طبقه محروم ازوام مسکن کدام است؟

با گذشت يک فصل از موافقت اوليه با شکل‌گيري اين بازار، سه مانع ورود شرکت‌هاي ليزينگ به حوزه پرداخت تسهيلات خريد مسکن، تعيين تکليف نشده است.
تعلل ناشي از نوعي محافظه‌کاري در صدور مجوز ليزينگ مسکن، بخش موثر تقاضاي مصرفي را از «ورود به صحنه معاملات و استفاده از شرايط مناسب خريد» محروم کرده است.
يک فصل از موافقت اوليه سياست‌گذار پولي با راه‌اندازي بازار ليزينگ مسکن مي‌گذرد اما شکل‌گيري اين بازار در مرحله بررسي نهايي «پيش‌نويس از قبل تهيه‌شده»، متوقف مانده است. اين بي‌عملي در حال حاضر باعث شده دهک‌هاي ميان‌درآمد رو به بالا که حداقل 25 درصد از کل جامعه تقاضاي مصرفي مسکن را تشکيل مي‌دهند، در مقطع فعلي، از بازار خريد جا بمانند و سهم آنها از معاملات ماهانه آپارتمان به 10 درصد نزول کند.

بررسي‌هاي نشان مي‌دهد: تسهيلات کنوني خريد مسکن که به‌صورت وام‌هاي 110 و 160 ميليون توماني پرداخت مي‌شود، حداکثر قدرت پوشش براي آپارتمان‌هايي با بهاي کمتر از 500 ميليون تومان و زير 100 مترمربع را دارد. همين موضوع باعث شده طي ماه‌هاي اخير، حجم فروش اين نوع واحدها نسبت به سال گذشته، 2 تا 3 واحد درصد افزايش پيدا کند و به بالاي نصف کل معاملات برسد. اما در مقابل، تقاضاي خريد آپارتمان‌هاي بالاي 600ميليون‌تومان با حداقل مساحت 100 و حداکثر 150 مترمربع، به‌خاطر خلأ تسهيلات، سرکوب شود.
اين آپارتمان‌ها هم‌اکنون 10 تا 13 درصد کل واحدهاي فروخته شده در ماه را تشکيل مي‌دهند،‌ يعني حدود 1500 تا 2000 واحد مسکوني، در حالي که با توجه به حجم بالاي املاک بزرگ متراژ در بازار و نياز بالقوه براي خريد اين واحدها از سمت دهک‌هاي 6 تا 8 درآمدي، سهم فروش اين آپارتمان‌ها مي‌تواند تا دو برابر سطح موجود افزايش يابد و به يک‌چهارم کل معاملات برسد.طبقه درآمدي «متوسط رو به بالا» براي خريد آپارتمان مورد نظر خود نيازمند 300 تا 400 ميليون تومان تسهيلات است تا از توان مالي لازم برخوردار شود.
اين ميزان تسهيلات با توجه به تنگناي مالي نظام بانکي، جز از طريق بازار ليزينگ قابل تامين نيست. سال گذشته البته يک بانک عامل پيشنهاد کرد از طريق يکي از شرکت‌هاي مالي زيرمجموعه‌اش، حاضر است براي بازگشايي بازار متروکه ليزينگ مسکن پيش‌قدم شود. اما سياست‌گذار پولي ارديبهشت امسال در موافقت اوليه خود با راه‌اندازي اين بازار، استفاده از منابع بانکي براي پرداخت تسهيلات ليزينگ را ممنوع اعلام کرد و آن را خط‌قرمز ليزينگ مسکن دانست.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، در شرايط فعلي، سه مانع در مسير احياي بازار ليزينگ مسکن - نزديک به 10 سال بعد از آخرين تجربه ارائه اين نوع تسهيلات که همزمان با ممنوعيت پرداخت وام خريد در دو دولت قبل، جلوي آن نيز گرفته شد- وجود دارد. مانع اول، مجاز نبودن بانک‌ها به تزريق منابع به شرکت‌هاي ليزينگ است.
