پرونده مسکن مهر در خط پايان؟

يکي از مهم‌ترين شعارهاي دولت‌ها بهبود شاخص‌هاي رفاهي مردم از جمله اشتغال‌زايي، کاهش تورم، تسهيل شرايط ازدواج و خانه‌دار شدن است. دولت قبلي با جديت، به شعارهايي که دولت‌هاي قبل از آنها به عنوان دستاويزي براي افزايش مقبوليت خود استفاده مي‌کردند جامه عمل پوشاند.

به همين منظور با طراحي مدلي شامل سه مولفه حمايت دولتي، سيستم بانکي و آورده متقاضيان مسکن، شعار خود را در قالب طرح مسکن مهر عملياتي کرد. اما با توجه به ايراداتي از جمله نيازسنجي نامعتبر، مکان‌يابي نادرست، عدم انطباق بر شاخص‌هاي شهري، کيفيت پايين مصالح و برخي مشکلات زيرساختي مانند مالکيت زمين‌ها و نحوه واگذاري با مشکلات عديده‌اي روبه‌رو شد.

پروژه مسکن مهر که با اهداف اصلي از جمله خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد و جلوگيري از افزايش قيمت مسکن راه‌اندازي شده بود، به دليل عدم مديريت صحيح و ضعف در تخصيص منابع و تامين مالي تبديل به يکي از معضلات کشور شد.

افزايش قابل ملاحظه قيمت مسکن و صعود قيمت مصالح ساختماني، اثرات منفي بر ساخت و ساز مسکن مهر گذاشته و در نتيجه انبوه‌سازان قادر به اتمام پروژه‌هاي خود با قيمت فعلي نبوده پس خواستار افزايش قيمت مسکن مهر شدند. مسکني که قرار بود با قيمت پايين‌تر از عرف بازار تمام شود اکنون چند برابر شده و دولت در تکميل آنها به مشکل برخورده است.

تعداد کل پروژه مسکن مهر شامل بيش از 2.2 ميليون واحد بوده که از اين تعداد، 84 درصد تا‌کنون به متقاضيان واگذار شده است. اين در حالي است که مابقي آنها که بالغ بر 350 هزار واحد است به دلايل مهمي از جمله عدم تامين مالي کافي، نبود آب، برق و فاضلاب و عدم تاييديه بهداشت آب و‌... به مرحله بهره‌برداري نرسيده‌اند.
پاشنه‌آشيل مدل اقتصادي و سرمايه‌گذاري مسکن مهر، تضمين بازدهي مطلوب سرمايه به تامين‌کنندگان مالي بوده است، زيرا در اين طرح دولت متعهد به خريد تضميني واحدهاي احداث شده بود که همين امر زمينه‌ساز بحران در حوزه مسکن مهر شد. در چنين شرايطي سرمايه‌‌گذاران با انتظارات بالا در حوزه مسکن اقدام به سرمايه‌گذاري کرده‌اند که دولت به عنوان حمايت‌کننده و مجري آن بوده و بالطبع بازدهي بالا و کم ريسک را براي خود نظر گرفته‌اند.

در سال 1391 به دليل بروز پديده بيماري هلندي، جهش قابل ملاحظه در شاخص قيمت مسکن موجب افزايش انتظارات تورمي در اقتصاد شده و پديده پول داغ را ايجاد کرد. در اين شرايط، بالطبع بانک‌ها براي تامين نقدينگي و جلوگيري از خروج منابع اقدام به جذب سپرده با نرخ‌هاي بالاتر کرده و در نتيجه قيمت تمام‌شده پول در اقتصاد افزايش يافت.
دولت براي حفظ قدرت خريد مردم در کوتاه‌مدت اقدام به افزايش رشد نقدينگي و تزريق پول در اقتصاد کرد که همين امر کسري بودجه را افزايش داده و زمينه را براي تشديد تورم ايجاد کرد. يکي از اثرات مخرب تورم در کشورهاي وابسته به منابع طبيعي بروز و تعميق رکود اقتصادي است. بنابراين تورم رکودي که عمدتاً به دليل رکود در بخش مسکن (به دليل ارتباط مستقيم و غيرمستقيم با بيش از 1200 فعاليت) حادث شد، توان فعاليت توليدکننده‌ها را کاهش داد.

مع‌الوصف، افزايش هزينه ساخت و کاهش بنيه دولت در تامين مالي، چرخه اجراي اين طرح را با مشکل جدي روبه‌رو کرد. اين در حالي است که مولفه سوم طرح که متقاضيان مسکن بودند بخشي از مبلغ را پرداخت کرده و در حال حاضر منتظر تحويل واحد خود هستند.
دولت يازدهم که با شعار کاهش نرخ تورم وارد ميدان شد، با اقدامات بازدارنده از جمله بلوکه کردن منابع در بخش‌هاي مختلف، در کنار موفقيت نسبي در کنترل تورم، تحقق رونق را به تعويق انداخته و در نتيجه هزينه فرصت سرمايه‌‌گذاري و انتظارات را افزايش داد. عدم رونق در بخش مهمي چون مسکن، رکود در عمده فعاليت‌هاي اقتصادي را به همراه داشته و بالطبع قيمت تمام‌شده در بخش مسکن را نيز با افزايش روبه‌رو کرده است.

