چه عواملي در بازار خريد ويلا نقش دارند؟

رونق بازار ويلا هر‌ساله از تعطيلات نوروزي آغاز شده و با يک وقفه دوماهه به فصل تابستان مي‌رسد. در دو سال اخير رکود بازار مسکن به اين بازار نيز سرايت کرده و ساخت و سازهاي ويلايي را در محاق فرو برده است. يکي از بازارهاي مورد توجه در نيمه اول سال و به‌خصوص در فصل داغ تابستان بازار فصلي ويلاست. براي تجزيه و تحليل اين بازار لازم است ابتدا نگاهي اجمالي به وضعيت فعلي بازار مسکن و معاملات ملکي داشته باشيم. داده‌هاي آماري و مشاهدات عيني همچنان از رکود در بازار مسکن حکايت دارد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد بازار مسکن با نرخ بازدهي 1.4 درصد در چهارماهه اول امسال رتبه بازدهي چهارم را در ميان پنج بازار اصلي داشته است. البته حجم معاملات خريد در تيرماه 95 نسبت به زمان مشابه سال قبل 31 درصد رشد را نشان مي‌دهد اما نرخ 11‌درصدي رشد قيمت‌ها همچنان بازار مسکن را براي سرمايه‌گذار فاقد جذابيت نگه داشته است.
در بررسي قيمتي بازار مسکن نيز نشانه‌هاي رکود به چشم مي‌آيد. نرخ رشد متوسط قيمت در هر مترمربع آپارتمان (نسبت ماه تير به خرداد 95) تنها 2.5 درصد بوده و حجم معاملات نيز در همين بازه زماني رشد منفي داشته است. به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از اقتصاد، اما چرا ابتدا پيش از بررسي وضعيت بازار ويلا، به وضعت بازار مسکن اشاره شده است؟ چرايي اشاره اجمالي به وضعيت بازار مسکن به دليل وجود نقاط مشترک آن با بازار ويلاست اما تمايزات زيادي نيز ميان اين دو بازار وجود دارد. وجه تمايز اصلي اين دو بازار در نوع کالاي عرضه‌شده در آنهاست. مسکن يک کالاي ضروري و از نيازهاي اوليه زندگاني است اما ويلا يک کالاي لوکس محسوب مي‌شود و بيشتر جنبه رفاهي دارد. بازار ويلا در چند استان شمالي، تهران و چند استان جنوبي رونقي مقطعي دارد. شمال ايران با آب و هوايي معتدل و مناظري بکر و طبيعي بهترين مکان جغرافيايي براي ساختن يک ساختمان چهارنماست. از طرف ديگر عمده زمين‌هاي اين استان‌ها حاصلخيز و اصطلاحاً کشاورزي است و نسبت به زمين‌هاي غير‌کشاورزي قيمت نازل‌تري دارند. وضعيت بازار مسکن در استان‌هاي شمالي نيز مانند تهران همچنان در رکود به سر مي‌برد و نرخ رشد قيمت در هر مترمربع مسکن در اين استان‌ها نيز تغييرات چشمگيري نداشته است. آمارهاي رسمي منتشر‌شده نشان مي‌دهد در بهار سال 1395 متوسط قيمت معاملاتي يک مترمربع مسکن در شهرهاي رشت، ساري و گرگان به ترتيب 2، 1.6 و 1.5 ميليون تومان بوده است. قطب بازار ويلا؛ شمال ايران بازار ويلا در استان‌هاي خوش‌آب و هواي شمالي در دو بازه زماني از سال رونق مقطعي پيدا مي‌کند. ايام عيد نوروز در آغاز سال و همچنين فصل تابستان در ميانه سال دوران رونق بازار فصلي ويلاست. همان‌طور که اشاره شد در استان‌هاي شمالي برخلاف بسياري از استان‌هاي کشور با معضل کمبود زمين جهت ساخت و سازهاي عمراني، تجاري و مسکوني مواجه هستيم.
