برزخ برج‌سازان در بازار مسکن

«برج‌ساز»ها در مسير سه قفله صدور مجوز بلندمرتبه‌سازي، از تسهيلات و محرک‌هاي خروج از رکود، محروم شدند.
 برج‌سازها در مسير خروج از رکود و بازگشت به بازار ساخت‌و‌ساز، براي تعريف پروژه‌هاي جديد، به کانال سه قفله صدور مجوز برخورد کردند. سلب اختيار شهرداري تهران در صدور پروانه ساختماني براي بلندمرتبه‌سازي –ساخت‌و‌ساز بيش از 12 طبقه- اگرچه در اوايل سال 93 به‌صورت رسمي از جانب شوراي‌عالي شهرسازي به مديريت شهري تهران ابلاغ شد اما اين ممنوعيت علني برج‌سازي طي دو سال اخير، به‌خاطر رکود مطلق فعاليت‌هاي ساختماني در شهر تهران، چندان به چشم برج‌سازها نيامد ولي هم‌اکنون به‌عنوان مانع يا سرعت‌گير بازار ساخت‌و‌ساز هم مطرح مي‌شود. به گزارش دنياي اقتصاد ، با اين حال،‌ شرايط فعلي بازار معاملات ملک –رشد متقاضيان خريد- و همچنين دسترس‌پذير شدن تسهيلات سه رقمي ساخت مسکن، به تحريک برج‌سازها همچون ساير سازنده‌ها براي از سرگيري سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني منجر شده است اما در حال حاضر تقريبا هيچ امکاني براي اخذ راحت و سريع مجوز بلندمرتبه‌سازي در چارچوب طبيعي و رايج براي ساير ساخت‌وسازها، وجود ندارد.

هم‌اکنون بازار برج‌سازي در تهران با سه قفل بزرگ مقرراتي، مسدود و غيرقابل ورود شده است.

اولين قفل بازار برج‌سازي از محتواي طرح تفصيلي فعلي تهران نشات مي‌گيرد که طبق آن، هيچ ضوابط روشن و امکان مشخصي در پهنه‌ها و پارسل‌هاي مختلف شهر،‌ براي بلندمرتبه‌سازي تعيين نشده است به طوري که اگرچه برخي پلاک‌ها –قطعات و اراضي خام متراژ بزرگ – به‌عنوان پهنه ويژه بلندمرتبه‌سازي معرفي شده‌اند اما صدور مجوز براي آنها به ارائه طرح توجيهي از جانب سرمايه‌گذار و تصويب آن در مراجع مربوطه، منوط شده است.

طي سال‌هاي اخير با خلأ ضوابط واحد براي بلندمرتبه‌سازي، درخواست‌ها براي برج‌سازي و طرح‌هاي توجيهي مربوطه، عمدتا توسط شوراي معماري مناطق 22 گانه و کميسيون ماده 5، بررسي و تصويب مي‌شد. اما در حال حاضر هم شوراي معماري مناطق 22 گانه و هم کميسيون ماده پنج که پيش‌تر مي‌توانستند به‌صورت موردي با درخواست‌هاي ساختماني فراتر از مقررات طرح تفصيلي موافقت کنند، از صدور مجوز براي بلندمرتبه‌سازي منع شده‌اند و انسداد بازار برج‌سازي با قفل دوم، تشديد شده است.

قفل سوم که به نوعي ريشه برزخ به‌وجود آمده در ساخت‌و‌سازهاي مرتفع پايتخت به‌حساب مي‌آيد، ناشي از تعليق 17 ماهه پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي است که باعث شده سرمايه‌گذاران ساختماني در زمين اختلاف‌نظر دولت و شهرداري برسر بخش‌هايي از اين ضوابط، معلق بمانند.

شهرداري تهران اسفند سال 93 براي عمل به تکليفي که طرح تفصيلي مصوب سال 91 مقرر کرده بود، پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي را به شوراي‌عالي شهرسازي ارائه کرد. اين ضوابط قرار بود نيمه دوم سال 91 ارائه، تصويب و ابلاغ شود تا به‌واسطه آن، محله‌هاي مجاز براي برج‌سازي، حداکثر ارتفاع بلندمرتبه‌سازي در هر منطقه پايتخت و همچنين شرايط لازم براي زمين و خيابان محل موردنظر براي ساخت برج، به‌صورت نقشه از قبل تعيين شده براي کل شهر، مشخص و در اختيار عموم فعالان ساختماني قرار بگيرد.

معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران روز گذشته درباره سرنوشت پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي، اعلام کرد: با مداخله‌هاي بيش از حد سياست‌گذاران حوزه شهرسازي، به‌رغم آثار مثبتي که تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي مي‌تواند داشته باشد، اما پروسه بررسي و تصويب آن بيش از يک سال است که به تعويق افتاده و حتي الامکان اجراي آزمايشي ضوابط با دو هدف بازگشايي مسير ساخت‌و‌ساز و شناسايي نقاط ضعف احتمالي ضوابط نيز وجود ندارد.

پژمان پشمچي‌زاده در اين‌باره با اشاره به «تبعات» مداخله حاد سياست‌گذار بر اقتصاد مسکن و ساختمان و اقتصاد شهر گفت: طي سال‌هاي گذشته، دو دسته سياست‌ متضاد هم در حوزه شهرسازي و مقررات مرتبط با ساخت‌و‌سازهاي مسکوني و ساير کاربري‌ها را در پايتخت شاهده بوده‌ايم که در برخي سال‌ها توسط يک دولت، به شکل «افراط» در افزايش ظرفيت ساخت‌و‌ساز از طريق «تغيير در پهنه‌هاي طرح تفصيلي، افزايش تراکم ساختماني و تبديل کاربري عمده اراضي دولتي داخل شهر تهران به مسکوني» بروز پيدا کرد و در سال‌هاي اخير نيز به‌صورت سياست «تفريط»، فعاليت‌هاي ساختماني را به شدت محدود کرده است.

اين مقام شهرداري تهران تصريح کرد: ظرفيت‌هايي از طرح جامع شهر تهران –از جمله مقررات مربوط به بلندمرتبه‌سازي- بايد از طريق دولت، فعال شود و اگر همکاري مشترک در آنها صورت نگيرد، در اين مقطع که رشد اقتصادي نيازمند تحريک بخش مسکن و ساخت‌و‌ساز به‌عنوان بخش پيشرو است، شرايط تحقق را پيدا نمي‌کند.  سياست محدودسازي ساخت‌و‌ساز در شهر تهران که مدتي است توسط مسوولان بخش مسکن در دولت پيگيري مي‌شود، با سه هدف عمده شامل «مهار رشد جمعيت پايتخت»، «تنظيم جمعيت با ظرفيت آب شرب» و از همه مهم‌تر «کنترل بحران ترافيک و آلودگي هوا» در دستور کار قرار گرفته است.

اين در حالي است که معاون شهردار تهران با استناد به آمارهاي رسمي از ميزان ساخت‌و‌سازهاي مسکوني طي 5 سال اخير که بازار ساخت با نوسانات فوق‌العاده افزايشي و به‌شدت کاهشي در دوره‌هاي رکود و رونق روبه‌رو بود، معتقد است: فعاليت‌هاي ساختماني تا سال 1404 به گونه‌اي پيش خواهد رفت که ظرفيت جذب جمعيت از محل ساخت‌و‌ساز به مراتب کمتر از سقف جمعيت‌پذيري قيد شده در طرح جامع شهر تهران خواهد بود. بنابراين، سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني حتي با فرض اينکه دستکاري‌هاي دولت قبل در طرح تفصيلي (افزايش تراکم و...)، به‌صورت 100درصد اعمال شود، بازهم ظرفيت بارگذاري در شهر را از سقف جمعيت‌پذيري، فراتر نمي‌برد.

 دو پيامد افراط و تفريط
در حالي که هم‌اکنون بازار ملک از يکسو به دليل تسهيلات ساخت و از سوي ديگر به دليل ثبات قيمت ارکان پروژه‌هاي ساختماني شامل زمين، مصالح ساختماني و... در يک وضعيت ايده‌آل به سر مي‌برد اما شهرداري تهران به‌عنوان مرجع صدور پروانه‌هاي ساختماني که از نزديک با سرمايه‌گذاران ساختماني و سازنده‌هاي بازار املاک در ارتباط است و تغيير رفتار بازيگران بازار ساخت‌وساز را پيش از هر نهاد يا مجموعه ديگري متوجه مي‌شود، در رصد اوليه خود از وضعيت کنوني بازار ساخت‌وساز اعلام کرد: سياست‌هاي تفريطي در حوزه مقررات شهرسازي و ساختماني طي سال‌هاي اخير همچون تيغ دولبه‌اي عمل کرده‌است که اگرچه از يکسو به سياست مهار تورم کمک کرده‌ اما از سوي ديگر با ايجاد مانع براي تطبيق ضوابط موجود با آنچه سازنده‌ها براي شروع پروژه‌هاي ساختماني نياز دارند، عملا گردش اقتصاد شهري و فعاليت‌هاي ساختماني را با مشکل مواجه کرده‌است.

