تغيير مي‌کند تا از اين طريق، بازار مسکن نه تنها در بلندمدت که متناسب با شوک‌هاي احتمالي، در کوتاه‌مدت نيز قابل تنظيم باشد. سياست‌گذاران مالي مسکن همچنين نرخ سود تسهيلات مسکن را نيز در صورت لزوم تغيير مي‌دهند و از فرمول ثابت براي آن استفاده نمي‌کنند به‌طوري که ميزان کاهش يا افزايش آن رابطه مستقيمي با حجم معاملات خريد مسکن دارد. در زمان رونق شديد و افزايش قيمت مسکن، بانک مرکزي چين با اعمال نرخ سود بالا براي وام خريد مسکن، از شدت تقاضا مي‌کاهد.البته اولويت اول دولت چين در تطبيق دادن شرايط وام‌دهي با اوضاع بازار مسکن، تغيير کف سپرده‌ است و در نهايت، تغيير نرخ سود تسهيلات در دستور کار قرار مي‌گيرد.
در ايران طي کمتر از دو سال فعاليت صندوق پس‌انداز مسکن «يکم»، نرخ سود اين تسهيلات 3 بار کاهش پيدا کرد در حالي که شرط مربوط به «يکسال سپرده‌گذاري معادل نيمي از مبلغ تسهيلات»، به رغم مانع بزرگي که براي خانه‌اولي‌ها به‌وجود آورده، هيچ تغييري نکرده است. در اين صندوق براي دريافت 160 ميليون تومان تسهيلات بايد 80 ميليون تومان براي مدت يکسال سپرده‌گذاري انجام شود که چنين آورده نقدي براي خانه‌اولي‌ها که عمده پس‌انداز آنها بابت رهن و اجاره آپارتمان فعلي‌شان مصرف شده است، سخت و تقريبا غيرممکن است. کاهش نرخ سود وام خريد مسکن، از آنجا که مبلغ قسط را حدود 10 تا 15 درصد سبک مي‌کند، تاثير چنداني در تسهيل شرايط استفاده از وام ندارد اما تعديل کف سپرده‌گذاري مي‌تواند موج تقاضاي مصرفي و موثر را به سمت صندوق پس‌انداز براي ثبت‌نام براي دريافت تسهيلات خريد، ايجاد کند. ترفند دولت چين در تنظيم بازار مسکن با استفاده از اهرم صندوق پس‌انداز نشان مي‌دهد: شرط لازم براي استفاده درست از اين اهرم، اعمال سياست متغير براي مبلغ سپرده‌گذاري در موسسات پرداخت‌کننده وام خريد مسکن است و در عين حال، اکتفا به دستکاري نرخ سود تسهيلات، کفايت نمي‌کند.
با اين حال با توجه به اينکه در پي تک‌رقمي شدن نرخ سود تسهيلات يکم از اوايل شهريور امسال، حجم ثبت نام در اين صندوق 4 برابر شده و از روزانه 169 نفر در سال گذشته به 730 نفر در روزهاي اخير رسيده است، مسوولان بانکي بخش مسکن مي‌توانند با الگوگيري از تجربه چين، براي تعادل بخشي به منابع و مصارف اين صندوق، از طريق تنظيم مجدد نرخ سود تسهيلات، اقدام کنند.رشد 300 درصدي تقاضاي قطعي در اين صندوق، در ميان مدت مي‌تواند پاسخگويي به وام‌گيرنده‌ها را مشکل‌ساز کند، چرا که ظرفيت اوليه تعريف شده براي اين صندوق کمتر از 90 هزار فقره وام در سال بوده است که با وضع موجود، حجم تعهد صندوق به بالاي 200 هزار فقره تسهيلات در سال تجاوز خواهد کرد.
راه‌حل چيني براي تعديل قيمت مسکن
چين به‌عنوان يکي از بزرگ‌ترين اقتصادهاي جهان با پديده تب قيمت‌ها در بخش مسکن روبه‌رو است و رشد اقتصادي سريع آن تبعاتي همچون تورم بخش مسکن را برايش به همراه آورده است.به گزارش بلومبرگ، براي مقابله با اين مشکل، دولت چين راهکارهايي را در پيش گرفته است. در شهر شيامن که بيشترين افزايش قيمت مسکن در ماه گذشته را داشت، همچون تعدادي ديگر از شهرها، برخي خريداران مسکن از خريد خانه بازداشته شدند تا قيمت مسکن تعديل شود. در وب سايت زمين، املاک و مستغلات اين شهر بندري در شرق استان فوجيان به تازگي بيانيه‌اي منتشر شده که در آن خريد خانه براي محلي‌هايي که دو خانه دارند به حال تعليق درآمده است و همچنين کساني که در آن شهر زندگي نمي‌کنند از خريد خانه دوم منع شده‌اند.
اين محدوديت‌ها از 5 سپتامبر اعمال شده و تا پايان سال 2017 ادامه خواهد داشت. در اين بيانيه جديد اما، آنچه تازگي دارد اين است که خريد ملک براي مالکان خانه‌هاي کوچک‌تر از 144 متر مربع نيز ممنوع شده است. بر اساس قانوني که از 5 سپتامبر اعمال شده بود مالکان خانه‌هاي کوچک‌تر از 144 متر مربع مشمول اين منع قانوني نمي‌شدند. در ماه ژوئيه قيمت ملک در شيامن 6/ 4 درصد ماهانه و در ماه پيش از آن 7/ 4درصد –باز هم ماهانه- افزايش يافت که بيشترين رشد قيمت در بين 70 شهري بود که قيمت مسکن در آنها توسط دولت پيگيري مي‌شد. درواقع قيمت ملک در اين شهر 38 درصد نسبت به سال گذشته افزايش يافته ‌است. در ماه ژوئيه قيمت ملک در شانگهاي 4/ 1 درصد افزايش يافت، همچنين قيمت مسکن در مرکز کسب ‌و‌کار جنوب شنزن نيز 2 درصد رشد داشته‌ است.
اين رشد بعد از شوکي بود که در ماه مارس به شهرهاي چين وارد شده است. شوکي که به دليل پرده‌برداري از محدوديت‌هاي خريد مسکن به بازار مسکن شهرهاي چين وارد شد. اما درشهر شيامن شرايط سخت‌تري پيش آمد زيرا دولت محلي پيش‌پرداخت اوليه وام مسکن را براي خانه دومي‌ها از 40درصد به 60درصد افزايش داد. اوايل اين ماه در نانجينگ مرکز استان جيانگسو و در سوژو که شهر صنعتي است، ميزان پيش پرداخت اوليه مورد نياز براي خانه دومي‌ها نيز افزايش يافت. به اعتقاد يکي از محققان حوزه مسکن، اينها همه نشانه‌هايي است دال بر اين که سختگيري‌هاي بيشتري در حوزه مسکن در راه است. شهرهاي رده دوم در چين يعني مراکز استان‌ها يا شهرهاي ساحلي، نه تنها محدوديت‌هاي معمول را اعمال مي‌کنند، بلکه در آستانه افزايش پيش پرداخت‌هاي اوليه و معرفي ممنوعيت‌‌هاي خريد مسکن هستند.