زمين‌هاي زراعتي و با‌ارزش شمال کشور، منبع تامين امنيت غذايي و همچنين توليد نيمي از برنج سفيد و مرکبات کشور هستند و نبايد با تغيير کاربري‌هاي بي‌مورد و ساخت و سازهاي شلخته از بين بروند. از طرف ديگر در بازار ويلا نکته‌اي که بسيار مهم به نظر مي‌رسد مساله ساخت و سازهاي دوگانه است. در استان‌هاي شمالي دسته‌اي از املاک ويلايي، سالم و قانوني و دسته‌اي ديگر مشکل‌دار و غيرقانوني به نظر مي‌رسند و عمده خريداران به دليل کم‌اطلاعي در اغلب موارد توان تمييز ميان اين دو دسته از املاک را ندارند. در اين زمينه استعلام از اداره کل راه و شهرسازي، مشورت با مشاور حقوقي و ديدن اسناد لازم براي خريد زمين و ويلا توصيه مي‌شود. متاسفانه در يک دهه اخير به علت فقدان نظارت کافي و وافي بر بازار زمين و ويلا و همچنين کاهش بازدهي بخش کشاورزي و ظهور افراد سودجو و غيربومي در استان‌هاي شمالي، با تفکيک غيرقانوني زمين‌هاي کشاورزي و ويلاسازي‌هاي غيرمجاز که فاقد پروانه ساخت يا سند محضري‌اند، روبه‌رو هستيم. از اين‌رو يکي از موارد پر‌اهميت در خريد ويلا در فصل تابستان توجه به اسناد قانوني ملک و قيمت‌هاي غالباً حبابي اين بازار با پرس‌وجوي ميداني از بوميان محلي است. نيروهاي عرضه و تقاضا نکته‌اي که در تحليل بازار ويلا بايد به آن توجه کرد نيروي تقاضاي بازار و عوامل موثر بر آن است. همان‌طور که اشاره شد ويلا برخلاف مسکن يک کالاي لوکس و رفاهي است و بديهي است که تقاضاکنندگان آن تمام اقشار و گروه‌هاي درآمدي جامعه نباشند. يک کارمند، معلم يا کارگر قطعاً تقاضاي مسکن دارند اما متقاضي کالاي لوکسي به نام ويلا نيستند. نيروي ديگر بازار، بخش عرضه ويلاست. همانند بازار مسکن در اين بازار نيز عرضه بيش از تقاضاست و ساخت و سازها به علت مازاد عرضه رونق گذشته خود را ندارد.
 رشد اقتصادي کم‌رمق طي سه سال اخير همان‌طور که بخش مسکن را وارد رکودي طولاني کرده است نهايتاً به بازار ويلا نيز سرايت کرده و ساخت و سازهاي ويلايي را نيز تحت تاثير قرار داده است. با رشد اقتصادي سه سال اخير ابتکار عمل در دست خريداران بازار است و فروشندگان بيشتر به نقدينگي و تحريک تقاضاي بازار چشم دوخته‌اند. همزمان نيز سختگيري‌هاي قانوني و قضايي در ساخت و ساز ويلا که البته بجا و درست به نظر مي‌رسد، در سال‌هاي اخير تشديد شده و عرضه زمين و ويلاي فاقد اسناد معتبر را در محاق فرو برده است. البته مشکل بازار ويلا نيز متاثر از سمت تقاضاست که با پيش‌بيني نهادهاي ملي و بين‌المللي از رشد اقتصادي سال جاري اميد به بهبود شرايط در آن وجود دارد. وضعيت طبقه تقاضاکننده ويلا ويلا به عنوان يک کالاي لوکس و ويژه، خريداران محدودي دارد. تقاضاکنندگان يک کالاي لوکس علي‌القاعده نيازهاي ابتدايي و ضروري زندگي خود را تامين کرده‌اند و از دهک‌هاي درآمدي بالاي جامعه محسوب مي‌شوند. کاهش رشد اقتصادي يا تورم 35‌درصدي قدرت خريد اين دهک‌هاي درآمدي جامعه را چندان