نگراني سياست‌گذار پولي در اين ارتباط آن است که منابع ارزان‌قيمت مصوب شوراي پول و اعتبار پرداخت وام خريد مسکن با نرخ سود پايين و حمايتي، از مسير اصلي منحرف شود و صرف پرداخت تسهيلات ليزينگ با سود بالا شود. مانع دوم، ظرفيت محدود شرکت‌هاي ليزينگ براي ارائه تسهيلات بلندمدت خريد مسکن است. قيمت تمام‌شده تسهيلات براي ليزينگي‌ها -هزينه تامين منابع- در مقايسه با بانک‌ها، گران‌تر است ضمن آنکه سرمايه اوليه غالب آنها براي ارائه تسهيلات مسکن، چندان جوابگو نيست. بنابراين تمايل‌شان بيشتر به پرداخت تسهيلات کوتاه‌مدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از 10 سال) است. در اين ميان، ابهام درباره نحوه تعيين نرخ سود تسهيلات ليزينگ توسط مکانيزم بازار يا به‌صورت دستوري، به‌عنوان مانع سوم، ترديد شرکت‌هاي سرمايه‌گذار را دوچندان کرده است.
کارآيي خاص تسهيلات ليزينگ
کارشناسان مي‌گويند تسهيلات ليزينگ مسکن کارآيي خاص دارد به‌طوري که مخاطبانش از يکسو، مشتري آپارتمان‌هاي با مساحت سه رقمي هستند و از سوي ديگر هم توان پرداخت اقساط ماهانه بالا و هم تحمل نرخ سود بيشتر از سقف مصوب بانک مرکزي را دارند. در صورت تجهيز مالي اين گروه از خريداران، فروش آپارتمان‌هاي رسوبي در بازار به حرکت مي‌افتد و مسير رونق ساخت و ساز کوتاه‌تر خواهد شد. در اين‌باره کارشناسان با هدف فعال‌سازي بخشي از تقاضاي جامانده در بازار مسکن پيشنهاد راه‌اندازي ليزينگ را مطرح مي‌کنند، به‌گونه‌اي که بازگشت اين شرکت‌ها مي‌تواند ضمن تضمين جريان تسهيلات‌دهي به گروه‌هاي کم‌درآمد امکان حضور دهک‌هاي ميان‌درآمدي به بالا در بازار مسکن را فراهم کند.
اين پيشنهاد از آن جهت مطرح مي‌شود که جامعه هدف سياست‌هاي تامين مالي در چند سال اخير متمرکز بر خانوارهاي ميان‌درآمد رو به پايين بوده است، به همين دليل موجب شده تا تسهيلات تعريف‌شده در اين دوره در سبد تقاضاي دهک‌هاي ميان درآمدي به بالا اثرگذاري ضعيفي داشته باشد. پژوهشگران حوزه مسکن، نظام تامين مالي در اين بخش را به شکل دروني و بيروني تقسيم مي‌کنند؛تامين مالي از سوي خانوار را در قالب تامين مالي دروني توصيف مي‌کنند و تامين منابع از سوي واسطه‌هاي مالي نظام‌مند را در چارچوب بخش بيروني اين نظام توضيح مي‌دهند. هرچه سهم نظام بيروني در تامين مالي بيشتر باشد، اين نظام توسعه يافته‌تر تلقي مي‌شود.
تامين مالي و چالش تسهيلاتي ايران
در پژوهش‌هاي انجام‌شده «کنار گذاشتن خانوارهاي ميان درآمد رو به بالا از اين نظام» در کنار «بانک محور بودن» به عنوان دو عنصر چالش‌زاي نظام تامين مالي اين بخش مطرح شده است.شايد به همين واسطه باشد که محوريت توزيع تامين مالي بر گروه‌هاي کم‌درآمد استوار شده است. اين اقدام گرچه از سوي کارشناسان، گامي مهم در راستاي پوشش بخشي از دهک‌هاي درآمد فيلتر شده در گذشته توصيف مي‌شود اما از آن جهت که پاسخي براي بخشي از تقاضاي مصرفي جامعه ندارد، مورد نقد است.به باور صاحب‌نظران، در اکثر کشورهاي هم‌تراز با ايران، نظام‌هاي تامين مالي به پوشش تقاضاي تمامي دهک‌هاي درآمدي جامعه مي‌پردازند؛ خانوارها با هر سطح درآمدي بخشي بالايي از منابع خريد مسکن موردنياز خود را مي‌توانند از اين مسير تامين کنند.در يکي دو سال اخير و پس از راه‌اندازي صندوق يکم گرچه نسبت تسهيلات به قيمت مسکن براي گروه‌هاي کم‌درآمد تقويت شده است، اما اين رقم کماکان سهم اندکي در تامين نياز مصرفي گروه‌هاي ميان‌درآمد به بالا دارد.
