نحوه فعاليت بنگاههاي مشاوره ملکي کشور؟

الف) نحوه فعاليت بنگاه هاي مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده: روال کار در بنگاه هاي املاک عمدتاً بدين نحو مي باشد که افرادي که درصدد فروش املاک خود مي باشند يا مستقيماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرايط فروش ملک خود را به آنها بيان مي کنند. 
يا از طريق آگهي هاي روزنامه اين کار را انجام مي دهند.
ب( نحوه فعاليت بنگاه هاي مشاور املاک متناسب با شرايط خريداران 
دسته اول از خريداران 
دسته اول از خريداران شهرونداني هستند که براي تهيه مسکن يا زمين يا ... به آژانس ها مراجعه مي کنند و در ابتدا خود مشاورين آژانس ها وارد گفتگو مي شوند. اگر اين دسته از خريداران براي خريد ملک يا آپارتمان به صورت نقدي قصد معامله داشته باشند. مشاورين آنها را به بساز و بفروش هايي ممکن است خودشان نيز شريک آنها باشند معرفي مي کنند. 
اما اگر همين شهروندان قصد خريد اقساطي و ... داشته باشند. فايل هاي فوق را به آنها مي دهند. در نهايت نيز در صورت توافق با يکديگر، ملک مورد نظر را رويت کرده و براي انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت مي کنند. در اين صورت طرفين با ملاحظه اسناد مالکيت و مدارک يکديگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم مي نمايند. در اين مرحله اتحاديه املاک دارد عمل شده و بيع مامه هاي چاپي اي را به آژانس هاي املاک ارايه مي نمايد. در مرحله آخر کافي است مشاور املاک اسامي خريدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و ساير ضوابط و شرايط معامله را در جاهاي خالي پر کند. 
دسته دوم از خريداران 
دسته دوم از خريداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه هاي کلنگي و زمين ها را از طريق مشاورين از فروشنده خريداري مي کنند. بايد دانست که فعاليت عمده و گسترده مشاورين در اين مرحله و جايي که خود به عنوان خريدار وارد عمل مي شوند متمرکز است. 
بعضي از مشاورين املاک در اين مرحله شيوه هاي متعددي را براي پايين آوردن بهاي املاک انجام مي دهند. بدين نحو که از فروشنده دعوت مي شود که براي مذاکره در مورد قيمت و ... به دفتر آنها مراجعه کند. اما بدون آنکه از قبل خريداري وجود داشته باشد يا در صورت وجود خريدار با او در اين مورد هماهنگي کرده باشند، بعد از اينکه عمليات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به اين باور رسيد که ملک او خريداري ندارد، يا بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت مي کنند. سپس وارد مذاکره مي شوند و ملک را به بهاي اندک و گاه ثمن بخس خريداري مي کنند. 
دسته سوم از خريداران 
دسته سوم همان مشاوران املاک مي باشند که با تفاوت جزئي عمليات فوق را انجام مي دهند. 
همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم هاي چاپي خاصي تنظيم مي گردد. يک سوم کل قيمت در دفتر املاک داده شده، يک سوم بهاي معامله نيز هنگام تحويل ملک و تاديه مابقي، به هنگام تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي موکول مي شود. 

نکاتي چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس هاي املاک 
مشاورين آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اوليه طرفين براي معامله و تنظيم قرارداد از سند مالکيت براي تکميل قرارداد چاپي استفاده مي کنند و سپس سند مالکيت را به فروشنده بر مي گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور در آژانس املاک ديگري حاضر شده و ملک خود را به شخص ديگري منتقل کند و اين عمل راحتي چند بار نيز تکرار کند. در اين صورت خريداران با فروشنده اي مواجه مي شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددي را براي خريداران ايجاد مي نمايد. براي رفع اين مشکل کافي است که سند مالکيت در اختيار اولين آژانس املاک قرار گيرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگيري گردد. 
مسئله ديگر در اين مورد آن است که آيا بيع نامه تنظيمي در آژانس املاک در مقابل سند رسمي مالکيت فروشنده قابليت استناد دارد يا خير؟ به عبارت ديگر آيا براساس بيع نامه عادي مي توانيم الزام فروشنده را به تنظيم سند رسمي از مراجع قضايي بخواهيم؟ 
پاسخ: اصولاً قراردادهاي خصوصي که بين اشخاص منعقد مي گردند، شده تا زماني که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم الاجر است و در اين بحث فرقي بين قرارداد خصوصي ثبت در قالب سند رسمي و اسناد عادي نيست. بر اين اساس، بيع نامه تنظيمي در آژانس املاک نيز از اين قاعده مستثني نيست. نهايت اين که خريدار، در مقام استفاده از مزاياي قانوني اسناد رسمي، قصد ثبت رسمي معامله منعقده و تنظيم سند رسمي را دارد. 
در صورتي که فروشنده ي داراي سند مالکيت رسمي از انتقال رسمي معامله وانجام تشريفات ثبتي خودداري نمايد، خريدار مي تواند از طريق محاکم قضايي وي را به تنظيم سند رسمي ملزم نمايد. به عنوان ضمانت اجراي قوي مي توان دربيع نامه تنظيمي شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نکند، اگر چه اين عمل له ارگان معامله خللي وار نمي نمايد و در هر صورت معامله معتبر مي باشد. اما خريدار مي تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضايي الزام طرف مستنکف را سند رسمي انتقال مورد معامله، مطالبه نمايد. چنانچه خريدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي از مقامات قضايي مطالبه نمايد و در اين ادعا و مطالبه موفق شود، مي تواند معامله واقع شده را ثبت رسمي نمايد. براي استحکام قرارداد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاک، ذيل بيع نامه ها محلي را براي امضاي شهود قرار داده اند که توصيه مي شود حتماً اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود.