مقايسه وضعيت مسکن در ايران و اتحاديه اروپا

تامين مسکن ارزان در محيطي امن، نياز اصلي بشر در جوامع پيشرفته امروزي است، بنابراين توجه به تدوين و اجراي سياست‌هاي کاهش فقر و محروميت‌هاي اجتماعي جزء اولويت‌هاي اجرايي در بيشتر دولت‌هاي موفق جهان است.
به گزارش اقتصاد آنلاين به نقل از ايسنا، با در نظر گرفتن اينکه جايگاه مسکن در فرهنگ و اقتصاد هر کشور متفاوت است، نگاه به مسکن در کشورهاي غربي با ايران نيز متمايز است. اين تفاوت در مرحله اول بيشتر در حوزه نگاه اقتصادي به مسکن و در مرحله دوم به کيفيت مسکن باز مي‌گردد.
مهمترين شاخص موثر در تفاوت نگاه به مسکن در ايران و کشورهاي غربي به نوعي به سياست‌هاي دولت در اين بخش مربوط مي‌شود. طبق آخرين مطالعات انجام شده سهم تسهيلات بانکي در ايران نسبت به کشورهاي غربي براي پوشش هزينه‌هاي يک واحد مسکوني، پايين‌تر و سود بانکي اين تسهيلات بالاتر و به دليل شرايط فرهنگي، ميزان اجاره‌نشيني در ايران نسبت به کشورهاي اروپايي کمتر است.
به توجه به شرايط اقتصادي ايران و تورم، رابطه معقولي بين حقوق سالانه يک فرد و هزينه‌هاي اساسي در جامعه ايران وجود ندارد. بنابراين بازنگري در سياست‌هاي حوزه مسکن و تامين رفاه اجتماعي نقشي اساسي در بازنويسي نوع نگاه فرهنگي و اقتصادي به مسکن در جامعه ايران دارد.
با در نظر گرفتن تفاوت ساختاري در کيفيت مسکن، مواد اوليه و پراکندگي مناطق مسکوني در ايران و کشورهاي اروپايي اين نتيجه حاصل مي‌شود که مسئولان تامين خدمات شهري در کشورهاي اتحاديه اروپا به نوعي با تبيين سياست‌هاي توليد مسکن ارزان، باکيفيت و با مواد طبيعي موجود در منطقه، نقشي اساسي در کنترل تورم در بخش مسکن داشته‌اند.
اکثر کارشناسان مطالعات شهري و روستايي در ايران معتقدند که اولين تلاش‌ها براي سامان بخشيدن به اوضاع مسکن بعد از انقلاب اسلامي و با برنامه‌هايي همچون حساب‌پس‌انداز مسکن و  انبوه‌سازي آغاز شده است. اين فعاليت‌ها با هدف افزايش تعداد صاحب‌خانه‌ها آغاز شده و تا حدي موفق عمل کرده است، اما ساخت‌وسازهاي دولتي در کنترل تورم بخش مسکن موفقيت چشمگيري نداشته است.
اخذ ماليات‌هاي سنگين براي خانه‌هاي خالي و افراد صاحب چند خانه در اروپا
اين کارشناسان همچنين دليل اصلي موفقيت کشورهاي اروپايي در کنترل نوسان بازار مسکن را جلوگيري از تغيير نگاه به ماهيت مسکن مي‌دانند. در واقع در سياست‌گذاري بخش مسکن حتي در کشورهاي اروپايي با بيشترين تعداد صاحب‌خانه‌ مثل روماني با 96 درصد و اسلواکي با 90 درصد، هيچوقت نگاه مردم و مسئولان به مسکن به عنوان کالاي سرمايه‌اي يا منبعي براي درآمد در نظر گرفته نشده است.
از دلايل اصلي اين موفقيت کنترل دقيق و مستمر دولت بر روي ساخت‌وسازها و اخذ ماليت‌هاي سنگين براي خانه‌هاي خالي و افراد صاحب چند خانه است.
سياست‌هاي تامين مسکن در اروپا بانک‌ها را موظف کرده که تسهيلات با بهره بسيار کم و با پوشش 60  تا 70 درصدي کل قيمت مسکن را براي افراد متقاضي تامين کنند.  اين در حالي است که با تورم موجود در ايران و درآمد پايين بيشتر جمعيت ايران مسئله وام‌هاي مسکن با سود بالا و  سهم پايين در قيمت کلي مسکن، نقشي اساسي در تغيير نگاه به بخش مسکن در ايران داشته است.
