مسکن استيجاري چيست؟

رييس اداره راه‌وشهرسازي استان تهران از مطالعه طرحي خبر داده كه محتواي آن «ساخت مجتمع‌هاي مسكوني استيجاري براي گروه‌هاي هدف در پايتخت» را شامل مي‌شود.
پيگيري يكي از بخش‌هاي مغفول در قانون ساماندهي مسكن كه مستقيم اجاره‌نشين‌ها را خطاب قرار داده و اجراي آن مي‌تواند خلأ سياست‌اصولي براي مديريت عرضه در بازار اجاره‌ مسكن را مرتفع كند، هم‌اكنون در دستور كار اداره راه‌وشهرسازي استان تهران قرار گرفته است.
دستگاه متولي بخش مسكن در تهران به موجب آنچه اخيرا توسط يك گروه كارشناسي بازار، به اين اداره پيشنهاد شده، مطالعه روي طرحي را آغاز كرده كه محتواي آن «ساخت مجتمع‌هاي مسكوني استيجاري براي گروه‌هاي هدف» را شامل مي‌شود. به موجب اين طرح، با مجوزي كه ماده2 قانون ساماندهي مسكن مصوب سال87 به دولت داده است، زمين‌هاي دولتي به قيمت‌ كارشناسي‌روز براي ساخت آپارتمان‌هاي مسكوني اختصاص مي‌يابد طوري كه سازنده متعهد مي‌شود حداقل بين 5 تا 10 سال اين آپارتمان‌ها را به اجاره‌نشين‌هاي فاقد مسكن اجاره دهد و در پايان اين مدت، هزينه زمين را به قيمت زمان‌ساخت با دولت تسويه كند.
اين اولين طرحي است كه طي عمر كاري دولت محمود احمدي‌نژاد براي ساماندهي منطقي بازار اجاره‌نشين‌ها بررسي مي‌شود.
در اين دولت، مسكن‌مهر همواره سياست غالب به حساب آمده و مسوولان مسكن‌مهر با تاكيد براينكه واحدهاي مسكوني‌مهر، «اجاره‌نشين‌» را با كمترين قيمت به «صاحب‌خانه» تبديل مي‌كند، تمايلي به سياست‌گذاري مخصوص بازار اجاره نمي‌‌ديدند. اما مطالعه‌اي كه اخيرا در بازار مسكن تهران انجام شده نشان مي‌دهد: چالش كنوني بازار اجاره‌نشيني كه شايد منشا بخشي از صعود اجاره‌بها طي سال‌هاي 90 و 91 بوده، به خانوارهايي مربوط مي‌شود كه در بدو زندگي مشترك –زوج‌هاي جوان- به خاطر هزينه‌هاي اوليه، توان حتي پيش‌‌خريد مسكن‌مهر در اطراف پايتخت را هم ندارند و به ناچار مجبورند حداقل براي سه‌سال پياپي به صف مستاجران ملحق شوند. براساس اين مطالعه، فقر نهادهاي اجاره‌داري –موجران حرفه‌اي داراي چند ده واحدمسكوني اجاره‌اي- تحت نظارت دولت نيز نقطه‌ضعف ديگر بازار اجاره‌نشين‌ها است طوري كه در نبود اين نهادها، نبض اجاره‌بها و نحوه عرضه آپارتمان به مستاجران عملا از اختيار دولت خارج است و سيستم سنتي بازار يعني مالكان سالخورده داراي حداكثر يك واحداجاره‌اي، اقدام به تعيين اجاره‌بها متناسب با هزينه‌هاي زندگي خودش مي‌كند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» هم‌اكنون طرح ساخت مسكن استيجاري با پشتوانه همين مطالعه، به اداره راه‌وشهرسازي استان تهران پيشنهاد شده است.
طرح، ادامه مسكن‌مهر است
فريبرز واحدي رييس اداره راه‌وشهرسازي استان تهران درباره جزئيات اين طرح به «دنياي‌اقتصاد» گفت: حمايت دولت از احداث آپارتمان‌هاي استيجاري ادامه برنامه‌هاي قبلي شامل مسكن‌مهر و مسكن‌ويژه است.
