جراحي بازار دوم مسکن

بازار دوم معاملات مسکن – فروش آپارتمان‌هاي در حال ساخت- با اجراي کامل قانون پيش‌فروش ساختمان از اين هفته، سرانجام «رسميت» پيدا کرد و «ايمن» شد.
 روزنامه‌هاي سراسري پرتيراژ که بورس آگهي خدمات و فعاليت‌هاي ملکي محسوب مي‌شوند از ابتداي هفته جاري، چاپ هر نوع تبليغات مرتبط با پيش‌فروش مسکن را به «ارايه مجوز ادارات راه و شهرسازي استان مبني‌بر گواهي تاييد صحت پروژه ساختماني» منوط کرده‌اند. با نصب اين فيلتر در مبادي ورود پيش‌فروشنده‌ها به بازار، جلوي تبليغ «پروژه‌هاي مشکل‌دار» يا «مشکوک به تضييع منافع پيش‌خريداران» گرفته شده اما به‌خاطر عدم آمادگي ساير پيش‌فروشنده‌ها از بابت داشتن مجوز، طي سه روز اخير، حجم عرضه اين آپارتمان‌ها به صفر رسيده طوري‌که صفحات نيازمندي‌هاي نشريات که پيش‌تر حدود 150 مورد آگهي پيش‌فروش، روزانه در آنها منعکس مي‌شد، از اين نوع تبليغ خالي شده است. سازنده‌ها براي اخذ مجوز، بايد ابتدا «حساب اماني» تشکيل دهند تا يک بانک‌ عامل به‌عنوان ضلع سوم، وارد قرارداد پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده شود و در مقام «ناظر بر رفتار مالي و ساختماني دو طرف»، ريسک و مخاطرات پيش‌خريد را کنترل کند و کاهش دهد. اعمال قانون پيش‌فروش، ضمن رفع 4 حفره بزرگ بازار دوم، ظرفيت واقعي آن را در جهت کنترل نوسانات شديد بازار اول‌ فعال مي‌کند.

 قانون پيش‌فروش ساختمان، 5 سال پس از تصويب، سرانجام از بايگاني مصوبات دولت بيرون آمد و اجراي کامل آن از ابتداي اين هفته در بازار دوم معاملات مسکن (معاملات پيش‌خريد آپارتمان)، به شکل «ممنوعيت فروش پروژه‌هاي فاقد دو مجوز کليدي» آغاز شد. بخش آگهي روزنامه‌هاي داراي «نيازمندي» يا همان صفحات «آگهي‌نامه»، در پي ابلاغيه پارسال وزير راه و شهرسازي، از يکشنبه گذشته، چاپ هر نوع «تبليغ» با مضمون و محتواي «پيش‌فروش» آپارتمان را به «ارائه گواهي تاييديه وزارت راه و شهرسازي از سوي پيش‌فروشنده» مشروط کردند. در روزنامه‌هايي که محل اصلي آگهي فروش و بازاريابي انواع ملک محسوب مي‌شوند، در حال حاضر با بخشنامه مديران مسوول مربوطه، چاپ آگهي پيش‌فروش‌هاي فاقد تاييديه رسمي، کاملا ممنوع شده است.