متراژ موردنياز اين گروه‌ها و تمايل به ارتقاي محل سکونت؛ دو مولفه اصلي در شکل‌گيري تقاضاي دهک‌هاي درآمدي مياني به بالا هستند.از همين‌رو، با وجود افزايش 5/ 2 برابري ارزش تسهيلات، به‌دليل بالا بودن هزينه خريد واحدهاي بزرگ متراژ(متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکوني در تهران حداقل 4 ميليون تومان محاسبه شده است) رقم پرداختي، حداکثر يک‌چهارم ارزش اين واحدها را پوشش مي‌دهد. بنابراين بخشي از معاملات مصرفي در اين بخش به دليل متناسب نبودن تسهيلات پرداختي با حجم مورد نياز متقاضيان در تعليق به‌سر مي‌برد.
ميانبر رونق
برخي از کارشناسان با اشاره به اين کاستي در تامين مالي مسکن، پيشنهاد فعال شدن ليزينگ در اين بخش را مطرح مي‌کنند. مصطفي ازگلي، مدير گروه مالي بانک عامل بخش مسکن با تاکيد بر متناسب نبودن بالاترين سقف تسهيلاتي با کف قيمت هزينه آپارتمان‌هاي بزرگ متراژ معتقد است: ليزينگ مسکن مي‌تواند گزينه‌اي براي کمک به نظام وام‌دهي خريد مسکن باشد.
او با اشاره به نقش بانک‌ها در تامين مالي اقشار ميان‌درآمدي رو به پايين، مي‌گويد: در حال حاضر بخشي از متقاضيان به‌دليل درآمد ميانه مناسب از توان پرداخت اقساط بالا و تامين مالي با نرخي متفاوت از نرخ‌هاي کنوني را برخوردار هستند اما امکان تهيه مسکن مطلوب خود را از طريق پس‌انداز گذشته ندارند. به گفته وي شرکت‌هاي ليزينگ در صورت فعاليت مجدد مي‌توانند با پوشش اين نوع تقاضا، زمينه تحريک بازار مسکن از اين ناحيه را فراهم کنند. ازگلي با بيان اينکه پرداخت تسهيلات خريد مسکن موردنياز اين دهک‌ها براي بانک‌ها به دليل محدود بودن منابع مقدور نيست، تاکيد دارد: ليزينگ‌ها محملي مناسب براي پاسخ به نياز اين بخش از تقاضاي بازار هستند و اين پاسخگويي مي‌تواند بدون کاهش سهم گروه‌هاي کم‌درآمد انجام شود.
يک سوء‌تفاهم سياست‌گذار
شرکت‌هاي ليزينگ از جمله شرکت‌هايي هستند که موجودي سرمايه آنها يا از محل آورده‌هاي سرمايه‌گذاران تامين مي‌شود يا از مسير اخذ تسهيلات بانکي.اما با وجود آنکه جنس تامين سرمايه اين شرکت‌ها با نظام بانکي که مبتني بر قرض از سپرده‌گذاران بوده، کاملا متفاوت است، اما الگوي نظارتي حاکم بر آنها همانند نظام بانکي است.حميد تهرانفر، معاون نظارتي پيشين بانک مرکزي بر اين باور است که انتخاب روش يکسان در مواجهه نظارتي با اين دو نهاد متفاوت موجب تحديد و در ادامه متروکه شدن صنعت ليزينگ در اقتصاد ايران شده است. به اعتقاد اين صاحب‌نظر بانکي سياست‌گذار براي ليزينگ‌ها به‌دليل آنکه از محل سپرده‌ها اقدام به تجهيز منابع نمي‌کنند، نمي‌تواند نرخ سود يا سقف تسهيلاتي تعيين کند.اين عضو هيات پيشين بانک مرکزي تاکيد دارد در صورت رفع اين سوء‌تفاهم در فضاي سياست‌گذاري و تغيير نگاه به ليزينگ‌ها مي‌توان به تغيير معادلات در صنعت ليزينگ اميد بست.
نگراني تورمي سياست گذار
در کنار اين سوء‌تفاهم نگراني تورمي سياست‌گذار نيز دومين مانع در مسير فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ عنوان مي‌شود. سياست‌گذار به دليل آثار تورمي احتمالي ناشي از فعاليت اين شرکت‌ها مانع از راه‌اندازي آن شده است. سياست‌گذار پولي و بانکي کشور معتقد است تزريق نقدينگي و تحريک توامان بخش تقاضا با احتمال جهش ناگهاني قيمت در بخش مسکن همراه است.
