کاهش نرخ سود بانکي چه رابطه‌اي با بخش مسکن دارد؟

پايين آمدن نرخ سود سپرده‌هاي بانکي قطعاً مي‌تواند مصرف‌کنندگان و سرمايه‌گذاران را به حوزه مسکن هدايت کند. گرچه پيش‌بيني‌ها و برآوردهاي کارشناسي نشان از آن دارد که کفه ترازو در بازار مسکن به نفع تقاضاي واقعي است. تقاضايي که در قامت مصرف‌کننده بخش مسکن قابل مشاهده است.
به گزارش اقتصادنيوز، بخش مسکن به عنوان يکي از بخش‌هاي عمده اقتصادي، رابطه تنگاتنگ و وسيعي با ساير بخش‌هاي اقتصادي کشور دارد، به همين دليل نيز از تحولات ساير بخش‌ها تاثير مي‌پذيرد و تغييرات اين بخش در ديگر بخش‌هاي اقتصادي نيز قابل مشاهده است. در اين راستا يکي از متغيرهاي اثر گذار بر بازار مسکن مقوله نرخ سود بانکي است. اين موضوعي است که پيمان قرباني معاون اقتصادي بانک مرکزي در تحليلي در شماره 183 تجارت فردا به بررسي اثر کاهش نرخ سود بانکي بر بازار مسکن پرداخته است. در ادامه شرح اين تحليل را مي خوانيد.

به طور کلي عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سايربازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمتعرضه قابل تقسيم است ولي موضوع متفاوت در بازارمسکن عوامل سمت تقاضا هستند. نگاه به اين بازار ازسمت تقاضا، سه سرفصل را مقابل تحليلگران قرارميدهد. در واقع تحليلگران و سياستگذاران همواره ازاين سه زاويه به بازار توجه دارند.


سرفصل يا جنبه اول در بازار مسکن تکيه بر وجه مصرفي اين بازار است. در اين وضعيت مسکن از نظرمصرفکنندگان خاصيت يک کالاي مصرفي بادوام را دارد که از سوي مصرفکنندگان خريداري و از آناستفاده ميشود.


سرفصل دوم يا جنبه مورد نظر سمت تقاضا در قالب جنبه سرمايهگذاري قابليت دستهبندي دارد. البته ذيلاين سرفصل ميتوان به دو نوع رفتار اشاره کرد: رفتاري که به دنبال حفظ ارزش دارايي است. از اين زاويهمتقاضيان به مسکن به عنوان يکي از کالاها در جامعه مينگرند که حفظ ارزش ميکند و آن را در تراز با سايربازارها تعريف ميکنند. شکل ديگر آن نوسانگير در اين بازار و رفتارهاي سفتهجويانه است که شدت آن ازمقوله سرمايهگذاري بسيار بيشتر است. در کنار تقاضا، سياستهاي کلان اقتصادي نيز بر اين حوزه اثرگذاراست. درآمد نفتي، کلهاي پولي و... از عوامل موثر در وضعيت مسکن هستند.


بهواسطه اين مختصات، بازار مسکن با چرخههاي تجاري منظمي روبهرو بوده است. به گونهاي که در ادوارمختلف مسکن پس از دورهاي رکود، با جهش قيمتي همراه بوده است. در سالهاي مختلف بسته بهسياستگذاري حوزه اقتصاد کلان، دورههاي رکود و جهش متفاوت بوده است. هماکنون وضعيت بازار مسکن درادامه اين چرخه قابل تفسير است. با اين تفاوت که بازار مورد اشاره از نيمه دوم سال 1392 وارد رکود شده وتاکنون نيز در اين وضعيت به سر ميبرد. ماندگاري مسکن در اين وضعيت در حالي رخ داده که در دوره مشابهسنوات قبل دورههاي رونق و رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر نرفته است.