وي افزود: بازار مسكن تهران شرايط فوق‌العاده متفاوتي در مقايسه با ساير استان‌هاي كشور دارد و مي‌طلبد در كنار برنامه اصلي دولت يعني مسكن‌مهر، تعدادي طرح جانبي و مكمل نيز براي گروه‌هاي مختلف هدف درنظر گرفت.
واحدي با اشاره به اينكه در مسكن‌ويژه متقاضيان مسكن فاقد سابقه مالكيت با شرايط حمايتي نظير پرداخت قسطي هزينه ساخت، صاحب خانه مي‌شوند، تاكيد كرد: خانوارهايي در بازار اجاره‌ وجود دارند كه براي تدارك مالي جهت دريافت مسكن‌مهر يا مسكن‌ويژه مجبورند در كوتاه‌مدت يا ميان‌مدت، مستاجر بمانند. گروه هدف در طرح ساخت مسكن‌ استيجاري اين خانوارها هستند. رييس اداره راه‌وشهرسازي استان تهران تصريح كرد: اين طرح توسط كارشناسان اداره در حال بررسي است و اين قابليت را دارد كه زوج‌هاي جوان را مخاطب خود قرار دهد و مكانيزمي براي آن در نظر گرفته شود كه همزمان با اجاره‌داري براي اين خانوارها، امكان ثبت‌نام آنها در پروژه‌هاي جديد مسكن‌مهر نيز فراهم شود تا در پايان مدت اجاره‌‌نشيني در واحدهاي ساخته‌شده، خانوارهاي هدف به واحدهاي مسكوني‌مهر منتقل شوند.
ثبت‌نام جديد مسكن‌ويژه به‌زودي
رييس اداره راه‌وشهرسازي استان تهران در ادامه گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» با اشاره به اينكه پرونده ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر در تهران تا پايان امسال بسته مي‌شود، افزود: از ماه آينده ماهانه 10 هزار واحد مسكوني‌مهر در استان تهران به بهره‌برداري مي‌رسد. وي همچنين با اشاره به ادغام سازمان‌هاي راه‌وترابري و مسكن‌وشهرسازي در تهران گفت: از پتانسيل جديد براي تسريع در ساخت مترو شهرهاي جديد اطراف تهران استفاده خواهد شد. واحدي افزود: با تعامل جديدي كه با دستگاه‌هاي خدمات‌رسان به‌وجود آمده، برخي كاستي‌ها در مباحث آب و برق و فاضلاب و گاز پروژه‌هاي مسكن‌مهر استان تهران برطرف شده است. رييس اداره راه‌وشهرسازي استان تهران تاكيد كرد: برنامه ساخت مسكن‌ويژه در تهران كه فعلا در يك نقطه از شهر عملياتي شده، تصميم ويژه مسوولان ارشد دولت از جمله وزير راه‌وشهرسازي است كه با قوت ادامه پيدا مي‌كند. وي با بيان اينكه اداره املاك تهران در حال حاضر مشغول شناسايي زمين‌هايي با قابليت ساخت مسكن‌ويژه در تمام مناطق تهران است، گفت: ادامه ثبت‌نام از متقاضيان مسكن‌ويژه در پروژه تهرانسر بعد از پالايش ثبت‌نام‌كننده‌هاي فعلي، به‌زودي آغاز خواهد شد.
همه بازار اجاره با مسكن‌مهر پاسخ نمي‌گيرد
كارشناسان مسكن در واكنش به خبر بررسي طرح ساخت مسكن‌ استيجاري در دولت، با اشاره به توصيه‌هايي كه طي سال‌هاي اخير بابت توجه به خواسته‌هاي بازار اجاره مطرح كرده بودند از محتواي طرح استقبال كردند.
