امواج برگزيت بر املاک اروپا

خانه‌هاي لوکس ششمين شهر گران جهان، اقامتگاه ثروتمندان آمريکايي‌ و آسيايي‌ مي‌شود؟

راي انگليسي‌ها به جدايي کشورشان از اتحاديه اروپا، سه موج تکان‌دهنده مقابل بازار املاک انگليس قرار داد. پس‌لرزه‌هاي «برگزيت» براي مجموعه بازار مسکن اروپا، در چهار سناريو قابل‌بررسي است که گزينه‌هاي محتمل، «کاهش قيمت املاک لوکس انگليس در کوتاه‌مدت» و «جذاب شدن شهرهاي اروپايي رقيب لندن براي سرمايه‌گذاران خارجي» است. تشکل‌هاي ساختماني و واسطه‌هاي ملکي در انگليس به‌عنوان مخالفان سرسخت اين جدايي، آينده ميان‌مدت بازار را «مواجهه با رکود سنگين» توصيف مي‌کنند. احتمال مي‌رود قيمت خانه‌هاي معمولي – غيرلوکس يا مصرفي - تا پايان سال‌جاري ميلادي 5 درصد افت کند.
 
گروه اقتصاد بين‌الملل- بهار فردنيا: تصميم مردم انگليس به جدايي کشورشان از اتحاديه اروپا که در قالب يک همه‌پرسي تاريخي، به اعلام راي «خروج» منجر شد، باعث «ورود» سه موج نسبتا قوي به بازار املاک اين کشور مي‌شود که همگي در يک راستا، کاهش قيمت واحدهاي مسکوني و تجاري را رقم خواهد زد. پس‌لرزه‌هاي «برگزيت» در بازار مسکن انگليس را مي‌توان در چهار سناريو با فواصل زماني مختلف پيش‌بيني کرد که بزرگ‌ترين آن، موج «ريزش قيمت املاک تجاري» و همزمان «افت محسوس املاک مسکوني» خواهد بود. در اولين سناريو که احتمال وقوع آن در کوتاه‌مدت، نسبتا بالا ارزيابي شده است، «خانه‌هاي لوکس» لندن به‌عنوان ششمين شهر گران‌قيمت جهان براي خريد ملک، تحت تاثير کاهش ارزش پول اين کشور، به مقصد سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي به‌خصوص از دو طيف ثروتمندان آمريکايي و آسيايي، تبديل مي‌شود و از اين طريق، مسير نفوذ سرمايه‌هاي خارجي به شهرهاي خاص انگليس، باز خواهد شد. هر چند برخي تحليلگران اقتصادي، سناريوي دومي براي سرنوشت خريدهاي خارجي ملک در اروپا اعلام کرده‌اند مبني بر اينکه، سرمايه‌گذاران ريسک‌پذير ممکن است بازار مسکن آلمان را به کشور جدا شده از اتحاديه اروپا ترجيح دهند!
سناريوي سوم که به مراتب جامع‌تر و فراگير است، براي «خانه‌هاي مصرفي و لوکس انگليس»، در کوتاه‌مدت و ميان‌مدت، حالت «رکود توام با کاهش قيمت» را تصوير کرده و براي املاک تجاري نيز با توجه به اختلال در اقتصاد، کاهش مبادلات تجاري و تضعيف احتمالي روابط اقتصادي گذشته در انگليس، فاز «رکود با زمان پايان نامشخص» را در نظر گرفته است. در اين ميان، يک شرط خوش‌بينانه مطرح است؛ اينکه در صورت بازيابي قدرت اقتصادي و بهترشدن شرايط در انگليس نسبت به دوره عضويت در اتحاديه اروپا، اوضاع ملک به حالت گذشته برمي‌گردد. آخرين سناريو براي بازار مسکن انگليس در دوره جديد، با تاکيد بر تاثيري که «برگزيت» بر کاهش جمعيت مهاجران کشورهاي جنگ‌زده عازم اروپا به انگليس دارد، پيش‌بيني مي‌کند متوسط قيمت ملک در اين کشور در نيمه دوم سال 2016 و سال آينده، هر بار تا 5 درصد کاهش پيدا خواهد کرد. امواج ناشي از راي «جدايي از اتحاديه اروپا»، شامل تغييرات قيمت املاک تجاري، مسکوني و همچنين تغيير سيکل‌هاي رکود-رونق است.
