پنج بازنده تورم مستغلات

علي ديني ترکماني پاسخ مي‌دهد: بازار ملک چگونه به موتور مکنده سرمايه‌هاي مولد تبديل شد؟
رشد 102 برابري قيمت زمين و 73 برابري قيمت مسکن طي 20 سال منتهي به 92، علاوه‌بر آسيب‌هايي که به درون بازار ملک وارد کرد، پنج بازنده بيروني داشته است که مهم‌ترين آن، سرمايه‌گذاران صنعتي هستند. تورم نجومي مستغلات در دو دهه اخير -با سطحي حداقل سه واحد درصد بيش از متوسط تورم سالانه کشور- بازار ملک را به موتور مکنده سرمايه‌ها تبديل کرد و باعث انحراف منابع مورد نياز بخش توليد شد. يک اقتصاددان، ريشه اين تورم را اشکال در سياست‌هاي بخش مسکن که عمدتا به توزيع رانت منجر شد، مي‌داند. اين اقتصاددان با استفاده از مثال اراضي کشاورزي ريکاردو و تطبيق آن بر بخش مسکن ايران، کميابي و افزايش قيمت همزمان را شرط لازم و کافي رانت مي‌داند و اعتقاد دارد اين پيامدها آثار خود را در افزايش متوسط هزينه توليد و افزايش رانت اراضي مرغوب نشان داده‌اند. اين بررسي سياست نادرست قطعه‌بندي اراضي و گسترش افقي شهر به همراه افزايش جمعيت را موجب استفاده اجباري از زمين‌هاي دورتر و فاقد امکانات لازم براي سکونت دانست و معتقد است اين پديده به معناي افزايش متوسط هزينه توليد و افزايش رانت زمين‌هاي مرغوب‌تر به شمار مي‌رود. بنابراين وقتي رانت در بخش غيرصنعتي افزايش پيدا مي‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تيره مي‌شود.
 
گروه مسکن- بهشاد بهرامي: رشد ناموزون قيمت مستغلات –املاک، شامل زمين و آپارتمان- طي دو دهه گذشته بازار مسکن را با قرار دادن در صدر بازارهاي «پربازده»، به مقصد اول «سوداگري» از طريق «ربايش» سرمايه‌هاي مولد تبديل کرد و تبعات آن هم‌اکنون، پنج «خسارت بيروني» متوجه اقتصاد خانوار، اقتصاد صنعت و اقتصاد شهر کرده است. قيمت زمين و مسکن در تهران در فاصله سال‌هاي 72 تا 92 سالانه به‌طور متوسط 25 درصد و 23 درصد افزايش يافت به‌طوري که اين ميزان رشد از يکسو بالاترين رشد نسبي بلندمدت در مقايسه با ساير بازارها محسوب مي‌شود و از سوي ديگر به دليل جا گذاشتن تورم عمومي که طي اين سال‌ها در سطح ميانگين 6/ 20 درصد قرار داشت، سرمايه‌هاي ملکي را با بازدهي واقعي حدود 3 درصد در سال روبه‌رو ساخت. طي 20 سال منتهي به آخرين جهش مسکن، متوسط ارزش اسمي زمين مسکوني 102 برابر شد و از متر مربعي 49 هزار تومان در سال 72 به 5 ميليون در سال 92 رسيد. قيمت آپارتمان نيز در همين فاصله،‌ از متري 52 هزار به 3 ميليون و 800 هزار تومان افزايش پيدا کرد و 73 برابر شد.بررسي‌هاي يک اقتصاددان درباره «ريشه» صعود شديد قيمت املاک نشان مي‌دهد: سياست‌هاي دست کم 30 ساله بخش مسکن که از اوايل دهه 60 عمدتا به شکل توزيع زمين بين اقشار محدود به اجرا درآمد، در اصل قرار بود به تامين نياز مسکن جامعه هدف از طريق توزيع عادلانه ثروت منجر شود اما در عمل، رانت پنهان ناشي از محدوديت منابع زمين را رقم زد و باعث افزايش قيمت نسبي دارايي‌هاي ملکي شد که اين موضوع به دليل جذاب‌تر شدن سرمايه‌‌گذاري ملکي در بلندمدت، اثر تصاعدي در حجيم‌تر شدن اين نوع دارايي و در نتيجه، رشد بيشتر قيمت ملک گذاشت. در حال حاضر، «سرمايه‌گذاران صنعتي، اقشار محروم از امتيازهاي دولتي در حوزه ملک، سرمايه‌گذاران بازارهاي مولد، خانوارهاي شهري و همچنين شهروندان کلان‌شهرها» پنج بازنده بزرگ تورم نجومي مستغلات به حساب مي‌آيند.
