تقاضاي مطلق مانع کاهش قيمت مسکن
تعيين نرخ سود حاصل از سرمايه‌گذاري درحوزه ساخت و ساز مسکن به عوامل متعددي مرتبط است، يکي از عوامل موثر دراين زمينه، زمان لازم براي حصول سود از فعاليت‌هاي ساختماني است که براساس آن بايد اين موضوع در نظر گرفته شود که سود ساخت و ساز مسکن در درازمدت حاصل مي‌شود و درکوتاه‌مدت نمي‌توان انتظار نتيجه بخشي دراين زمينه را داشت ؛
ضمن اينکه رغبت سرمايه‌گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعاليت‌هايي بوده است که گردش سريع در سرمايه‌گذاري و کسب سود در کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد که باتوجه به نرخ سود بالاي سپرده‌گذاري در بانک‌ها و ريسک کمتر آن، تمايل براي سپرده‌گذاري سرمايه‌گذاران خرد در اين زمينه بيشتر است.
يکي ديگر از فاکتورهاي مهم و موثر براي سرمايه‌گذاري درحوزه ساخت و ساز، دوره‌هاي رونق و رکود مسکن است و در حال حاضر که در دوره رکود به سر مي‌بريم و شرايط بازار مسکن نامساعد است افرادي که در حوزه ساختمان، فعاليت مستدام ندارند و دراين بخش به‌طور حرفه‌يي فعاليت نمي‌کنند در زمان رکود (4-3سال گذشته) سرمايه خود را از بخش مسکن خارج مي‌کنند زيرا بازگشت سرمايه آنها در دوران رونق خواهد بود که زمان آن هنوز مشخص نيست و آنها دنبال بازگشت سرمايه به همراه سود در کمترين زمان ممکن هستند.
با توجه به دلايل ذکر شده و همچنين تجربه سال‌هاي گذشته در دوران رکود، نرخ سود سرمايه‌گذاري در حوزه ساخت و ساز پايين‌تر از نرخ تورم است علاوه براينکه نرخ سرمايه‌گذاري دراين بخش نسبت به ساير فعاليت‌هاي اقتصادي در دوران رکود کمتر مي‌شود و در شرايط کنوني که ديگر بخش‌هاي اقتصادي نيز همچون مسکن در رکود فرو رفته‌اند، سرمايه‌گذاري در صنعت ساختمان حتي براي سرمايه‌گذاران تخصصي و فعالان اين بخش نيز جذابيت لازم را ندارد اگرچه سرمايه‌گذاران بخش مسکن همواره اين موضوع را نيز در نظر دارند که دوره بازگشت سرمايه فعاليت درحوزه صنعت ساختمان، 5ساله است و هنگام بازگشت سرمايه حجم آن ممکن است چندين برابر سرمايه اوليه باشد.
در دوران رونق، قيمت مسکن همواره افزايش مي‌يابد و در اين زمينه نسبت به رونق بازار ساير کالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همين اساس اگر شاخص تورم تمام کالاها را در 40سال گذشته مورد بررسي قرار دهيم به اين موضوع مي‌رسيم که نرخ تورم مسکن 2.5برابر شاخص ميانگين تورم ساير کالاهاست درواقع افزايش قيمت مسکن نسبت به ساير کالاها در زمان رونق بيشتر است.
علت افزايش قيمت مسکن در دوران رونق را مي‌توان ناشي از رشد تقاضاي موثرمسکن در اين دوران دانست، بدين معنا که در دوره رونق که تقاضاي موثر براي خريد مسکن افزايش مي‌يابد، تورم اين کالاي سرمايه‌يي نيز رشد مي‌کند و همين موضوع نرخ سود سرمايه‌گذاران را در زمان رونق افزايش مي‌دهد به‌عنوان نمونه در سال 88، 89 که مسکن در حال ثبات بود شاخص سود 10درصد بود اما در سال 90 و با ايجاد رونق در بازار مسکن، اين رقم به چندين برابر افزايش يافت اين در حالي است که هزينه ساخت مسکن در آن سال‌ها به‌شدت پايين بود و قيمت مصالح و خدمات ساختماني هم کمتر از 30 تا 40درصد رشد کرد اما در مقابل فروش مسکن 140درصد سود را براي سرمايه‌گذاران به همراه داشت.