در چنين شرايطي که دولت مايل به رونق دادن به بخش مسکن نيست، همچنان هزينه‌هاي مسکن در سطح بالا قرار داشته و قيمت تمام‌شده مسکن مهر کاهش نخواهد يافت. به همين دليل دولت از اوايل تصدي‌گري خود، ورود به طرح مسکن مهر را از اولويت کاري خود خارج کرد. اما با توجه به نزديک شدن به اتمام دوره دولت يازدهم و لزوم توجه به اقشار کم‌درآمد و افزايش ضريب مقبوليت براي انتخاب مجدد، دولت توجه خود را به طرح مسکن مهر افزايش داده است. البته به نظر مي‌رسد هدف دولت صرفاً بهره‌برداري سريع از باقيمانده واحدهاي اين پروژه عظيم باشد که با توجه به هدف گذاري انجام‌شده در اين خصوص (تا پايان سال جاري) پيش‌بيني مي‌شود بيشتر تمرکز خود را بر کميت معطوف خواهد کرد تا کيفيت. زيرا با توجه به ايراداتي از جمله عدم انطباق بر شاخص‌هاي شهري، کيفيت پايين مصالح و برخي مشکلات زيرساختي که در اوايل اجراي طرح مشاهده شد، در ادامه نيز بر همين منوال کارها پيش خواهد رفت.

از طرفي به دليل افزايش قيمت و کاهش کيفيت مسکن مهر، تقاضا کاهش يافته است لذا با توجه به اينکه بخش عمده‌اي از سرمايه در طرح بلوکه ‌شده و به دليل عدم اتمام آن به فروش نرسيده است، بازگشت سرمايه تحقق نيافته است. بنابراين در چنين شرايطي، تکميل و اتمام پروژه امري منطقي به نظر مي‌رسد.

با عنايت به موارد فوق، دولت براي پيشبرد طرح مسکن مهر (به‌رغم ميل باطني) اقدام به تامين مالي بيش از 26 هزار ميليارد ريال از محل‌هاي مختلف از جمله تسهيلات اسناد خزانه اسلامي براي جبران بخشي از طلب پيمانکاران، منابع مديريت بحران، شرکت‌هاي عمران شهرهاي جديد و سازمان ملي زمين و مسکن، وزارت نيرو از محل فروش انشعابات، بودجه سال 1395 و‌... خواهد کرد، از اين‌رو مصوب شده دولت براي تحويل 350 هزار واحد مسکوني به متقاضيان تا پايان سال جاري و تامين امکانات زيربنايي و رفاهي به منظور فراهم کردن شرايط اسکان اقدامات لازم را صورت دهد به طوري که که اولويت با واحدهايي است که آماده تحويل هستند يا پيشرفت بالاي 90 درصد دارند. البته اين اقدام دولت براساس قواعد اقتصاد سياسي در جهت تحقق شعارهاي خود امري طبيعي به نظر مي‌رسد، هرچند ممکن است نتايج ميان‌مدت و بلندمدت آن اثرات مطلوبي بر اقتصاد کشور نداشته باشد، اما ابزاري اثرگذار در انتخاب مردم در دولت بعدي خواهد بود.

با توجه به محدوديت زماني براي اتمام پروژه تا پايان سال جاري و اختصاص منابع قابل توجه براي اين طرح، دو مساله‌ مبتلابه اين موضوع خواهد بود. اولين مساله‌، کاهش مطلوبيت واحدها و نداشتن استانداردهاي لازم به دليل سرعت‌بخشي در اجراست که بالطبع عدم استقبال از سوي متقاضيان را به همراه خواهد داشت. دومين مساله‌ مربوط به تامين مالي پروژه در کوتاه‌‌مدت است که به نظر مي‌رسد اثرات تورمي را ايجاد کند. علي‌ايحال، اقدام دولت امري منطقي و معقول به نظر مي‌رسد اما براي جلوگيري از اثرات منفي آن بر اقتصاد بهتر است دوره زماني طرح طولاني‌تر و با توجه به رخدادهاي احتمالي در مسائل بين‌المللي و اقتصادي و نفتي و کسري بودجه تصميمات صحيحي اتخاد شود.

در شرايط فعلي اقتصاد کشور که نقدينگي مهم‌ترين عامل در رونق همسان بازارها به شمار مي‌رود، پول‌زايي بي‌قاعده موجب تحريک بازارهاي مستعد تورم خواهد شد. از طرفي با نزديک شدن به ماه‌هاي پاياني دولت يازدهم و لزوم اقدامات برجسته دولت براي نمايش اشتغال‌زايي ايجاب مي‌کند تا به فراخور زمان و شرايط پيش رو، منابعي را به بخش‌هاي مختلف تزريق کند، ليکن احتمال مي‌رود تامين مالي طرح مسکن مهر با مشکل روبه‌رو شود و تحويل آن با تاخير مواجه شود، لذا پيش‌بيني مي‌شود در صورت عدم تحقق به موقع و مطلوب تعهدات، اثرات بازدارندگي جبران‌ناپذيري را بر توقعات مردم داشته و اهداف دولت را محقق نسازد.