رشد بازدهي مستغلات طي چند دهه گذشته در درون بخش مسکن نيز بازندگاني داشت که به عنوان خريدار مصرفي به دليل رشد نجومي قيمت‌ها از ورود به بازار محروم شدند. علي ديني ترکماني معتقد است: اين رشد قيمت در بخش مستغلات و ايجاد رانت متکثر براي دارندگان اراضي و املاک در کلان‌شهرهايي همچون تهران ناشي از افزايش جمعيت، فشار شديد تقاضا براي زمين و گسترش نامتناسب افقي شهرها است. علي ديني ترکماني در اين بررسي با استناد به داده‌هاي رسمي، «نتايج انحراف سياست‌گذاري‌هاي مسکن» را به شکل «نسبت نابرابر سهم بخش مستغلات و بخش توليد در توليد ناخالص داخلي کشور» نشان داده و اثبات کرده است: روند بلندمدت گذشته «سياست‌ها»، «سرمايه‌گذاري‌ها» و «نوسانات قيمت» در بازار املاک و مستغلات سبب شده اين بخش در نقش «موتور مکنده» سرمايه‌هاي مولد، باعث کاهش منابع نقد براي رونق و توسعه فعاليت‌هاي صنعتي و کشاورزي شود. توزيع ناعادلانه ثروت و درآمد، پيامد ديگر اين موضوع است که سبب شده افرادي که در دهه 60 تا 70 از محل توزيع زمين، بهره‌مند شدند امروز به مراتب، از ثروت بيشتري در مقايسه با امتيازگيرنده‌هاي دهه اخير برخوردارند. در اين ميان، افرادي که تاکنون از هيچ يک از تسهيلات دولتي ملکي استفاده نکرده‌اند، بازنده قطعي اين سياست‌ها هستند.سرمايه‌گذاران ساير بازارها نيز به‌خاطر رشد کمتر نرخ بازدهي در مقايسه با صعود قيمت ملک، از توزيع نامتعادل درآمد به نفع دارندگان اراضي، آسيب ديده‌اند. اثر فزاينده تورم مستغلات بر هزينه‌هاي زندگي تحت تاثير سهم حداقل 30 درصدي هزينه‌هاي مسکن در سبد هزينه خانوار، تقاضاي مصرفي در اين بخش را يکي ديگر از بازندگان معرفي مي‌کند.پنجمين تاثير مخرب موتور مکنده سرمايه‌ها، طي سال‌هاي اخير به شکل تخريب ساختمان‌هاي بادوام به‌خاطر سود حاصل از ساخت و ساز مجدد روي زمين، بروز کرده است که باعث اتلاف حجم قابل توجهي سرمايه اوليه در اين بازار شده است.عضو هيات علمي موسسه مطالعات پژوهش‌هاي بازرگاني با تطبيق يک نظريه کلاسيک اقتصادي با بخش مستغلات ايران نتيجه گرفته است: رشد غير‌منطقي بخش مستغلات و شاخص قيمت آن پنج عارضه براي اقتصاد ايران به‌دنبال داشته است. علي ديني ترکماني با استفاده از «نظريه رانت» ديويد ريکاردو اقتصاددان کلاسيک انگليسي مسير تغيير نقش مستغلات از يک کالاي مصرفي به سرمايه‌اي در دو دهه گذشته اقتصاد ايران و آثار ضد توسعه‌اي آن را بررسي کرده است.