ماموريت مغفول در بازار مسکن

جمعي از صاحب‌نظران اقتصادي و شهرساز با هشدار درباره «بي‌عملي» در تامين مسکن اقشار ضعيف و دهک‌هاي کم‌درآمد اعلام کردند ادامه اين وضعيت مي‌تواند بازگشت سياست‌هاي انتحاري - هزينه‌زا و پرخطر- به بخش مسکن را موجب شود. هم‌اکنون عمده برنامه‌هاي کليد خورده در بازار مسکن، نياز مالي تقاضاي متوسط را اصل قرار داده و سه دهک اول به‌عنوان جامعه هدف نيازمند مداخله دولت، فعلا از اقدامات بي‌نصيب مانده است. در سال پاياني دولت بايد دست‌کم يک برنامه با ويژگي مسکن اجاره‌اي –نه ملکي- به‌صورت پايلوت روي زمين (فراتر از مصوبه) اجرا شود.
 
جاي خالي «کم‌درآمدهاي نيازمند حمايت» در مجموعه برنامه‌هاي به اجرا درآمده سه سال گذشته در بخش مسکن، بازار ملک را با خطر جدي بازگشت «سياست‌هاي انتحاري» مواجه کرد. جمعي از استادان دانشگاه‌هاي معتبر و صاحب‌نظران شهرسازي، اقتصاد و جامعه‌شناسي، با مرور کارنامه عملکردي دولت يازدهم در بخش مسکن و سنجش ميزان موفقيت برنامه‌ها در دو سطح «توسعه بازار و رفاه تقاضا» معتقدند: وضع موجود بازار مسکن تحت تاثير پارادوکس سياست‌گذاري در اين مقطع، به گونه‌اي شده که جامعه درآمدي متوسط و متوسط رو به بالا عملا در صدر برنامه‌هاي تامين مسکن و پشتيباني‌هاي مالي قرار گرفته اما طيفي از تقاضا که خارج از بازار رسمي ملک است و بدون حمايت دولت اصلا قادر به پوشش دادن نياز خود نيست، هنوز مشمول اقدامات عملياتي متوليان نشده است. صاحب‌نظران در برداشت خود از وضعيت فعلي بخش مسکن، ضمن هشدار بابت تبعات «تداوم بي‌عملي نسبت به نياز کم‌درآمدها» اعلام کردند: اين وضعيت در صورتي که ظرف حداکثر نيمه دوم امسال متحول نشود، مي‌تواند بستر بازگشت پوپوليسم به بازار مسکن و بروز اقدامات پرخطر هم براي اين بخش و هم براي کل اقتصاد را به‌وجود آورد.
اين طيف از تقاضاي مسکن، شامل سه دهک اول و بخشي از دهک چهار جامعه است که حدود 40 درصد کل جمعيت اجاره‌نشين کشور را شکل مي‌دهند. در دنيا و حتي کشورهاي پيشرو در اقتصاد آزاد، حمايت از جامعه کم‌درآمد متقاضي مسکن با «مداخله دولت» و در قالب برنامه‌هاي اجتماعي انجام مي‌شود. برنامه‌هايي که تاکنون دولت يازدهم براي بخش مسکن کليد زده، بدون مداخله و عمدتا معطوف به نياز بخش کمي از دهک4 و کل دهک‌هاي 5 تا 7 بوده که بر «تقويت قدرت خريد مسکن تقاضاي مصرفي از طريق پس‌انداز و افزايش سقف تسهيلات، ايجاد مسير کنترل شده براي ورود تدريجي خانه‌اولي‌ها به بازار، تحريک سازنده‌ها به از سرگيري سرمايه‌گذاري با پرداخت وام بدون سپرده ساخت و از همه مهم‌تر، برقراري ارتباط بين بازار سهام و بازار مسکن براي استفاده از ابزارهاي نوين و غيرتورمي تامين مالي» پايه‌ريزي شده است.
در اين ميان، طيف تقاضاي کم‌درآمد، چون‌که از حداقل قدرت اقتصادي براي بازپرداخت تسهيلات بانکي برخوردار نيست و حتي فاقد کمترين موجودي براي ورود به نظام پس‌انداز است، از گردونه برنامه‌هاي بازار رسمي خارج مانده است. آنچه در حال حاضر براي تامين نياز مسکن فقرا و کم‌درآمدها به‌عنوان «تقاضاي هدف نيازمند حمايت دولت»، بايد در دستور کار قرار بگيرد، برنامه‌اي است که ريز آن در متن نسخه تازه تدوين شده طرح جامع مسکن آمده است. اين برنامه مغفول، «هدايت طيف ضعيف تقاضا از بازار غيررسمي به بازار رسمي» را از طريق توان‌پذير شدن 4 دهک اول براي ورود به جامعه خريداران مسکن دنبال مي‌کند. اطلاعات طرح جامع مسکن درباره آخرين ساختار اقتصادي کل متقاضيان که براساس آمار سال‌هاي 92 و 93 تهيه شده است، نشان مي‌دهد: جامعه تقاضاي هدف، 2 ميليون و 552 هزار خانوار در 4 دهک اول است که همگي اجاره‌نشين و بد مسکن ساکن در درون شهرها يا مناطق حاشيه‌نشين و سکونتگاه‌هاي غيررسمي هستند. اين جمعيت، تقاضاي انباشته بازار غيررسمي هستند ضمن آنکه در سال‌هاي 1394 تا 1405، مطابق برآورد طرح جامع، سالي 64 هزار خانوار کم‌درآمد به اين بازار اضافه مي‌شود.