تشکل‌هاي ساختماني و معاملات ملکي در انگليس جزو مخالفان سرسخت «جدايي» بودند و حالا با تاکيد بر تبعات اين راي بر اقتصاد خانوارها که مستقيم متوجه تضعيف قدرت خريد مسکن خواهد شد، معتقدند تمايل دولت انگليس در بلندمدت به دريافت ماليات بيشتر از فعاليت‌هاي ملکي، سود سرمايه‌گذاري در اين بازار را تهديد خواهد کرد. بعد از تصميم شوکه‌کننده بريتانيا براي خارج شدن از اتحاديه اروپا، کارشناسان مسکن شروع به تحليل‌هاي متفاوتي از تبعات مثبت و منفي «برگزيت» در بازار مسکن اين کشور کردند.
نشريه «بيزينس اينسايدر» در گزارشي، اثر برگزيت در بازار ملک را درکوتاه‌مدت مثبت ارزيابي کرده است. بر اساس گزارش اين نشريه و با توجه به پايين آمدن قيمت پوند، سرمايه‌گذاران خارجي که قدرت ريسک بالايي دارند، براي سود بيشتر در اين کشور ملک خواهند خريد. انگليس در حال حاضرهم يکي از کشورهايي است که بالاترين قيمت ملک در دنيا را دارد. بي‌شک بازار عرضه و تقاضا تغيير پيدا خواهد ‌کرد و ساخت‌وسازها و قيمت‌گذاري‌ها در بسياري از مناطق کشور دچار تغيير مي‌شوند. در بلندمدت، بعد از مشخص شدن قراردادهاي جديد تجاري، بريتانيا جايگاه خود را دوباره پيدا خواهد کرد و در جايگاه قدرتمندتر و شفاف‌تري خارج از اتحاديه اروپا قرار خواهد گرفت. اگرچه نمي‌توان پيش‌بيني مشخص و بلندمدتي داشت زيرا عوامل موثر ديگري در کنار رفراندوم مانند تحصيلات، تفکر، نوع زندگي و شغل مردم نيز در بازارمسکن وجود دارند. حتي احتمال مي‌رود به دليل شرايط ناپايدار پيش‌ آمده در بريتانيا، سرمايه‌گذاران به دنبال بازار مطمئن‌تري بروند. در نتيجه آلمان را که چهارمين اقتصاد بزرگ دنيا است انتخاب کنند و قدرت بازارملک بريتانيا به آلمان منتقل شود. همچنين بازار ملک‌هاي تجاري به دليل نامعلوم بودن وضعيت تجاري بريتانيا و حدس و گمان‌هايي مبني بر شروع بحران اقتصادي در اين کشور در وضعيت مطلوبي قرار نخواهد گرفت. هنوز يک روز از تعيين نتيجه رفراندوم نگذشته بود که سهام برخي از بانک‌ها 30 درصد افت پيدا کرد. به گفته کارشناسان، بريتانيا بايد بتواند خود را با شرايط سازگار کند و خارج از اتحاديه اروپا بدرخشد، تا اوضاع بازار ملک‌هاي تجاري و سرمايه‌گذاري را بهبود ببخشد.
رئيس انجمن نقل و انتقالات معاملات ملکي بريتانيا مي‌گويد: «انجمن از ماندن بريتانيا در اتحاديه اروپا حمايت قاطع کرد. زيرا بازار مسکن نياز به ثبات اقتصادي در کشور دارد تا وام‌گيرندگان بدون نگراني از بالا رفتن قسط وام‌ها يا از دست دادن شغلشان براي خريد خانه اقدام کنند. وام‌گيرندگان نقش مهمي در تصميمات بازار مسکن در بريتانيا دارند و با شرايط تازه‌اي که پيش آمده همه‌چيز ناشناخته و جديد شده است و به همين دليل آمار وام‌گيرندگان و خريداران مسکن کاهش يافته است. اما ما اميدواريم اين مساله تا سال آينده حل شود. زيرا بازار عرضه و تقاضاي مسکن هنوز فعال است.»
او همچنين گفت: «بازار مسکن در ناحيه‌هاي مختلف کشور متفاوت است به همين دليل با توجه به کاهش ارزش پوند ممکن است بازار ملک در لندن در کوتاه‌مدت به دليل توجه سرمايه‌داران خارجي رونق پيدا کند. مردم نبايد از تغييرات به وجود آمده بترسند و تحت تاثير رسانه‌ها قرار بگيرند. اين انتخاب خودشان بود و مطمئنا در شرايط جديد نيز مي‌توانند به ثبات اقتصادي بهتري برسند.»