به باور اين اقتصاددان، توزيع درآمد به نفع صاحبان مستغلات، افزايش قيمت نسبي آن،کاهش سهم ارزش افزوده توليد در مقابل ارزش افزوده بخش مستغلات، افزايش قيمت ساير کالاها و کاهش نرخ واقعي ارز، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضايي کلان‌شهرها پنج پيامد مخرب رشد ناموزون مستغلات است.ديني با استفاده از مثال اراضي کشاورزي ريکاردو که کميابي و افزايش قيمت همزمان را شرط لازم و کافي رانت مي‌داند، با تطبيق اين مثال بر بخش مسکن ايران،اعتقاد دارد:اين پيامدها آثار خود را در افزايش متوسط هزينه توليد و افزايش رانت اراضي مرغوب نشان داده‌اند. اين اقتصاددان در تحليل خود تاکيد دارد: رشد نامتوازن در اين بخش از يکسو مستغلات را به موتور مکنده جذب نقدينگي در کشور بدل کرده و مانع از ايجاد بازدهي مناسب در بخش‌هاي مختلف توليد شده و از سوي ديگر شهروندان فاقد اراضي مرغوب را به دليل محروميت از چنين رانتي به «بازندگان» اصلي بهره‌برداري از توزيع عادلانه درآمد تبديل کرده است.
 
متن مقاله تحليلي علي ديني ترکماني به شرح زير است:
سرمايه مستغلاتي به موتور مکنده جذب سرمايه در اقتصاد ايران تبديل شده است. ميل و اشتهاي اين سرمايه چنان قوي است که هر کجا از جنگل و سواحل دريا گرفته تا دامنه کوه‌ها و باغ‌ها را اگر بتواند به تصاحب خويش در مي‌آورد و به جاي آنها برج‌هاي مسکوني خلق مي‌کند. دسترسي به مسکن براي آحاد افراد جامعه جزئي از حقوق اجتماعي هر فردي است که قانون اساسي نيز بر آن تاکيد دارد. در بسياري از کشورهاي ديگر نيز چنين است. تامين اين نياز، بدون انباشت سرمايه در مسکن و توليد و عرضه آن امکان‌پذير نيست. سخن بر سر، سرمايه‌اي است که بيش از اندازه در بخش مسکن و مستغلات انباشت مي‌شود و حباب قيمت در اين بخش را در طول زمان بلند رقم مي‌زند. در اين مقاله، سعي مي‌کنم به ريشه‌هاي تقويت سرمايه مستغلاتي در متن اقتصاد ايران و آثار و پيامدهاي ضد توسعه‌اي آن بپردازم. پيش از ورود به اين بحث، لازم و ضروري است ابتدا اشاره‌اي به مفهوم رانت ريکاردويي داشته باشيم.
