زور مصالح به قيمت زمين نمي رسد

عمر پايين ساختمان ها در ايران موضوعي است که در کنار کارشناسان صنعت، فعالان و سرمايه گذاران بازار مسکن نيز آن را تأييد مي کنند.
 ميانگين 30 ساله عمر مفيد ساختمان ها در ايران، آن هم در شرايطي که بسياري از کشورهاي جهان به عمري 100ساله فکر مي کنند نشان از نياز جدي کشور به تغيير ديدگاه در نحوه ساخت و ساز واحدهاي مسکوني جديد دارد. در طول سال هاي گذشته هرچند نهادهاي مسئول مانند وزارت راه و شهرسازي يا سازمان نظام مهندسي تلاش کرده اند راهي براي اجراي قوانين موجود در اين حوزه باز کنند و از اين طريق شرايط را بهبود ببخشند اما در عرصه عمل همچنان نبود نظارت هاي کافي و دور زدن قوانين در برخي پروژه ها باعث شده شرايط ساختما ن هاي ايران به استانداردهاي در نظر گرفته شده نزديک نشود.
به گزارش اقتصادآنلاين به نقل از فرصت امروز ،  اين موضوع چالشي که حل مشکلات موجود در مسير آن به برنامه ريزي چندجانبه احتياج دارد ريشه در نحوه قيمت گذاري واحدهاي مسکوني در ايران دارد. بالا بودن قيمت زمين در ايران باعث شده، برخي خانه سازان براي حفظ حاشيه سود خود ترجيح دهند پس از هزينه کردن براي ساخت واحدهاي مسکوني جديد، فرآيند ساخت و استفاده از تجهيزات را در ارزان ترين شکل ممکن پيگيري کنند.
در چنين شرايطي شايد اگر افزايش هزينه ساخت واحدهاي مسکوني بدون برنامه ريزي براي مديريت بازار مسکن اتفاق بيفتد نتيجه آن به گزينه منفي محدود شود و خانه سازان يا مجبور شوند قيمت هاي واحدهاي فروشي خود را بالا ببرند يا در کيفيت خانه هاي جديد تغييراتي منفي ايجاد کنند.
هريک از اين دو گزينه در صورتي که عملياتي شود بازار رکودزده مسکن را با چالشي جديد روبه رو مي کنند. در صورتي که انتخاب به سمت افزايش قيمت ها حرکت کند، نتيجه فاصله بيشتر نرخ ها با قدرت خريد مردم خواهد بود و در صورتي که خطري کيفيت ساختمان ها را تهديد کند، شايد ميانگين فعلي عمر مفيد نيز کاهش پيدا کند.
در شرايطي که راه حل اين دو مشکل هنوز مشخص نيست اما به نظر مي رسد افزايش قيمت تمام شده واحدهاي مسکوني غير قابل انکار خواهد بود. در هفته هايي که صحبت ها از احتمال افزايش نرخ سيمان حکايت مي کند، حالا افزايش نرخ دريافت حق انشعاب آب در مناطق شهري نيز افزايش يافته است. افزايش نرخ خدمات مهندسي ارائه شده به خانه سازان نيز گزينه ديگري است که اجراي آن به معناي افزايش قيمت تمام شده ساختمان ها خواهد بود؛ موضوعي که هرچند در نگاه اول چندان جلب توجه نمي کند اما شايد در آينده نه چندان دور براي بازار مشکل ساز شود.
محوريت بيمه، کيفيت را تضمين مي کند
بررسي ميانگين سهم هزينه هاي ساخت در ساختمان هاي ايراني در قياس با آنچه در بسياري از ديگر کشورهاي جهان اتفاق مي افتد، نشان مي دهد استانداردهاي به کار گرفته شده در ايران با آنچه در ديگر نقاط به کار گرفته مي شود فاصله دارد.
ابوالحسن ميرعمادي، مديرعامل شرکت خصوصي مهندسين مشاور تينا در گفت وگويي ، با بيان اين مطلب اظهار کرد: در کشورهايي مانند کانادا يا آمريکا، هزينه تمام شده براي يک واحد مسکوني به شکل 50- 50 در نظر گرفته مي شود و نيمي از هزينه ها به ساختمان و نيمي از آن به زمين اختصاص مي يابد. در ايران اما با توجه به بالا بودن قيمت زمين، سهم آن 70 درصد و هزينه هاي ساخت 30 درصد تخمين زده مي شود.
به گفته وي، در صورتي که قيمت تمام شده سهم ساختمان افزايش يابد، با توجه به اينکه در سهم زمين تغييري حاصل نخواهد شد، تصميمي ديگر گرفته مي شود که يکي از گزينه هاي موجود کاهش سهم ديگر بخش ها در ساخت و ساز است.
اين کارشناس مسکن درباره راه حل خروج از اين شرايط نيز گفت: به نظر مي رسد بهترين راهکار در اين حوزه محوريت يافتن بيمه ساختمان باشد. در چنين شرايطي، شرکت هاي بيمه تنها کيفيت ساختمان هايي را تضمين مي کنند که شرکت هايي رسمي آنها را ساخته باشند يا از نظر مصالح به کار رفته شکي در آنها باقي نماند. با چنين روشي هم مي توان سهم تمام شده ساختمان سازي را بالا برد و هم در صورت افزايش هزينه هاي ساخت، کيفيت نيز افزايش مي يابد.
ايمان معصومي، فعال صنعت ساختمان نيز در گفت وگويي به فشارهاي وارد آمده به خانه سازان در طول سال هاي گذشته اشاره کرد و گفت: در شرايطي که حتي نرخ خانه در بازار با نرخ تورم سال هاي گذشته نيز همراه نبوده و در بسياري از طرح ها قيمت تمام شده پايين تر از نرخ هاي قبل محاسبه مي شود، صحبت از افزايش هزينه هاي ساخت و ساز باري جديد روي دوش خانه| سازان خواهد گذاشت.
به گفته وي، در شرايطي که سياست هاي موجود به دنبال بازگشت دوباره خانه سازان به بازار است و در عين حال تلاش مي کند قيمت ها را کنترل کند، افزايش هزينه ها تير خلاصي به بدنه عرضه مسکن وارد خواهد کرد و حتي اگر سرمايه گذاراني در حال ارزيابي شرايط براي بازگشت باشند نيز با اين شرايط اقدام خود را به تأخير خواهند انداخت.
هرچند شرايط مبهم بازار مسکن و افق آينده آن باعث شده تغييرات به وجود آمده با ترديد روبه رو شوند اما قطعاً صحبت از افزايش هزينه هاي ساخت واحدهاي مسکوني نياز به مديريت جدي دارد، مديريتي که از يک سو بايد سياست هاي کلان مانند حفظ قيمت تمام شده را لحاظ کند و از سوي ديگر فشار را بر عرضه کنندگان خانه که بايد به بازار بازگردند کنترل کند، مديريتي که بايد ديد آيا مقدمات آن در هفته هاي آينده فراهم خواهد شد يا بازار بايد فکري جديد به حال آن بکند.