پاسخ به ابهامات بازار رهن ثانويه ، اطمينان به خريداران اوراق رهني مسکن

مديرعامل شرکت تامين سرمايه بانک مسکن ضمن بيان اينکه اوراق رهني ثانويه بدون ريسک و با قابليت انتقال به غير است، گفت: ابعاد اين بازار با توجه به ظرفيت اقتصاد کلان کشور قابليت افزايش دارد و پس از 100 سال فرصتي براي استفاده از ظرفيت ساير بازارها به جز بانک‌ها براي سرمايه‌گذاري پيش روي متقاضيان قرار داده است.
به گزارش اقتصادنيوز، محسن فاضليان در پاسخ به اين سوال که چرا نرخ سود تضمين‌شده اوراق رهني مسکن با وجود کاهش نرخ سود بانکي پيش از رونمايي اين اوراق و روند کاهنده نرخ تورم، سالانه معادل 18.5 درصد در نظر گرفته شده است؟ گفت: در ابتدا براي پاسخ به اين سوال بايد به چند نکته اشاره کنم. براي انتشار اوراق رهني مسکن در ابتدا گزارش توجيهي آن تهيه مي‌شود، در مرحله بعد تمامي قراردادهاي في‌مابين ارکان پيش‌بيني‌شده امضا مي‌شود، سپس تاريخي براي عرضه آن در نظر گرفته مي‌شود. موضوع کاهش نرخ سود تسهيلات که شما به آن اشاره داريد در تمام دنيا يکسان است.

او افزود: يعني در ساير کشورها نيز يکسري متغيرهاي سيستمي وجود دارد که ممکن است قبل يا بعد از زمان انتشار تغيير پيدا کند. نکته مهم اين است که اصل موضوع را ببينيم که آيا تبديل به اوراق کردن وام‌هاي بانک مسکن يا به عبارتي آزاد کردن حجم معتنابهي از تسهيلات بانک مسکن از طريق انتشار و فروش اوراق بهادار اقدامي مثبت يا منفي است.

فاضليان در ادامه اين گفت وگو با هفته‌نامه تجارت فردا بيان کرد: وقتي تسهيلاتي کمترين نسبت غيرجاري را دارد قابليت آن را دارد که مجدداً از طريق ابزارهايي به گردش درآيد. از اين ديد، توقف در راه‌اندازي و انتشار اوراق رهن ثانويه در ابعاد 300 ميليارد تومان در مرحله نخست که از طريق آن امکان تجهيز منابع مالي بخش مسکن به راحتي ميسر مي‌شود به بهانه جلوگيري از ضرر و زيان يک‌درصدي از اين رقم که معادل سه ميليارد تومان است قابل قبول نيست. نکته دوم آنکه اين نوع نرخ‌شکني در انتشار اوراق MBS در مقايسه با ساير اوراق براي اولين بار به نفع سياست‌هاي اقتصادي دولت اتفاق افتاده است. از اين رو اوراق مذکور نه تنها با روند کنوني متغيرهاي کلان مغايرتي ندارد بلکه همسو با آن نيز هست.

او در خصوص علت تنظيم سررسيد دوساله اين اوراق گفت: ببينيد يک زمان يک شرکت يا بنگاه به دنبال ايجاد سرمايه در گردش است. يعني پول براي سرمايه در گردش لازم دارد که به معني اخذ تسهيلات کوتاه‌مدت و نرخ سود مشخص است اما زماني که يک بنگاه مي‌خواهد به منظور آغاز پروژه‌هاي ساخت‌وساز يا مگامال به تشکيل سرمايه اقدام کند لازم است به متقاضي فرصت داده شود که در دوره زماني قابل اعتنا به هدف خود برسد و بر اساس آن طرح توجيهي اوراق تنظيم شود.

مديرعامل شرکت تامين سرمايه بانک مسکن افزود: نکته ديگر آنکه در MBS مجموعه‌اي از جريانات نقدينگي تسهيلات به پول تبديل مي‌شود، به تعبير ديگر اصطلاحاً وارد يک استخر مي‌شود، تجميع مي‌شود و بعد تنزيل مي‌شود. در واقع تسهيلات استاندارد مي‌شود. براي اين اقدامات مجموعه‌اي از تسهيلات موجود در پورتفوي تسهيلاتي بانک مسکن انتخاب و طرح توجيهي انتشار اوراق رهني مسکن تنظيم شد و بر اساس اين طرح توجيهي نتيجه گرفتيم که اگر تسهيلات با اين نرخ در بازار تنزيل شود و مجدداً سرمايه‌گذاري شود بانک به يک نقطه سربه‌سر مي‌رسد، در مرحله بعد بازار رهن قابليت توسعه پيدا مي‌کند. بانک مسکن در اين روند متحمل ضرر نمي‌شود اما با اين وجود اين بانک به عنوان يک بانک توسعه‌اي و تخصصي به دنبال سودآوري نيست.