 
رانت مستغلات و رشد ناموزون در بن‌بست
رانت از نظر ريكاردو به معناي تفاوت در دريافتي ميان دو مقدار يكساني از عوامل توليد است. مصداق بارز آن، از نظر وي، اجاره بهاي افزايش يافته اراضي كشاورزي است كه به مالكان اراضي مرغوب حاصلخيزتر مي‌رسد. افزايش جمعيت موجب افزايش نياز به غذا مي‌شود. در نتيجه، با ثابت فرض كردن تحولات فناورانه، زمين‌هاي بيشتري براي توليد غذا بايد به زير كشت برود كه به معناي استفاده از زمين‌هاي دورتر و كم حاصلخيزتر با هزينه‌ توليد بالاتر است؛ اين افزايش تقاضا براي بهره‌برداري از اراضي موجب افزايش اجاره بهاي زمين‌هاي مرغوب با هزينه توليد كمتر مي‌شود. اين داستان در اينجا پايان ندارد. رانت زمين با توزيع درآمد و سرمايه‌گذاري و دستمزد كارگران صنعتي و در تحليل نهايي چشم‌انداز رشد اقتصادي نظام صنعتي نوپاي سرمايه‌داري ارتباط پيدا مي‌كند. افزايش رانت دو تاثير مهم دارد. از سويي موجب افزايش سهم درآمدي مالكان اراضي مرغوب از كل درآمد توليد شده در اقتصاد مي‌شود. از سوي ديگر، قيمت محصولات كشاورزي بر مبناي هزينه تمام شده محصولات در زمين‌هاي كم حاصلخيزتر تعيين مي‌شود كه به معناي افزيش قيمت است. اين افزايش قيمت موجب افزايش دستمزد پرداختي به كارگران شاغل در بخش صنعت مي شود؛ چرا كه دستمزد تابعي از ميزان غذاي مورد نياز و قيمت غذاست. افزايش دستمزدها، با فرض ثابت بودن امكان‌ناپذيري جبران آن از طريق افزايش قيمت توليدات صنعتي، به معناي كاهش ميزان سود در اين بخش است.
اگر زمينداران داراي ميل نهايي به سرمايه‌گذاري بالايي باشند و درآمدهاي رانتي را سرمايه‌گذاري كنند، چنين مشكلي پيش نمي‌آيد. اما، زمينداران به‌عنوان طبقه اجتماعي با مصرف بالا چنين تمايلي ندارند در نتيجه درآمدهاي رانتي را صرف تجملات مي‌كنند. در بخش صنعت نيز به علت كاهش ميزان سود، منابع كمي براي انباشت سرمايه باقي مي‌ماند. به اين صورت، چرخ انباشت كند و در تحليل نهايي چشم‌انداز رشد اقتصادي با محدوديت مواجه مي شود (براي اطلاع از رابطه ميان رانت ريكاردويي و قيمت زمين شهري ر.ك به: ديك، 1985).
آنچه از تحليل رانت ريكاردويي مي‌توانيم نتيجه بگيريم اين است كه رشد و توسعه بخش‌هاي صنعت و كشاورزي، به‌عنوان بخش‌هاي توليدكننده كالاها و محصولات قابل مبادله در بازارهاي جهاني و رشد بخش صنعت به‌عنوان موتور محركه تحولات فناورانه، در گرو وجود منابع مالي كافي است. تخصيص اين منابع به اين بخش‌ها دو پيش شرط دارد: اول، رشد معقول بخش مستغلات و دوم رشد منطقي شاخص قيمت مسكن. رشد بيش از اندازه مستغلات موجب جذب بيش از اندازه نقدينگي در بخش مستغلات مي شود. در نتيجه، اين بخش را به موتور مكنده جذب سرمايه تبديل مي‌كند كه نتيجه نهايي آن ناتواني بخش‌هاي صنعت و كشاورزي در رقابت با آن براي جذب نقدينگي است. رشد بيش از اندازه شاخص قيمت مسكن نيز به معناي رشد حبابي قيمت مستغلات و در نتيجه تشديد تقاضا براي سرمايه‌گذاري در آن است كه موجب رشد بيشتر قيمت زمين و مسكن مي شود. رشد حبابي قيمت زمين و مسكن به معناي كاهش نرخ واقعي ارز است. در اين شرايط، حاشيه سود در بخش‌هاي قابل مبادله صنعت و كشاورزي به علت افزايش هزينه توليد مرتبط با قيمت زمين و مسكن، كاهش پيدا مي‌كند و براي جبران آن در بازارهاي جهاني بايد نرخ اسمي ارز افزايش پيدا كند كه به معناي افتادن در دور باطل افزايش قيمت زمين و مسكن - افزايش هزينه توليد در بخش‌هاي قابل مبادله صنعت و كشاورزي- كاهش ارزش پول ملي و تشديد تورم است. به‌طور خلاصه، در غياب اين دو شرط مرتبط به هم، بخش‌هاي صنعت و كشاورزي به اندازه كافي رشد نمي‌كنند و در نتيجه ناموزوني‌هاي بين بخشي تشديد و رشد بخش‌هاي قابل مبادله در گذر زمان با محدوديت بيشتري مواجه مي شود.