«خودداري» رسانه‌هاي پرتيراژ در معرفي و تبليغ پروژه‌هاي پيش‌فروش فاقد گواهي تاييد، به منزله «نصب فيلتر» در مبادي ورودي بازار پيش‌فروش است. اين فيلتر در حال حاضر به جلوگيري از عرضه دو دسته «آپارتمان‌ در حال ساخت» شامل «پروژه‌هاي ناسالم به لحاظ حداقل استانداردهاي حقوقي و فني» و همچنين «پروژه‌هاي مشکوک به تهديد منافع پيش‌خريدار» منجر شده است. نتايج سه روز اعمال قانون بر پيش‌فروش مسکن، به خوبي بيانگر تاثير آني «جراحي» بازار دوم معاملات ملک بر رفتار پيش‌فروشنده‌ها است طوري‌که اثر آن را مي‌توان در صفحات نيازمندي روزنامه‌ها مشاهده کرد. طي روزهاي گذشته از هفته جاري، آگهي‌هاي مربوط به پيش‌فروش آپارتمان به‌طور کامل حذف شده و حتي يک کادر تبليغ در اين صفحات ديده نمي‌شود آن هم در شرايطي که تا همين هفته گذشته، روزانه به‌طور متوسط 150 تا 200 مورد آگهي پيش‌فروش در روزنامه‌ها منتشر مي‌شد. اين اتفاق، حاکي از «پاکسازي اساسي بازار دوم معاملات مسکن» و در عين حال «مجهز نبودن حتي يک پيش‌فروشنده به ضوابط و مجوزهاي درج‌شده در قانون پيش‌فروش» است.

کنترل نوسانات شديد از بازار دوم
بررسي‌ها درباره آثار اجراي کامل قانون پيش‌فروش مسکن نشان مي‌دهد اگر چه در کوتاه‌مدت –طي روزها و شايد هفته‌هاي آينده- به‌خاطر ممنوعيت عرضه پروژه‌هاي پيش‌فروش فاقد مجوز، سمت تقاضا با خلأ آپارتمان در بازار پيش‌خريد مواجه مي‌شود اما به تدريج تحت تاثير هدايت پيش‌فروشنده‌ها به بازار رسمي و تزريق پروژه‌هاي سالم به اين بازار، شرايط برد-برد براي طرفين معاملات پيش‌فروش فراهم خواهد شد و اين موضوع به رونق و تقويت حجم معاملات پيش‌خريد در مقايسه با معاملات خريد آپارتمان آماده، منجر مي‌شود. اين قانون، 4 حفره بزرگ بازار پيش فروش که باعث به تله افتادن پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده طي سنوات گذشته شده را برطرف کرده است. با اجراي قانون پيش‌فروش، انجام تعهدات طلايي پيش‌فروشنده از جمله «تحويل به موقع واحد مسکوني و قبول قيمت توافق شده در زمان قرارداد» براي پيش‌خريدار تضمين مي‌شود. همچنين با مقرراتي که وزارت راه و شهرسازي براي تکميل اين قانون وضع کرده، احتمال «انحراف» منابع پرداختي پيش‌خريدار (مصرف پول در جاهايي غير از پروژه) به صفر مي‌رسد و در مقابل، مسير پرداخت به موقع اقساط معامله به حساب پيش-فروشنده روشن و شفاف شده است. ضمن آنکه، «گارانتي» فروش واحدهاي مسکوني نوساز، براي اولين‌بار در قالب اجراي قانون پيش‌فروش و تکليف پيش‌فروشنده به «بيمه کارکرد تجهيزات آپارتمان»، محقق مي‌شود و پيش‌فروشنده موظف به رفع نقص احتمالي ساختمان در حين مصرف خواهد شد. همچنين قراردادهاي پيش‌فروش نيز بايد در دفاتر اسناد رسمي، تنظيم و صادر شود.

مجموعه اين 6 مزاياي ناشي از اجراي قانون پيش‌فروش مسکن، چون که اعتماد دو طرف معامله را از سطح ناچيز فعلي، افزايش مي‌دهد، باعث تحرک در بازار دوم معاملات ملک خواهد شد. در حال حاضر، سهم معاملات پيش‌فروش از کل معاملات فروش آپارتمان، کمتر از 5 درصد است اما کارشناسان مي‌گويند، بازار دوم، ظرفيت افزايش تا 25 درصد کل معاملات را دارد.

