قوانين اجاره آپارتمان و تخليه واحدهاي مسکوني در قراردادها

يکي از قراردادهايي که اشخاص در جامعه تنظيم مي کنند قرارداد اجاره است که قوانين مربوط به آن هر از چند گاهي دچار تغيير و تحولات اساسي شده که در اين مختصر به آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه هاي پيشگيري از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضايي مي پردازيم. اما قبل از بررسي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعريف قانوني اجاره و بعضي کلمات حقوقي به زبان ساده را ارائه مي کنيم.
. تعريف اجاره
اجاره عقدي است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عين مال موضوع اجاره مي شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشيا مانند اتومبيل، خانه يا حيوان يا انسان باشد مانند آنکه شخصي بخواهد از منزل ديگري استفاده کند و آن را براي مدتي اجاره کند.
مستأجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده
عين مستأجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهايي که براي يک کالا يا خدمات بر مبناي قيمت کالا يا خدمات مشابه آن تعيين مي شود بدون آنکه طرفين قرارداد از قبل براي آن توافقي کرده باشند.
اجرت المثل در مقابل اجرت المسمي يعني اجرت توافق شده قرار مي گيرد.
  نکاتي در مورد اجاره اماکن مسکوني
1) در اجاره مسکن بايد مدت اجاره معين باشد وگرنه اجاره باطل است.
معمولاً مدت اجاره ها يکسال تعيين مي شود.
مدت اجاره از روزي شروع مي شود که بين موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
2) لازم نيست که موجر مالک عين مستأجره باشد، ولي بايد مالک منافع آن باشد. پس اگر فردي خانه اي را از ديگري اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3) اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستأجر ضرري وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4) موجر نمي تواند در مدت اجاره در عين مستأجره تغيير دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته باشد که تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمي تواند مانع اين تعميرات شود حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر مي تواند از حق فسخ استفاده کند.
5) تعميرات و کليه مخارجي که در مورد اجاره براي امکان بهره برداري از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه هاي مربوط به اسباب و لوازمي که براي استفاده از مورد اجاره ضروري است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن يا شوفاژ و ‎/‎/‎/
6) اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداري کند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجر بوجود مي آيد. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته باشد.
7) مستأجر بايد در زمان هاي تعيين شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسيد دريافت کند.
8) اگر مستأجر از مورد اجاره در غير موردي که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
براي مثال در قرارداد اجاره آمده که اين مکان براي استفاده مسکوني به اجاره داده مي شود ولي مستأجر از آن استفاده تجاري کند.
9) عقد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مي شود و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد بايد به موجر اجاره بهايي که معادل اجاره بها مکاني که شبيه آن مکان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نکند.
10) عقد اجاره با فوت موجر يا مستأجر باطل نيست اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل مي شود.
11) اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نمي شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
12) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتي کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني که اجاره کرده ساخت و ساز کند يا درختي بکارد موجر حق دارد که آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
14) تنظيم قرارداد اجاره هم به صورت عادي و هم رسمي ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادي در آژانس هاي مسکن مبادرت به تنظيم قرارداد مي کنند.
بايد توجه داشت که اولاً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي حتماً دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضا کنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند.
ثانياً، صرف تنظيم قرارداد در فرم هاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي شدن آن نمي شود و تأثيري در ماهيت آن ندارد.
15) قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضا موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد.
هر گاه موجر يا مستأجر به نمايندگي از ديگري قرارداد تنظيم کند بايد توجه داشت شخصي که خود را به عنوان نماينده معرفي مي کند، دليل نمايندگي او بايد به رؤيت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وکيل همسرش به عنوان موجر معرفي مي کند بايد وکالت نامه رسمي مبني بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارائه دهد.
16) پس از پايان مدت اجاره اگر مستأجر از تخليه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت.
براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نکات زير رعايت شود.
درخواست براي تخليه به شوراهاي حل اختلاف يا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر و مشخصات عين مستأجره مشخصات و تاريخ سند اجاره و کپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپي برابر اصل شده سند مالکيت ملک، است.
نمونه درخواست:
احتراماً اينجانب.‎/‎/‎/ فرزند ‎/‎/‎/‎/ مقيم ‎/‎/‎/‎/‎/ يک باب منزل مسکوني را واقع در خيابان.‎/‎/‎/ به پلاک ثبتي ‎/‎/‎/‎/ به موجب قرارداد عادي اجاره مورخ ‎/‎/‎/‎/ به آقاي ‎/‎/‎/‎/ فرزند.‎/‎/‎/ از تاريخ ‎/‎/‎/‎/‎/ لغايت ‎/‎/‎/‎/‎/ به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاريخ پايان مدت اجاره و عدم تخليه عين مستأجره تقاضاي تخليه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. کپي مصدق سند مالکيت و سند اجاره پيوست است.
17) شوراي حل اختلاف يا دادگاهي که به درخواست رسيدگي مي کند با احراز مالکيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام کند.
18) اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و ‎/‎/‎/ از مستأجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر است.
19) اگر سند اجاره رسمي باشد براي تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفتر خانه اي که قرارداد اجاره را تنظيم کرده به عمل مي آيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايره اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاک محل مي فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام مي کند و مأمور اجرا نيز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام کند.
20) اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بدهي شارژ و ‎/‎/‎/ باشد نمي تواند راساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعه اي که نزد اوست اقدام کند بلکه مي تواند براي رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ وديعه تا سقف 10.000.000 ريال در صلاحيت شوراي حل اختلاف است) و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا کند.