 
سياست توسعه مسکن شهري نادرست و تحقق رانت مستغلات در اقتصاد ايران
اگر در تحليل ريكاردويي انفجار طبيعي جمعيت در اوايل قرن نوزدهم موجب شكل‌گيري رانت مستغلاتي و پيامدهاي منفي مذكور آن در بلندمدت مي‌شد، در اقتصاد ايران، فرموله‌سازي نادرست سياست توسعه مسكن شهري به همراه سياست تشويقي جمعيت در دهه 1360، موجب رشد بيش از اندازه سرمايه مستغلاتي و تبديل آن به موتور مكنده جذب سرمايه شده است. افزايش شديد جمعيت كشور از 33 ميليون و 708 هزار نفر در سال 1355 به 60 ميليون و 55 هزار نفر در سال 1375 و 75 ميليون و 149 هزار نفر در سال 1390 (جدول 1)، به همراه گسترش افقي كلان‌شهرها، به معناي تشديد فشار تقاضا براي زمين و در نتيجه افزايش شديد قيمت زمين و مستغلات بوده است كه خود را در آمار به خوبي نشان مي‌دهد. بر مبناي آمار موجود، متوسط قيمت هر متر مربع زمين كلنگي در تهران از 49 هزار تومان در سال 1372 به پنج ميليون تومان در سال 1392 (رشد متوسط سالانه 6/ 24 درصد) و متوسط قيمت هر متر واحد مسكوني از 52 هزار تومان به 3 ميليون و 800 هزار تومان (رشد متوسط سالانه 7/ 22 درصد) افزايش يافته است (جدول 2). تاثير چنين سياستي در بهره‌برداري از زمين و تشديد تقاضا براي آن چنان بوده است كه دست كم 6 هزار هكتار از 14 هزار هكتار زمين‌هاي سبز و باغي تهران از سال 1382 به اين سو تبديل به مسكن (برج باغ) شده است. (كارشناسان بخش مسكن از اين پديده به‌عنوان «ويروس برج باغ در اراضي سبز» نام مي‌برند. براي اطلاع بيشتر ر.ك بهشاد بهرامي، ويروس برج باغ در اراضي سبز، روزنامه دنياي اقتصاد، 21/ 3/ 1394؛ از هشت هزار هكتار باقيمانده نيز تنها 1200 هكتار زمين باغي است.)
 
پيامدهاي افزايش قيمت مستغلات
اين افزايش قيمت شديد چند پيامد مهم داشته است. اول اينكه، توزيع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغيير داده است. در نتيجه، سياستي كه به دنبال تامين عدالت بوده، موجب افزايش نابرابري در ثروت و درآمد چه در درون نسل كنوني و چه بين نسل كنوني و نسل آينده شده است. خانوارهايي كه هم‌اكنون داراي خانه‌اي از محل توزيع زمين در دهه‌هاي 1360 و 1370 هستند، دارايي بسيار ارزشمندي دارند كه ارزش آن بسته به موقعيت كلان‌شهرها به ويژه موقعيت كلان‌شهر تهران متفاوت است. خانوارهايي كه در سال‌هاي بعد داراي آپارتماني شده‌اند نيز دارايي دارند كه البته ارزش آن، با ثابت گرفتن منطقه، در مقايسه با دارايي گروه اول كمتر است. خانوارهايي كه نه زميني دريافت كرده‌اند و نه آپارتماني، و در عين حال، از ابتدا نيز دارايي ارضي در اختيار نداشته‌اند، اكنون جزو بازندگان هستند. شاغلان بخش غيررسمي، ساكنان مناطق روستايي و شاغلان بخش رسمي كه از اين امكانات بهره‌اي نبرده‌اند بازندگان را تشكيل مي‌دهند كه بخش قابل توجهي از آنان به‌صورت حاشيه‌نشينان شهري جديد ظاهر شده‌اند.
