ساز کوک مسکن در هسته پايتخت

 چهار رفتار متضاد با تقاضاي مصرفي در ساخت و سازهاي مسکوني شهر تهران، از طريق دو بسته کاهنده قيمت تمام شده مسکن در هسته پايتخت اصلاح شد. آمارهاي رسمي از کارنامه ساخت وسازهاي بهار 95 در محدوده بافت فرسوده تهران حاکي است: حجم احداث آپارتمان‌‌هاي پرفروش و پرمشتري در 12 منطقه پايتخت که محل 48 درصد معاملات خريد مسکن و جزو عمده مناطق مصرفي بازار ملک محسوب مي‌شود، نسبت به ساير مناطق شهر، رو به افزايش گذاشته است.

12 منطقه‌اي که هسته فرسوده تهران را به لحاظ خانه‌هاي قديمي و کلنگي و معابر تنگ و باريک، تشکيل مي‌دهند در حال حاضر به بازار اصلي «ساخت آپارتمان‌هاي کم‌متراژ و همچنين ساختمان‌هاي پرواحد» تبديل شده‌اند به طوري که حرکت محسوس سرمايه‌گذاران ساختماني از نقاط شمالي و گران‌قيمت شهر به سمت اين مناطق و «تمرکز بر ساخت و ساز ارزان قيمت» باعث شده «ساز» بازارهاي ساخت و معاملات مسکن در اين مناطق، متناسب با هم، «کوک» شود. در بافت فرسوده، تحت تاثير گرايش توام مالکان و سازنده‌ها به «نوسازي تجميعي» يا همان «سري‌سازي با تخريب بيش‌از يک پلاک»، متوسط مساحت واحدهاي مسکوني با 30 درصد کاهش نسبت به ميانگين متراژ آپارتمان‌هاي نوساز در کل شهر، به 108 متر مربع رسيده است. ميانگين مساحت آپارتمان در ساخت و سازهاي مسکوني در مناطق 22 گانه، 155 مترمربع است که فاصله زيادي با متراژ مدنظر خريداران دارد به‌طوري که 80 درصد معاملات مسکن تهران در خريد آپارتمان‌هاي زير 100 مترمربع خلاصه مي‌شود اما فقط 30 درصد واحدهاي مسکوني نوساز، متراژ زير 100 مترمربع دارند. در هسته فرسوده پايتخت با توجه به سطح پايين قيمت مسکن نسبت به ساير مناطق، عمده تقاضا براي خريد واحدهاي ميان متراژ است که با افزايش حجم ساخت اين نوع آپارتمان‌ها، انتخاب خريداران متنوع خواهد شد.

از طرفي، تعداد واحد مسکوني در ساختمان‌هاي جديد حاصل از نوسازي در بافت فرسوده تهران، نسبت به سال‌هاي گذشته که عمده تخريب و نوسازي‌ها به‌صورت انفرادي و تک‌پلاک انجام مي‌شد، از حدود 4 واحد مسکوني به نزديک 10 واحد در هر پروانه ساختماني، افزايش پيدا کرده و باعث تقويت ميزان بهره‌وري زمين مسکوني در اين مناطق شده است.

اين دو اتفاق مثبت يعني «کاهش متراژ نوسازها» و «افزايش بهره‌وري زمين» در کنار «رشد شديد سهم نوسازي تجميعي نسبت به نوسازي انفرادي» و همچنين «افزايش ميل به ساخت در مناطق ارزان قيمت» سبب شده است عرضه آپارتمان‌هاي مصرفي و پرتقاضا در مناطق 7 تا 12، 14 تا 18 و منطقه 20، افزايش پيدا کند. در بهار امسال براي ساخت 1800 واحد مسکوني در اين 12 منطقه پروانه تخريب و نوسازي صادر شد که اين حجم ساخت و ساز معادل 15 درصد کل ساخت و سازهاي پايتخت در اين مدت بوده است. 61 درصد واحدهاي ساخته شده در بافت فرسوده، به‌صورت تجميعي و با ميانگين مساحت 108 مترمربع و مابقي به‌صورت انفرادي و با مساحت بالاتر احداث شده است.در تهران سهم نوسازي تجميعي پلاک‌هاي فرسوده در مقابل نوسازي انفرادي، از حدود 12 درصد کل واحدهاي جديد در بافت‌فرسوده طي سال‌هاي دهه 80 به بيش از 60 درصد رسيده است.

