چرا طرح مسکن اقساطي با چالش مواجه شد؟ اقتصاد امروز تاوان تصميمات مسئولان اقتصاد ديروز را پس مي‌دهد

در يادداشتي از ميثم رادپور نوشت:‌ آثار زخم‌هاي اقتصادي به‌جا مانده بر پيکره‌‌ اقتصادي کشور، تحريک تقاضاي بخش مسکن را بيش‌ از پيش دشوار ساخته است. بايد بپذيريم که اقتصاد امروز کشور تاوان بي‌ملاحظگي‌هاي ديروز مسوولان اقتصادي را پس مي‌دهد.
حدود سه سال از عمر سياسي دولت يازدهم مي‌گذرد و رکود اقتصادي کماکان بر تمامي بخش‌هاي اقتصادي کشور سايه انداخته است. کاهش قيمت نفت، مشکلات عديده‌ نظام بانکي، کسري بودجه‌ و بدهي‌هاي عمده‌ دولت و‌... از تداوم دوره‌ رکود حکايت دارد. در ميان بخش‌هاي مختلف اقتصادي کشور، بخش مسکن بيش از همه از محل آثار رکود اقتصادي درمانده شده است.
استمرار رکود در بخش مسکن، تداوم کسب‌وکار فعالان اين بخش را در معرض تهديدهاي جدي قرار داده است. فقدان جريان‌هاي نقدي، امکان تسويه‌ تعهدات و نيز ساخت واحدهاي جديد را از سازندگان سلب کرده است. هر روز که مي‌گذرد، بار تعهدات بانکي و غيربانکي سازندگان سنگين‌تر و نگراني‌هاي آنها از آينده‌ کسب‌وکار افزون‌تر مي‌شود. در اين ميان سازندگان کوچک املاک و مستغلات طبيعتاً آسيب‌هاي کمتري مي‌بينند؛ اندازه‌ کوچک کسب‌وکار فرصت خروج از صنعت ساخت‌وساز را با سهولت بيشتري براي آنها فراهم مي‌کند.
اما، سازندگان بزرگ به‌طور اعم و انبوه‌سازان به‌طور اخص با موانع بزرگ‌تري براي خروج مواجه‌اند. دارايي‌ها و تعهدات نسبتاً بزرگ و بلندمدت آنها امکان نقد کردن سريع کسب‌وکار را از آنها مي‌گيرد. آنها فعالان بلندمدت صنعت ساخت‌وسازند و چاره‌اي ندارند جز اينکه چرخه‌هاي طولاني رکود بازار املاک و مستغلات را تحمل کنند.
ايفاي نقش ضامن توسط بانک
فشارهاي دوران رکود در نهايت انبوه‌سازان را بر آن داشت تا در جهت بازگرداندن رونق به بازار به‌خواب‌رفته‌ مسکن، گامي بردارند. در سال 93 بسته‌ پيشنهادي انبوه‌سازان به دولت ارائه شد و در سال 94 دولت با بخشي از اين بسته يعني طرح ليزينگ مسکن موافقت کرد. بر اساس اين طرح مقرر بود بانک‌ها واحدهاي مسکوني تکميل‌شده‌ مالکان را در قالب قرارداد ليزينگ به‌فروش برسانند. بعدها به‌دليل مساله‌ کمبود اعتبار در نظام بانکي، طرح يادشده در چارچوب فروش اقساطي پيگيري شد.
در طرح جديد بانک تنها به‌عنوان واسطه‌ فروش، با اعتبارسنجي مشتريان و دريافت تضامين لازم از آنها، واحدهاي مسکوني را به‌صورت اقساطي به فروش مي‌رساند. بانک پرداخت اصل و فرع واحدهاي مسکوني را براي انبوه‌سازان تضمين مي‌کند و بدين‌ترتيب از يک طرف نگراني‌هاي انبوه‌سازان از بابت نکول خريداران کاهش مي‌يابد و از طرف ديگر خريداران نيز از بابت تحويل به‌موقع و بي‌کم‌وکاست واحدهاي مسکوني آسوده‌خاطر مي‌شوند.
