ماليات ضدرونق بر مسکن

اولين فروش آپارتمان‌هاي نوساز، مشمول مالياتي معادل يک‌چهارم درآمد سازنده شد.
بازار مسکن همزمان با تحريک موفقيت‌آميز سرمايه‌گذاران ساختماني براي رونق‌بخشي به ساخت‌و‌ساز، از ناحيه «فرمول جديد ماليات ساخت و فروش ملک» با خطر تمديد رکود روبه‌رو شده است. سازنده‌ها که اخيراً تحت‌تاثير تسهيلات سه‌رقمي، به اجراي پروژه‌هاي جديد رو آورده‌اند، مطابق قانون اصلاح ماليات‌هاي مستقيم، بايد براي فروش واحدهاي نوساز خود – اولين فروش آپارتمان ساخته‌شده - رقمي معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را ماليات بپردازند.

نرخ و پايه اين نوع ماليات، تا پيش از اين، براساس 10 درصد قيمت منطقه‌اي ملک که حدود يک درصد قيمت روز آپارتمان است، محاسبه مي‌شد؛ اما با اجراي قانون مصوب سال 94، مبناي اين ماليات در سال‌جاري، به يک چهارم سود سازنده‌ تغيير کرده که مبلغ آن نسبت به قبل، با توجه به سطح فعلي هزينه‌هاي ساخت و قيمت مسکن، دست کم در تهران 50 تا 80 برابر افزايش يافته است.

بررسي‌ها درباره پنج تهديد اين ماليات ضدرونق نشان مي‌دهد، علاوه‌بر رشد نجومي مبلغ ماليات، «معافيت بسازوبفروش‌ها از پرداخت ماليات درصورت فروش واحدها از سال چهارم ساخت» و همچنين «محروميت شرکت‌هاي ساختماني از اين امتياز»، جزو اشکالات نهفته در فرآيند واقعي‌سازي ماليات بر ساخت و فروش ملک است. وزارت راه و شهرسازي رفع نقص از ماليات جديد را پيگيري مي‌کند.

ماليات بر فعاليت‌هاي ساختماني، با اجراي قانون «اصلاح ماليات‌هاي مستقيم»، درست در آستانه بازگشت سرمايه‌گذاران به بازار ساخت و ساز، 50 تا 80 برابر افزايش پيدا کرد.در قانون جديد ماليات‌هاي مستقيم که سال گذشته ابلاغ و اعمال مفاد آن از ابتداي سال جاري آغاز شد، متن ماده مرتبط با «ماليات بر ساخت و فروش مسکن» نسبت به محتواي قانون قبلي، کاملاً دگرگون شده؛ به‌طوري که پايه اين نوع ماليات، از «قيمت منطقه‌اي» به «درآمد سازنده» تغيير پيدا کرده است. سازنده‌هاي مسکن طبق ماده 77 قانون جديد مالياتي، بايد در ازاي فروش واحدهاي مسکوني نوساز خود –اولين معامله آپارتمان تازه‌ساز- رقمي معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را ماليات پرداخت کنند؛ به اين معنا که عملاً «يک چهارم سود سازنده‌ها» از اين پس، بابت ماليات اخذ مي‌شود. از سال 81 تاکنون، ماليات بر ساخت و فروش مسکن –ماده 77 قانون قديم- با فرمول «10 درصد قيمت منطقه‌اي ملک» محاسبه و دريافت مي‌شد که مبلغ آن، فوق‌العاده ناچيز بود و براي سازنده‌ها جزو ريزهزينه‌هاي ساخت و ساز محسوب مي‌شد.

قيمت منطقه‌اي حداکثر به اندازه يک درصد قيمت روز واحد مسکوني است که با توجه به فرمول قديمي ماليات بر ساخت و فروش مسکن، تا پيش از سال 95، از هر سازنده در ازاي فروش آپارتمان نوساز، معادل يک هزارم قيمت فروش، ماليات دريافت مي‌شد. اما در حال حاضر، مبلغ ماليات 25 درصدي بر سود سازنده‌هاي مسکن - با توجه به عايدي متوسط 30 تا 33 درصدي ساخت و ساز در تهران- معادل يک دوازدهم قيمت فروش هر واحد نوساز برآورد مي‌شود که در مقايسه با مبلغ ماليات قبلي، رقم آن 80 برابر شده است.

