زلزله سياه در بازار مسکن دبي

تصوير سال 2017 بازار مسکن دبي که به شهر «آسمان‌خراش»‌ها در بين کشورهاي منطقه شهرت پيدا کرده، زير سايه سنگين افت جهاني قيمت نفت قرار گرفته است.
 چشم‌انداز سرمايه‌گذاري ملکي‌ در تنها اميرنشين جذاب براي سرمايه‌هاي خارجي، به‌واسطه يک علامت منفي از بازار آسمان‌خراش‌هاي دبي، براي سومين سال پياپي، «زيان‌ده» توصيف شد. اطلاعات جديد از موسسات و نهادهاي مطالعاتي بازار مسکن دبي که براساس آخرين وضعيت قيمت ملک، اجاره‌بها و گزارش‌هاي ماهانه آژانس‌هاي املاک، تهيه شده است، نشان مي‌دهد بازدهي سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در دبي تحت تاثير رکود اقتصادي ناشي از کاهش قيمت نفت، همچنان نزولي است. به گزارش دنياي اقتصاد ، امارات متحده عربي مطابق آمارهاي صندوق بين‌المللي پول، در سال 2015 رتبه دوم بيشترين سقوط قيمت واقعي مسکن را در بين 65 کشور جهان به‌دست آورد که عمده اين کاهش قيمت از اوضاع ملک در دبي نشات مي‌گرفت.
قيمت واقعي مسکن در امارات در آن سال، 15 درصد افت کرد. در دبي، ميانگين قيمت املاک مسکوني که شاخصي براي قيمت املاک در منطقه است در سال جاري نيز هر فصل با کاهش حداقل 3 درصدي روبه‌رو شد. در حال حاضر، ريزش اجاره‌بها، علامتي از شروع موج جديد افت قيمت مسکن در سال 2017 است که مطابق تجربه دلالان بين‌المللي ملک در اين منطقه، مي‌تواند رکود ساختماني را تشديد کند. مالکان برج‌هاي مسکوني به‌خاطر افت قيمت نفت و درنتيجه، توقف پروژه‌هاي اقتصادي و کاهش نيروي کار مهاجر، با کمبود تقاضاي خريد و اجاره روبه‌رو شده‌اند؛ به‌طوري که براي جلوگيري از خالي ماندن واحدهاي مسکوني، اجاره‌بها را پايين آورده‌اند. دبي از سال 2009 تا کنون، با امواج کاهش قيمت مسکن روبه‌رو بوده و هنوز رونق سرمايه‌گذاري خارجي سال‌هاي 2006 تا 2008 در اين منطقه تکرار نشده است.
کاهش اجاره‌بهاي 10 درصدي در دبي
تحليلگران بازار مسکن در دبي منتظر توقف ريزش اجاره‌بها هستنداما هنوز نشانه‌هاي زيادي وجود دارد که خبر از کاهش بيشتر اجاره‌‌بها‌ در ماه‌هاي آتي مي‌‌دهد. نشانه‌هايي مانند سخت‌تر شدن شرايط کار و در نتيجه کاهش کارگران خارجي و پايين آمدن قيمت نفت که مجموعه آنها باعث کاهش تقاضا در بخش مسکن شده‌ است. يکي از مشاوران املاک در دبي مي‌گويد: ‌«امسال در ادامه افت تقاضاي مسکن، اجاره‌بها نيز کاهش پيدا خواهد کرد. انتظار مي‌رود در سه‌ ماه بعدي ميانگين قيمت اجاره حداقل 8 تا 10درصد افت پيدا کند و اين کاهش قيمت تا اواخر سال 2017 ادامه پيدا خواهد کرد.» اين کاهش تقاضا بيش از همه، در طبقه متوسط اتفاق افتاده است و مي‌توان دليل اصلي آن را افزايش خروج کارگران خارجي از دبي دانست.
همچنين کاهش قيمت نفت و وضعيت اقتصادي دبي نيز در اين کاهش قيمت‌ها بي تاثير نبوده‌است. براساس آخرين گزارش‌هاي سايت بايوت، پورتال اينترنتي جست‌وجوي ملک در دبي، ميانگين قيمت اجاره آپارتمان در دبي در ماه مه نسبت به ماه آوريل 57/ 1 درصد کاهش پيدا کرده است و بخش مسکن دبي اميدوار است که ارزش اجاره‌بها به جاي کاهش يافتن، ثابت شود. اما بر‌اساس رتبه‌بندي‌هاي قيمت ملک در دبي، هيچ نشانه‌اي از بهبود وجود ندارد و قيمت مسکن به‌شدت رو به کاهش است و اجاره‌بها در هر ماه حدود 3/ 1 درصد کاهش پيدا مي‌کند. اگرچه تحليلگران مسکن در دبي سعي مي‌کنند با توضيحاتي مانند بهتر شدن قيمت براي قشر متوسط اين قضيه را توجيه کنند؛ اما در اصل اقتصاد دبي در وضعيت مطلوبي قرار ندارد.