 افزايش سهم «نوسازي تجميعي» مديون بسته تشويقي شهرداري و دولت در بافت فرسوده است. در قالب اين بسته، سازنده‌ها در بافت فرسوده، مشروط به تجميع املاک کلنگي و افزايش مساحت زمين آماده نوسازي به بالاي 150 مترمربع، از 7 امتياز هزينه‌اي شامل تخفيف 100 درصدي عوارض و مشوق ريالي بهره‌مند مي‌شوند. اين فاکتورها شامل تخفيف کامل عوارض ساخت، پرداخت کامل هزينه نما، اجازه کسري پارکينگ، ارائه دو طبقه تراکم اضافه، يارانه کامل نرخ سود وام ساخت، معافيت کامل از هزينه حق انشعابات و همچنين پرداخت وام 20‌ميليون توماني اجاره به مالک ملک کلنگي است. در کنار اين مشوق‌ها که قيمت تمام شده ساخت مسکن در بافت فرسوده را تا 47 درصد کاهش مي‌دهد، پرداخت وام 50 ميليوني نوسازي و حذف شرط خانه اولي در پرداخت وام 160 ميليوني خريد مسکن نيز سبب شده بازار ملک در هسته فرسوده تهران مورد توجه سازنده‌ها و خريداران قرار گيرد.

سازنده‌ها و مالکان براي بهره‌مند شدن از امتيازات بسته‌هاي تشويقي، از مسير تخريب و نوسازي تک پلاک فاصله گرفته‌اند و به تخريب و نوسازي انبوه رو آورده‌اند. اين تغيير رفتار را مي‌توان در متوسط مساحت زمين در هر پروانه تجميعي که به بالاي 230 مترمربع رسيده است، مشاهده کرد. مساحت عرصه 60 درصد پلاک‌هاي فرسوده موجود در پايتخت، کمتر از 100 مترمربع است که اگر به‌صورت انفرادي تخريب و نوسازي شود، از يکسو هزينه ساخت افزايش مي‌يابد و از سوي ديگر تعداد واحدهاي جديد در مساحت ثابت زمين، کاهش پيدا مي‌کند.

دو اثر اوليه اجراي بسته تشويقي
تمايل به تجميع پلاک‌ها و افزايش سهم مالکان نسبت به سازندگان در «مشارکت در ساخت» دو اتفاق قابل رويت در بافت‌هاي فرسوده شهر تهران است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد؛ مالکان خانه‌هاي کلنگي بيش از سال‌هاي قبل نسبت به تجميع واحد‌ها با هدف نوسازي تمايل نشان مي‌دهند. در کنار اين اتفاق، سازندگان نيز در مقايسه با سنوات قبل سهم کمتري را از مالکان براي حضور در بافت‌هاي فرسوده و نوسازي واحدها مطالبه مي‌کنند.پيش از اين سازندگان از مالکان خانه‌هاي کلنگي سهم 50 درصدي را براي مشارکت در ساخت طلب مي‌کردند اما اين سهم در طول سال 94 به زير 50 درصد تنزل کرده است.

در حال حاضر سهم سازندگان از مشارکت در ساخت با 5 درصد کاهش به 45 درصد رسيده و در مقابل سهم مالکان با همين ميزان افزايش به 55 درصد رسيده است. مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران معتقد است: تغيير موازنه مشارکت در ساخت به نفع مالکان به‌دليل بسته تشويقي اجرا شده از سوي شهرداري در سال گذشته است. به گفته عبادالله فتح‌اللهي اجراي بسته تشويقي موجب شده هزينه ساخت و ساز در بافت فرسوده حداقل 25 درصد کاهش يابد. به اين ترتيب با کاهش هزينه ساخت فرمول مشارکت در ساخت و ساز به نفع مالکان تغيير کرده و در نتيجه اين تغيير فرمول تمايل مالکان براي نوسازي بافت به‌صورت «تجميعي» نسبت به سال‌هاي قبل بيشتر بوده است.

