چرخش سياستي در ماليات ستاني از فعاليت احداث مسكن

به موجب ماده 77 اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم، رويه اخذ ماليات از فعاليت احداث ساختمان از رقم منتسب به ارزش اعياني ملك، براساس مندرجات دفترچه كميسيون تقويم املاك، به پايه ماليات بر درآمد تغيير يافته است.

براساس ماده 77 قانون جديد –مصوب 31 تيرماه سال 1394- درآمد اشخاص حقيقي و حقوقي ناشي از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات ماليات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم اين قانون خواهد بود. اولين نقل و انتقال ساختمان‌هاي مذکور علاوه بر ماليات نقل و انتقال قطعي موضوع ماده 59 که به نرخ 5 درصد قيمت منطقه‌اي محاسبه مي‌شود، مشمول ماليات علي‌الحساب به نرخ 10 درصد ماخذ ارزش معاملاتي ملک مورد انتقال است. ماليات قطعي موديان موضوع اين ماده پس از رسيدگي طبق مقررات مربوط تعيين مي‌شود. همچنين شمول مقررات اين ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقيقي منوط به آن است که بيش از سه سال از تاريخ صدور گواهي پايان‌کار آن نگذشته باشد.

رويكرد اصلاحي فوق مبني بر اخذ ماليات متناسب با سود فعاليت ساخت و ساز همچون ديگر فعاليت‌هاي اقتصادي، به لحاظ مباني و اصول سياست هاي ماليات‌ستاني مورد تاييد وزارت راه و شهرسازي به‌عنوان متولي بخش مسكن است. اما آنچه به محل چالش، اختلاف‌نظر و ابهام درخصوص اين ماده منجر شده، ناشي از ماهيت متفاوت توليد در بخش مسكن و ساختمان از حيث زمانبر بودن فرآيند توليد، احتمال رشد قابل توجه نهاده زمين در طول دوره ساخت و... و بدل شدن ماليات بر درآمد به ماليات عايدي سرمايه است.

از اين رو تدوين آيين‌نامه مربوط به شيوه تعيين درآمد و سود فعاليت‌هاي ساختماني به‌عنوان مبناي محاسبه ماليات موضوع ماده فوق، با دشواري‌هاي منحصر به خود مواجه بوده است.

اهم نظرات وزارت راه و شهرسازي در راستاي تحقق اهداف ناشي از تدوين ماده 77 اصلاحيه قانون و همزمان رعايت عدالت مالياتي در فضاي كسب و كار عبارتند از:

- شموليت واحدهاي ساختماني برمبناي زمان صدور پروانه از ابتداي سال 1395 (به اين ترتيب رفتار مالياتي درخصوص واحدهاي ساختماني كه در سنوات گذشته مرحله اخذ پروانه ساختماني را پشت سر گذاشته‌اند، خارج از دايره عملكرد ماليات بردرآمد خواهد بود).

- ارزش افزوده زمين ناشي از تورم قيمتي در طول دوره ساخت، در محاسبات مورد نظر قرار گيرد. به عبارتي هزينه زمين در زمان فروش واحدهاي ساختماني ملاك برآورد هزينه باشد.

- هزينه‌هاي مالي ناشي از هزينه فرصت سرمايه مصروف در طول دوره ساخت به‌عنوان هزينه قابل قبول مالياتي تلقي شود.

گفتمان كارشناسي مابين سياست‌گذاران مرتبط با تدوين اين ماده مالياتي، تاكنون منجر به مقبوليت پيشنهاد اول و نيز پيشنهاد سوم (صرفا در قالب استفاده از ظرفيت ماده 138 مكرر اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم) شده است.