پيش‌خريد مسکن با قيمت مقطوع زمان ساخت، به علت محافظت متقاضي از تورم مسکن در طول زمان، براي خريداران جذابيت دارد. پيش‌فروش نيز از بابت تجهيز مالي سريع پروژه و بي‌نياز شدن سازنده از دريافت تسهيلات بانکي با نرخ سود بالا، همواره براي فعالان ساختماني، مطرح بوده اما اشکالات و نواقص بازار غيررسمي همواره مانع تامين همزمان خواسته‌هاي دو طرف شده است. در بازار پيش‌فروش، همواره دو نقطه ضعف اساسي شامل «دبه پيش‌فروشنده در قيمت» و «بدعهدي در تحويل به موقع واحد»، ترس و نگراني متقاضيان را به همراه داشته و مانع شکل‌گيري کامل بازار پيش‌خريد شده است.پيش‌بيني مي‌شود با جراحي صورت گرفته در اين بازار، معاملات پيش‌فروش در ميان‌مدت سرعت بگيرد و باعث شود بازار دوم معاملات مسکن در نقش سوپاپ تنظيم‌کننده بازار اول، قيمت مسکن را از نوسانات شديد محافظت کند.

معمولا در زمان افزايش قيمت مسکن، تقاضا براي پيش‌فروش افزايش پيدا مي‌کند و در زمان رکود معاملات و تخليه حباب قيمتي نيز گرايش به پيش‌فروش زياد مي‌شود. اين دو رفتار در سيکل‌هاي تجاري مختلف بازار مسکن، کاستي‌هاي بازار اول را پوشش مي‌دهد بنابراين از شدت نوسانات –تعميق رکود و بروز جهش در رونق- جلوگيري مي‌کند. به‌عنوان نمونه، در زمان اوج رونق معاملات مسکن که شيب افزايش قيمت در حال زياد شدن است، به تدريج خريداران از بازار اول کناره‌گيري مي‌کنند و امکان فروش سلب مي‌شود. در اين حالت، بازار رسمي پيش‌فروش و تضمين‌هاي فعال‌شده در آن، به کمک دو طرف مي‌آيد و باعث مي‌شود بخشي از رونق معاملات در قالب پيش‌فروش و با قيمت کمتر جريان پيدا کند (قيمت پيش‌فروش معمولا 10 تا 15 درصد کمتر از قيمت فروش قطعي در همان زمان پيش‌خريد است). متقاضي خريد مسکن در زمان رشد قيمت، توان خريد را از دست مي‌دهد، اما توان پيش‌خريد را به‌واسطه پرداخت تدريجي بهاي معامله دارد. بنابراين بخشي از تقاضا به سمت بازار دوم هدايت مي‌شود و در نتيجه، جلوي جهش قيمت و شکل‌گيري رکود سنگين گرفته مي‌شود.

جزئيات دو مجوز
در شکل جديد و البته رسمي بازار پيش‌فروش آپارتمان، سازنده‌ها براي فروش ساختمان‌هاي در حال ساخت، بايد قبل از هر اقدام براي بازاريابي، تبليغ و آگهي به‌عنوان اولين مرحله معرفي پروژه به پيش‌خريدار، ابتدا دو مجوز کليدي از مراجع مربوطه دريافت کنند. عمليات پيش‌فروش آپارتمان منوط به اخذ «گواهي تاييديه» از ادارات راه‌وشهرسازي استان توسط سازنده يا همان پيش‌فروشنده است. ادارات راه و شهرسازي براي تاييد صحت و سلامت حقوقي و فني پروژه آماده پيش‌فروش، مجموعه‌اي از مدارک مربوط به پروژه را کنترل مي‌کنند که مهم‌ترين آن، گواهي «حساب اماني» است. به اين ترتيب، يک شرکت ساختماني يا بسازوبفروش، پيش از مراجعه به ادارات زيرمجموعه وزارت راه و شهرسازي براي اخذ مجوز تبليغ و پيش‌فروش، بايد نسبت به دريافت مجوز «حساب اماني» از بانک عامل بخش مسکن اقدام کند.