بنابر آمار ارائه شده از سوي سازمان نوسازي شهرداري تهران، در سال گذشته براي بافت فرسوده يک هزار و 528 فقره پروانه صادر شده است. نکته قابل توجه در اين آمار رشد 48 درصدي تعداد پروانه‌هاي تجميعي در محدوده بافت فرسوده طي يک سال 94 نسبت به سال 93 است.فتح‌اللهي تعداد پروانه‌هاي تجميعي را 702 فقره اعلام و اظهار کرد: در مقابل صدور اين تعداد پروانه ساختماني تجميعي در بافت فرسوده، تعداد826 پروانه نيز به‌صورت انفرادي صادر شده است.مديران شهري اولويت سياستي خود را صفر شدن نوسازي پلاک‌ها در بافت فرسوده به‌صورت انفرادي عنوان مي‌کنند.دليل تعقيب چنين سياستي به ساختار خانه‌هاي کلنگي در بافت‌هاي فرسوده بازمي‌گردد.

اکثر واحدهاي قديمي مستقر در بافت فرسوده با متراژ کمتر از 100 مترمربع ريزدانه به حساب مي‌آيند و خدمات‌رساني به اين نوع بناها در مواقع بحران با چالش‌هاي جدي مواجه خواهد بود؛ در کنار آن تجميع واحدها و ارائه خدمات مکمل در واحدهاي با متراژ بالاتر به بهبود کيفيت زندگي منجر مي‌شود.

به واسطه چنين سياستي است که نرخ نوسازي به‌صورت تجميع طي سال‌هاي گذشته رشد داشته است. اين رشد در بهار سال جاري نيز تداوم داشته است. به استناد آمار سازمان نوسازي شهر تهران، از 270 پروانه ساختماني صادر شده در محدوده بافت فرسوده طي سه ماه ابتدايي سال جاري 121 پروانه به‌صورت تجميع و 149 پروانه به شکل انفرادي بوده که نشان‌دهنده سهم نزديک به 50 درصدي «تجميعي» در مقايسه با «انفرادي»سازي است. يکي ديگر از اثرات اجراي بسته تشويقي طي چند سال اخير افزايش نرخ بهره‌وري زمين در محدوده بافت فرسوده نسبت به ساير مناطق شهري است.

به اين معنا که مقايسه شاخص «تعداد واحدهاي مسکوني در هر پروانه» در سال گذشته نسبت به دهه 80 حدود 50 درصد افزايش داشته است. بررسي آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني طي يک دهه گذشته نشان مي‌دهد اين شاخص از 4/ 4 در ابتداي دهه 80 به 8/ 6 در سال گذشته رسيده است. کارشناسان نوسازي يکي از مهم‌ترين دلايل بالا رفتن نرخ بهره‌وري زمين در بافت فرسوده ناشي از افزايش واحدها در پروانه‌ها را به نوع تقاضاي مصرفي اين محدوده شهري مربوط مي‌دانند. به گفته آنها عمده تقاضاي مصرفي در مناطق فرسوده شهري متعلق به واحدهاي ميان‌متراژ و کمتر از 120 مترمربع است، در حالي که عمده تقاضاهاي مصرفي در مناطق بالاتر از خط انقلاب به خريد واحدهاي بزرگ متراژ تمايل نشان مي‌دهند. همچنين در مناطق مرکزي شهر، به دليل بالا بودن قيمت مسکن، تقاضاي مصرفي سراغ کوچک متراژها مي‌رود.

 نقشه راه نوسازي
رئيس سازمان نوسازي با ارائه گزارشي از عملکرد اقدامات مديريت شهري براي نوسازي بافت فرسوده اظهار کرد: بسته تشويقي طراحي شده در حال حاضر منجر به کاهش حداقل 25 درصد هزينه‌هاي ساخت‌و‌ساز در محدوده بافت فرسوده است. به گفته وي مطابق بررسي کارشناسان نوسازي، بسته به شيوه ساخت وساز کاهش هزينه‌ها تا سقف 47 درصد نيز امکان‌پذير است. اين مقام مديريت شهري اعتقاد دارد بسته تشويقي طراحي شده در بخش کاهش هزينه ساخت در بافت فرسوده نيز به اهداف خود رسيده است.