سازنده‌هاي مسکن تا پيش از اين، هنگام فروش يک واحد مسکوني 500 ميليون توماني، رقمي معادل 500 هزار تومان بابت «ماليات ساخت و فروش»، پرداخت مي‌کردند؛ اما اين ميزان ماليات با قانون جديد، به حدود 41 ميليون تومان افزايش پيدا کرده است. بررسي‌ها درباره اشکالات و نواقص ماده 77 قانون اصلاحي ماليات‌هاي مستقيم نشان مي‌دهد ساختار فعلي ماليات ساخت و فروش مسکن حاوي 5 حفره فني-اقتصادي است که در صورت عدم رسيدگي و ترميم مي‌تواند در نقش ماليات ضدرونق مسکن، باعث خروج دوباره سرمايه‌گذاران ساختماني از بازار و حتي افزايش قيمت ملک شود.

مهم‌ترين اشکال فرمول جديد ماليات ساخت و فروش مسکن، «واقعي‌سازي ناگهاني» نرخ ماليات به جاي «به‌روزرساني تدريجي» آن است. بود و نبود فرمول قديم، به‌خاطر نرخ فوق‌العاده پايين آن، نه براي دولت –درآمد مالياتي بودجه سالانه کشور- تاثيرگذاري لازم را داشت و نه براي سازنده‌هاي مسکن اما تغيير پايه اين نوع ماليات که در رديف ماليات بر درآمد املاک طبقه‌بندي مي‌شود، مي‌توانست با شيب ملايم و سال به سال، اتفاق بيفتد تا هم پذيرش پرداخت آن توسط سازنده‌ها سهل‌تر باشد و هم هدف سياستگذار از اخذ اين ماليات، محقق شود. اشکال دوم که اهميت آن کمتر از اشکال اول نيست، «مرزبندي غيرمنطقي» بين بسازوبفروش‌ها به‌عنوان اشخاص حقيقي سازنده و شرکت‌هاي ساختماني و انبوه‌سازان به‌عنوان اشخاص حقوقي است. طبق نسخه جديد قانون ماليات‌هاي مستقيم، براي بسازوبفروش‌ها (سازنده‌هاي حقيقي يا همان شخصي‌سازها که صلاحيت حرفه‌اي ساخت و ساز ندارند)، نوعي معافيت مالياتي در نظر گرفته شده است؛ به اين صورت که چنانچه اين گروه از سازنده‌ها آپارتمان‌هاي نوساز خود را سه سال پس از اخذ پايان‌کار بفروشند، از پرداخت ماليات 25درصدي ساخت و فروش مسکن، معاف خواهند بود.

اما سازنده‌هاي حقيقي -که علي‌القاعده حمايت‌ها و مشوق‌ها بايد از اين گروه انجام بگيرد تا بازار ساخت از دست غيرحرفه‌اي‌ها خارج شود- از اين معافيت برخوردار نيستند و در هر بازه زماني (حتي طولاني مدت) که نسبت به اولين فروش واحد نوساز اقدام کنند، بايد يک چهارم سود حاصل از فروش را ماليات بپردازند. اشکال سوم ناشي از اشکال دوم، مجوز نامرئي به «احتکار و خالي گذاشتن واحدهاي مسکوني نوساز» از جانب بسازوبفروش‌هاست. معافيت سازنده‌هاي غيرحرفه‌اي در پرداخت ماليات ساخت و فروش از سال چهارم پايان‌کار ساختمان، باعث مي‌شود اين نوع سازنده‌ها به جاي تعجيل در عرضه ساختمان‌هاي تازه‌ساز خود به بازار مصرف، آپارتمان‌ها را براي سه سال روانه بازار خانه‌هاي خالي کنند تا در ميان‌مدت، هم از سود حاصل از افزايش تدريجي قيمت مسکن، نفع ببرند و هم از پرداخت ماليات 25 درصدي خلاص شوند.

چهارمين حفره فني-اقتصادي پايه جديد ماليات ساخت و فروش مسکن، به همزماني اخذ آن با دوره پايان رکود ساختماني، برمي‌گردد. روند سقوط آزاد ساخت و ساز که از نيمه سال 92 شروع شده بود، در اواخر سال گذشته تقريباً متوقف شد و در بهار امسال، پرداخت تسهيلات سه رقمي ساخت مسکن آن هم بدون نياز به سپرده‌گذاري، باعث شد حجم صدور پروانه ساختماني در برخي شهرها از جمله تهران، با رشد نسبي روبه‌رو شود. اما با تغيير ناگهاني و شديد «پايه و مبلغ ماليات ساخت و فروش مسکن»، اين موضوع در نقش يک چاله جديد هزينه‌اي، ممکن است سبب خروج دوباره سرمايه‌گذاران از بازار ساخت‌و‌‌ساز شود.