سابقه فعاليت ليزينگ‌ها نيز نشان داده، به‌دليل جذابيت نرخ در اين بخش بانک‌ها منابع خود را به اين سمت سوق داده‌اند. تزريق منابع علاوه بر آنکه مجددا بخش کم‌درآمد را از دريافت تسهيلات محروم مي‌کند به تحريک بخش جديدي از تقاضاي خريد مسکن و موج جديدي از تورم در جامعه منجر خواهد شد.مدير گروه مالي بانک عامل مسکن در پاسخ به دغدغه مطرح شده اظهار مي‌کند: در پيش نويس اوليه ليزينگ مسکن تاکيد شده که ليزينگ‌هاي غيربانکي مجاز به ورود به اين بخش هستند و تاکيد بر اين است که بانک‌ها در اين بخش فعال نشوند و فقط ليزينگ‌هاي غيربانکي مجاز هستند که در اين بخش فعال باشند تا اينکه منابع بانک‌ها در همان مسيري که شوراي پول و اعتبار مجوز داده است مصرف شود.
برخي کارشناسان نيز شرايط و نرخ يکسان براي وام‌ها و سپرده‌ها را در نقاط مختلف شهري و گروه‌هاي درآمدي از چالش‌هاي ذاتي نظام تامين مالي عنوان و اظهار مي‌کنند: پيوند بازار سرمايه، بازار پول و برخي ابزار قرضي مانند ليزينگ مي‌توانند رنگ تامين مالي بخش مسکن را تغيير دهد و گروه‌هاي مختلف درآمدي امکان حضور مصرفي در بازار را داشته باشند.
ازگلي نيز درخصوص نگراني تورم سياست‌گذاران اعتقاد دارد: مطابق با ديدگاه کارشناسان نظام پولي و بانکي کشور هيچ‌گاه تقاضاي مصرفي واقعي موجب بروز تورم نمي‌شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضاي سرمايه‌اي ايجاد خواهد شد. او ادامه مي‌دهد: سياست گذار مي‌تواند از طريق تدوين آيين نامه حرفه‌اي امکان حمايت از اقشار ميان درآمدي رو به بالا براي ورود به بخش مسکن را فراهم کند.
درخواست اجازه مشروط
مدير گروه مالي بانک عامل بخش مسکن به سياست گذار پولي پيشنهاد مي‌دهد: در گام اول سياست‌گذاري مي‌تواند زمينه حضور مشروط ليزينگ‌ها را در بازار فراهم کند.سقف تسهيلاتي و نرخ سود معين البته در دامنه‌اي که فعاليت‌هاي اقتصادي اين شرکت‌ها را داراي توجيه کند مي‌تواند دو تبصره موقتي براي بازگشت مجدد ليزينگ‌ها باشد.ثبات حاکم بر فضاي اقتصاد کلان به‌خصوص در بخش‌هاي رقيب بازار مسکن نيز مي‌تواند ضمانتي براي رفع دغدغه سياست گذار در شرايط کنوني باشد.بازار ارز، نرخ سود، وضعيت تورمي و اقتصاد کلان متغيرهاي اثر گذار بر قيمت مسکن است.
در حال حاضر که با توجه به متناسب‌سازي بازدهي بخش‌ها، در کوتاه‌مدت جهش قيمتي منتفي به نظر مي‌رسد، سياست‌گذار فرصت دارد در ميان‌مدت با اقدامات تکميلي و عمق بخشي به نظام تامين مالي در دو حوزه ساخت و خريد جهش قيمت ناشي از عوامل بيروني را مديريت کند.
ازگلي تاکيد دارد: در مرحله بعدي نيز نهاد سياست‌گذار اين بخش مي‌تواند به بانک‌هاي تخصصي اين بخش مجوز ورود به ليزينگ مسکن را صادر کند. با تحريک تقاضا، پيش بيني مي‌شود به‌دليل مشوق‌هاي در نظر گرفته شده براي عرضه، ساخت و ساز نيز تقويت شود. به اين ترتيب بخش مسکن در دو طرف عرضه و تقاضا و به تناسب گروه‌هاي مختلف درآمدي تحريک مي‌شود.عمق بخشي به نظام تامين مالي و کاهش اتکا به پس‌اندازهاي خصوصي مي‌تواند از آثار بلندمدت چنين سياستي باشد.