الزام به افتتاح «حساب اماني» براي پيش‌فروش، باعث مي‌شود «بانک عامل» اين حساب در نقش ضلع سوم معاملات پيش‌خريد، بر رفتار مالي و ساختماني «پيش‌فروشنده» و «پيش‌خريدار»، نظارت کند و با کنترل ريسک و مخاطرات هميشگي بازار پيش‌فروش توسط بانک، براي اولين‌بار انجام تعهدات دو ضلع اصلي معاملات پيش‌فروش نسبت به هم تضمين شود. وزير راه و شهرسازي فروردين سال 94 با استناد به ماده 21 قانون پيش‌فروش ساختمان، شرط هر نوع تبليغ، آگهي و اقدام براي بازاريابي پروژه‌هاي پيش‌فروش ملک را «داشتن مجوز و تاييديه از ادارات استاني» اعلام کرد و از مديران استاني خواست براي صدور اين گواهي، از الگوي رايج در کشورهاي مختلف که همگي بر «پيش‌فروش تحت کنترل حساب اماني» استوار است، استفاده کنند.

هرچند ابلاغيه وزير به دلايلي نامشخص، با يکسال و نيم تاخير، از سه روز پيش، در دستور کار مديران مربوطه قرار گرفته اما اجراي آن در بلندمدت، منافع هر دو طرف بازار پيش‌فروش را به‌صورت تصاعدي افزايش خواهد داد. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از جزئيات نحوه تشکيل «حساب اماني» حاکي است: براساس دستورالعملي که بانک مسکن براي اين منظور به شعب خود ابلاغ کرده، فرد پيش‌فروشنده‌ (حقيقي يا حقوقي) براي افتتاح «حساب‌اماني» بايد 6 نوع مدرک به بانک ارائه کند. اين مدارک شامل «سند مالکيت زمين، پروانه ساختماني، قرارداد مشارکت در ساخت به‌نام فرد پيش‌فروشنده براي احراز سازنده بودن فرد، داشتن حق‌فروش، نقشه‌هاي طراحي و معماري نشان دهنده موقعيت دقيق واحدها و همچنين تاييديه اتمام عمليات پي ساختمان» است.

کنترل 100 درصد بر حساب مالي پيش‌ فروشنده
بانک عامل «حساب اماني» با دريافت مدارک 6گانه، ضمن آنکه مانع پيش‌فروش خام –به‌واسطه الزام به عبور پروژه از مرحله پي‌ريزي و فونداسيون- مي‌شود، مسيرهاي اصلي جعل و کلاهبرداري در اين نوع معاملات ملکي همچون فروش زمين به جاي آپارتمان يا پيش‌فروش ساختمان فاقد پروانه را مسدود مي‌کند. در قالب «حساب اماني»، بايد يک حساب کوتاه‌مدت عادي به‌نام پيش‌فروشنده و براي فقط يک پروژه آماده پيش‌فروش، در بانک افتتاح و به ازاي تک‌تک واحدهاي مسکوني، حساب‌هاي جداگانه به‌نام پيش‌خريداران نزد بانک تشکيل شود تا کليه مبادلات مالي پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده، فقط از طريق اين حساب و با نظارت و اجازه بانک عامل انجام شود. به عبارتي، دريافت و پرداخت بهاي معامله پيش‌فروش، جز از کانال «حساب اماني»، غيرمجاز است و قرارداد طرفين معامله که با امضاي ضلع سوم، اعتبار پيدا کرده را از رسميت خواهد انداخت. طبق آنچه در بانک مرکزي براي اين منظور به تصويب رسيده، بانک عامل «حساب اماني» مجاز است مشروط به دريافت گزارش عملکرد پيش‌فروشنده (سازنده) از مهندس‌ناظر پروژه و تاييد پيشرفت‌ فيزيکي عمليات ساخت و ساز، متناسب با کار انجام شده، مبالغ پرداختي توسط پيش‌خريداران را از حساب‌شان کسر و به حساب پيش‌فروشنده، واريز کند.