به‌عنوان مثال يکي از سياست‌هاي تفريطي حوزه شهرسازي به تاخير چندين ساله تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي باز مي‌گردد که همچنان تصويب و ابلاغ آن در شوراي عالي شهرسازي و معماري معلق مانده است. شهرداري تهران معتقد است حداقل در 8 سال اخير که دو دوره رونق و رکود مسکن به‌صورت سريالي در بازار ملک مشاهده شده است دو نوع سياست افراط و تفريط در حوزه مقررات شهرسازي پايه‌گذاري شد.

دولت گذشته در حوزه مقررات شهرسازي دو مرحله سياست افراطي در پيش گرفت. مرحله اول در زمان تهيه طرح جامع و نهايي شدن آن در سال‌هاي 85 و 86 بود که در جريان جلسات شوراي عالي مسکن به رياست رئيس‌جمهور وقت، با افزايش توسعه پهنه‌بندي‌هاي طرح جامع مشکلاتي براي تحقق راهبردهاي طرح جامع ايجاد شد.مرحله دوم سياست افراطي دولت دهم در حوزه شهرسازي نيز دخالت دولت در تصويب طرح تفصيلي در قالب يک مصوبه هشت‌بندي بود که براساس آن اولا تراکم‌پايه برخي محدوده‌هاي شهري افزايش يافت و ثانيا مقرر شد اراضي تحت مالکيت دولت در جهت تامين سياست‌هاي دولت به کاربري مسکوني و کار ‌و ‌فعاليت تغيير کاربري پيدا کرد. در مقابل اين نوع سياست‌هاي افراطي دولت دهم، سياست‌هاي دولت يازدهم در حوزه شهرسازي از نوع تفريط با هدف کلي محدودسازي ساخت‌وساز در تهران است که اوج آن جلوگيري از تصويب ضابطه بلندمرتبه‌سازي در شوراي عالي شهرسازي و معماري نمايان شده است.

مديران شهري معتقدند اين نوع سياست‌هاي تفريطي دو پيامد مهم در عرصه شهرسازي کلانشهر تهران بر جاي خواهد گذاشت. از يکسو عرضه مسکن مطابق با نياز شهروندان را در بلندمدت تهديد مي‌کند و از سوي ديگر اقتصاد شهري را با خطر مواجه مي‌کند.

معاون شهرسازي و معماري شهردار تهران با اشاره به اينکه سياست تفريط به پشتوانه فرضيه لبريز شدن ظرفيت جمعيت‌پذيري پايتخت در حال اجرا شدن است، عنوان مي‌کند اين در حالي است که آمارهاي شهرداري تهران از بررسي حجم ساخت‌وسازهاي مسکوني طي 5 سال اخير که نرخ جمعيت‌پذيري پايتخت براساس آن محاسبه مي‌شود نشان مي‌دهد: از ابتداي سال 91 تاکنون که بازار ساخت‌وساز پايتخت يک دوره رونق و سپس رکود را سپري کرده است مجموعا به‌طور متوسط حدود 500 هزار واحد مسکوني در تهران ساخته شده است که تا افق طرح جامع يعني سال 1404 حدود 25 درصد از کل ظرفيت ساخت‌وسازها را شامل مي‌شود. از آن طرف اگرچه به واسطه مداخلات گذشته دولت ظرفيت جمعيت‌پذيري شهر تهران معادل 600‌هزار نفر افزايش پيدا کرده اما ساخت‌وسازهاي 5 سال اخير فقط 150 هزار نفر ظرفيت مازاد ايجاد کرده است. بنابراين اگر شهرداري تهران از تمامي پتانسيل‌هاي فعلي براي ساخت‌وسازها در پهنه‌هاي مختلف شهري نيز استفاده کند در افق طرح جامع تهران، ميزان واقعي ظرفيت مازاد همچنان کمتر از 600 هزار نفر خواهد بود. بنابراين اينکه عنوان مي‌شود جمعيت پذيري تهران از حد مجاز و تعيين شده در طرح جامع شهر تهران عبور کرده است مطابق با آمار و محاسبات موجود نيست.