تغيير نمي‌دهد و بر تقاضاي فصلي آنها در بازار ويلا تاثيري نمي‌گذارد. از طرف ديگر به ويلا نمي‌توان به عنوان يک کالاي سرمايه‌اي و با ميزان نقدشوندگي بالا نگاه کرد. ويلا نسبت به مسکن قدرت نقدشوندگي بالايي ندارد و متقاضيان آن نيز محدود هستند. رکود موجود در بازار مسکن همان‌طور که ملاحظه مي‌شود مي‌تواند طولاني و عميق باشد اما دوره رکود و رونق در بازار ويلا به دلايل اشاره‌شده کوتاه و مقطعي است. دهک‌هاي درآمدي متقاضي ويلا هر چند که به علت پس‌انداز قابل توجه و دارايي‌هاي سرمايه‌اي خود مانند دهک‌هاي پايين درآمدي از رکود و تورم متضرر نمي‌شوند و قدرت خريدشان را حفظ مي‌کنند اما رکود مي‌تواند نهايتاً تاثير خود را بر اين دهک‌هاي درآمدي و بازار خاص و مقطعي ويلا نيز آشکار کند. رکود در بازار مسکن از تابستان سال 1392 آغاز شده است اما در اواخر سال 1393 به بازار ويلا مي‌رسد. دليل اصلي اين تاخير رکودي به ويژگي‌هاي خاص اين بازار و طبقه تقاضاکننده در آن مربوط مي‌شود. نگاه ميداني به بازار رونق بازار ويلا هر‌ساله از تعطيلات نوروزي آغاز شده و با يک وقفه دوماهه به فصل تابستان مي‌رسد. در دو سال اخير رکود بازار مسکن به اين بازار نيز سرايت کرده و ساخت و سازهاي ويلايي را در محاق فرو برده است. پرس‌وجوها و تحقيقات ميداني نگارنده نشان مي‌دهد وضعيت خريد و فروش نسبت به تابستان 94 تغيير چنداني نکرده و در بهترين حالت خود ثابت مانده است.
يک ويلاي نوساز با حداقل 250 متر زمين و 120 مترمربع بنا در محدوده بين آمل تا محمودآباد که دسترسي مناسب به محور هراز دارد با امکانات ابتدايي تا 150 ميليون تومان قيمت‌گذاري مي‌شود. ويلاي داراي سونا و جکوزي نيز حداقل 300 تا 400 ميليون تومان قيمت دارد. قيمت ويلا در مازندران از حداقل 80 ميليون تومان شروع شده و در شهرهاي غربي به بيش از سه ميليارد تومان مي‌رسد. نکته‌اي که در مورد بازار ويلا قابل تامل به نظر مي‌رسد، افزايش قيمت زمين است. اگرچه بازار در رکود به سر مي‌برد اما تشديد نظارت دولتي و قضايي بر تغيير کاربري زمين‌هاي کشاورزي، زمين‌هاي موجود در بافت‌هاي روستايي را گران و ساخت و سازها در درون بافت را به حالت اشباع خود نزديک کرده است. بديهي است که گراني زمين تاثير خود را بر قيمت بنا خواهد گذاشت اما در خريد و فروش ويلا رونقي ايجاد نخواهد کرد. در بخش اجاره نيز شرايط چندان فرقي نکرده و تنها قدري مناسب‌تر از اوضاع خريد و فروش است. يکي از کارشناسان بازار معتقد است که وضعيت اجاره و رزرو ويلا در تابستان سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل تغيير چنداني نداشته و آنها بيشتر به روزهاي تعطيل اميد بسته‌اند! تعطيلات دوروزه آخر هفته در تهران سبب شده است که قيمت اجاره و رزرو ويلا در چهارشنبه‌ها و پنجشنبه‌ها به علت افزايش تقاضا گران‌تر، و بازار پررونق‌تر شود. تاثير برخوردهاي قضايي بر بازار در يک دهه اخير و با افزايش ساخت و سازهاي