 
دوم اينكه، افزايش قيمت نسبي مستغلات، به‌طور كلي، به معناي افزايش نسبي ارزش دارايي دارندگان مستغلات و در نتيجه بازدهي نسبي آن است. يعني، اين افزايش قيمت، به‌طور كلي، موجب تغيير توزيع درآمد به نفع دارندگان دارايي ارضي شده است. سوم اينكه، بخش مستغلات را به موتور مكنده جذب نقدينگي در كلان‌شهرها تبديل كرده است. به بياني ديگر، رشد بيش از اندازه قيمت مستغلات موجب بازدهي بالاتر آن در كلان‌شهرها در مقايسه با ساير فعاليت‌هاي اقتصادي شده است. در نتيجه، بخشي از نقدينگي كه مي‌توانست در بخش‌هاي صنعت و كشاورزي و حمل و نقل جذب بشود و به افزايش ظرفيت‌هاي توليدي و اشتعال‌زايي و رشد صادرات در اين بخش‌ها بينجامد، سر از مستغلات درآورده است. هما‌ن‌طور كه داده‌هاي ارزش افزوده بخشي به قيمت ثابت سال 1376 نشان مي‌دهد، سهم ارزش افزوده بخش مستغلات طي سال‌هاي 1370 به بعد از كل ارزش افزوده هميشه بيشتر از سهم ارزش افزوده بخش صنعت و معدن بوده است. ميانگين سهم اين دو، به ترتيب، در دوره 1377-1370 برابر 29 و 10 درصد و در دوره 1385-1377 برابر 25 و 18 درصد بوده است. طي سال‌هاي 1385 تا 1391 و به بعد سهم ارزش افزوده بخش صنعت كاهش يافته و به متوسط سالانه 10 درصد و سهم ارزش افزوده بخش مستغلات افزايش و به متوسط سالانه 34 درصد رسيده است. داده‌هاي مربوط به جداول حساب‌هاي منطقه‌اي مركز آمار ايران (نمودار 1) نيز نشان مي‌دهد كه نسبت بهره‌وري مستغلات در شهر تهران نسبت به شهر‌هاي ديگر طي سال‌هاي 1370 تا 1390 با روندي صعودي از 5/ 1 به حدود 7/ 2 برابر افزايش يافته است. اين نسبت براي فعاليت‌هاي ديگر از جمله صنعت كمتر از يك است (نمودار 2). يعني، به علت بالا بودن ارزش زمين در كلان‌شهر تهران، سرمايه‌گذاري مستغلاتي، سرمايه‌گذاري با بازدهي بالاتر در مقايسه با شهرهاي ديگر است. همين نسبت بايد ميان كلان‌شهرهاي ديگر و مناطق پيراموني آنها صادق باشد. به اين اعتبار، مي‌توان گفت، بخش مستغلات موتور مكنده جذب نقدينگي و سرمايه‌گذاري در كلان‌شهرهاست. در نتيجه، نه تنها ناموزوني ميان بخش‌هاي صنعت و كشاورزي از سويي و مستغلات از سوي ديگر تشديد شده و بر رشد بخش مولدتر توليدكننده كالاهاي قابل مبادله صنعتي و كشاورزي سايه انداخته، بلكه ناموزوني ميان كلان‌شهرها و مناطق پيراموني را نيز تشديد كرده است.