کارشناسان شهري معتقدند آنچه در وضعيت کنوني در بازار ساخت‌وساز کلانشهر تهران با اهميت است اين نکته است که تعداد زيادي از سرمايه‌گذاران ساختماني در دوره کنوني براي بهره‌برداري حداکثري از زمين تمايل بيشتري به برج‌سازي دارند اما تعليق فرآيند تصويب و ابلاغ ضوابط ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه عملا اين نوع نياز سرمايه‌گذاران را به رغم فراهم بودن وام ساخت، مناسب بودن قيمت زمين و مصالح ساختماني مسکوت گذاشته است. مطابق با مصوبه سال 93 شوراي عالي شهرسازي و معماري تا زمان تصويب و ابلاغ نهايي ضوابط بلندمرتبه‌سازي صدور هرگونه مجوز ساخت‌وسازهاي بيش از 12طبقه در پايتخت ممنوع است. البته کميسيون ماده پنج در شرايط فعلي شايد بتواند به‌صورت موردي و محدود درخواست بلندمرتبه‌سازي را بررسي کند اما مسير فعلي به قدري پيچيده، سخت و غيرقابل ورود براي برخي سازنده‌ها است که عملا به نوعي سرعت‌گير سرمايه‌گذاران احتمالي بدل شده است.

در اين ميان با وجود پيگيري‌هاي شوراي عالي شهرسازي براي دريافت اطلاعات وضعيت ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه تهران و اصلاح پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه‌سازي در چند محور شامل تعيين جريان باد، تعيين نحوه تامين منابع آب، بررسي اثرات بلندمرتبه‌سازي بر هويت معماري ايراني-اسلامي، بررسي ظرفيت‌هاي جمعيت‌پذيري شهر، ارائه شاخص‌هاي تعيين محدوده بلندمرتبه‌سازي و... از سال گذشته تاکنون، مديريت شهري در اين زمينه اقدامي انجام نداده است. مديريت شهري تهران معتقد است با توجه به اينکه شوراي عالي شهرسازي و معماري کشور نهاد بالادستي براي چگونگي تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي است مي‌تواند پيش‌نويس در اختيار را مطابق با ضرورت‌هاي موردنياز اصلاح، حذف يا اضافه کند اما به نظر مي‌رسد شوراي عالي شهرسازي به‌عنوان نهاد بالادستي تصويب مقررات شهرسازي به دليل استفاده بيش از سقف مجاز در سال‌هاي گذشته از اين ظرفيت، تمايلي به بازگشت به وضع سابق ندارد. اين دو موضوع متضاد، عملا باعث پاسکاري پيش نويس ضوابط شده است.
 
افراط و تفريط در سياست‌هاي شهرسازي
پژمان پشمچي‌زاده، معاون شهرسازي و معماري شهردار تهران معتقد است: اعمال سياست‌هاي تفريطي در حوزه مقررات شهرسازي يک تيغ دولبه است که اگر چه در کنترل تورم از طريق گسيل سرمايه‌ها و نقدينگي در دست مردم از اقتصاد مسکن به سپرده‌هاي بانکي موثر بود اما از سوي ديگر با طرح موضوعاتي همچون افزايش جمعيت شهر بيش از سقف جمعيت‌پذيري پيش‌بيني شده در طرح جامع، بحران آب، آلودگي هوا و شهرفروشي به رکود ساخت‌وساز دامن زده است.

او با اشاره به تعويق تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي از اسفند سال گذشته تاکنون اظهار کرد: اوج اجراي سياست‌هاي تفريطي در دوره کنوني به جلوگيري تصويب ضوابط بلندمرتبه‌سازي در شوراي عالي شهرسازي باز‌مي‌گردد اين در حالي است که اجراي آزمايشي اين طرح در يکسال و نيم گذشته مي‌توانست به‌عنوان گام مهم در راستاي هدفمند‌شدن و شفافيت صدور مجوزهاي ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه محسوب شود. به گفته وي با وجود اجراي چنين سياستي شهرداري تهران طي يکسال گذشته از طريق تعريف بسته‌هاي تشويقي و اصلاح فرآيند صدور پروانه به رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده کمک کرده است.