غيرمجاز در اراضي کشاورزي استان مازندران که البته جز با قصور دستگاه‌هاي مربوطه همانند محيط‌زيست، منابع طبيعي، جهاد کشاورزي، فرمانداري‌ها، شهرداري‌ها و... امکان‌پذير نبود، حساسيت‌ها به اين نوع از ساخت و سازها و تغيير کاربري‌ها بيشتر و نهايتاً منجر به تشديد برخوردهاي پليسي و قضايي نهادهاي مسوول مي‌شود. در آخرين برخوردها مثلاً 18 شهريورماه سال گذشته اعلام شد که در راستاي اجراي تبصره 2 ماده 10 قانون حفاظت از اراضي زراعي، 11 مورد ساخت و ساز غيرقانوني در زمين‌هاي کشاورزي گردنه حيران تخريب شد و اين در حالي است که برخي محلي‌ها در زمان تخريب اين خانه‌ها گلايه‌هايي داشته و مطرح کرده‌اند که ويلاهاي غيرقانوني مدنظر قانون تخريب نشده است. در جريان تخريب اين ساخت‌وسازها که پيش از سوي يگان حفاظت از اراضي کشاورزي گيلان انجام شد، 11 باب ويلا، سوئيت، انباري، ديوارکشي، فنس‌کشي و پي‌ريزي ساختمان با مساحت 11 هزار و 85 مترمربع در منطقه حيران سفلي و وسطي با دستور دادستان آستارا قلع و قمع شد. در اين شرايط ممکن است که اين برخوردهاي قضايي، ساخت ويلا در بافت‌هاي ديگر مثلاً در بافت‌هاي روستايي‌تر را افزايش دهد و در آينده‌اي نزديک آن را به حالت اشباع خود نزديک کند. اين برخوردهاي ديرهنگام قضايي با تغيير کاربري زمين‌هاي کشاورزي و ساخت و سازهاي غيرمجاز، بخش عرضه بازار را سر و سامان داده و ساخت ويلا در خارج از بافت‌هاي روستايي را کاهش مي‌دهد و نهايتاً به صفر مي‌رساند. بالا بودن قيمت زمين‌هاي بافتي نيز هزينه ساخت ويلا را افزايش داده و اصطلاحاً ويلا را گران مي‌کند. اما اين کالاي لوکس متقاضيان ويژه‌اي دارد که افزايش منطقي قيمت، آنها را از خريد و فروش باز نداشته و در بلندمدت بازار را شفاف‌تر و مشتريان را راضي خواهد کرد.
 آينده بازار ويلا غالباً وضعيت بازارها در آينده را با بررسي شاخص‌هاي اقتصاد کلان يا به روش تکنيکاليست‌ها پيش‌بيني مي‌کنند. ما نيز ابتدا وضعيت شاخص‌هاي اصلي را بررسي کرده و سپس با توجه به نوسانات قيمت بازار در گذشته، آينده بازار را پيش‌بيني خواهيم کرد. بازار ويلا به علت عرضه يک کالاي لوکس و با متقاضيان محدود چندان در محدوده معمول منطق اقتصادي قرار ندارد. در قيمت‌گذاري کالاي لوکس نمي‌توان شاخص‌هاي قيمتي کالاهاي اساسي را مدنظر قرار داد، بنابراين عوامل موثر بر بازار کالاهاي اساسي قابل تعميم به بازار ويلا نيستند اما نهايتاً رکود اقتصادي تاثير خود را بر هر بازاري خواهد گذاشت. رکود عميق موجود در بازار مسکن تنها با رشد اقتصادي بالاي پنج درصد مي‌تواند به تدريج از بين رفته و به دوران رونق خود بازگردد. بازار ويلا نيز از وضعيت بازار مسکن تاثير مي‌پذيرد و مي‌تواند با تحقق رشد پنج‌درصدي در سال جاري دوره رکود دو‌ساله خود را پشت سر بگذارد. افزايش درآمد ملي در سال 95 مي‌تواند، شروعي بر خروج بازار ويلا از رکود باشد و به معاملات در اين بازار رونقي دوباره بخشد. البته