راه‌اندازي ليزينگ مسکن مشکل تامين مالي اين بخش را حل مي کند؟

با گذشت هشت سال از تکليف قانوني تعيين شده براي راه‌اندازي ليزينگ در بازار مسکن، سياست‌گذار پولي کشور شروط توافق اوليه براي صدور مجوز آغاز به‌کار اين نهاد مالي را اعلام کرد.

به گزارش اقتصادنيوز، با گذشت هشت سال از تکليف قانوني تعيين شده براي راه‌اندازي ليزينگ در بازار مسکن، سياست‌گذار پولي کشور شروط توافق اوليه براي صدور مجوز آغاز به‌کار اين نهاد مالي را اعلام کرد. در قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسکن مصوب سال 87، راه‌اندازي ليزينگ مسکن به عنوان يکي از نهادهاي تامين مالي در اين بخش مورد تاکيد قرار گرفته است.

بنا به گزارش دنياي اقتصاد، بانک مرکزي که طي سال‌هاي اخير به دلايلي از جمله کمبود منابع بانکي براي تسهيلات‌دهي به شرکت‌هاي ليزينگ، راه‌اندازي اين نهاد مالي در بازار مسکن را مسکوت گذاشته بود، چندي پيش اعلام کرد اولين گام براي راه‌اندازي اين بازار منوط به استفاده شرکت‌هاي ليزينگ از منابع داخلي خود براي تسهيلات دهي به متقاضيان است. اين در حالي است که بنا به اعتقاد سياستگذار پولي کشور هم‌اکنون بانک‌ها از منابع کافي براي اعطاي تسهيلات گران‌قيمت در قالب ليزينگ به متقاضيان برخوردار نيستند و چنانچه اين شرکت‌ها تمايل به ورود به حوزه تامين مالي مسکن داشته باشند بايد از منابع داخلي خودشان استفاده کنند.

 اين در حالي است که مسوولان شرکت‌هاي ليزينگ هم پيش از اين از پذيرش شرط اوليه بانک مرکزي براي ورود به حوزه مسکن خبر داده بودند با اين حال برخي کارشناسان معتقدند راه‌اندازي ليزينگ مسکن هنوز هم با اما و اگرهايي مواجه است که بايد به دقت مورد بررسي و ارزيابي قرار بگيرند. «دنياي اقتصاد» با طرح اين مساله نظر حميد تهرانفر(معاون نظارتي پيشين بانک مرکزي)، مصطفي ازگلي(مدير گروه مالي بانک مسکن) و محمدحسن مرادي(مديرکل طرح و برنامه بانک مسکن) را در رابطه با ليزينگ مسکن جويا شده است که مي‌توانيد خلاصه‌اي از نظرات آنها را در زير مشاهده کنيد:

حميد تهرانفر: شرکت‌هاي ليزينگ از جمله شرکت‌هايي هستند که موجودي سرمايه آن يا از محل آورده‌هاي سرمايه‌گذاران تامين مي‌شود يا از مسير اخذ تسهيلات بانکي. جنس هر دو نوع منابع به‌طور کل متفاوت از نوع تجهيز منابع در نظام بانکي است. منابع شرکت ليزينگ از جنس وجوه در اختيار است و منابع بانکي در شکل قرض. بنابراين وقتي جنس تجهيز يکي نيست فرمول نظارتي هم نمي‌تواند يکسان باشد.

اما در اقتصاد ايران به اين دو نهاد متفاوت به يک چشم نگاه مي‌شود به گونه‌اي که هر حکم و مقرره بانک‌ها صادر شده براي بانک‌ها به ليزينگ‌ها نيز تسري يافته است. انتخاب روش يکسان در مواجهه نظارتي با اين دو موجب تحديد و در ادامه متروکه شدن اين صنعت مي‌شود. در نهادي که سپرده گذاري وجود ندارد نمي‌توان براي نرخ سود آن سقف گذاشت يا در مقام مقررات‌گذاري حيات آن را به مخاطره اندازد. ليزينگ و انواع آن به‌دليل چنين نگاهي عقب مانده است براي مثال در اواخر دهه هشتاد و پس از التهابات بازار مسکن، تصميم بر توقف فعاليت بانک‌ها در وام دهي به سمت تقاضا گرفته شد. در آن مقطع هدف هدايت منابع بانکي به سوي ساخت مسکن بود تا جوابگوي تقاضا در بازار باشد.