فاضليان گفت: ما در دوره گذار از رکود و ورود به رشد اقتصادي هستيم بنابراين بازگشت به مسير رونق مي‌تواند در سرعت‌بخشي حرکت اين بازار نيز موثر باشد.

او در پاسخ به اين سوال که اما گفته مي‌شود ممکن است با هر تکانه اقتصادي شرايط ثبات اقتصادي بر هم بخورد. گفت: با احترام به نظر دوستان اما اين تحليل داراي دو وجه است. وجه اول اينکه با افزايش نرخ تورم، بهاي تمام‌شده پول بالا ‌رود، خلق پول از پول دوباره اتفاق افتد و از يک سو نرخ تورم به بالاي 20 درصد برسد و از سوي ديگر نرخ تامين مالي 30 درصد شود. در نتيجه تکانه اقتصادي منجر به ايجاد وضعيت متلاطم در اقتصاد کشور شود. اما وجه دوم اين است که اگر دولت سرطان تورم را درمان مي‌کند ولو آنکه کاهش نرخ تورم به قيمت ايجاد رکود مقطعي در کشور باشد در نهايت به نفع اقتصاد کلان در بلند‌مدت است بنابراين رکود با فرض کنترل تورم بهتر از رکود با فرض عدم کنترل تورم است.

او افزود: يک زمان در کشور تورم 30 درصد داشتيم و ارزش افزوده موجود در اقتصاد ناشي از خلق پول از پول بود اما وقتي تورم کنترل مي‌شود بر اساس آن نرخ تامين مالي کنترل مي‌شود و کاهش نرخ سود سپرده‌ها از جمله نتايج آن است، در مرحله بعد نرخ تسهيلات کاهش مي‌يابد که به معني کاهش تمايل به سپرده‌گذاري و افزايش تمايل به سرمايه‌گذاري است.

فاضليان در ادامه گفت: در حال حاضر به نظر مي‌رسد برآيند سياست‌هاي اقتصادي به نفع سرمايه‌گذاران است. چراکه افرادي که مي‌خواهند ريسک و سرمايه‌گذاري کنند نسبت به گذشته حاشيه ريسک کمتري دارند و اين موضوع نشان مي‌دهد در افق پيش‌رو رشد و رونق اقتصادي رخ مي‌دهد. البته يک نکته را اضافه کنم که با وجود تمام اين روندهاي مثبت ممکن است اتفاقاتي همچون ادامه تحريم‌ها رخ دهد. براي بخشي از اين نااطميناني‌ها که در دست ما نيست امکان تصميم‌گيري وجود ندارد اما آن بخشي که قابل کنترل است و اتفاقاً بخش قابل اعتنايي هم هست نرخ تورم کشور است که در حال کنترل است، همچنين نرخ تمام‌شده پول کنترل مي‌شود، نرخ سود تسهيلات کم و تمايل به سپرده‌گذاري کم و تمايل به سرمايه‌گذاري افزايش مي‌يابد در نتيجه کسب‌وکار ايجاد مي‌شود و بخش مسکن به عنوان يک بخش مولد در اقتصاد کشور به حرکت در خواهد آمد.

مديرعامل شرکت تامين سرمايه بانک مسکن در ادامه بيان کرد: بنابراين از اين منظر نقد وارد‌شده به زمان راه‌اندازي بازار اوراق رهني ثانويه نمي‌تواند به صورت کامل وارد باشد چرا که ما نسبت به چند سال گذشته از رشد اقتصادي منفي به بالاي صفر رسيده‌ايم. در مجموع مي‌توان گفت ثبات در اقتصاد کلان برقرار است و نشانه‌اي مبني بر بروز تکانه‌هاي منفي در اقتصاد ندارد، وقتي شواهد بر ثبات تاکيد دارد نبايد دنبال اگر و اما رفت.

او در پاسخ به اين سوال که چرا در حال حاضر بانک مسکن به عنوان بانکي که مسووليت پرداخت وام اوليه را دارد انتشار اوراق ثانويه را نيز بر عهده دارد؟ گفت: به نکته درستي اشاره کرديد. به عنوان مثال در دنيا موسساتي مثل فردي مک و فاني ‌مي براي اين امور تشکيل شده ‌است. انتقال ريسک موردنظر شما در شرايط کامل انتشار اوراق رهني در يک بازار بزرگ 14 هزار ميليارد‌دلاري مثل ايالات متحده است. اما ابعاد بازار رهن در ايران هنوز گسترده نشده است.