هماکنون براي نخستين بار عمر رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر رفته است. تداوم اين وضعيت در بخشمسکن دلايل متفاوتي دارد؛ از جمله دلايل موثر در اين وضعيت کاهش نرخ تورم است. روند کاهشي نرخ تورمموجب شده است که تقاضاهاي سفتهبازانه به حداقل ممکن برسد. از سوي ديگر جذاب بودن سپردهگذاري دربازار پول از جذابيت در بخش مسکن کاسته است. مسکن پس از يک دوره افول قيمت هماکنون نيز روندتغييراتش کمتر از نرخ تورم است. با توجه به تناسب نسبت داراييها ميتوان استدلال کرد باقي ماندن مسکندر اين وضعيت به مرور جذابيت اين بخش را بالا ميبرد؛ زيرا نرخ تورم مسکن از ميانگين نرخ تورم کمتر است.تداوم اين تفاوت ميتواند به نفع بخش مسکن تمام شود زيرا مصرفکنندگان و سرمايهگذاران به دليل پتانسيلاين بخش جذب آن خواهند شد.


به نظر ميرسد نرخ سود بانکي مانع ذهني بر سر راه مصرفکنندگان براي حضور در اين بازار بود. به هر تقديربا توجه به روند کاهش تورم نرخهاي پرداختشده به سپردهگذاران بالاتر از سطح متعارف در جهان بود.بازدهي کنوني نرخ سود سپرده نيز در تاريخ اقتصاد ايران کمنظير است به گونهاي که برخي از تحليلگران درانتقاد به وضعيت به وجود آمده از واژه جنگ قيمتي بر سر سپردههاي بانکي استفاده و پرداخت اين ميزانسود از سوي نظام بانکي را افراط توصيف ميکردند.

به همين دليل نيز در مقاطع قبلي شوراي پول و اعتبار در راستاي تعديل نرخهاي سود بانکي، براي ساماندهيو ايجاد تناسب منطقي ميان نرخهاي سود و اقتضائات اقتصاد کلان بهويژه نرخ تورم مقرر کرد بانک مرکزيسياستهاي خود را تا حصول به سطح مطلوب و منطقي نرخهاي سود واقعي استمرار دهد. با توجه به مجموعاقدامات سياستگذار پولي در حوزه کاهش نرخ تورم و ساماندهي نرخ سود، هماکنون شرايط به گونهاي شده کهبانکها تصميم گرفتهاند به صورت داوطلبانه نرخ سود بانکي را تعديل کنند. اين تعديل علاوه بر اثرگذاري درحوزه هزينهاي نظام بانکي و در ادامه کاهش قيمت تمامشده تامين مالي براي ديگر بازارها مانند مسکن نيزميتواند تبعات مثبتي داشته باشد.


پايين آمدن نرخ سود سپردههاي بانکي قطعاً ميتواند مصرفکنندگان و سرمايهگذاران را به حوزه مسکنهدايت کند. گرچه پيشبينيها و برآوردهاي کارشناسي نشان از آن دارد که کفه ترازو در بازار مسکن به نفعتقاضاي واقعي است. تقاضايي که در قامت مصرفکننده بخش مسکن قابل مشاهده است. در حال حاضرجذابيت مسکن براي سفتهبازان به آن حدي نيست که انگيزه ورود به اين بازار را داشته باشند. مادامي که نرختورم در سطوح کنوني حرکت کند و از دستاورد نرخ تورم تکرقمي محافظت شود بايد گفت زمينههايسفتهبازي به شدت کاهش مييابد. بنابراين با توجه به جنس تقاضاي موجود در بازار ميتوان تاکيد کرد پروسهرونق غيرتورمي بخش مسکن که در ماههاي اخير شروع شده است در ماههاي پيش روي سال نيز ادامه خواهدداشت. انتظار ميرود با توجه به وابستگي بيش از 100 رشته صنعتي به بخش مسکن رونق معاملاتيغيرتورمي به تحرک اقتصادي صنايع و خدمات مرتبط با اين بخش منجر شود.