اين تصميم اگرچه از منظر زماني براي نظام بانکي قابل دفاع به نظر مي‌رسيد، اما تعميم آن به ليزينگ‌ها جاي اما و اگر داشت. در واقع منطق واحد و رفتار يکسان مقام ناظر موجب شد ليزينگ‌ها هم همانند بانک‌ها از حضور در اين عرصه منع شوند. غافل از آنکه مسکن براي ليزينگ‌ها در ذات خود يک عنصر محدودکننده دارد. تقاضاهايي که از مسير ليزينگ به‌دنبال تهيه مسکن هستند، عموما گروه‌هاي درآمد متوسط رو به پايين به لحاظ درآمدي هستند.محدود بودن توان اين گروه در پرداخت اقساط مانع از آن است که شرکت‌هاي ليزينگ در بخش تقاضاي لوکس يا سودگرانه بتوانند نقش ايفا کنند.

اما سياست‌گذاري در دوره‌اي به‌دليل هراس از نوسان قيمت و تصميم بر کنترل آن در بخش مسکن، سياست تحديد تقاضا را به‌طور مطلق اجرا کرد. ليزينگ‌ها نيز در آن مقطع در سايه اين سياست کنار گذاشته شدند. البته در دوره کنوني اين نگاه خود را به شکل ديگري نمايان کرده است. اگر در آن دوره کنترل قيمت در بازار مانع فعاليت ليزينگ شد، در اين دوره اصرار بر کاهش نرخ سود به مثابه سرعت گيري در برابر اين صنعت مالي است.

چسبندگي نرخ سود با وجود کاهش نرخ تورم برخي اعضاي شوراي پول و اعتبار را بر آن داشته که هم و غم خود را بر کاهش اين متغير متمرکز کنند. با اين استدلال، نگاه به ليزينگ‌ها نيز همانند بانک‌ها است درحالي‌که به‌دليل تفاوت در ماهيت تجهيز منابع اساسا نبايد براي نرخ سود ليزينگ محدوديت گذاشت و اجازه داد در بستر بازار به داد و ستد مالي بپردازند. اما دغدغه نرخ سود چنين اجازه‌اي را نمي‌دهد و در نهايت وقتي نرخ سود براي ليزينگ‌ها صرفه نداشته باشد انگيزه حضور و توسعه نيز معنا پيدا نمي‌کند. بنابراين قبل از آنکه بحث بر سر صدور مجوز فعاليت باشد بايد به تغيير نگاه و عادت‌ها توجه کرد. اگر در بستر کنوني براي ليزينگ‌ها مجوز صادر شود نتيجه‌اي ندارد، مجوز در وضعيت فعلي همانند کاشت بذر در شوره زار است. رشد و تحرک ليزينگ‌ها نيازمند مقررات مستقل و حضور متفاوت مقام ناظر است.مقام ناظر نبايد و نمي‌تواند نوع نظارت و مقررات گذاري بر بانک‌ها را به ليزينگ‌ها تسري دهد. اگر به اين تغيير نگاه تن داده شود مي‌توان به تغيير معادلات در صنعت ليزينگ اميد بست اما اگر در بر همين پاشنه بچرخد وضعيت همان است که بود.