چهارم اينكه، از طريق سازوكار شاخص‌بندي، موجب افزايش ساير قيمت‌ها شده است. با توجه به متوسط وزن 35 درصدي قيمت مسكن در كل شاخص هزينه زندگي، اين افزايش به معناي افزايش هزينه زندگي است كه موجب افزايش دستمزدها، هزينه توليد و در تحليل نهايي افزايش قيمت ساير كالاها شده است. در عين حال، رشد سريع‌تر قيمت مسكن در مقايسه با قيمت ساير كالاها (نمودار 3) به معناي كاهش نرخ واقعي ارز و در نتيجه كاهش مزيت رقابتي در عرصه صادرات كالاهاي قابل مبادله صنعتي و كشاورزي و در تحليل نهايي محدودسازي ظرفيت‌هاي توليدي اين بخش‌ها است.(يكي از شاخص‌هاي نرخ واقعي ارز، نسبت قيمت كالاهاي قابل مبادله به كالاي غير قابل مبادله (مستغلات) است. هر چه ميزان رشد شاخص قيمت مستغلات نسبت به قيمت ساير كالاها بيشتر باشد به معناي كاهش نرخ واقعي ارز است.)
 
پنجم، اتلاف منابع و گسترش نامناسب فضايي كلان شهرها
اتلاف منابع يكي از پيامدهاي مهم ديگر فرموله‌سازي نادرست سياست مسكن شهري است. هما‌ن‌طور كه اين سياست موجب كاهش قابل توجه بهره‌وري زمين شده است، كاهش قابل توجه بهره‌وري تمامي عوامل توليد را نيز در پي داشته است. اين را مي‌توان در طول عمر 30 ساله مسكن واحدهاي ساخته شده در چارچوب اين سياست و مقايسه آن با طول عمر دست كم 150 ساله واحدهاي مسكوني شهركي چون اكباتان ديد. اين كاهش عمر مسكن به معناي اتلاف منابع صرف شده در توليد مسكن است كه در ادامه سعي مي كنيم بر مبناي داده‌هاي موجود و چند پيش فرض، برآوردي مقدماتي از آن ارائه كنيم.
در سال 1355 حدود 5 ميليون و 305 هزار و در سال 1390 حدود 19 ميليون و 955 هزار واحد مسكوني در كل كشور وجود داشته است (جدول 3). با لحاظ متوسط سالانه واحد مسكوني اضافه شده طي سال‌هاي 1365-1355، يعني حدود 300 هزار واحد، براي سال‌هاي 1356 و 1357 و اضافه كردن آن به سال 1355، تعداد واحد مسكوني در سال 1357 به‌دست مي آيد كه برابر 5 ميليون و 905 هزار مي‌شود. با كسر اين رقم از واحدهاي مسكوني سال 1390، به‌طور تقريبي واحدهاي مسكوني ساخته شده در چارچوب سياست توسعه‌ مسكن شهري بعد از انقلاب تا سال 1390 به‌دست مي‌آيد كه برابر 14 ميليون و 50 هزار واحد مي‌شود. اگر 20 درصد اين واحدها، عمدتا در كلان شهر تهران، شامل حال طول عمر حداكثر 30 سال شود، در اين صورت حدود 2 ميليون و 900 هزار واحد وجود دارد كه بخشي از آنها طي سال‌هاي گذشته نوسازي شده است و مابقي نيز طي سال‌هاي آينده نوسازي خواهد شد. اگر قيمت هر واحد به ارزش جاري فعلي برابر 100 ميليون تومان در نظر گرفته شود، در اين صورت مي‌توان گفت حدود285 هزار ميليارد تومان كار و مصالح ساختماني صرف شده در توليد اين واحدها تلف شده است ( البته، براي محاسبه دقيق اين هزينه‌ها بايد اطلاعات دقيق داشت و در اين حال، بايد هزينه‌هاي ديگري چون استفاده از آب و فشار بر منابع آبي و زيست محيطي در توليد مصالح ساختماني نيز اضافه شود) كه به معناي افزايش نسبت سرمايه به توليد و هزينه توليد در بخش مسكن است. يعني، اگر مجموع تمام سرمايه‌گذاري‌هاي