صاحب‌نظران در توصيه خود به دولت بابت در اولويت قرار گرفتن نياز مسکن کم‌درآمدها، اعلام کردند: در فرصت زماني باقي‌مانده از عمر دولت يازدهم، با توجه به اينکه «نقشه راه» براي نحوه تامين مسکن اقشار ضعيف جامعه، از قبل و در متن طرح جامع مسکن طراحي شده است، مي‌توان دست‌کم يک برنامه به‌صورت پايلوت روي «زمين» و فراتر از مصوبات روي کاغذ، براي متقاضيان هدف شروع کرد. استادان دانشگاه در کنار اين مشورت‌دهي به مسوولان بخش مسکن، با تشريح تجربه‌اي که از دوره‌هاي قبلي بازار و برخورد دولت‌ها داشته‌اند، تاکيد کردند: نياز مسکن به‌عنوان مهم‌ترين دغدغه طبقات پايين جامعه، اگر در زمان موثر پاسخ داده نشود، به ابزاري براي يکسري منافع سياسي تبديل خواهد شد.
مجموع نقدهايي که به نظام فعلي سياست‌گذاري در بخش مسکن وارد است، مشخص مي‌کند: از نگاه صاحب‌نظران، در اين دوره، از عنصر «کوتاه‌مدت، ضربتي و آني» در برنامه‌ريزي‌ها غفلت شد و در عين حال، بسته‌هاي سياستي به اجرا درآمده اگر چه کارآمدي خود را از اوايل امسال به شکل خروج آهسته و غيرتورمي بازار ملک از رکود نشان داده است اما براي طيف «اصلي» تقاضا، تدارکي نديده است. تا جايي که در برخي دانشگاه‌ها، دانشجويان با اشاره به برنامه‌اي تحت عنوان مسکن‌اجتماعي که دو سال پيش براي کم‌درآمدها صرفا تعريف شد، از استادان خود درباره چند و چون و کميت اين برنامه سوال مي‌کنند.
 
راه، اشتباه بود يا واجب؟
به گزارش «دنياي اقتصاد»، هم‌اکنون در بين کارشناسان بخش مسکن، دو نگاه به نحوه عملکرد متوليان اين بخش وجود دارد. نگاه اول، متقاضيان اصلي و نيازمند حمايت دولت را «اقشار ضعيف» معرفي مي‌کند و خلأ برنامه عملياتي براي آنها را پيامدزا هم براي دولت و هم براي کل اقتصاد مي‌داند. اما نگاه دوم که تا به حال کمتر در مورد آن صحبت شده، جميع شرايط اقتصاد ايران و بازار مسکن را مدنظر خود دارد. در قالب اين نگاه،‌ دولت يازدهم طي اين سه سال با دو مانع اساسي براي شروع برنامه‌‌هاي حمايتي دست به گريبان بوده که شامل «پروژه‌هاي ناتمام مسکن‌مهر» و «رکود اقتصادي در کنار تنگناي مالي دولت و بانک‌ها» بوده است.
تيم اقتصادي دولت با استناد به واقعيت متغيرهاي اقتصادي و رابطه اثبات شده بين بخش مسکن و ساير بخش‌ها، طي دو سال اخير،‌ براي خروج از رکود اقتصادي، بر تحريک بخش مسکن متمرکز شد و براي اين منظور، چاره‌اي جز طراحي ابزار مالي براي طبقات مياني جامعه که با کمترين حمايت مي‌توانند سمت عرضه (ساخت و ساز) را به تحرک وادارند، نداشت. اکنون، تسهيلات مرتبط با دهک‌هاي متوسط براي خريد مسکن و همچنين وام ساخت، تاثير اوليه خود را بر بخش مسکن و همين طور بخش‌هاي بالادست به شکل رشد هر چند جزئي در ساخت و ساز و توليد گذاشته است. کارشناسان براي ماه‌هاي باقي مانده، توصيه مي‌کنند: دولت ضمن حفظ وضعيت در بازار مسکن و ادامه برنامه‌هاي اخير، برنامه‌هاي جديد را به تقاضاي ضعيف،‌ شيفت دهد.