 جزئيات کاهش هزينه ساخت و ساز
آن گونه که از جزئيات بسته برمي‌آيد صفر شدن هزينه انشعابات در کنار يارانه 18 درصدي نرخ سود وام نوسازي از جمله اقلام عمده کاهش هزينه ساخت به حساب مي‌آيد. انشعابات علاوه بر سهم 5 درصدي در هزينه ساخت و ساز به لحاظ بوروکراسي اداري بالايي که دارد از سازندگان انرژي زيادي مي‌گيرد.

فتح‌اللهي با اشاره به اينکه هزينه انشعابات براي ساخت و ساز در بافت‌هاي فرسوده صفر شده است گفت: در قانون ساماندهي بافت‌هاي فرسوده تنها براي تعدادي از پلاک‌ها هزينه انشعابات رايگان بود. اما ستاد بازآفريني شهري يک گام جلوتر برداشت و هزينه تمامي واحدهاي ساخته شده در بافت فرسوده را رايگان اعلام کرد.او رايگان شدن هزينه انشعابات را محصول تفاهم شهرداري تهران با معاونت عمراني استانداري در ستاد بازآفريني پايدار کلانشهر تهران عنوان کرد. به گفته رئيس سازمان نوسازي ترتيب اين تفاهم از اين قرار است که نهادهاي متولي انشعابات شهري با رايگان کردن هزينه‌ها در محدوده بافت‌هاي فرسوده از پرداخت هزينه‌هاي ناشي از عمليات عمراني در معابر تهران (ساير نقاط پايتخت) به شهرداري معاف شدند.

او اين تفاهم را يک رابطه برد-برد براي مديريت شهري و دستگاه‌هاي اجرايي دانست و افزود: پيش از اين دستگاه‌هاي اجرايي براي انجام عمليات عمراني در سطح شهر تهران بايد مبالغي را به حساب شهرداري تهران واريز مي‌کردند تا اجازه آغاز عمليات را دريافت کنند، اما با اين تفاهم بدون پرداخت وجه مي‌توانند بدون فوت‌وقت امور عمراني را پيش ببرند و در ازاي آن، سازنده‌هاي بافت فرسوده را از پرداخت حق انشعاب معاف کنند. مديرعامل سازمان نوسازي امتياز دوم را براي دستگاه‌هاي اجرايي در تغيير مختصات بافت فرسوده توصيف و اظهار کرد: به ميزاني که نوسازي شکل بگيرد و کوچه‌ها تعريض شود بستر زمين براي اصلاح شبکه آب و برق گاز آماده‌تر مي‌شود.

او با اشاره به هزينه‌هاي آزادسازي معابر براي دستگاه‌هاي اجرايي گفت: هر دستگاه اجرايي که بخواهد انفرادي اقدام به چنين کاري کند بايد براي هر متر رقمي بين چهار تا پنج ميليون تومان هزينه کند در حالي‌که با کمک به نوسازي مشارکتي اين هزينه به‌شدت کاهش يافته است.

فتح‌اللهي برآورد کرد: با اعمال تخفيف در هزينه انشعابات حدود 7 تا 10 درصد هزينه ساخت کاهش مي‌يابد. او در عين حال از دستگاه‌هاي اجرايي خواست از سال آينده با توجه به توافقات صورت گرفته هزينه رايگان شدن انشعابات را در بودجه‌هاي خود پيش‌بيني کنند و به صرفه‌جويي‌هاي انجام شده از محل تهاتر اتکا نکنند. او دليل چنين درخواستي را فشار به منابع شهرداري در صورت تداوم آن دانست و گفت: مديريت شهري پايتخت در سال جاري با هدف پي‌ريزي اين سياست حاضر به پذيرش بخشي از عمليات عمراني دستگاه‌هاي اجرايي در قالب تهاتر با حق انشعاب بافت فرسوده شد اما در سال آينده با توجه به مصوبات ستاد بازآفريني پايدار کلانشهر تهران اين تقسيم کار بايد به‌صورت جديدي انجام شود.