حالا زمان آن است که پشت پرده اين شيخ‌نشين زيبا با برج‌هاي بلند و مشهورش فاش شود. زندگي کارگراني که در هيچ کدام از عکس‌هايي که از اين شهر زيبا گرفته مي‌شود، نشان داده نشده است. 80درصد شهروندان دبي، کارگران مهاجر از آسياي جنوب شرقي هستند. کارگراني که حقوقي بسيار اندک دريافت مي‌کنند و در خانه‌هايي با شرايط بسيار نامطلوب زندگي‌ مي‌کنند و گاهي حتي آنقدر مقدار حقوقشان کم است (کمتر از 125 دلار) که نمي‌توانند به کشورشان بازگردند. دبي هنوز هيچ آمار رسمي از تعداد دقيق اين کارگران اعلام نکرده است ولي آمارهاي غيررسمي از حضور 3 ميليون کارگر در امارات متحده‌عربي خبر مي‌دهند که غالبا تحت حمايت قانون کار قرارندارند و در آسيب‌هاي شديدي قرار دارند. از اين تعداد کارگران مهاجر، 150 هزار نفرشان زن هستند. جالب است که امارات يکي از 10 کشور ثروتمند دنيا با توليد ناخالص داخلي بيش از 430ميليارد دلار در سال است و قسمتي از اين توليد ناخالص داخلي توسط انعقاد قرار‌دارد با کارگران اندونزيايي، هندي، بنگلادشي، فليپيني، سر‌يلانکايي و نپالي تامين مي‌شود.
به تازگي پس از تظاهرات کارگران در ماه مارس نسبت به شرايط حقوقي‌شان، توجه رسانه‌ها نيز به اين کشور جلب شده و گزارش‌هايي از وضعيت زندگي کارگران منتشر شده ‌است. يک عکاس ايراني نيز به درون زندگي اين کارگران رفته و عکس‌هايي از نهان اين ظاهر جذاب و زيبايي که دبي به جهانيان نشان داده‌ است، منتشر کرده ‌است. رهبر کنفدراسيون بين‌المللي اتحاديه کارگران اين وضعيت کارگران را در دبي «برده‌داري مدرن» ناميد. همچنين سيستمي براي بستن قرار داد‌ در کشورهاي عربي وجود دارد به نام سيستم کفالت. در اين سيستم يک اسپانسر (ضامن) که مي‌تواند يک شرکت و حتي يک فرد باشد، براي کارگر مهاجر ويزا، اجازه اقامت و کار را تضمين مي‌کند و در قبالش سهمي از حقوق کارگر و اجازه خروجشان را به خود اختصاص مي‌دهد و کارگر تنها با اجازه ضامنش حق تغيير کار را دارند.
اگر کارگري از اين قوانين اطاعت نکند به زندان محکوم يا حتي گروگان گرفته شود. از آن بدتر اين است که اگر کارگري فرار کند به حرب محکوم شده و عملا به برده فراري تبديل مي‌شود. تخمين زده مي‌شود که 600هزار کارگر، قرباني اين سيستم شده‌‌اند. در دبي هر روز خانه‌هاي جديدي ساخته مي‌شوند و از طرفي تعداد مهاجران و کارگران به اين کشور رو به کاهش است و کارگراني که مانده‌اند هم توان مالي کافي براي اجاره اين آپارتمان‌ها را ندارند. در نتيجه تنها راه‌حل باقي ‌مانده براي مالکان آپارتمان‌ها کاهش اجاره‌بها است تا خانه‌هايشان خالي نماند.
بازدهي منفي در سال 2017
تحقيقي که توسط مرکز مشاوره فيدار –نهاد مطالعاتي مسکن در امارات- انجام شده است نشان مي‌دهد قيمت آپارتمان در دبي طي 12 تا 18 ماه آتي همچنان کاهش خواهد يافت که علت اين مساله کاهش تقاضا از طرف خريداران سازماني و خريداران شخصي است. طي فصل دوم سال جاري ميلادي نسبت به فصل اول، قيمت آپارتمان در دبي با کاهش 7/ 3 درصدي رو‌به‌رو شده و قيمت خانه‌هاي ويلايي 1/ 1 درصد افت کرده است. اين در شرايطي است که از سال گذشته به دليل تقويت ارزش دلار قيمت املاک براي خريداران بازارهاي اصلي مثل هند، پاکستان و بريتانيا گران‌تر شده است. جسي داونز، مديرعامل مرکز مشاوره فيدار، مي‌گويد بازار مسکوني دبي به دليل فقدان تقاضا هم از طرف سازمان‌ها و هم از طرف خريداران شخصي آسيب ديده است. سازمان‌ها به دليل افزايش ارزش دلار از خريد مسکن منصرف شده‌اند و خريداران شخصي به دليل نااطميناني فضاي اقتصادي که از کاهش قيمت نفت نشات گرفته است درمورد سرمايه‌گذاري ملکي در اين امارت که پايتخت تجاري کشور نفت خيز به حساب مي‌آيد، ترديد دارند.