در اين باره بهروز ملكي تحليلگر و كارشناس مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: «هرچند جانشيني بالايي ميان مسكن ملكي و اجاره‌اي وجود دارد؛ اما اين دو، كاملا جانشين يكديگر نمي‌باشند بنابراين كل مساله اجاره‌ را نمي‌توان در بازار مسكن‌ملكي حل كرد؛ براين اساس هرچند مسکن مهر، مشکل بسياري از مستاجرين را به طور قطعي مرتفع مي‌كند، اما با اين‌حال، طرح مسکن‌مهر ظرفيت پاسخگويي به کل نياز مسکن اجاره‌اي - خصوصا در کلانشهرها- را ندارد و شايسته است پس از تکميل طرح مسکن‌مهر در سال آينده، مسکن استيجاري براي متقاضيان هدف، در دستور کار قرار گيرد.»
مسكن‌مهر همه را مشغول كرد
ابوالفضل مشكيني رييس سابق سازمان مسكن استان تهران نيز درباره طرح ساخت مسكن استيجاري به «دنياي‌اقتصاد» گفت: متاسفانه مسكن‌مهر به قدري ذهن همه مسوولان بازار مسكن را مشغول كرد كه اجراي مفادي از قانون ساماندهي مسكن عملا منتفي شد.
وي افزود: نه تنها در قانون ساماندهي مسكن كه در برنامه چهارم و پنجم توسعه نيز بر تشكيل و راه‌اندازي نهاد‌هاي اجاره‌داري و بنگاه‌هايي كه قادر باشند در مقياس وسيع آپارتمان‌هاي اجاره‌اي احداث كنند و آنها را به اجاره‌نشين‌ها براي مدتي مشخص اجاره دهند، تاكيد شده است. مشكيني تصريح كرد: راه‌اندازي بازار مسكن استيجاري در كلانشهرهاي بزرگ دنيا نيز سا‌ل‌ها است اجرا مي‌شود. مقام سابق سازمان مسكن استان تهران به دولت پيشنهاد كرد: از ظرفيت مسكن‌ويژه و زمين‌هايي كه در نوبت بعدي براي اختصاص به ساخت مسكن‌ويژه در تهران قرار گرفته، براي احداث آپارتمان‌هاي استيجاري استفاده شود.
مسكن‌استيجاري چگونه ساخته شود؟
همچنين فردين يزداني عضو اصلي تيم نويسندگان طرح جامع مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در طرح جامع مسكن كه پيش از تدوين قانون ساماندهي مسكن در وزارت مسكن وقت نوشته شد و قرار بود نقشه‌راه سياست‌گذاران اين بخش قرار گيرد، درباره مسكن‌ استيجاري راهكار ارائه شده است. وي افزود: حتي اوايل اجراي مسكن‌مهر قرار بود ساخت اين واحدها به صورت استيجاري انجام شود كه البته اين اتفاق نيفتاد. يزداني درباره آنچه در طرح جامع مسكن براي مسكن‌استيجاري پيش‌بيني شده است، گفت: اجراي درست اين طرح به نحوه اجراي نقش بازيگران طرح برمي‌گردد.
يزداني تصريح كرد: ما يكسال قبل از اجراي قانون هدفمندي يارانه‌ها درباره احتمال بحران در بازار اجاره‌نشيني و افزايش ناگهاني اجاره‌بها در زمان اجراي قانون هشدار داده‌ بوديم و الان هم پيش‌بيني مي‌كنيم به خاطر افزايش قيمت‌ها در سبد هزينه خانوار و كاهش قدرت خريد، وضعيتي كه تابستان سال گذشته و امسال در بازار اجاره اتفاق افتاد در دو سه سال آينده نيز تداوم خواهد داشت و لازم است براي كنترل اين اوضاع، بازار استيجاري شكل بگيرد.
اين كارشناس مسكن افزود: براي ساخت مسكن استيجاري بايد الگوي متداول در ساير كشورها تحت عنوان مسكن‌اجتماعي اجرا شود به اين صورت كه آپارتمان‌هايي كه دولت از احداث آنها براي اجاره‌داري حمايت مي‌كند بايد داراي كمترين متراژ مخصوص زوج‌هاي جوان و در حد واحد كوچك براي مدت اقامت محدود باشد و هزينه‌ اجاره‌بها نيز به اندازه هزينه تكميل و نگهداري واحدها تعريف شود.