 تقسيم کار مشترک از منظر فتح‌اللهي بر عهده گرفتن هزينه انشعابات از سوي دستگاه‌هاي اجرايي مسوول از محل منابع داخلي خود به‌جاي دريافت تخفيف از سوي شهرداري است.البته رئيس سازمان نوسازي از جلوه ديگري از همکاري دولت و شهرداري نيز سخن به ميان آورد. جلوه‌اي که خود را در بر عهده‌گيري يارانه سود تسهيلات عيان کرده است.

فتح‌اللهي در توصيف اقدام ديگر براي کاهش هزينه ساخت و ساز به اقدام همزمان مديريت شهري و دولت اشاره و اظهار کرد: دولت درخصوص تخفيف 9 درصدي نرخ تسهيلات ساخت در بافت فرسوده مصوبه‌اي را از تصويب گذراند، شهرداري نيز در تکميل اين اقدام دولت همين ميزان تخفيف را متقبل شد تا با اين دو تعهد نرخ سود تسهيلات ساخت در بافت فرسوده همانند وام قرض‌الحسنه باشد. او با تاکيد بر اينکه مديريت شهري تلاش دارد در مرحله جديد نوسازي بافت فرسوده ساخت و ساز را به سمت واحدهاي تجميعي هدايت کند، گفت: مکانيزم انگيزشي طراحي شده که بر اساس آن اگر مالکان با تجميع پلاک متراژ واحدها را به بالاي 100 متر برسانند از تمامي تخفيف‌هاي در نظر گرفته شده بهره‌مند مي‌شوند.

به گفته وي در صورتي که متراژ واحدها به 100 متر نرسد 50 درصد تخفيف‌هاي تسهيلاتي به واحدهاي نوسازي شده اعطا مي‌شود. او البته براي متراژ يک شرط نيز بيان کرد و در تشريح آن گفت: مالکاني که داراي قطعات 300 متر به بالا در بافت فرسوده باشند و اقدام به تجميع نکنند گرچه مي‌توانند از تسهيلات در نظر گرفته شده استفاده کنند اما تخفيف نرخ سود تسهيلات مشمول آنان نمي‌شود.

يک درخواست براي پرش
فتح‌اللهي از رشد مشروط 40 درصدي نرخ نوسازي در سال جاري خبرداد و گفت: با توجه به مشوق‌هاي طراحي شده رسيدن به اين رکورد دور از دسترس نيست اما مشروط بر آنکه بانک عامل اين سياست طبق مصوبات قدم پيش بگذارد. اين مقام مديريت شهري با اشاره به برخي مصوبات ستاد بازآفريني گفت: بر اساس يکي از مصوبات با توجه به پوشش نرخ سود از سوي شهرداري و دولت تسهيلات ساخت واحدهاي ساخته شده در بافت فرسوده بايد در قالب عقد قرارداد قرض‌الحسنه باشد.

او احتمال داد: به‌دليل نحوه تسويه دولت‌ها در سنوات گذشته بانک عامل در انعقاد قرارداد تسهيلات در قالب اين نوع عقد محتاط شده است، در حالي که اگر از بوروکراسي تسهيلات‌دهي کاسته شود به‌راحتي نرخ نوسازي در بافت فرسوده در مقايسه با سال قبل مي‌تواند 40 درصد افزايش يابد.

اوايل سال جاري در پي انتقال سهم تکليفي ساير بانک‌ها در حوزه پرداخت وام نوسازي به بانک مسکن، بانک عامل بخش مسکن اعلام کرد که براي سال جاري معادل 100 هزار فقره وام نوسازي به متقاضيان نوسازي بافت فرسوده پرداخت خواهد کرد اما در حال حاضر روند پرداخت تسهيلات به بافت فرسوده از سوي اين بانک به پرداخت يارانه نرخ سود تسهيلات از طرف دولت منوط شده است.مطابق با اعلام مديرعامل سازمان نوسازي از مجموع 6 هزار ظرفيت ايجاد شده براي دريافت وام نوسازي تاکنون 4 هزار و 400 پرونده در بانک عامل بخش مسکن تشکيل شده است اما تاکنون 500 پرونده موفق به دريافت وام نوسازي شده‌اند.