حال حدود دو سال از زمان ارائه‌ بسته‌ پيشنهادي مي‌گذرد و هنوز طرح مسکن اقساطي به مرحله‌‌ اجرايي نرسيده است. انبوه‌سازان که بانک مسکن را به‌عنوان بانک واسط انتخاب کرده‌اند، هنوز هم بر سر مواد قرارداد سه‌جانبه‌‌ فروش اقساطي به نتيجه نرسيده‌اند. همچنين به‌نظر مي‌رسد توافقات ضمني انبوه‌سازان با بانک مسکن در قرارداد سه‌جانبه براي خريداران جذاب نباشد. در پيش‌نويس توافق سه‌جانبه، حداکثر مبلغ قابل ‌تقسيط (شامل اصل و فرع و کارمزد بانک) براي مشتريان 150 ميليون تومان طي 50 ماه لحاظ شده است و مابقي قيمت واحد مسکوني بايد به‌صورت نقدي و از محل منابع خريداران تامين شود؛ اقساط به‌صورت ماهانه از خريداران دريافت و به‌صورت سه‌ماهه به انبوه‌سازان پرداخت مي‌شود. همچنين بانک مسکن بابت ارائه‌‌ خدمات از خريداران پنج درصد کامزد مطالبه مي‌کند.
دلايل ‌اجرايي ‌نشدن طرح مسکن اقساطي و نيز عدم ‌جذابيت احتمالي طرح براي خريدان را مي‌توان به‌شرح زير خلاصه کرد:
بانک مسکن به‌عنوان واسطه‌ فروش اقساطي، مشتريان را اعتبارسنجي مي‌کند؛ تضامين لازم را از آنها دريافت مي‌کند؛ واحد مسکوني موضوع قرارداد را به نفع خود ترهين مي‌کند و سازوکارهاي دريافت و پرداخت اقساط را تعريف و تنظيم مي‌کند. براي ارائه‌ چنين خدماتي بانک مسکن پنج درصد از ارزش اصل وام را به‌عنوان کارمزد مطالبه مي‌کند که از نظر انبوه‌سازان چنين کارمزدي با خدمات يادشده تناسبي ندارد. انبوه‌سازان معتقدند دريافت پنج درصد کارمزد، هزينه‌هاي خريد اقساطي و درنتيجه جذابيت طرح را براي مشتريان به‌ترتيب افزايش و کاهش مي‌دهد.
انعطاف‌پذيري مواد قرارداد فروش اقساطي پايين است. خريداران ناچارند واحدهاي مسکوني انبوه‌سازان را (که البته ممکن است با نيازها و سليقه‌هاي آنها همخواني نداشته باشد) خريداراي کنند. همچنين دوره‌‌ قسط‌بندي (50 ماه) نسبتاً کوتاه و حداکثر مبلغ قابل‌تقسيط که پس از کسر فرع وام و کارمزد بانک به 110 ميليون تومان مي‌رسد، نسبتاً پايين است. بدين‌ترتيب طرح مسکن اقساطي از بابت حق انتخاب، مبلغ وام اعطايي و دوره‌ بازپرداخت اقساط براي خريداران چندان جذاب نيست.
طرح مسکن اقساطي زماني پيشنهاد شده که طرح‌هاي جذاب‌تري در حال اجرا هستند. به‌عنوان مثال در «طرح اعطاي تسهيلات از محل صندوق پس‌انداز يکم» حداکثر مبلغ وام و دوره‌هاي بازپرداخت نسبت به طرح مسکن اقساطي به‌ترتيب بزرگ‌تر و طولاني‌تر است. همچنين در اين طرح هزينه‌‌ تمام‌شده‌‌ مسکن براي خريداران پايين‌تر و دامنه‌‌ انتخاب مشتريان وسيع‌تر است.