 
قانون براي مسكن استيجاري چه مي‌گويد؟
در قانون ساماندهي مسكن علاوه بر اينكه به دولت تكليف شده، زمين‌هاي دولتي را به صورت اجاره بلندمدت -99ساله- براي ساخت مسكن ارزان‌قيمت مخصوص خانوارهاي فاقد مسكن (همان مسكن‌مهر) اختصاص دهد، تكليف ديگري وجود دارد كه در قالب آن، دولت مي‌تواند از قابليت زمين‌هاي خود براي ساخت و عرضه مسكن اجاره‌اي اقدام كند.
ساخت مسكن‌اجاره‌اي به صراحت در فصل دوم از آيين‌نامه اجرايي قانون ساماندهي مسكن كه سال88 ابلاغ شد، آمده است.
اين قانون دست دولت را باز گذاشته تا به جاي استفاده از ابزارهاي تنبيهي كنترل اجاره‌بها همچون برخوردهاي تعزيراتي كه سال گذشته اجراي آن به خاطر توجيه واسطه‌هاي بازار مسكن مبني براينكه تعزيرات بايد به شكل قانون دربيايد تا قابليت اجرا پيدا كند، به افزايش عرضه آپارتمان‌هاي اجاره‌اي اقدام كند. متن قانون ساماندهي مسكن در خصوص اجراي برنامه ساخت و عرضه مسكن استيجاري به شرح زير است: وزارت مسکن و شهرسازي موظف است با هدف افزايش سرمايه‌گذاري در توليد و عرضه واحدهاي اجاره‌اي جديد، نياز استان‌هاي مختلف کشور را برآورد و برنامه اجرايي تحقق هدف مذکور را از طريق حمايت از استقرار نظام اجاره‌اي حرفه‌اي توسط بخش غيردولتي با رويکرد گروه‌هاي کم‌درآمد پيگيري كند.
کليه اشخاص حقيقي و حقوقي، نهادهاي عمومي غيردولتي، بخش خصوصي، موسسات مالي و اعتباري مي‌توانند اقدام به ساخت و عرضه مسکن اجاره‌اي كنند و مجازند به منظور استقرار نظام اجاره‌اي حرفه‌اي راسا و يا از طريق نهادهاي اجاره‌داري بخش غيردولتي، نسبت به بهره‌برداري اجاره‌اي واحدهاي احداث شده اقدام كنند.
تسهيلات مسكن اجاره‌اي عبارت است از: واگذاري زمين به قيمت تمام شده مشروط به اينکه اشخاص يادشده واحدهاي احداثي را به مدت حداقل (10) سال در اختيار خانوارهاي کم درآمد يا تحت پوشش خود به صورت اجاره قرار دهند. واگذاري زميـن به قيمت تمـام شده و تامين تا بيست درصد (20 درصد) هزينه احداث واحدها در قالب کمک‌هاي اعتباري با اولويت در شـهرهاي با جـمعيت دويـست و پنـجاه هزار (000/250) نفر به بالا مشـروط به اينکه اشخاص يادشـده واحـدهاي احداثي را به مدت حـداقل (15) سـال به خـانوارهاي کم درآمـد به صـورت اجاري واگذار كنند.
واگذاري زمين به قيمت کارشناسي روز براساس اعلام کارشناس رسمي مي‌باشد مشروط بر اينکه اشخاص يادشده واحدهاي احداثي را به مدت حداقل (5) سال به صورت اجاره واگذار نمايند. در طول مدت احـداث (حداکثر 2 سال) و دوره واگـذاري به صورت اجاره (حداقل 5 سال) مبلغي بابت بهاي زمين دريافت نمي‌گردد. بعد از اتمام دوره يادشده و در صورت خروج از حالت اجاره يا فروش واحدها، بهاي زمين به قيمت کارشناسي زمان واگذاري دريافت خواهد شد. در صورتي که قبل از اتمام مدت بهره‌برداري اجاره‌اي موضوع اين آيين‌نامه، فروش انجام شود، قيمت زمين به نرخ روز (زمان پرداخت) به همراه کليه يارانه‌هاي پرداختي تبديل به حال شده و از اشخاص موضوع اين ماده دريافت خواهد شد.