صرف شده در بخش مسكن تقسيم بر مابه التفاوت تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده و واحدهاي مسكوني نوسازي شده شود، نسبت سرمايه به تو‌ليد واقعي به دست مي‌آيد كه بايد بيشتر از زماني شود كه كل سرمايه‌گذاري‌ها تقسيم بر واحدهاي مسكوني ساخته شده مي شود. به بياني ديگر، وقتي واحد مسكوني با طبقات كم ويران و تبديل به واحد مسكوني با طبقات بيشتر مي شود، تمام هزينه صرف شده در آن حكم سرمايه‌گذاري خالص افزايش دهنده عرضه را ندارد. بخشي از آن حكم جبران استهلاك سرمايه را پيدا مي‌كند. براي مثال، وقتي واحد مسكوني با سه طبقه تك واحدي به پنج طبقه تك واحدي تبديل مي شود، در اصل دو واحد آن حكم سرمايه‌گذاري خالص را دارد. سه واحد ديگر، حكم جبران استهلاك سرمايه را دارد. بنابراين، كاهش طول عمر، موجب افزايش هزينه استهلاك سرمايه در بخش مسكن و در تحليل نهايي متوسط هزينه توليد مسكن شده است.مخدوش شدن مرز ميان منطقه مسكوني و منطقه تجاري، وجود تعداد زيادي واحدهاي تجاري و خرده فروشي، نبود فضاهاي سرانه مشترك در محلات تازه تاسيس كه تقويت كننده تعاملات و ارتباطات اجتماعي باشد، نبود ظرافت‌هاي معماري و شهر‌سازي چه در واحدهاي مسكوني ساخته شده و چه در محله‌هاي تازه تاسيس، ناتواني در ايجاد خطوط متقاطع و شبكه اي قوي مترو در كلان شهر‌هاي وسعت يافته و در نتيجه ناتواني در امكان‌پذير كردن انتقال بار حمل مسافر از روي زمين به زيرزمين و سبك سازي ترافيك از جمله ديگر پيامدهاي توسعه گسترش افقي كلان شهرها به ويژه شهر تهران و از بين رفتن زمين‌هاي باغي‌است كه نياز به مطالعات جداگانه اي دارد.
 
خلاصه
مسکن مهر، صرف نظر از نقدهاي بسيار جدي وارد بر نحوه ساماندهي و تامين اعتبار آن، از منظر اجتماعي کردن مالکيت زمين تا جايي که ممکن است، سياست صحيحي است. اما، حکم نوشداروي پس از مرگ سهراب را دارد. چنين سياستي بايد از همان ابتداي سال‌هاي پس از پيروزي انقلاب دنبال مي‌شد. در اين صورت، کلان شهرها از جمله تهران اينچنين در سطح گسترش پيدا نمي‌کردند و منابع را نمي‌بلعيدند. شهر به لحاظ فضايي نظم و نسق بسيار بهتري پيدا مي‌کرد. قيمت زمين تثبيت مي‌شد و به اين صورت، مسکن و مستغلات به موتور مکنده جذب سرمايه تبديل نمي‌شد. طول عمر مسکن افزايش مي‌يافت و اتلاف منابع در بخش مسکن ومستغلات کاهش مي‌يافت.
سياست نادرست قطعه بندي اراضي و گسترش افقي شهر به همراه افزايش جمعيت، موجب استفاده ناچاري از زمين‌هاي دورتري شده است که فاقد امکانات لازم براي سکونت هستند. اين به معناي، افزايش متوسط هزينه توليد و افزايش رانت زمين‌هاي مرغوب تر. در تحليل نهايي، همان گونه که ريکاردو به درستي در اوايل قرن نوزدهم تحليل کرد، وقتي رانت در بخش غير صنعتي افزايش پيدا مي‌کند، چشم‌انداز رشد بخش صنعت تيره مي‌شود. متاسفانه همين اتفاق براي ما در اواخر قرن بيستم و اوايل قرن بيست و يکم رخ داده است. با سياست‌هاي نادرست چنان رانت مستغلاتي را تشديد کرده‌ايم که جايي براي توسعه صنعت و کشاورزي باقي نمانده است.