بازار سرمايه کليد اقتصاد مسکن

رونق بخش مسکن با ابزارهاي تامين مالي
بازار سرمايه کليد اقتصاد مسکن

آنچه در پي آمده است نگاهي دارد به جايگاه ابزارهاي تامين مالي بازار سرمايه در رونق بخشي به اقتصاد مسکن که بخش اول آن را ديروز ملاحظه کرديد و اينک بخش دوم وپاياني را مي خوانيد:

معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ايران هم در اين ميزگرد گفت: با توجه به اينکه مسکن يکي از بخش هاي محرک رشد اقتصادي است، هرگونه تحرک در اين بخش زمينه ساز رشد ساير بخش هاي اقتصادي مي شود. بنابراين سازمان بورس و بازار سرمايه توجه خاصي به اين بخش داشته اند؛چه آنکه بخش مسکن بايد در نقش يکي از عوامل اوليه و پيشرو خروج از رکود، مبناي سياستگذاري ويژه قرار گيرد.

رضا غلامعلي پور با تاکيد بر لزوم اتخاذ تدابيري براي شفاف‌سازي اين بخش گفت: در کشور ما همواره فعاليت هاي غيرشفاف مانند فرار مالياتي وجود داشته و باعث شده است يکسري پول ها به جايي برود که خيلي توجيه اقتصادي ندارد.

وي افزود: سياست دولت براي تحرک بخشي به فعاليت‌هاي بخش مسکن (خريد و فروش، ساخت و ساز) شامل اعطاي تسهيلات خريد از سوي بانک ها از طريق تاسيس صندوق مستقل پس انداز مسکن يا تشکيل موسسه تسهيلات و پس انداز مسکن است.

معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ايران با اشاره به اينکه صندوق هاي زمين و ساختمان ابزاري است که مي تواند تحولات بسياري در بخش مسکن ايجاد کند، از دولت خواست به دليل وابستگي بخش مسکن به ساير بخش هاي اقتصادي، مازاد سرمايه هاي بنگاه هاي اقتصادي پيش رو را به بخش مسکن وارد کند تا اين کالاي تجاري رونق يابد و هماهنگي ميان بازار سرمايه و مسکن برقرار شود.

وي درباره اوراق تسهيلات مسکن گفت: امتياز اين اوراق 10 سال پيش از طريق شبکه هاي غيررسمي و آگهي مطبوعاتي با قيمت هاي مختلف خريد و فروش مي شد، اما هم اکنون يک ابزار استاندارد ايجاد شده است و اوراق مسکن به صورت شفاف معامله مي شود که اين ناشي از همکاري بين بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازي بوده است.

به گفته اين کارشناس، اوراق امتياز تسهيلات مسکن، اوراق بهاداري است که در بازار عادي فرابورس ايران معامله و از سوي بانک مسکن منتشر مي شود و به صاحبان حساب سپرده سرمايه‌گذاري ممتاز بانک مسکن تعلق مي گيرد و قابليت معامله در بازار فرابورس را دارد.

وي گفت: از مزاياي انتشار اين اوراق، تحرک بخشي به اقتصاد در بخش مسکن است که به افزايش سودآوري، بهبود نسبت کفايت سرمايه بانک، بهبود نسبت‌هاي مالي، خارج کردن دارايي هاي بانک ها از ترازنامه و بهبود ترکيب دارايي ها منجر مي شود.

غلامعلي پور ادامه داد: کاهش سود بانکي از سوي بانک مرکزي بر ميزان استقبال از اوراق منتشر شده، اثر مثبت گذاشته است.

وي به حذف موازي کاري در انتشار اوراق اشاره کرد و گفت: بانک مرکزي به شهرداري‌ها براي انتشار اوراق مشارکت مجوز مي دهد و دولت، مجوز بانک مرکزي را صادر مي کند؛ سازمان بورس هم با مجوز ساير بخش‌ها موافقت مي کند، اما در نهايت، همه اين اوراق به بازار ثانويه وارد مي شود.

معاون توسعه بازار شرکت فرابورس بازنگري در عرضه اوراق را خواستار شد و افزود: عرضه اوراق نبايد فقط به صورت عمومي باشد، بلکه بايد به طور خصوصي هم انجام شود.

وي تاکيد کرد: فقدان رتبه‌بندي با وجود تنوع اوراق مشکل ايجاد مي کند و افزود: در دنيا، موسسه‌هاي رتبه بندي شکل گرفته و از نقش ضامن در انتشار اوراق کاسته شده است. براي نمونه شرکت هاي معتبر و کم ريسک مي‌توانند اوراقي با سود هشت درصد منتشر کنند، اما شرکت هاي داراي نقاط ضعف و ريسک بالا، اوراق با سود بالاتر مانند 12 تا 15 درصد را منتشر مي‌کنند که سرمايه‌گذاران مي توانند انتخاب کنند.

نامبرده به انتشار اوراق رهني مسکن اشاره کرد و گفت: سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز انتشار 3 هزار ميليارد ريال اوراق رهني را به عنوان جديدترين ابزار تامين مالي در بازار سرمايه صادر کرد.

