سازوکار تسهيلات مسکن

بخش مسکن يکي از بخش‌هاي مهم در اقتصاد محسوب مي‌شود که بر اساس بررسي‌هاي صورت‌گرفته، داراي شاخص پيشين بالايي است، به عبارتي بيشترين تاثير را در تحرک بخش‌هاي قبلي خود دارد، از طرفي به دليل تاثيرات مثبت رونق مسکن (افزاش عرضه و کاهش قيمت) بر رفاه جامعه، همواره ابزاري نيرومند براي دولت‌ها در جهت افزايش مقبوليت محسوب شده است.

با توجه به اينکه اين بخش به‌طور متوسط با 1200 فعاليت به‌طور مستقيم و غيرمستقيم در ارتباط است، تحريک و رونق آن موجب رونق نسبي در اقتصاد شده و علاوه بر افزايش توليد ناخالص داخلي، اشتغال و بالندگي اقتصاد را به همراه خواهد داشت.
اما تجربه سال‌هاي قبل و روند تغييرات قيمت مسکن نشان داده است که رونق‌ها در بازار مسکن همواره با افزايش (هرچند نسبي) قيمت همراه بوده و با قدرت خريد مردم فاصله گرفته است، به طوري که چند سال پس از افزايش قيمت، مجدداً دچار رکود قابل ملاحظه‌اي شده است.

بر اساس ديناميک ضربه‌اي قدرت خريد و قيمت مسکن، زماني که متقاضيان قادر به خريد مسکن هستند، به دلايلي همچون محدوديت در عرضه، افزايش تورم انتظاري در قيمت مصالح و مواد اوليه، جوپراکني از سوي مافياي مسکن، قيمت مسکن با ضربه از سمت مازاد تقاضا افزايش قابل ملاحظه‌اي را تجربه مي‌کند. از طرفي به دليل مبلغ بالاي مسکن، تغييرات آن تاثير قابل ملاحظه‌اي در شاخص تورم دارد. دولت‌هايي که هدف خود را کنترل تورم قرار مي‌دهند (مخصوصاً در سال‌هاي اول تصدي‌گري) نمي‌خواهند تورمي در بخش مسکن ايجاد شود. با توجه به اينکه قدرت خريد متقاضيان مسکن بسيار پايين‌تر از قيمت فعلي است، از اين‌رو يکي از ابزارهايي که دولت يازدهم براي بازگشت رونق بدون تحريک قيمت اتخاذ کرده، پرداخت تسهيلات طي چند سال اخير بوده است.

دولت با تصويب طرح‌هاي بهبود شرايط تسهيلات مسکن از قبيل افزايش مبلغ، کاهش نرخ سود و افزايش مدت اقساط، سعي در افزايش قدرت خريد متقاضيان مسکن کرده است ليکن به لحاظ اينکه اين امر از يک طرف موجب افزايش تقاضاي موثر شده و از طرف ديگر، مازاد عرضه مسکن را کاهش مي‌دهد و احتمالاً قيمت مسکن را تحريک کند، بنابراين شرايط تسهيلات را به طرز هنرمندانه‌اي ايجاد کرده است تا اثرات مخرب آن يعني افزايش تورم کاهش يابد.

ويژگي‌هاي اين تسهيلات 1- پرداخت از محل سپرده‌هاي مدت‌دار، 2- تامين بخش کمي از قيمت مسکن و 3- اقساط بالاي آن بوده است. يکي از حالت‌هاي تسهيلات ارزان‌قيمت مسکن، دريافت تسهيلات از محل سپرده‌گذاري مشتري طي دوره 12‌ماهه است، در اين حالت مشتري بايد با سپرده‌گذاري در بانک و قبول ريسک‌هاي آتي افزايش قيمت مسکن و همچنين از دست رفتن ارزش زماني سپرده خود، تسهيلاتي را دريافت کند که پرداخت اقساط آن از توان وي خارج است. با توجه به تورم پنج الي 10‌درصدي طي يک سال، يک خانه 200 ميليون‌توماني، افزايش قيمتي از 10 تا 20 ميليون تومان خواهد داشت، به عبارتي، بخش قابل توجهي از تسهيلات دريافتي براي جبران تورم مسکن صرف خواهد شد. يا در مدلي ديگر از اين تسهيلات که به واسطه خريد اوارق است، هزينه دريافت تسهيلات مهم‌ترين مانع براي اثربخشي آن محسوب مي‌شود. از اين رو اين تسهيلات نتوانسته و احتمالاً نخواهد توانست کمکي به افزايش معاملات در بازار مسکن کند. البته بخش عمده کم‌اثر بودن اين تسهيلات به جهش قابل ملاحظه قيمت مسکن در سال 1392 بر‌مي‌گردد که به نظر مي‌رسد زمان افزايش توان خريد هنوز فرا‌نرسيده است.

عواملي که در افزايش قيمت مسکن اثر‌گذارند شامل افزايش نقدينگي به واسطه درآمدهاي بادآورده و همچنين محدوديت عرضه مسکن هستند، البته در سال جاري اين دو مولفه منتفي بوده، بنابراين احتمال افزايش قيمت مسکن را نخواهيم داشت. از طرفي نظر به اينکه طي سال‌هاي رکود اخير، سن بناهايي که براي فروش عرضه شده، افزايش يافته و موجب افت قيمت شده و همچنين به دليل عدم برگشت سرمايه و عدم استفاده مجدد از منابع، ارزش زماني سرمايه سازندگان از بين رفته است، از اين‌رو عرضه‌کنندگان مسکن به جهت حفظ ارزش منابع خود، تمايلي به کاهش قيمت نخواهند داشت.

 از سوي ديگر، به دليل عدم توان متقاضيان براي خريد، ايشان نيز قادر به پرداخت قيمت‌هاي رايج نخواهند بود، به همين دليل احتمال استمرار فاصله نمودارهاي عرضه و تقاضا و عدم تلاقي آنها، تقاضاي موثر و خريد صورت نخواهد گرفت. ليکن به لحاظ اينکه صاحبان مسکن بيشتر علاقه‌مند به فروش و سرمايه‌گذاري مجدد هستند مطمئناً پيشنهادهايي به متقاضيان از قبيل پرداخت مدت‌دار يا کاهش نسبي قيمت خواهند داد. به همين جهت و همچنين عواملي که در مطالب فوق درخصوص عدم تمايل دولت به تورم‌زايي اين بخش ارائه شد، احتمال افزايش قيمت مسکن در سال جاري محتمل نخواهد بود. از اين رو به جرات مي‌توان گفت طرح‌هاي تسهيلاتي مسکن ارائه‌شده از سوي دولت طوري مهندسي شده تا امکان جذب نقدينگي بازار و رشد کاذب قيمت را ايجاد نکنند.