طرحي نو براي خريد خانه

پس از تشکيل صندوق يکم، افزايش سقف تسهيلات مسکن به 160 ميليون تومان، رشد تسهيلات ساخت به 150 ميليون تومان، تشکيل صندوق‌هاي زمين و ساختمان و ايجاد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مسکن، اين‌بار نوبت به تشکيل موسسات پس‌انداز و تسهيلات براي تامين مسکن خانوارها رسيده است.
 مجموعه اقداماتي که قرار است بخش مسکن را به عنوان پيشران اقتصاد به حرکت وادارد.  دولت در نظر دارد رونق اقتصاد از بخش مسکن آغاز شود. سال گذشته اگرچه دولت در نظر داشت رونق را با ارايه تسهيلات به بخش خودرو و تحريک تقاضا در اين بخش ايجاد کند اما امسال با نااميدي که از اين سياست حاصل شد؛ روي برنامه‌ها را به سمت مسکن چرخاند. حوزه مهمي که 130 صنعت وابسته دارد و با به حرکت درآمدن آن صنايع بسياري نيز رونق خواهند گرفت. براي اين منظور هم افزايش سقف تسهيلات در دو حوزه خريد و ساخت مسکن در دستور کار قرار گرفت. پيش از تعطيلات عيد نوروز سقف تسهيلات مسکن براي هر يک از زوجين در تهران به 80 ميليون تومان و جمعا 160 ميليون تومان افزايش يافت و ديروز نيز شوراي پول و اعتبار تشکيل موسسات پس انداز و تسهيلات مسکن را تصويب کرد.
تامين مسکن در مناطق خاص
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از اعتماد ، اين موسسات در يک منطقه جغرافيايي خاص فعاليت مي‌کنند و سهامداراني که در آن سپرده‌گذاري مي‌کنند علاوه بر اينکه از منفعت سپرده‌گذاري بهره‌مند مي‌شوند، مي‌توانند از منفعت سهامداري خود نيز بهره ببرند. اجراي پروژه‌هاي بزرگ کشور با توجه به سياست‌هاي توسعه‌اي کشور و تاکيد بر توسعه سواحل مکران و احياي بافت فرسوده در مناطق خاص، از طريق اين نهاد مالي مي‌توانند تامين مالي شوند.
طبق مواد 5 و 7 قانون پس انداز مسکن مصوب سال 1346 بانک رهني (بانک مسکن وقت) مي‌تواند نسبت به ايجاد موسسات پس‌انداز اقدام کند، همچنين در قانون تامين اعتبارات مسکن مصوب 1351 نحوه تامين مالي اين نهاد مالي پيش بيني شده است. در آيين‌نامه تبصره 2 ماده 7 قانون احيا، بهسازي و نوسازي بافت فرسوده ايجاد اين موسسات با رعايت مصوبات شوراي پول و اعتبار و جذب منابع از سرمايه‌گذاران و سپرده گذاران براي پرداخت تسهيلات به متقاضيان خريد و بهسازي مسکن در يک منطقه جغرافيايي خاص پيش بيني شده؛ ضمن اينکه در بند 61-4 سياست‌هاي خروج اقتصاد از رکود هم به اين موضوع اشاره شده است.
20 درصد بانک مسکن، 80 درصد پذيره‌نويسي مردم
مديرعامل بانک مسکن در خصوص روش سپرده‌گذاري اين موسسات توضيح داد: تاسيس موسسات پس انداز با تصويب تشکيل اين موسسات در شوراي پول و اعتبار يک نهاد جديد در حوزه تامين مالي مسکن اضافه مي‌شود. 20 درصد سهام اين نهاد از طريق بانک مسکن و 80 درصد آن از طريق پذيره نويسي عام توسط آحاد مردم تامين مي‌شود. محمدهاشم بت‌شکن با اشاره به انواع اين نهادها از تاسيس موسسات پس انداز با هدف کمک به تامين مالي بخش مسکن به ويژه در مناطق جغرافيايي خاص خبرداد و گفت: اين موسسه نيز مي‌تواند از طريق تجهيز پس انداز از همان منطقه يا ساير مناطق نسبت به پرداخت تسهيلات فقط به يک منطقه خاص اقدام کند. ويژگي اصلي اين نهادها اين است که تسهيلات فقط در شعاع جغرافيايي خاص ايجاد شده مصرف مي‌شود.