 
برنامه عاجل با دوره بازگشت 6 ماهه
فردين يزداني يکي از صاحب‌نظران در جريان بررسي عملکرد بخش مسکن در سه سال اخير، از دولت خواست با اقدام هماهنگ مجموعه‌اي از وزارتخانه‌ها و مديريت وزارت راه و شهرسازي و همچنين نهادهاي اجتماعي و عمومي متولي دو دهک اول جامعه، يک برنامه عاجل با دوره بازدهي 6 ماهه را براي تامين مسکن گروه‌هاي کم‌درآمد کليد بزند. سال گذشته، طرح «مسکن اجتماعي» روي کاغذ به تصويب رسيد که در قالب آن قرار شد سالانه 125 هزار خانوار کم‌درآمد تحت پوشش هزينه‌هاي اجاره‌نشيني يا ساخت مسکن ارزان قيمت قرار بگيرند. يزداني –نويسنده اصلي طرح جامع مسکن- در اين باره با اشاره به اينکه اتکاي بيش از حد به فرآيندهاي بوروکراتيک مي‌تواند برنامه‌ها را از حيز انتفاع خارج کند، اعلام کرد: غفلت از اقشار ضعيف مي‌تواند موجب سوار شدن جناح‌هاي سياسي بر آراي آنها و به انحراف کشيده شدن اقتصاد منجر شود. چرا که پوپوليسم همواره بر بستر فقر شکل مي‌گيرد. بنابراين دولت بايد کار عملي و اجرايي فراتر از مصوبات و روي زمين که قابل ملموس براي متقاضيان هدف باشد، انجام دهد.
يزداني با تاکيد بر اينکه، حمايت از نياز مسکن اقشار ضعيف مستلزم شکل‌گيري نهادهاي اجتماعي و مشارکت سازمان تامين اجتماعي، صندوق‌هاي بازنشستگي، بنياد مسکن و سازمان‌هاي خيريه است، گفت: اما نبايد فراموش کنيم که اين نهادها در بستر اقدامات اجرايي شکل مي‌گيرد بنابراين دولت بايد اقداماتي را به‌صورت محدود شروع کند. يکي از استادان شهرسازي دانشگاه تهران، اقدام عاجل را مستلزم شناخت نوع نياز کم‌درآمدها دانست. تامين مسکن کم‌درآمد‌ها، از طريق برنامه‌ريزي براي مسکن ملکي، امکان‌پذير نيست. براي اين منظور بايد طرح مسکن‌اجاره‌اي در قالب تامين هزينه اجاره‌نشيني يا استقرار اين طيف در واحدهاي اجاره‌اي تحت حمايت دولت، به اجرا دربيايد. تجربه نشان‌داده واگذاري مسکن ملي به دو دهک اول، بلافاصله باعث فروش واحدها براي تامين نيازهاي زودگذر و در نتيجه بروز دوباره مشکل مسکن در اين گروه خواهد شد.
دومين ملاحظه براي تامين نياز مسکن کم‌درآمدها، پرهيز از اجراي برنامه واحد براي همه شهرهاي کشور و رو آوردن به طرح‌هاي منطقه‌اي است. کارشناسان در بيان ديدگاه‌هاي خود به مسولان بخش مسکن دولت يازدهم، هشدار دادند: اگرچه بخشي از توان اين دولت صرف مسکن‌مهر شد اما از آنجا که جامعه هدف اين طرح، از قبل معرفي شده بود، چنانچه انباشت کم‌درآمدها در بازار غيررسمي مسکن در ماه‌هاي پيش‌رو، مورد توجه سياست‌گذاران قرار نگيرد، احتمال دارد سياست‌هاي انتحاري در آينده با استفاده از اهرم‌هاي جبران‌ناپذير به‌کار گرفته شود. منظور از سياست‌هاي انتحاري در بخش مسکن، دست زدن به اقداماتي براي تامين مسکن است که پنج ويژگي انحرافي در خود دارد. اين سياست‌ها، به جاي آنکه الگوي جهاني خانه‌دار شدن که همان پرداخت هزينه خريد با موجودي آينده (پرداخت قسط) است را تشويق کند، بر تامين مسکن به پشتوانه وام‌هاي بدون اعتبار تاکيد مي‌کند.
همچنين وعده ساخت مسکن ارزان‌قيمت در دوره زماني به مراتب کوتاه‌تر از روال طبيعي ساخت و ساز آن هم با قيمت‌ گمراه‌کننده، از جمله اشکالات اين قبيل سياست‌ها است که در عمل، باعث نقض هر دو وعده و بي‌اعتمادي تدريجي مخاطبان به سياست‌ها مي‌شود. اشکال ديگر سياست انتحاري در بخش مسکن، تعريف طرح‌هايي با مقياس چندبرابر توان ساخت و ساز است که اين موضوع نيز منجر به تاخيرهاي طولاني در پاسخ نهايي به تامين مسکن اقشار هدف مي‌شود. برآيند يک سياست انتحاري در بخش مسکن، نه‌تنها بازار مسکن را براي دوره‌اي با رونق هيجاني و سپس بروز رکود عميق مواجه مي‌کند که تبعات آن به دليل پيوند قوي بخش مسکن با ساير بخش‌ها، باعث دو آسيب به کل اقتصاد (تورم ناشي از تزريق منابع بدون اعتبار و رکود اقتصادي) خواهد شد. نگراني از شيوع دوباره چنين سياست‌هايي، باعث شده به دولت يازدهم توصيه شود که اجراي مسکن‌اجتماعي اجاره‌اي را براي کم‌درآمدها به‌عنوان آخرين ماموريت اين دولت، استارت بزند.