در 3-2سال گذشته به علت رکود حاکم بر اقتصاد کلان ايران، حجم سرمايه‌گذاري درحوزه مسکن کاهش يافته است که برخي بالا بودن قيمت زمين و همچنين نرخ سود سپرده‌گذاري را علت اين موضوع مي‌دانند درحالي که چنين استدلالي صحيح نيست زيرا قيمت زمين به عنوان بخشي از قيمت ساختمان محسوب مي‌شود و در 4-3سال گذشته که قيمت مسکن رشد نکرد ارزش زمين نيزافزايش چنداني نداشت است پس نمي‌توان بالا بودن قيمت زمين را دليلي براي کاهش رغبت سرمايه‌گذاران دانست زيرا قيمت تغييري نکرده و تقريبا برابر با دوران رونق بازار مسکن است اگرچه ناگفته نماند که زمين و واحد مسکوني پتانسيل نهاني دارند و در صورت بازگشت رونق، قيمت‌شان افزايش مي‌يابد.
براي تحليل شرايط کنوني مي‌توان به يک فرمول مهم اقتصادي در زمينه بازار مسکن اشاره کرد براساس اين معادله در زمان رونق و رکود 4عامل همراه با يکديگر تغيير مي‌کنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمايه‌گذاري، توليد، قيمت و حجم معاملات افزايش مي‌يابد و در زمان رکود نيز اينگونه است يعني سرمايه‌گذاري، ميزان معاملات و توليد کاهش مي‌يابد اما قيمت در اين ميان استثناست و ثابت مي‌ماند و تغيير نمي‌کند علت اين موضوع را مي‌توان در ميزان عرضه و تقاضا دانست، زيرا قيمت مسکن بيش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا هميشه در بازار مسکن وجود دارد يعني دو تقاضاي مطلق(تقاضاي مطلق مربوط به افرادي است که انگيزه خريد دارند اما قدرت خريد ندارند) و موثردراين بازار وجود دارد.
باتوجه به آنکه بازار مسکن، يک بازار زيستي است وجود رکود، همچنين قيمت بالاي اين کالا نمي‌تواند مانعي براي خريد مسکن شود و متقاضيان خريد مسکن مجبوربه تهيه آن هستند، درواقع هميشه تقاضاي مطلق در بازار مسکن وجود دارد و همين موضوع سبب مي‌شود که قيمت مسکن هيچگاه در دوران رکود نيز کاهش چنداني نداشته باشد.
در پايان بايد به اين موضوع اشاره کرد، باوجود آنکه نرخ سود حاصل از سرمايه‌گذاري در بخش مسکن به زمان و همچنين دوران رکود و رونق بازار وابسته است اما درکل با توجه به آنکه مسکن کالايي سرمايه‌يي است و دوره ساخت آن بالاي 1.5سال است و حداقل 2 تا 3سال سوددهي آن به طول مي‌انجامد تعيين رقم دقيق سوددهي فعاليت در اين بخش به سختي صورت مي‌گيرد.
ضمن اينکه رغبت سرمايه‌گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعاليت‌هايي بوده است که گردش سريع در سرمايه‌گذاري و کسب سود در کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد که باتوجه به نرخ سود بالاي سپرده‌گذاري در بانک‌ها و ريسک کمتر آن، تمايل براي سپرده‌گذاري سرمايه‌گذاران خرد در اين زمينه بيشتر است.
يکي ديگر از فاکتورهاي مهم و موثر براي سرمايه‌گذاري درحوزه ساخت و ساز، دوره‌هاي رونق و رکود مسکن است و در حال حاضر که در دوره رکود به سر مي‌بريم و شرايط بازار مسکن نامساعد است افرادي که در حوزه ساختمان، فعاليت مستدام ندارند و دراين بخش به‌طور حرفه‌يي فعاليت نمي‌کنند در زمان رکود (4-3سال گذشته) سرمايه خود را از بخش مسکن خارج مي‌کنند زيرا بازگشت سرمايه آنها در دوران رونق خواهد بود که زمان آن هنوز مشخص نيست و آنها دنبال بازگشت سرمايه به همراه سود در کمترين زمان ممکن هستند.
با توجه به دلايل ذکر شده و همچنين تجربه سال‌هاي گذشته در دوران رکود، نرخ سود سرمايه‌گذاري در حوزه ساخت و ساز پايين‌تر از نرخ تورم است علاوه براينکه نرخ سرمايه‌گذاري دراين بخش نسبت به ساير فعاليت‌هاي اقتصادي در دوران رکود کمتر مي‌شود و در شرايط کنوني که ديگر بخش‌هاي اقتصادي نيز همچون مسکن در رکود فرو رفته‌اند، سرمايه‌گذاري در صنعت ساختمان حتي براي سرمايه‌گذاران تخصصي و فعالان اين بخش نيز جذابيت لازم را ندارد اگرچه سرمايه‌گذاران بخش مسکن همواره اين موضوع را نيز در نظر دارند که دوره بازگشت سرمايه فعاليت درحوزه صنعت ساختمان، 5ساله است و هنگام بازگشت سرمايه حجم آن ممکن است چندين برابر سرمايه اوليه باشد.