رکود اقتصادي حاکم بر کشور ضمن کاهش قدرت خريد آحاد مردم، تقاضاي سرمايه‌گذاري در بخش مسکن را به‌شدت کاهش داده است. بسياري از افراد تا زمان رونق‌گيري دوباره‌ بازار مسکن حتي تقاضاي مصرفي خود را نيز به تعويق مي‌اندازند. در اين شرايط حتي از طرح‌هايي که با شرايط مناسب‌تري امکان تامين مالي مسکن را براي مردم فراهم مي‌کنند، چندان استقبال نشده است. به‌عنوان مثال در حالي که رئيس بانک مرکزي تاکيد کرده بود که نمي‌توان از محل «صندوق پس‌انداز يکم» سالانه بيش از 82 هزار فقره وام اعطا کرد، بيش از 37 هزار نفر ثبت نام نکردند.
مذاکرات انبوه‌سازان با بانک مسکن در جريان است و به‌نظر نمي‌رسد تغييرات جزيي در مواد قرارداد سه‌جانبه، افزايش قابل‌ ملاحظه‌‌ جذابيت طرح مسکن اقساطي را به‌دنبال داشته باشد. حتي اگر تغييرات عمده‌اي به‌نفع خريداران در قرارداد ايجاد شود، باز هم عدم‌اطمينان جدي از بابت استقبال خريداران وجود دارد.
به‌زعم نگارنده، مساله‌ رکود اقتصادي بخش مسکن چيزي نيست که تنها با طراحي قراردادهاي تامين مالي جذاب‌تر حل‌وفصل شود.
آثار زخم‌هاي اقتصادي به‌جا مانده بر پيکره‌‌ اقتصادي کشور، تحريک تقاضاي بخش مسکن را بيش‌ از پيش دشوار ساخته است. بايد بپذيريم که اقتصاد امروز کشور تاوان بي‌ملاحظگي‌هاي ديروز مسوولان اقتصادي را پس مي‌دهد.
قدرت خريد مردم طي سال‌هاي اخير از يک طرف به‌دليل کاهش درآمد و از طرف ديگر به‌دليل افزايش نرخ تورم به ميزان چشمگيري افت کرده است. هرچند تلاش‌هاي دولت براي کاهش نرخ تورم به نتيجه رسيده است، تورم انباشته‌ کشور طي سه سال گذشته و بر اساس گزارش بانک مرکزي چيزي حدود 80 درصد بوده است! کدام طرح جذاب تامين مالي مي‌تواند آثار چنين کاهش عمده‌اي در قدرت خريد آحاد مردم را جبران کند؟
تحريک تقاضاي بخش مسکن تنها از محل رشد بخش واقعي اقتصاد قابل ‌‌حصول است؛ رشدي که از مسير بازيابي ظرفيت‌هاي توليد و افزايش اشتغال مي‌گذرد؛ مسيري که طولاني و آکنده از ناهمواري‌هاست. تنها در اين‌صورت است که سرانه‌‌ درآمد خانوارها بهبود مي‌يابد و قدرت خريد از دست‌رفته‌ آنها ترميم مي‌شود.
البته اين بدان معني نيست که تا رونق دوباره‌ بازار مسکن بايد دست روي دست گذاشت، بلکه منظورمان از طرح چنين موضوعي اين است که دلايل رکود اقتصادي حاکم بر کشور به‌طور خاص و کاهش تقاضاي مسکن به‌طور عام، به‌اندازه‌اي جدي و عمده است که اولاً بايد بپذيريم رفاه مردم براي بلندمدت کاهش پيدا کرده و بازيابي قدرت خريد مردم خصوصاً در مورد اقلام عمده‌اي مانند مسکن در بلندمدت امکان‌پذير است.
ثانياً بايد قبول کنيم که چرخ محرک اقتصاد کشور، توليد است و برون‌رفت از رکود تنها از مسير شکوفايي بخش واقعي اقتصاد امکان‌پذير است. بايد بپذيريم که در شرايط فعلي سياست‌هاي پولي (مثلاً کاهش نرخ سود بانکي) مستقيماً منجر به تحريک بازار مسکن نمي‌شود، بلکه در مرحله‌‌ اول به افزايش اشتغال و بهبود درآمد خانوارها منجر مي‌شود و در نهايت ترميم قدرت خريد بلندمدت خانوارها و رونق بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت. ثالثاً سياست‌هاي اقتصادي دولت بايد با همين هدف، يعني افزايش توليد، تنظيم و اجرا شود.