نسخه تب‌بر وام مسکن

هزينه خريد تسهيلات 110 ميليوني با ثبت رکورد 19 ماهه نرخ اوراق، به 20 ميليون تومان رسيد.
قيمت فروش امتياز وام مسکن بدون سپرده - اوراق تسهيلات 110 ميليوني - در اولين ماه تابستان با شش درصد رشد ماهانه، به بالاترين حد 19 ماه اخير رسيد.

خريداران آپارتمان با احتساب سطح فعلي قيمت اوراق، بايد دست‌کم 20 ميليون تومان براي دستيابي به وام، هزينه کنند. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: افزايش قيمت اوراق از چهار عامل تغذيه مي‌شود که مهم‌ترين آن، «کسري حجم انتشار ماهانه اوراق» در مقايسه با «تقاضاي فزاينده و نياز به اوراق بيشتر با توجه به افزايش سقف تسهيلات» است. قيمت اوراق با يک نسخه حاوي دو ماموريت، قابل کنترل است.

دماي قيمت‌ در بازار «اوراق تسهيلات خريد مسکن» به بالاترين حد 19 ماه اخير رسيده و باعث شده در ميانه فصل رشد معاملات ملک، شرايط دسترسي تقاضاي مصرفي به وام‌هاي جديد دشوار شود. گزارش از اوضاع فعلي اوراق وام خريد مسکن حاکي است: قيمت فروش امتياز «تسهيلات بدون سپرده خريد مسکن» در 29 روز سپري شده از تيرماه به‌طور متوسط شش درصد نسبت به خرداد افزايش پيدا کرده طوري که با احتساب سطح قيمت‌ اوراق در روز گذشته، هم‌اکنون هزينه خريد اوراق وام 110 ميليون توماني در تهران به سطح 20 ميليون تومان رسيده است و عملا‌ 18 درصد ارزش ريالي تسهيلات بايد صرف خريد اوراق مربوطه شود.

سطح داغ قيمت اوراق مسکن، با يک نسخه دو ماموريتي، مي‌تواند سرد شود.
هر چند اوايل تير ماه امسال، کاهش نرخ سود سپرده بانکي و بعد از آن، کاهش دو واحد درصدي نرخ سود وام رقيب –تسهيلات خريد مسکن يکم- اثر هم‌راستا بر قيمت اوراق گذاشت و باعث شد ظرف يک هفته، دو تا چهار درصد از ارزش معاملاتي اوراق کاسته شود اما در مقطع فعلي با توجه به اوضاع بازار مسکن، «وزن بالاي 4 متغير بازيگردان در صحنه معاملات اوراق وام مسکن» نه تنها تاثير کوتاه‌مدت کاهش نرخ سود را خنثي کرده که به تغيير شيب کاهشي دو ساله قيمت اوراق نيز منجر شده است. متوسط قيمت هر فقره اوراق وام خريد مسکن در سال 94 حدود 12 درصد نسبت به سال 93 کاهش پيدا کرد و به 74 هزار و 700 تومان رسيد که اين کاهش اگرچه در سالي که سقف وام اوراق از 45 به 70 ميليون تومان افزايش پيدا کرد، رخ داد اما رکود مطلق معاملات مسکن در سال گذشته، جلوي رشد قيمت اوراق ناشي از افزايش سقف را گرفت.

در حال حاضر اما قيمت هر فقره اوراق مسکن با احتساب ميانگين 29 روز تير ماه به سطح 89 هزار تومان و براساس قيمت يکي دو روز گذشته، به سطح 93 تا 94 هزار تومان افزايش يافته است. بخشي از رشد قيمت اوراق، متاثر از افزايش سقف تسهيلات از 70 ميليون به 110 ميليون تومان در ابتداي بهار امسال است اما از آنجا که اين موضوع (افزايش سقف)، اثر خود را در ماه‌هاي بهار 95 به شکل رشد 5 درصدي در قيمت اوراق گذاشت، هم‌اکنون متغيرهاي ديگري باعث رشد مجدد شده است. ميانگين قيمت هر فقره اوراق مسکن در خردادماه به 84 هزار تومان رسيده بود.

در حال حاضر متقاضيان خريد مسکن براي دريافت وام 110 ميليوني مجبور به تهيه بسته 220تايي اوراق هستند که در اين صورت با قيمت فعلي، نزديک به 21 ميليون تومان بابت خريد اوراق و تبديل آن به تسهيلات، بايد هزينه کنند. کارشناسان حوزه مالي و اوراق مسکن معتقدند سطح فعلي قيمت اوراق تسهيلات خريد مسکن، در مقايسه با قيمت تمام شده واقعي اين تسهيلات بالا نيست اما نسبت به مبلغ وام، قابل توجه است و افزايش بيشتر آن مي‌تواند باعث کاهش قدرت تسهيلات براي پوشش قيمت مسکن و هزينه خريد آپارتمان‌هاي مصرفي شود.