مصطفي ازگلي: يک نکته که به نظر مي‌رسد بايد مورد توجه سياستگذاران پولي و بانکي کشور قرار گيرد اين است که برخلاف ساير کشورها که نظام پرداخت تسهيلات مسکن متنوعي دارند در کشور ما عمدتا به‌دليل محدوديت منابع بانک‌ها، امکان پوشش تمامي تقاضاهاي خريد مسکن وجود ندارد به همين دليل سعي شده است تا منابع محدود بانک‌ها براي حمايت اقشار ميان درآمدي رو‌به پايين که به تنهايي امکان خريد مسکن را ندارند هدايت شود.

بنابراين با نگاهي به توانايي اين قشر درآمدي شرايطي را براي خانه‌دار شدن آنها تدوين کرده‌اند. ضمن آنکه تجربه نشان داده است ورود اين بخش از تقاضاي خريد مسکن منجر به ايجاد رونق غيرتورمي در حوزه بازار املاک شده است، چون هم تقاضاي اين بخش مصرفي است و هم آنکه براساس يک رژيم پس‌انداز (به معني ذخيره بخشي از نقدينگي از سوي متقاضي و تزريق بخش ديگري از نقدينگي از سوي منابع بانکي است تا از اين طريق متقاضي با استفاده از اهرم تسهيلات بانکي و پس‌انداز گذشته براي خريد خانه اقدام کند) اتفاق افتاده است. مطابق با ديدگاه کارشناسان نظام پولي و بانکي کشور هيچ‌گاه تقاضاي مصرفي واقعي موجب بروز تورم نمي‌شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضاي سرمايه‌اي ايجاد خواهد شد.

از اين رو براي راه‌اندازي ليزينگ مسکن که براي تجهيز متقاضيان مصرفي متوسط رو به بالا طراحي شده است، اين نگراني وجود دارد که متقاضيان خريد مسکن با نگاه سرمايه‌اي وارد اين بخش شوند. اما در صورتي که ليزينگ مسکن همراه با ايجاد برخي محدوديت‌ها در نرخ سود و سقف رقم تسهيلات باشد امکان حمايت از اقشار ميان درآمدي براي ورود به بخش مسکن فراهم مي‌شود. به‌ويژه آنکه طيف متقاضيان مصرفي که در اين بخش قرار مي‌گيرند چندان اندک نيست و در صورت حمايت هر دو بخش مي‌توان اميدوار بود رونق بخش مسکن تسريع شود.

بنابراين کليد راه‌اندازي ليزينگ مسکن در مرحله اول نهايي کردن دستورالعمل ليزينگ مسکن از سوي بانک مرکزي و ابلاغ آن براي ورود شرکت‌هاي ليزينگ به بخش مسکن است. در مرحله بعدي نيز نهاد سياست‌گذار اين بخش مي‌تواند به بانک مسکن به عنوان بانک تخصصي اين حوزه مجوز ورود به ليزينگ مسکن را صادر کند، چون در حال حاضر بانک مسکن فقط امکان حمايت از متقاضيان خريد خانه‌هاي کمتر از 300 ميليون تومان را دارد و با محدود کردن منابع قابل تخصيص به اين حوزه مسير مشخصي را پيش روي بانک مسکن قرار دهد.

محمد حسن مرادي: واقعيت دارد که ليزينگ سودي بالاتر از ساير تسهيلات به‌خصوص تسهيلات بانکي دارد، ولي از سوي ديگر با توجه به محدوديت منابع بانکي که عملا بايد در خدمت تامين مسکن گروه‌هاي با درآمد پايين‌تر يا اقشار متوسط جامعه قرار بگيرد، ليزينگ مسکن و تسهيلات ناشي از آن با پوشش سقف بالاتري از تسهيلات، کارآيي خاص خود براي تامين مالي بخشي از بازار مسکن را دارد که متقاضيان آن گروه‌هاي بالاتر درآمدي با توان بازپرداخت اصل و سود بيشتري از مبلغ تسهيلات را تشکيل مي‌دهند.