پشمچي‌زاده با تاکيد بر اينکه طي شدن مسير عادي ساخت‌وسازهاي شهر در چند سال اخير و آينده نمي‌تواند به لبريز شدن ظرفيت جمعيت‌پذيري شهر تهران منجر شود، گفت: نکته اول اينکه در طرح جامع شهر تهران مصوب سال 86 مساحت محدوده شهر تهران نزديک به 160 کيلومتر مربع کاهش يافت و در عين حال ظرفيت جمعيت‌پذيري شهر تهران در افق طرح به واسطه مداخلات انجام شده از سوي دولت معادل 10‌ميليون و 570 هزار نفر پيش‌بيني شده است. با توجه به آنکه در حال حاضر جمعيت شهر تهران معادل 8 ميليون و 100 هزار نفر است، در صورتي که مديريت شهري با تمامي پتانسيل‌هاي در نظرگرفته شده در پهنه‌هاي شهري به ساخت‌وساز اقدام کند نهايتا تا سال 1404 جمعيت‌پذيري شهر ناشي از مداخلات دولتي، 600 هزار نفر بيشتر خواهد بود.

او ادامه داد: از سوي ديگر با لحاظ مجموع پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در سال‌هاي 91 تا 95 که 25 درصد از کل ظرفيت ساخت‌وسازهاي شهر تهران تا سال 1404 را شامل مي‌شود طي اين سال‌ها فقط 150 هزار نفر به ظرفيت جمعيت‌پذيري از قبل تعيين شده شهر تهران اضافه شده است که يک چهارم کل ظرفيت مازاد تا افق طرح جامع است.

معاون شهردار تهران به سهم عوارض ساختماني در تامين منابع درآمدي اداره شهر تهران اشاره کرد و افزود: در حال حاضر شهرداري موفق شده است سهم عوارض ساختماني در تامين منابع شهرداري را به 50 درصد درآمدهاي مصوب سالانه برساند. البته يک نکته قابل توجه است که بيش از 33سال از تکليف قانوني دولت مبني بر تهيه لايحه درآمدهاي پايدار شهري مي‌گذرد. پشمچي‌زاده دريافت سهم عادلانه از گردش مالي ناشي از فعاليت‌هاي اقتصادي و اخذ بهاي تمام شده خدمات شهري را دو مسير صحيح کسب درآمد شهرداري‌ها معرفي کرد.

معاون شهرسازي شهردار تهران با انتقاد از اعمال سياست‌هاي افراطي در حوزه شهرسازي در دولت گذشته و سياست‌هاي تفريطي در دوره کنوني تصريح کرد: در دو دولت گذشته و کنوني مديريت شهري تهران شاهد اعمال سياست‌هاي افراطي و تفريطي در حوزه شهرسازي بوده است. اين دخالت‌ها در دولت گذشته در دو نوبت به‌صورت حادتري اعمال شد. نوبت اول در زمان تهيه طرح جامع و نهايي شدن آن در سال‌هاي 85 و 86 بود. در دوره دولت گذشته با تکيه بر کمک به رونق اقتصاد مسکن به‌عنوان محرک اقتصادي، در جلسات شوراي عالي مسکن ظرفيت توسعه پهنه‌بندي‌هاي طرح جامع را افزايش داد و با اين اقدام مشکلاتي را در راستاي تحقق راهبردهاي طرح جامع ايجاد کرد.

به گفته وي در ادامه شهرداري تهران با مشاهده آثار سوء اين تصميم، در روند تهيه طرح تفصيلي بخشي از اين تصميمات را خنثي کرد. او اضافه کرد: نوبت بعدي مداخله افراطي دولت قبل در اين حوزه افزايش تراکم پايه و تغيير کاربري اراضي دولتي به مسکوني و کار و فعاليت از طريق تصويب مصوبه معروف 8 بندي بود. البته شهرداري اين تصميم را نيز در فرآيند تدقيق با غلبه پهنه‌هاي کار و فعاليت بر کاربري مسکوني محدود کرد.