نگاه سرمايه‌اي يکي از دلايل اصلي دامن‌زدن به بحران مسکن در ايران است
طبق آخرين آمار منتشر شده تعداد افراد صاحب‌خانه در ايران در مقايسه با کشورهاي اروپايي درصد بالايي دارد،  با اينکه حدود 64 درصد جمعيت ايران صاحب‌خانه هستند، اما اين رقم آنچنان خوشبينانه نيست، چرا که بيشتر صاحب‌خانه‌ها در سال‌هاي گذشته موفق به خريد مسکن شده‌اند، يعني دوراني که فاصله درآمد و قيمت مسکن هنوز فاصله چنداني نداشته است.
در شرايط فعلي که اقتصاد ايران با مشکلات متعددي همراه است، متاسفانه بحران مسکن در ايران نيز همچنان در حال عرض اندام است.
يکي از دلايل اصلي دامن‌زدن به بحران مسکن ايران، توجه کمتر مسئولان اقتصادي در جلوگيري از شکل‌گيري نگاه سرمايه‌اي به مسکن در ايران است. نگاه سرمايه‌اي به بخش مسکن در خوشبينانه‌ترين حالت باعث هجوم ‌سرمايه‌گذاران شده و با سود سرسام‌آوري که در سال‌هاي گذشته نصيب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگي در  افزايش تورم شديد مسکن در ايران داشته است.
نتيجه سياست‌هاي نادرست در بخش سرمايه‌گذاري و تامين مسکن در ايران باعث بروز پديده ناهنجار رشد غيرقابل کنترل حاشيه‌نشيني در شهرهاي بزرگ شده است.
طبق آخرين آمار سازمان‌هاي اجتماعي تا پايان سال 2011 ميلادي بيش از 710 مجموعه شهرک نامتعارف با مساحت کلي 46 هزارهکتار و با جمعيت بيش ازپنج ميليون نفر در حاشيه 60 شهر بزرگ ايران سرشماري و ثبت شده است. همچنين اطلاعات منتشر شده از سازمان‌هاي انبوه‌سازي بخش خصوصي حاکي از فاصله زياد درآمد و قيمت خانه‌ در ايران است. اين فاصله بسيار بيشتر از کشورهاي اروپايي است. به طوري‌که يک خانواده معمولي با درآمد متوسط در بهترين شرايط تنها قادر به تامين هزينه 14 تا ?34 متر مربع خانه آپارتماني در شهرهاي بزرگ است.
معضل درآمد پايين و نگاه سرمايه‌اي به مسکن باعث وقوع پديده افراد صاحب چندخانه در ايران شده است. با نگاه دقيق‌تر به اين معضل مي‌توان فهميد که نگاه سرمايه‌اي به مسکن و افزايش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهاي مسکوني باعث شده سرمايه‌گذاران و افراد ثروتمند نسبت به خريد خانه روي آورند و با درآمد حاصل از اجاره‌ واحدهاي مسکوني متعدد ثروت سرشاري بدون پرداخت ماليات کسب کنند.
سوئيسي‌ها خانه‌هاي اجاره‌اي را ترجيح مي‌دهند
با نگاه کلي به وضعيت مسکن در کشورهاي اروپايي مي‌توان فهميد که حتي در ثروتمندترين کشورهاي جهان بر اساس وضعيت رفاه اجتماعي مثل سوئيس تعداد صاحب‌خانه‌ها حتي از ايران نيز کمتر است و بيشتر مردم زندگي در خانه‌هاي اجاره‌اي را ترجيح مي‌دهند. ميزان افراد اجاره‌نشين در سوئيس 56 درصد جمعيت اين کشور را شامل مي‌شود.
در تمام کشورهاي اروپايي، شرايط و نرخ‌هاي پايه وام‌هاي بانکي توسط اتحاديه اروپا تعيين و اعلام مي شود. نرخ پايه سود وام مسکن در سال 2009 به حداقل ممکن  يعني به يک درصد رسيد، اما در ماه‌هاي مياني سال 2012 به دليل رکود سنگين اقتصادي و بالا رفتن ماليات‌ها در کشورهاي اتحاديه اروپا بهره‌هاي بانکي به 8.5 درصد نيز رسيده است.  
دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجي حداکثر تا 15 سال و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولي يورو حداکثر 25 سال است. اما وام مسکن در اروپا نيز داراي محدوديت‌هايي است به‌طوري‌که سن متقاضي  با در نظر گرفتن مدت اقساط نبايد از 70 سال تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام نيز مي‌تواند تا 70 درصد ارزش ملک خريداري شده باشد. بازپرداخت وام مسکن نيز بر اساس توان مشتري به صورت ماهانه يا سه ماهه قابل تنظيم است.