اين در حالي است که اين پوشش اساسا از کارآيي تسهيلات بانکي خارج است و در واقع ليزينگ مسکن کارآيي خاص خود را دارد که تسهيلات بانکي فاقد اين کارآيي است. به اين ترتيب در شرايطي که هم‌اکنون افزايش سقف تسهيلات بانکي براي خريد و ساخت مسکن دهک‌هاي درآمدي متوسط جامعه عملياتي شده است، راه‌اندازي بازار ليزينگ مسکن مي‌تواند مکملي براي پوشش‌دهي نيازهاي موجود بخش مسکن به‌منظور تامين مالي محسوب شود. به اين ترتيب، بانک مسکن هم براي راه‌اندازي بازار ليزينگ طي دو سال گذشته درخواست‌هايي به بانک مرکزي ارائه کرد تا با چاره‌انديشي براي حل يکسري محدوديت‌ها که شرکت‌هاي ليزينگ براي فعاليت در عرصه تامين مالي بخش مسکن با آن مواجه بودند، بتواند از توان اين نهاد مالي براي تقويت قدرت خريد در بازار مسکن و کمک به تسريع رونق بخش مسکن استفاده کند.

اين در حالي است که مطابق با تاکيدهاي موجود قانوني از جمله تکليف تعيين شده در ماده 14 قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسکن، که پيش‌بيني و تکليف شده بود ليزينگ‌ها در حوزه مسکن هم فعال شوند؛ از زمان تصويب اين قانون در سال 87 تاکنون اين موضوع عملياتي و اجرايي نشده است. علت عمده عدم اجراي اين قانون هم در نهايت به محدوديت‌هايي برمي‌گردد که بانک مرکزي طي سال‌هاي گذشته براي راه‌اندازي ليزينگ مسکن همواره بر آن تاکيد مي‌کرد. طي دو سال اخير خواسته بانک مسکن از بانک مرکزي دراين‌باره بيشتر به راه‌اندازي نهاد ليزينگ مسکن به‌عنوان نهادي کمکي ارائه تسهيلات و تامين مالي معطوف ‌شد. اين در حالي است که هم‌اکنون بانک مرکزي توافق براي راه‌اندازي ليزينگ مسکن را منوط به استفاده اين شرکت‌ها از منابع داخلي خودشان کرده است، چرا که اگر قرار باشد شرکت‌هاي ليزينگ هم براي تامين مالي بخش مسکن از تسهيلات بانکي استفاده کنند، عملا ديگر کمکي به بازار مسکن و بانک‌ها صورت نگرفته است. بنابراين اينکه بانک مرکزي يکي از شروط خود براي راه‌اندازي ليزينگ مسکن را به تامين منابع از سوي خود شرکت‌هاي ليزينگ منوط کرده است به نظر شرط درست و اصولي با توجه به شرايط فعلي خواهد بود.

به اين معنا که اگر قرار باشد شرکت‌هاي ليزينگ هم براي تامين منابع مورد نياز خود به تسهيلات بانکي متوسل شوند جز اينکه همان تسهيلات محدود با نرخ سود بالاتر و اقساط بيشتر به متقاضيان پرداخت شود اثر ديگري به شبکه بانکي و متقاضيان واقعي نخواهد رسيد. اما در صورتي که اين شرکت‌ها به صورت مستقل و با تکيه بر منابع داخلي خودشان فعاليت کنند مي‌توانند کمک بسيار موثري براي بازار مسکن باشند؛ در غير اين‌صورت اثرات مخربي هم بر جا خواهند گذاشت.

بررسي‌ها در زمينه روش‌هاي نوين تامين مالي در کشورهاي دنيا نشان مي‌دهد در اغلب کشورهاي پيشرفته تامين مالي بخش مسکن بيش از آنکه متکي بر هر نهاد و ابزار ديگري باشد، از طريق بازار سرمايه انجام مي‌شود. در اين ميان سهم بازار بدهي از تامين مالي در بخش مسکن هم سهم قابل توجه و مهمي است و به همين خاطر است که اين ابزارها از وزنه قابل‌توجهي براي تامين مالي مسکن اقشار مختلف جامعه در اين کشورها برخوردار است.