 به اين ترتيب، رابطه مستقيم مالي بين دو طرف معامله پيش‌فروش، قطع مي‌شود و تحت تاثير نظارت فني بانک عامل «حساب اماني»، امکان دريافت پول‌اضافه از سوي پيش‌فروشنده، کاملا سلب خواهد شد. بانک عامل براي واريز وجه پيش‌خريدار به حساب پيش‌فروشنده، يک شرط ويژه علاوه بر کنترل پيشرفت‌ فيزيکي کلي پروژه، در نظر گرفته است. در قالب اين شرط،‌ اقساط هر يک از پيش‌خريداران، بعد از کنترل مراحل ساخت و ساز واحد مسکوني مربوط به آن پيش‌خريدار، از حساب وي آزاد و به حساب پيش‌فروشنده، منتقل مي‌شود. اين پروسه، احتمال انحراف منابع مالي پيش‌خريدار و مصرف آن توسط پيش‌فروشنده در بخش‌هايي غير از واحد مسکوني متعلق به وي را به صفر مي‌رساند و در عين حال باعث تشويق و نوعي رقابت بين پيش‌خريداران در پرداخت به موقع اقساط پروژه مي‌شود. بر اين اساس، جلوي مصرف آورده نقدي پيش‌خريداران خوش‌حساب در تکميل واحد مسکوني پيش‌خريداران بدحساب، گرفته خواهد شد. پيش‌فروشنده‌هاي ساختمان مي‌توانند در طول پروژه و هر زمان که احساس نياز کردند، گزارش وضعيت مالي و موجودي حساب تک‌تک پيش‌خريداران را از بانک عامل «حساب اماني» طلب کنند و از اين طريق، نسبت به منابع قابل دسترس براي خود، مطلع شوند. با اين امکان، فرد يا شرکت سازنده پروژه مي‌تواند در صورت لزوم، از پيش‌خريداران بخواهد براي پرکردن حساب‌شان، اقدامات لازم را انجام دهند.

صدور گواهي حداکثر در 15 روز
مدير مرتبط با صدور گواهي تاييديه پيش‌فروش مسکن در اداره راه و شهرسازي استان تهران روز گذشته اعلام کرد: اين اداره کل در صورت تکميل مدارک پيش‌فروشنده، حداکثر ظرف 15 روز، مجوز بلامانع بودن عمليات پيش‌فروش ساختمان را براي فرد يا شرکت متقاضي، صادر مي‌کند. اين مسوول با تاکيد بر اينکه طبق قانون پيش‌فروش ساختمان، هر نوع تبليغ، بازاريابي، چاپ آگهي، نصب بنر و مواردي از اين دست، نيازمند اخذ تاييديه و مجوز از اداره راه وشهرسازي است، افزود: متقاضيان پيش‌فروش مسکن علاوه بر ارائه گواهي تشکيل «حساب اماني»، بايد تاييديه مهندس‌ناظر دال بر اتمام عمليات پي ساختمان، پروانه اشتغال به‌کار مهندس ناظر و مدارک هويتي پيش‌فروشنده را ارائه کنند. ضمن آنکه ساير مدارک اثبات‌کننده صحت و سلامت پروژه، در مرحله افتتاح «حساب اماني»، از جانب بانک عامل، دريافت و کنترل مي‌شود.اين مجوز توسط معاونت مسکن اداره راه و شهرسازي، صادر خواهد شد.

قانون پيش‌فروش ساختمان، دي‌ماه سال 89 تصويب و آيين‌نامه اجرايي مربوط به آنکه مسير اجرا را براي دولت مشخص مي‌کند، خرداد سال 93 از سوي هيات دولت ابلاغ شد اما اين تاخير سه ساله در پياده‌سازي يکي از مهم‌ترين قوانين به شدت موردنياز بخش مسکن بازهم ادامه پيدا کرد تا اينکه فروردين‌94، وزارت راه و شهرسازي به‌عنوان دستگاه اصلي اعمال اين قانون، بخشنامه‌هاي مربوطه را ابلاغ کرد و سپس اجراي ناقص آن از تابستان 94 به شکل صرفا آمادگي دفترخانه‌ها براي صدور قرارداد محضري پيش‌فروش آغاز شد. با اين حال، اجراي کامل اين قانون، از سه روز پيش کليد خورد.