او افزود: البته هم‌اکنون نيز ايجاد «صندوق انتشار اوراق رهني ايران» از سوي ما پيشنهاد شده تا از اين طريق ريسک از بانک مسکن به عنوان پرداخت‌کننده وام اوليه در بازار ثانويه ريسک را به يک صندوق منتقل کند. اين صندوق به عنوان يک صندوق تخصصي دولتي يا خصوصي مي‌تواند ريسک را از ناشر دور کند. اما در مورد ايجاد MBS در ايران به ياد داشته باشيد ما در مقطعي که قرار داريم براي اين اتفاق يک شرايط ايده‌آل است و ايجاد يک صندوق انتشار اوراق رهني در ايران به سرعت امکان‌پذير نيست. در واقع معرفي ابزار، بهره‌برداري از ابزار، ساختارسازي ابزار و شناسايي همه ارکان مرتبط با ابزار مجموعه ابعاد کامل بازار رهن ثانويه است که به تدريج شکل خواهد گرفت و الان در نقطه ابتدايي شکل‌گيري اين بازار قرار داريم.

فاضليان گفت: بر اين موضوع تاکيد مي‌کنم که ريسک بازپرداخت وام‌هاي بانک مسکن بسيار پايين است. چون اکثر افرادي که از تسهيلات بانک مسکن استفاده کردند خانه‌هاي خود را در رهن بانک قرار داده‌اند که جزو دارايي‌هاي با کيفيت مالي شناسايي مي‌شود و دقيقاً به همين دليل است که مطالبات معوق بانک مسکن نسبت به ساير بانک‌ها پايين‌تر است.

او افزود: به مرور زمان به مرحله کامل اجراي بازار اوراق رهني ثانويه نزديک مي‌شويم. کم‌کم در فرآيند به اين مرحله مي‌رسيم که بايد تمام ارکان اجراي اين ابزار تکميل شود اما در اين مقطع تمام اقدامات لازم انجام شده است.

فاضليان در پاسخ به اين سوال که در حال حاضر ابعاد بازار رهن اوليه در ايران معادل 122 هزار ميليارد تومان (حدود 40 ميليارد دلار) است. اين در حالي است که در زمان راه‌اندازي بازار رهن ثانويه در ساير کشورها همچون ژاپن يا آمريکا، بازار رهن اوليه ابعادي حداقل 1800 ميليارد‌دلاري دارد. چرا براي راه‌اندازي بازار رهن ثانويه به اين موضوع توجه نشده است؟ گفت: نمي‌توان اقتصاد کشورهايي مثل ژاپن را با ايران مقايسه کرد. توليد ناخالص داخلي تمامي کشورهاي عضو سازمان کنفرانس اسلامي معادل ژاپن است. ابعاد بازار اوليه در کشور ما همان‌طور که اشاره کرديد معادل 40 ميليارد دلار است. مجموع اوراقي که در سال گذشته در بورس منتشر شده است تا الان 17 هزار ميليارد تومان است.

او افزود: بنابراين اگر بتوانيم از اين 40 ميليارد دلار معادل پنج ميليارد آن را اوراق رهني ثانويه منتشر کنيم يعني معادل کل اوراقي که در کشور منتشر شده است توانسته‌‌ايم تامين مالي کنيم. اتفاقاً اعتقاد داريم پس از سال‌ها که اقتصاد کشور ما بانک‌محور بوده است الان فرصتي فراهم شده است تا نيم‌نگاهي به استفاده از ظرفيت ساير بازارها داشته باشيم.

او در ادامه بيان کرد: درست است که فعلاً با حداقل زيرساخت‌ها راه‌اندازي بازار رهن ثانويه آغاز شده است و ممکن است در برخي بخش‌ها همچون حسابرسي مشکلاتي وجود داشته‌ باشد اما حرکت اين بازار با مشارکت بخش خصوصي در کنار بازار رهن اوليه مي‌تواند مفيد باشد.

فاضليان در پاسخ به اين سوال که اگر بازپرداخت‌ها به موقع انجام نشود چه کسي مسووليت بازپرداخت را بر عهده خواهد گرفت؟ گفت: بانک مسکن تضمين کرده است. وقتي بازپرداخت تسهيلات انجام نمي‌شود ملکي که در رهن بانک است تمليک مي‌شود که به معني سوخت نشدن سرمايه بانک است. به همين دليل است که عدم وصول تسهيلات به معني سوخت شدن نيست. بنابراين اگر اقساط درصدي از اين پرونده‌ها هم وصول نشود سوخت نمي‌شود و از اين منظر هيچ‌گونه ريسکي به معني واقعي ريسک وجود ندارد.