ريچارد دونل، مدير ارشد شرکت تحقيقاتي بخش مسکن مي‌گويد: «تاثير سريع «برگزيت» در بازار مسکن منفي بوده‌است و خريداران و فروشندگان منتظرند تا ايرلند به ثبات اقتصادي برسد. در واقع يک شوک خارجي مي‌تواند حجم معاملات مسکن در ايرلند را تا 20درصد کاهش دهد. اميدواريم بعد از روشن شدن استراتژي‌هاي پيش گرفته شده در اقتصاد مسکن و سود بانکي وام‌ها دوباره شاهد رشد بازار مسکن ايرلند باشيم.»
با خارج شدن بريتانيا از اتحاديه اروپا بعد از 40سال، ارزش پوند از سال 1985 به کمترين ميزان خود رسيده ‌است، بازارهاي سهام آسيا سقوط کرده و خزانه آمريکا دچار نوساناتي شده‌است. نشريه «بلومبرگ» شوک وارد شده بر بازار مسکن را با نگاه بر افزايش ماليات بررسي کرده و نوشته برگزيت باعث عدم اعتماد سرمايه‌گذاران شده‌است. آنها نگرانند که بازار مسکن به دليل بالا رفتن ماليات، با کمبود تقاضا روبه‌رو شود. افزايش ماليات ميزان سود زمين‌داران را به صفر مي‌رساند و اين باعث فروش خانه و افزايش عرضه خواهد شد در نتيجه انتظار مي‌رود بازار مسکن لندن به زودي با يک شوک عظيم روبه‌رو شود. زيرا عدم اطميناني که در بازار مسکن پيش‌ آمده، باعث تاخير در تقاضا مي‌شود و سرمايه‌داران نيز ترجيح مي‌دهند تا به ثبات رسيدن وضعيت صبر ‌کنند.
بنا به پيش‌بيني «بلومبرگ» قيمت مسکن در نيمه دوم سال 2016 بيش از 5 درصد کاهش مي‌يابد و در سال 2017 نيز 5 درصد افت دوباره خواهد داشت. کارشناسان اقتصادي پيش‌بيني مي‌کنند که بازار مسکن دچار رکود خواهد شد. خريد‌ خانه در لندن در دوماه گذشته نسبت به 10 سال گذشته به کمترين ميزان خود رسيده است. در چلسي خريد ملک حدود 5/ 3درصد در 12 ماه اخير کاهش داشته است. فعالان ساخت و ‌ساز مسکن به موسسات سرمايه‌گذاري پيشنهاد خريد مسکن انبوه با 20درصد تخفيف را داده‌اند. در واقع فعالان ساخت و‌ ساز در تلاش براي فروش آپارتمان‌هايشان در شرايط موجود هستند. سال گذشته در يکي از مراکز لندن 40 خانه با ميانگين قيمت 75/ 3 ميليون پوند فروخته شد در حالي که امسال در همان محله، 24 خانه با ميانگين قيمت 34/ 3 ميليون پوند به فروش رفته است. البته بلومبرگ نيز پيش‌بيني کرده است که بازار فروش خانه‌هاي لوکس با توجه به جذب سرمايه‌گذاران خارجي رونق خواهد‌گرفت.
به توجه به پيش‌بيني هجوم سرمايه‌گذاران خارجي، روزنامه «گاردين» در شرايط جديد احتمال به وجود آمدن «حباب برگزيت» در املاک لوکس و گران‌قيمت را داد. سرمايه‌گذاراني که دلار و يورو دارند، با توجه به کاهش ارزش پوند اين بازار را موقتا رونق خواهند‌ بخشيد. درست است خريد ملک در ايرلند ريسک بالايي دارد ولي اين فرصت ‌ناگهاني به دست‌آمده براي خريد ملک ارزان در مرکز لندن را نمي‌شود به راحتي از دست‌ داد. به گفته کارشناسان مسکن، با خروج ايرلند، بازار مسکن دچار هيجان خواهد شد و کساني که پول نقد زيادي در دست دارند در خارج و داخل کشور جايگزين کساني خواهند شد که بدون کمک مالي، توان خريد ملک را ندارند. پيش‌بيني مي‌شود سرمايه‌گذاران خارجي بيشتر از کشورهاي آسيايي و آمريکا باشند. همچنين به دليل افزايش بيش از تصور سرمايه‌گذاران خارجي افزايش قيمت در بازار ملک تا سال 2017 اتفاق نخواهد افتاد. از سوي ديگر موسسه ملي آژانس‌هاي دارايي(NAEA) پيش‌بيني کرده است که برگزيت باعث کاهش مهاجرت و در نتيجه مانع افزايش قيمت مسکن خواهد شد.