تحرک نرم بازار را ميتوان از زاويه افزايش رشد معاملات سه ماه نخست سال جاري اثبات کرد و در مقابلبيانگيزگي سرمايهگذاران و سفتهبازان به اين بازار را ميتوان از مسير مقايسه رشد قيمتها در بازار مسکن ووضعيت کنوني بازار پول نشان داد. مقايسه قيمتي معاملات انجامشده در بهار امسال با دوره مشابه حکايت ازآن دارد که کماکان فاصله رشد قيمت در اين بخش بسيار کمتر از نرخ تورم است. همانگونه که بانک مرکزيدر تازهترين گزارش خود از وضعيت تحولات مسکن در شهر تهران افزايش 0.6درصدي حجم معاملات خريدمسکن در خردادماه در مقايسه با ارديبهشتماه امسال و کاهش 0.6درصدي حجم معاملات مسکن در خردادامسال در مقايسه با مدت مشابه سال گذشته-خرداد 94- را اعلام کرد که به نظر ميرسد اين کاهش ناشي ازهمزماني نيمي از اين ماه با ماه مبارک رمضان بوده است.


در حالي که هماکنون با وجود کاهش نرخ سود سپردهها به سطح 15 درصد به دليل فرو کاستهشدن شاخصقيمتها به زير 10 درصد بازار پول کماکان از جذابيت بيشتري برخوردار است. بنابراين از نظر تعادل بينبازارهاي دارايي، سپردهگذاري در بانکها از جذابيت مناسبي برخوردار است و کاهش اخير نرخ سود قطعاًشوکي را به بازارها وارد نميکند اما اگر به نرخ سود واقعي معقولي در نظام بانکي برسيم، قطعاً تعادل بهتريبين بازارهاي دارايي رخ ميدهد و بازارها ميتوانند از رونق لازم براي هر دوره برخوردار شوند. تحرک نرممسکن يک نويد هم براي اقتصاد کلان به دنبال دارد. همانطور که اشاره شد صدها صنايع و خدمات با بخشمسکن در ارتباط هستند. در واقع مسکن يکي از پيشرانهاي اصلي اقتصاد ايران به شمار ميرود. رکودسالهاي اخير اثر منفي در رشد اقتصادي کشور داشت، بنابراين ايجاد رونق در بخش مسکن با توجه به صنايعبسياري که به آن وابسته هستند، ميتواند تحرک مناسبي در سرمايهگذاري ايجاد کند و رشد اقتصادي بهدنبال داشته باشد.


در کنار رشد اقتصادي حرکت مسکن نويد ديگري نيز براي بازار کار کشور به همراه دارد. با رونق در اين حوزهاقتصادي، سطح اشتغال نيز افزايش خواهد يافت بنابراين از اين منظر هم تحولات مثبتي در اقتصاد ايرانحادث خواهد شد. با اين مختصات ميتوان گفت براي مصرفکنندگاني که به مسکن به عنوان يک کالايمصرفي بادوام مينگرند برهه کنوني زمان مناسبي براي خريد است. زيرا قيمت در پايينترين سطح خود قراردارد و با توجه به افزايش نرم معاملات احتمال کاهش بيشتر قيمت به نظر نميرسد.

در مجموع با توجه به مزيتهاي مورد اشاره ميتوان قضاوت کرد که کاهش نرخ سود سپردهها اقدامي درستو در راستاي تعديل اين متغير با روند حاکم بر نرخ تورم بوده است. تناسبسازي نرخ سود بانکي با واقعيت واولويتهاي اقتصادي کشور به تعادل برد-بردي در تمامي بازارها منجر ميشود. تعادلي که رونق پايدار برايفعالان کسب و کار به همراه دارد. از اينرو ميتوان گفت با کاهش نرخ سود سپرده بانکي که در يک فضايغيردستوري و به صورت داوطلبانه رخ داده است بايد اميدوارانه تحولات را رصد کرد. تحولاتي که آثار آن دربخش مسکن نيز به صورت رونق غيرتورمي نمود و بروز خواهد يافت.