در دوران رونق، قيمت مسکن همواره افزايش مي‌يابد و در اين زمينه نسبت به رونق بازار ساير کالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همين اساس اگر شاخص تورم تمام کالاها را در 40سال گذشته مورد بررسي قرار دهيم به اين موضوع مي‌رسيم که نرخ تورم مسکن 2.5برابر شاخص ميانگين تورم ساير کالاهاست درواقع افزايش قيمت مسکن نسبت به ساير کالاها در زمان رونق بيشتر است.
علت افزايش قيمت مسکن در دوران رونق را مي‌توان ناشي از رشد تقاضاي موثرمسکن در اين دوران دانست، بدين معنا که در دوره رونق که تقاضاي موثر براي خريد مسکن افزايش مي‌يابد، تورم اين کالاي سرمايه‌يي نيز رشد مي‌کند و همين موضوع نرخ سود سرمايه‌گذاران را در زمان رونق افزايش مي‌دهد به‌عنوان نمونه در سال 88، 89 که مسکن در حال ثبات بود شاخص سود 10درصد بود اما در سال 90 و با ايجاد رونق در بازار مسکن، اين رقم به چندين برابر افزايش يافت اين در حالي است که هزينه ساخت مسکن در آن سال‌ها به‌شدت پايين بود و قيمت مصالح و خدمات ساختماني هم کمتر از 30 تا 40درصد رشد کرد اما در مقابل فروش مسکن 140درصد سود را براي سرمايه‌گذاران به همراه داشت.
در 3-2سال گذشته به علت رکود حاکم بر اقتصاد کلان ايران، حجم سرمايه‌گذاري درحوزه مسکن کاهش يافته است که برخي بالا بودن قيمت زمين و همچنين نرخ سود سپرده‌گذاري را علت اين موضوع مي‌دانند درحالي که چنين استدلالي صحيح نيست زيرا قيمت زمين به عنوان بخشي از قيمت ساختمان محسوب مي‌شود و در 4-3سال گذشته که قيمت مسکن رشد نکرد ارزش زمين نيزافزايش چنداني نداشت است پس نمي‌توان بالا بودن قيمت زمين را دليلي براي کاهش رغبت سرمايه‌گذاران دانست زيرا قيمت تغييري نکرده و تقريبا برابر با دوران رونق بازار مسکن است اگرچه ناگفته نماند که زمين و واحد مسکوني پتانسيل نهاني دارند و در صورت بازگشت رونق، قيمت‌شان افزايش مي‌يابد.
براي تحليل شرايط کنوني مي‌توان به يک فرمول مهم اقتصادي در زمينه بازار مسکن اشاره کرد براساس اين معادله در زمان رونق و رکود 4عامل همراه با يکديگر تغيير مي‌کنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمايه‌گذاري، توليد، قيمت و حجم معاملات افزايش مي‌يابد و در زمان رکود نيز اينگونه است يعني سرمايه‌گذاري، ميزان معاملات و توليد کاهش مي‌يابد اما قيمت در اين ميان استثناست و ثابت مي‌ماند و تغيير نمي‌کند علت اين موضوع را مي‌توان در ميزان عرضه و تقاضا دانست، زيرا قيمت مسکن بيش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا هميشه در بازار مسکن وجود دارد يعني دو تقاضاي مطلق(تقاضاي مطلق مربوط به افرادي است که انگيزه خريد دارند اما قدرت خريد ندارند) و موثردراين بازار وجود دارد.
باتوجه به آنکه بازار مسکن، يک بازار زيستي است وجود رکود، همچنين قيمت بالاي اين کالا نمي‌تواند مانعي براي خريد مسکن شود و متقاضيان خريد مسکن مجبوربه تهيه آن هستند، درواقع هميشه تقاضاي مطلق در بازار مسکن وجود دارد و همين موضوع سبب مي‌شود که قيمت مسکن هيچگاه در دوران رکود نيز کاهش چنداني نداشته باشد.
در پايان بايد به اين موضوع اشاره کرد، باوجود آنکه نرخ سود حاصل از سرمايه‌گذاري در بخش مسکن به زمان و همچنين دوران رکود و رونق بازار وابسته است اما درکل با توجه به آنکه مسکن کالايي سرمايه‌يي است و دوره ساخت آن بالاي 1.5سال است و حداقل 2 تا 3سال سوددهي آن به طول مي‌انجامد تعيين رقم دقيق سوددهي فعاليت در اين بخش به سختي صورت مي‌گيرد.