سطح قيمت اوراق تسهيلات مسکن در فاصله نيمه 93 تا ابتداي تابستان امسال، همواره کمتر از نقطه اوج تابستان دو سال پيش بود. شهريور سال 93 تحت تاثير افزايش سقف وام بدون سپرده خريد مسکن و ميانه رکود معاملات، به دليل افزايش تقاضا، قيمت هر فقره اوراق به 94 هزار تومان رسيد و در مهرماه نيز در همين سطح پايدار ماند اما بعد از آن، با تشديد رکود، شيب قيمت اوراق همچون منحني نوسان قيمت مسکن کاهشي شد. در حال حاضر، قيمت اوراق تسهيلات خريد مسکن، به بالاترين سطح 19 ماه اخير رسيده و در حال نزديک شدن به قله دو سال گذشته است.

ريشه اصلي رشد قيمت اوراق
بررسي‌ها درباره علل تغيير جهت قيمت اوراق مسکن نشان مي‌دهد چهار متغير شامل «رشد معاملات خريد آپارتمان در فاز کنوني پيش‌رونق»، «حذف شرط تاريخ ازدواج از مسير پرداخت وام 110 ميليوني»، «پيش‌خريد اوراق در پي شايعه کاهش نرخ سود تسهيلات اوراق از سطح 17.5 درصد کنوني» و از همه مهم‌تر «کسري حجم انتشار اوراق در مقايسه با ميزان تقاضا و خريد اوراق» باعث افزايش قيمت فروش امتياز اين تسهيلات سه‌رقمي در بازار رسمي مبادله اوراق وام مسکن شده است. در حال حاضر عامل آخر، ريشه رشد قيمت اوراق به حساب مي‌آيد.

در ماه‌هاي اخير معاملات خريد مسکن در تهران و شهرهاي بزرگ، از لاک رکودي خود خارج شد و حداقل پنج درصد افزايش پيدا کرد. عمده تقاضاي مصرفي براي خريد آپارتمان، به‌واسطه افزايش سقف وام خريد، تحريک به انجام معامله شده است. بنابراين، رابطه مستقيم بين رشد معاملات مسکن و رشد تقاضاي خريد امتياز تسهيلات بدون سپرده (اوراق وام خريد مسکن) وجود دارد. اما اين رابطه، به دليل کمبود اوراق جديد و عدم تطبيق حجم انتشار اوراق به حجم خريد اوراق، به جاي آنکه تنظيم شود، منجر به افزايش قيمت اوراق شد.

حتي با فرض ثابت بودن حجم معاملات خريد مسکن در سال جاري، به علت آنکه سقف تسهيلات افزايش پيدا کرده، تعداد اوراقي که در قالب بسته بايد از سوي متقاضيان خريداري و به وام تبديل شود، افزايش يافته است. تا پيش از پرداخت وام 110 ميليوني، بسته 140تايي براي خريد اوراق براي تبديل به وام 70 ميليوني لازم بود اما در حال حاضر، بسته 220تايي بايد خريداري شود. به اين ترتيب، در شکل فعلي بازار معاملات مسکن، ميزان خريد اوراق تسهيلات مسکن از دو جهت «افزايش تقاضا» و «افزايش حجم بسته» رو به صعود گذاشته است.

اين دو مولفه، به‌صورت طبيعي نيازمند افزايش حجم انتشار ماهانه اوراق جديد مسکن از سوي بانک عامل است اما آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد در حال حاضر ميزان انتشار اوراق جديد تسهيلات مسکن در هر ماه، بين 9 تا 13 درصد کمتر از حجم خريد اوراق از سوي متقاضيان وام مسکن است. بخشي از اين کمبود توسط اوراق قبلي موجود در بازار جبران مي‌شود اما از آنجا که اوراق با تاريخ انتشار قبل از نيمه سال93، فاقد اعتبار براي تبديل شدن به وام 110 ميليون توماني است، در نتيجه، کسري اوراق جديد، باعث افزايش قيمت آن مي‌شود.

