رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسکن ، چگونه مي‌توان هنگام تزريق نقدينگي از گراني مسکن جلوگيري کرد؟

آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش‌هاي اقتصادي متفاوت مي‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي‌شود، تقاضاي سرمايه‌اي مسکن است.
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش‌هاي اقتصادي متفاوت مي‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي‌شود، تقاضاي سرمايه‌اي مسکن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوار‌ها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آينده نگهداري مي‌کنند. اين اقلام عبارتند از: زمين و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌هاي غيرديداري (سپرده‌هاي مدت دار) و ساير دارايي‌ها. افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر ترکيب اين دارايي‌ها اثر مي‌‌گذارد.  بررسي چگونگي اين اثر، رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسکن را نشان خواهد داد.

فهيمه قرباني، کارشناس اقتصادي با بيان اين مقدمه در تحليلي ادامه داده است:

«مرور ادوار گذشته دوره‌هاي رکود و رونق مسکن نشان مي‌دهد در فاصله سال‌هاي 1372 تا 1394 بازار مسکن با چهار دوره رونق و رکود روبه‌رو بوده است. همانطور که در اواخر سال 88 پيش‌بيني شده بود، رکودي که تقريباً از سال 87 در بازار مسکن حاکم شد، در اوايل سال 89 به اوج خود رسيد؛ به طوري‌که با نزديک شدن به نيمه دوم سال 89، شرايط بازار مسکن پس از دو سال تجربه رکودي، براي ورود به يک دوره رونق آماده شد.

در نيمه سال 89 از يک سو رشد مثبت ساخت و سازهاي مسکوني و از سوي ديگر تغيير مسير منحني نرخ رشد قيمت مسکن از شيب منفي به شيب مثبت، اين پيام را به فعالان بازار مسکن داد که دوره سوم رونق- رکود در اين بازار تکميل و حالا در دوره چهارم (دوره رکود) به سر مي‌بريم. از ويژگي‌هاي اين دوره مي‌توان به کاهش تقاضا و قيمت مسکن در اين دوره اشاره کرد.

علاوه بر اين تورم بالا معضل اقتصادي مهمي در کشورهاي در حال توسعه چون ايران است. اثر منفي نرخ‌هاي تورم بالا به خوبي بر کاهش قدرت خريد و رفاه اقتصادي افراد جامعه محسوس است، بنابراين مهار قيمت‌ها و ثبات درآمد واقعي نياز جامعه و اهداف اصلي سياستگذاران مي‌باشد. در ايران در دوره بعد از انقلاب، در اغلب سال‌ها تورم دورقمي را تجربه کرده‌ايم.

با توجه به آنچه بيان شد، در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بي‌رويه نقدينگي، وي‍ژگي سرمايه‌اي مسکن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است. در مجموع در شرايطي که در سطح اقتصاد کلان کشور، سياست افزايش حجم نقدينگي اجرا مي‌شود و بازار سرمايه کاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ويژگي‌هاي خود تا حد قابل ملاحظه‌اي از اين حجم نقدينگي را جذب کند. به عبارت ديگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درون‌بخشي، همواره با يک معضل فرابخشي مواجه بوده و آن آثار ناشي از افزايش حجم نقدينگي است که بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه‌اي وارد بازار مسکن مي‌شود و آثار تورمي ايجاد مي‌کند. »

اين کارشناس اقتصادي همچنين در نتيجه‌گيري اين تحليل خود با عنوان «واکاوي رابطه بين بازار مسکن و تورم» عنوان کرده است:

«در شرايط تورمي تقاضا براي مسکن افزايش مي‌يابد، افزايش تقاضا براي مسکن از يک طرف و افزايش قيمت مواد اوليه ساخت و ساز مسکن در اثر تورم از طرف ديگر، نشان‌دهنده تأثيرپذيري بيش از پيش بازار مسکن از تورم است. بخش عمده افزايش تقاضاي مسکن در شرايط تورمي، تقاضاي سرمايه‌اي است؛ افزايش تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسکن در ابتدا موجب رونق در بخش مسکن مي‌شود اما در مرحله بعد که اين افزايش تقاضا به اوج خود رسيد، رکود در بخش مسکن را به دنبال دارد.

با توجه به آنچه بيان شد با کاهش نقدينگي يا توسعه بازارهاي مالي در کشور که نقدينگي سرگردان بتواند به آن سمت سوق پيدا کرده و موجب رونق اقتصادي شود، مي‌توان از نوسانات در ساير بازار‌ها (از جمله بازار مسکن) به هنگام تزريق نقدينگي در بازار جلوگيري کرد.»