وي اضافه کرد: بانک ها به عنوان مهمترين واسطه مالي در صورتي مي توانند به درخواست تامين مالي متقاضيان دريافت تسهيلات پاسخگويي مناسبي داشته باشند که از توان کافي براي اعطاي تسهيلات برخوردار شوند. در اين مسير تبديل دارايي هاي مالي بانک به اوراق بهادار يعني تبديل دارايي هاي مالي با نقدشوندگي پايين مانند وام رهني به اوراق بهادار قابل معامله در بازار به عنوان يکي از روش هاي نوين تامين مالي به کمک آنها مي آيد.

غلامعلي پور افزود: پس از صدور مجوز و موافقت اصولي انتشار اوراق رهني به منظور تامين مالي بانک مسکن از سوي سازمان بورس و اوراق بهادار، اوراق رهني بانک مسکن براي اعطاي تسهيلات جديد و افزايش نقش اين بانک در تامين مالي مسکن پس از درج در فهرست نرخ هاي بازار اوراق بدهي فرابورس ايران، به صورت حراج تک قيمتي عرضه مي شود.

به گفته وي، قيمت اسمي اين اوراق يک ميليون ريال و نرخ آن 5/18 درصد است و سود اوراق هر سه ماه يک بار از تاريخ انتشار پرداخت مي شود، دوره عمر اين اوراق دو ساله و ضامن و عامل وصول آن بانک مسکن و امين آن سازمان حسابرسي است.

در اين ميزگرد رئيس اداره نهادهاي مالي سازمان بورس وظيفه سازمان بورس را تامين مالي دانست و گفت: دو نوع ابزار مالي داراي ريسک و بدون ريسک در بازار سرمايه عرضه مي شود.

بهنام چاوشي به تامين مالي بخش مسکن در بورس اشاره کرد و افزود: از ابزارهاي بورس براي تامين مالي بخش مسکن، صندوق هاي سرمايه گذاري زمين و ساختمان است که از سال 1389 کار خود را آغاز کرد و اين امکان فراهم شد که افراد بتوانند با مبلغ50 ميليون تا 100 ميليون ريال در بخش مسکن سرمايه گذاري کنند.

وي درباره استقبال کم از صندوق هاي زمين و مسکن گفت: صنايع مطلوب تري در بورس وجود دارند که سود بيشتري را عايد سهامداران مي کنند و بنابراين از اين صندوق ها استقبال نشده است.

رئيس اداره نهادهاي مالي سازمان بورس اعلام کرد: تلاش‌هايي در سازمان بورس در حال انجام است تا از طريق آنها جذابيت اين ابزارها افزايش يابد

وي اضافه کرد: تاکنون مجوز دو صندوق زمين و ساختمان صادر و چهار درخواست هم براي صندوق هاي زمين و مسکن ارايه شده است که مراحل پاياني بررسي را طي مي کند.

چاوشي اضافه کرد: صندوق‌هاي زمين و ساختمان، يک پروژه را تملک مي کنند و از طريق اجاره دادن آن، به سرمايه گذاران سود مي پردازند.

مديرعامل شرکت تامين سرمايه بانک مسکن هم با اظهار اينکه نياز يک ميليون واحدي براي بخش مسکن در کشور وجود دارد،گفت: با کاهش سود بانکي، بخش هاي مختلف اقتصادي مانند مسکن در بورس جذابيت پيدا مي کنند.

محسن فاضليان به روش هاي مختلف تامين مالي بخش مسکن در بورس اشاره کرد و افزود: از اين شيوه ها مي توان به انتشار اوراق رهني مسکن اشاره داشت که چندي پيش در بورس عرضه شد.

وي اوراق رهني را اوراقي دانست که با پشتوانه وام منتشر مي شود و مي تواند به اصلاح تراز بانک مسکن کمک کند و افزود: انتشار اين اوراق باعث تورم نمي‌شود، زيرا پول جديدي خلق نمي شود.در واقع انتشار اين اوراق بخشي از پولي را که در اختيار مردم قرار دارد، به بخش مسکن جذب مي کند.

مديرعامل شرکت تامين سرمايه بانک مسکن درباره علت ناکامي صندوق هاي زمين و ساختمان گفت: سرمايه گذاران دنبال حاشيه سود مطلوب براي خود مي گردند.

وي افزود: صنايع بسياري مانند سيمان، فولاد، شيشه و... به بخش مسکن گره خورده اند، بنابراين رونق مسکن مي تواند به شکل گيري رونق در ساير صنايع و بخش هاي اقتصادي کمک کند.

اين مقام مسئول پيش بيني کرد در ماه هاي پيش رو، رشد متعارف و عادي در اين بخش شکل بگيرد و از اقدام هاي سوداگرانه خبري نباشد و در ادامه تاکيد کرد: ابزارهاي تامين مالي بايد توجيه اقتصادي داشته باشند تا مورد توجه سرمايه‌گذاران قرار بگيرند.در اين زمينه از ابزارهاي خوبي که در آينده عرضه مي شود، اوراق منفعت است که داراي جذابيت زيادي خواهد بود.

وي گفت: براي نمونه قرار است هتلي در آينده ساخته شود و با اوراق منفعت، منافع آن پيش فروش مي شود. همچنين مي توان براي ساخت بزرگراه تهران به شمال اوراق منفعت منتشر کرد و افراد مي توانند پس از راه اندازي از امتيازاتي در آينده (مانند تخفيف در عوارض بزرگراهي) برخوردار شوند.