اشکال پنجم اين ماليات نيز نحوه شموليت واحدهاي نوساز است. در متن آيين‌نامه اجرايي ماده 77 قانون اصلاحي ماليات‌هاي مستقيم آمده است: مالکان ساختمان‌هايي که از ابتداي فروردين سال 95 به بعد، اولين معامله فروش ملک خود را انجام مي‌دهند، مشمول پرداخت مالياتي معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش آن ساختمان خواهند شد. از آنجا که اين نحوه دريافت ماليات، پروژه‌هاي ساختماني سال‌هاي گذشته را مشمول مي‌شود، باعث اختلال در برنامه‌ريزي‌هاي از قبل انجام شده توسط سازنده‌هايي که با استناد به قانون قبلي، سرمايه‌گذاري کرده‌اند، مي‌شود.

دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي اخيراً با شناسايي نقاط ضعف و برخي نواقص ماده 77 قانون جديد ماليات‌هاي مستقيم، رايزني‌هايي را در مجلس و دولت و همچنين مکاتبه و مذاکره با مرجع مالياتي کشور –سازمان امور مالياتي- انجام داد و براي اصلاح مجدد آن، سه پيشنهاد به کميسيون اقتصادي هيات دولت ارائه کرد. علي چگيني، مديرکل دفتر اقتصاد مسکن در اين‌باره اعلام کرد: اولين پيشنهادي که وزارت راه و شهرسازي به‌عنوان متولي بخش مسکن براي رفع نقص از شکل جديد ماليات ساخت و فروش، ارائه داده است، «تغيير در نوع آپارتمان‌هاي مشمول اين ماليات» است. اين پيشنهاد با ملاحظه وضعيت حساس بازار مسکن و محرک‌هايي که براي رونق ساخت‌و‌ساز فعال شده، در کميته کارشناسي و کميسيون اقتصادي هيات دولت مطرح شد که در قالب آن، ساختمان‌هايي که پروانه احداث آنها از ابتداي فروردين 95 به بعد صادر شده، مشمول ماليات 25 درصدي مي‌شود.

چگيني تصريح کرد: در صورت تصويب اين پيشنهاد در دولت و تغيير آيين‌نامه اجرايي ماده 77، اولين فروش واحدهاي مسکوني نوساز در سال جاري، عملاً مشمول همان ماليات قبلي که حداکثر يک پنجاهم ماليات جديد است، خواهد شد. با اين پيشنهاد، موافقت اوليه صورت گرفته است.

چگيني دومين پيشنهاد وزارتخانه را «محاسبه هزينه فعاليت‌هاي مالي سازنده‌هاي مسکن همچون نرخ سود وام ساخت، بابت بخشي از ماليات ساخت و فروش مسکن» عنوان کرد. در صورت تصويب اين پيشنهاد، به ازاي هزينه‌اي که از بابت نرخ سود تسهيلات مسکن، توسط سازنده‌ها به بانک عامل پرداخت مي‌شود، از مبلغ ماليات 25 درصدي، کسر خواهد شد. پيشنهاد سوم، تغيير مبناي زماني محاسبه قيمت زمين در ساختمان‌هاي نوساز است. در آيين‌نامه فعلي ماده 77، هزينه مربوط به تهيه زمين، براساس قيمت زمين در زمان خريد آن، محاسبه مي‌شود؛ اما پيشنهاد مطرح شده آن است که قيمت زمين در زمان فروش واحد نوساز، مبنا قرار بگيرد تا از اين طريق، درآمد سازنده در مقايسه با هزينه‌هاي صورت‌گرفته، به شکل واقعي محاسبه شود -کاهش يابد- و در نتيجه ميزان ماليات دريافتي کمتر شود.

مدير کل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه تصريح کرد: با دريافت ماليات از ساخت و فروش مسکن به شکل جديد، دو سناريو براي آينده بازار مسکن قابل پيش‌بيني مي‌تواند باشد. يک سناريو آن است که سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني با اطلاع از فرمول جديد ماليات، سود نهايي و واقعي ساخت و ساز را ناچيز تشخيص دهند و شرايط رکودي سال‌هاي 93 و 94 را در پيش بگيرند که در اين صورت، بازار مسکن در سال‌هاي آينده به شدت با کمبود عرضه روبه‌رو خواهد شد. سناريوي دوم اما مي‌تواند پرهزينه‌تر از اولي باشد. در قالب اين سناريو، احتمال دارد سازنده‌ها با تقبل هزينه جديد مالياتي، تصميم بگيرند بخشي از ماليات 25 درصدي را به قيمت فروش منتقل کنند که در اين صورت، تقاضاي مصرفي در حال ورود به بازار معاملات ملک، از اين محل آسيب خواهد ديد.