در ارديبهشت امسال، 383 ميليارد تومان اوراق مسکن منتشر شد اما در همين ماه، معادل 442 ميليارد تومان اوراق از جانب خريداران مسکن، معامله به وام تبديل شد. حجم انتشار اوراق در سال‌هاي 89 تا 92، همواره اضافه‌تر از ميزان خريد اوراق بود به‌طوري که نه تنها کسري آنچناني وجود نداشت بلکه بازار اوراق مسکن با مازاد 25 درصدي عرضه روبه‌رو بود. بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر با توجه به منابع موجود در حساب سپرده ممتاز –حسابي که در آن به سپرده‌گذاران، مشروط به طي دوره زماني مشخص و حجم معين سپرده‌گذاري، اوراق تعلق مي‌گيرد- توان محدودي براي انتشار ماهانه اوراق دارد به اين صورت که بيش از 400‌ميليارد تومان در ماه‌هاي گذشته، اوراق منتشر نکرده است. اين در حالي است که منابع ساير حساب‌هاي سپرده‌گذاري بانک مسکن به دليل تفاوت در قيمت تمام شده، قابل مصرف در حساب ممتاز و تبديل شدن به اوراق نيست.

در حساب ممتاز کمتر از 14 درصد، سود به سپرده‌گذاران تعلق مي‌گيرد اما نرخ سود تسهيلات اوراقي که توسط اين حساب منتشر مي‌شود، 17.5 درصد است. در حال حاضر که اين حساب با کسري منابع براي انتشار حجم بيشتري اوراق، دست به گريبان است، يک راهکار سريع براي بانک عامل، استفاده از ساير منابع در اختيار بانک از محل ساير سپرده‌ها است. اين راهکار طي ماه‌هاي اخير که ساير سپرده‌ها با سود 18 درصد جذب بانک شده بود، امکان‌پذير نبود چرا که با سود 17.5‌درصدي تسهيلات اوراق مسکن، امکان تهيه منابع با سود 18‌درصدي، عملا‌ وجود ندارد. اما با توجه به کاهش نرخ سود سپرده به 15 درصد، بانک عامل بخش مسکن از دو تا سه ماه آينده، مي‌تواند براي کنترل قيمت اوراق مسکن، کسري منابع حساب مربوطه را از طريق ساير حساب‌هاي سپرده‌اي، جبران کند و به بالانس عرضه و تقاضاي اوراق تسهيلات خريد مسکن، اقدام کند.

اين اقدام، ماموريت اول نسخه تب‌بر براي بازار اوراق تسهيلات خريد مسکن محسوب مي‌شود و ماموريت دوم که در فصل جاري بايد توسط متقاضيان مصرفي بازار ملک اجرايي شود، عدم تعجيل در خريد اوراق يا پيش خريد آن است. مديران بانک عامل بخش مسکن، برنامه افزايش حجم انتشار اوراق تسهيلات را در دستور کار دارند و به‌زودي نسبت به طراحي مسير –از جمله استفاده از ساير منابع سپرده‌اي- براي اين منظور اقدام خواهند کرد بنابراين، چشم‌انداز ميان مدت قيمت اوراق مسکن مشروط به تحقق برنامه بانک عامل، کاهشي خواهد بود.

مدير اداره ابزارهاي نوين مالي فرابورس در اين‌باره اعلام کرد: هم‌اکنون سه عامل عمده منجر به افزايش تقاضا براي اوراق تسهيلات مسکن و در نتيجه افزايش قيمت اوراق شده است. عليرضا توکلي توضيح داد: هم‌اکنون به دليل قرار گرفتن در فاز پيش‌رونق مصادف با فصل تابستان که اوج زمان جابه‌جايي‌ها در بازار مسکن محسوب مي‌شود تقاضا براي خريد اوراق افزايش يافته است. اين در حالي است که برخي متقاضيان مصرفي در نتيجه کاهش نرخ سود سپرده‌ها و برخي تسهيلات بانکي مسکن از جمله تسهيلات صندوق پس‌انداز مسکن يکم، در انتظار کاهش سود تسهيلات اوراق – نرخ 17.5درصدي وام 110 ميليون توماني – به‌سر مي‌برند و همين موضوع باعث افزايش استقبال از خريد اوراق شده است.

در صورت کاهش نرخ سود تسهيلات اوراق، ميزان جذابيت آن براي مصرف‌کننده‌ها به خاطر کاهش اقساط ماهانه افزايش مي‌يابد و احتمال تغيير مثبت قيمت آن وجود دارد. وي ادامه داد: از سوي ديگر حذف شرط تاريخ ازدواج براي دريافت وام 100‌ميليون توماني از محل اوراق، موجب افزايش تعداد متقاضيان دريافت وام و در نتيجه خريد اوراق شده است. هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد: شرط ازدواج از تاريخ 1/ 1/ 85 به بعد از مسير پرداخت اين وام حذف شده و همه زوج‌ها مي‌توانند از اين تسهيلات بهره‌مند شوند.