صرفاً تحقق رشد پنج‌‌درصدي در سال جاري کافي نبوده و اين رشد بايد مستمر و پايدار بوده و حتي در سال‌هاي بعد افزايش يابد. از طرف ديگر سياست‌هاي اعتباري دولت نيز بر اين بازار تاثيري ندارد اما بهبود وضعيت حمل و نقل و رونق صنعت گردشگري خصوصاً در شمال کشور مي‌تواند از عاملان تحريک تقاضا و رونق بازار خريد و فروش و اجاره ويلا حداقل در ميان‌مدت باشد. نوسانات قيمتي در دو سال اخير نشان مي‌دهد وضعيت خريد و فروش‌ها در رکود فرو رفته و قيمت‌ها نيز با تغييرات نه‌چندان زياد تحقيقاً ثابت مانده است. به‌عنوان مثال يک ويلا در شمال کشور با زيربناي حداقل 100 مترمربع و حدود 200 متر زمين جنگلي يا ساحلي و بدون امکاناتي مانند سونا و جکوزي در دو سال اخير حدوداً 120 ميليون تومان قيمت داشته است. اما اوضاع اجاره و رزرو ويلا نيز از شرايط رکودي حاکم بر بازار تاثير پذيرفته و روزهاي پررونقي را سپري نمي‌کند اما به علت ذات خود وضعيت مطلوب‌تري در بازار ويلا دارد. بررسي روزانه قيمت‌ها نشان مي‌دهد هزينه اجاره در اوايل و اواسط هفته کمتر از تعطيلات آخر هفته است و متوسط متراژ تقاضا‌شده نيز از حدود 150 مترمربع بنا تجاوز نمي‌کند. پيش‌بيني مي‌شود با بهبود رشد اقتصادي و رونق صنعت گردشگري اين بخش بازار نيز در آينده رونقي دوباره يابد. تاثير رونق گردشگري بر آينده بازار همان‌طور که مي‌دانيم قطب بازار ويلا، شمال کشور است.
عمده ساخت و سازهاي ويلايي با معماري‌هاي خاص و سفارشي در زمين‌هاي جنگلي و ساحلي استان‌هاي شمالي خصوصاً مازندران صورت مي‌گيرد. از طرف ديگر يکي از منابع درآمدي در استان مازندران که البته ناپايدار و فصلي است ورود ميليوني مسافران عمدتاً داخلي در تعطيلات نوروزي و تابستاني است. رابطه رونق صنعت توريسم با بازار خريد و فروش و اجاره ويلا رابطه‌اي مستقيم و غالباً به نفع سفته‌بازان بازار ويلاست. بديهي است که ورود گردشگران داخلي و بعضاً خارجي به شهرهاي شمالي ايران، مي‌تواند يکي از محرک‌هاي کوتاه‌مدت قوي براي بازار ويلا باشد. همزماني اوج ورود مسافران به شمال که آمارهاي رسمي آن را بيش از 20 ميليون نفر هم ذکر کرده‌اند با رونق مقطعي بازار ويلا، يکي از دلايل اصلي همبستگي صنعت توريسم با بازار خريد و فروش و اجاره ويلاست. براي پيش‌بيني آينده بازار ويلا رونق گردشگري در شهرهاي شمالي يکي ديگر از متغيرهاي تحريک تقاضاست. هر چند که عمده مسافران نوروزي و تابستاني که به شمال به‌طور اعم و مازندران به‌طور اخص سفر مي‌کنند داراي قدرت خريد کافي نيستند اما اجاره و رزرو ويلا گستردگي بيشتري دارد و حتي افراد با درآمدهاي متوسط نيز ياراي پرداخت هزينه‌هاي آن را دارند. بنابراين يکي از عواملي که مي‌تواند در کوتاه‌مدت لااقل بازار اجاره و رزرو ويلا و با بهبود وضعيت حمل و نقل و افزايش سطح درآمدها در بلندمدت بازار خريد و فروش را تکان داده و به تدريج از رکود دوساله خود خارج کند، رونق صنعت توريسم است.