روش جديد براي خانه‌دار شدن
با تصويب اين طرح، امکان تامين مالي ارزان‌قيمت دو حوزه ساخت و خريد آپارتمان با روش کاملا متفاوت از مدل سنتي وام‌دهي، در همه شهرهاي کشور فراهم مي‌شود. موسسه پس‌انداز و تسهيلات مسکن منطقه‌اي در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسکوني در مقياس انبوه، تاسيس مي‌شود و صرفا براي تامين مالي پروژه تعريف شده، از دو دسته سپرده‌گذار محلي شامل متقاضيان خريد خانه و همچنين سرمايه‌گذاران ساختماني در نقش سهامداران موسسه، عمليات جذب منابع انجام مي‌دهد و در نهايت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عايدي به دست آمده، به سپرده‌گذاران متقاضي وام خريد و سهامداران، تسهيلات و سود پرداخت مي‌کند.
به اين ترتيب، موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسکن منطقه‌اي اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهيلات، کارکردي مشابه نظام بانکي دارد اما از يکسو، سپرده‌گذاران در نقش سهامداران، به دليل منتفع شدن از عمده سود اين موسسات، انگيزه قوي و به مراتب بيشتر از سپرده‌گذاري بانکي، براي ورود به اين موسسات دارند و از سوي ديگر، هزينه پايين تجهيز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بيشتر از تسهيلات مسکن فعلي را به وجود مي‌آورد. اين موسسات يک تفاوت کليدي ديگر نيز با نظام بانکي در حوزه تامين مالي مسکن دارند و آن، عدم تعهد زماني به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهيلات خريد است. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسکن يکم، در ازاي يک سال سپرده‌گذاري، معادل دوبرابر مبلغ سپرده، به متقاضي وام خريد پرداخت مي‌کند که همين تعيين مدت انتظار و همچنين تعيين ميزان تسهيلات، باعث مي‌شود اين صندوق دچار تعهد مالي به سپرده‌گذاران باشد و در نتيجه براي تحقق تعهد خود، منابع مورد نياز را از قبل پيش‌بيني کند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌اي، اگر چه هدف، اعطاي تسهيلات ساخت و خريد به سپرده‌گذاران است اما تعهد زماني براي پرداخت، وجود ندارد و در نتيجه، ريسک مالي اين موسسات در مقايسه با بانک‌ها و صندوق پس‌انداز، ناچيز است.
بر اساس اين گزارش، سابقه فعاليت اين موسسات در نقش بانک‌هاي محلي مسکن در ايران به دهه 40 و 50 برمي‌گردد که شدت استقبال سمت تقاضاي مسکن از سپرده‌گذاري در آنها و همچنين گرايش شرکت‌هاي ساختماني بزرگ به سرمايه‌گذاري و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌اي، سبب شد تا 8 برابر سرمايه اوليه موسسات، تسهيلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هايي همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادي شهرک مسکوني در اطراف يکي، دو شهر بزرگ کشور احداث شود اما در اوايل دهه 60 با توقف کار بانک رهني، اين موسسات نيز منحل شد.
خريد مطالبات رهني از دو ماه پيش
از ديگر برنامه‌هاي دولت براي تامين مسکن، انتشار اوراق رهني است که حدود دو ماه گذشته به عنوان پيوند بازار پول و سرمايه منتشر شد و به دليل اينکه فعلا نهاد تضمين تسهيلات رهني در کشور وجود ندارد بانک مسکن ضمانت اين اوراق را برعهده گرفته است. اوراق پشتوانه تسهيلات رهني (NBS) اوراقي است که براي خريد مطالبات رهني توسط ناشر منتشر و در بورس يا بازارهاي خارج از بورس معامله مي‌شود. کاهش هزينه تامين مالي براي بانک‌ها، مديريت ريسک عدم انطباق زماني سررسيد دارايي‌ها و بدهي‌ها و همچنين بهبود نسبت کفايت سرمايه و خارج شدن دارايي‌ها از ترازنامه مهم‌ترين مزيت‌هاي اوراق رهني هستند.