جرايم سنگين براي عبور از قانون
با تصفيه آگهي نامه‌هاي مطبوعاتي از تبليغات پيش‌فروش عملا آن بند از قانون پيش‌فروش ساختمان که بر مبناي آن هرگونه تبليغ در بازار دوم معاملات مسکن اعم از مطبوعاتي و غير مطبوعاتي و حتي ارائه پروژه‌ها به دلالان ملکي براي بازاريابي، منوط به دريافت مجوز از مراجع قانوني –ادارات کل راه و شهرسازي – شده بود، به مسير اجرا وارد شد.به موجب ماده 21 قانون پيش‌فروش ساختمان، پيش‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام براي تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريقي، از جمله «درج در مطبوعات و پايگاه‌هاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در مکان و...»، گواهي تاييديه مبني بر صدور مجوز براي پيش‌فروش را از ادارات کل راه و شهرسازي اخذ و ضميمه درخواست انتشار آگهي کند.

بر اساس تاکيد صورت گرفته در ماده 23 اين قانون، اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان کنند يا بدون کسب مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي کنند، به حبس از 91 روز تا يک سال و جزاي نقدي معادل دو تا چهار برابر مبالغ دريافت شده از پيش خريداران محکوم مي‌شوند.اين در حالي است که مطبوعات و ساير رسانه‌ها هم به موجب تکليف قانوني، قبل از دريافت مجوز ياد شده و رويت گواهي حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف و جزاي نقدي از يک تا 10 ميليون تومان و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم مي‌شوند.با حذف آگهي‌هاي پيش‌فروش از معتبرترين و پر مخاطب ترين آگهي نامه‌هاي مطبوعاتي طي چند روز گذشته، عملا بعد از 6 سال، اجراي نيمه کاره قانون پيش‌فروش که از دو سال گذشته با اعلام آمادگي دفاتر اسناد رسمي براي تنظيم سند رسمي پيش فروش، آغاز شده بود، کامل شد.

به اين ترتيب، در حالي که قانون پيش‌فروش ساختمان با الزامي کردن تنظيم سند رسمي پيش‌فروش و منع تنظيم قراردادهاي غير رسمي عملا بازار دوم معاملات مسکن را به مسير قانوني هدايت کرده، حذف آگهي‌هاي مطبوعاتي از ستون آگهي نامه‌هاي روزنامه‌هاي معتبر، عملا به معناي ايجاد يک دوره انتظار در بازار پيش‌فروش تا زمان کسب مجوز از مراجع قانوني و بازگشت مجدد عرضه است.قانون پيش‌فروش ساختمان علاوه بر منع تنظيم هر گونه قرارداد غيررسمي ميان پيش‌فروش و پيش‌خريدار و الزام به تنظيم سند رسمي پيش‌فروش در دفاتر اسناد رسمي با در نظر گرفتن مجازات سنگين براي سازندگان متخلف، پر دردسرترين معاملات مسکن را به مسيري ايمن هدايت کرده است.براساس ماده 6 قانون پيش‌فروش ساختمان چنانچه پيش فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش شده را به پيش‌خريدار تحويل ندهد يا به تعهدات خود عمل نکند مکلف است براساس زمان و مرحله‌اي که تاخير در آن صورت گرفته است از 0.1 تا نيم درصد بهاي روز آپارتمان را به‌صورت روزانه به پيش‌خريدار جريمه پرداخت کند.همچنين ماده 9 اين قانون پيش فروشنده را مکلف کرده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارت‌هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث، مسووليت خود را بيمه کند.