آدرس‌هاي جذاب براي ساخت‌و‌سازمسکن

دنياي اقتصاد نوشت:. در حال حاضر پنج منطقه تهران در مقايسه با ساير مناطق، از چهار مزيت نسبي براي پذيرش سرمايه‌گذاري‌هاي جديد ساختماني برخوردار است.
 مناطق پرحرارت بازار مسکن شهر تهران براي پذيرش سرمايه‌گذاري‌هاي جديد ساختماني شناسايي شد.بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره استراتژي بهينه ساخت و ساز در مقطع فعلي بازار ملک -که از يکسو ساخت و ساز مستعد خروج از رکود است و از سوي ديگر معاملات مسکن فاصله‌اي تا رونق ندارد- حاکي است که در شرايط کنوني، بساز و بفروش‌ها با انتخاب آدرس صحيح براي سرمايه‌گذاري مي‌توانند در فاصله‌اي کم بعد از تکميل ساختمان‌هاي نوساز، نسبت به فروش آنها اقدام و از تکرار ماجراي «رسوب آپارتمان‌هاي خاص اما فاقد مشتري» در بازار جلوگيري کنند.
جزئيات نشاني جذاب براي ساخت مسکن در پايتخت، نشان مي‌دهد: در حال حاضر 5 منطقه در تهران، «مقصد نيمي از معاملات خريد» آپارتمان است که هم به لحاظ «پراکندگي جغرافيايي» در جهات مختلف شهر قرار دارند و هم از بابت «پوشش طيف تقاضاي مصرفي»، نياز ملکي دهک‌هاي مختلف را پوشش مي‌دهند. تجميع اين سه ويژگي به ترتيب در مناطق 5، 4، 2، 15 و 14، پتانسيل اين 5 منطقه را براي شروع پروژه‌هاي جديد مسکوني در بالاترين سطح نسبت به ساير مناطق 22 گانه تهران قرار داده است.
سرمايه‌گذاران ساختماني در صورت هدايت بازار خود به مناطق پرمعامله بازار مسکن، نه‌تنها «سختي فروش» در آينده را نسبت به مناطق ديگر پيدا نمي‌کنند که در فرآيند ساخت و ساز، به دليل «کشش تقاضاي مصرفي» طي دست کم يک سال آتي، مي‌توانند بخشي از واحدهاي مسکوني در حال ساخت را «پيش‌فروش» کنند و در نتيجه «احتمال ناپايداري» در قيمت مسکن را از طريق افزايش عرضه در مناطق پروزن بازار معاملات، کاهش دهند.فعاليت‌هاي گذشته بساز و بفروش‌ها، هماهنگي قابل‌قبولي با رفتار متقاضيان خريد مسکن در تهران نداشته به‌طوري که سهم قابل‌توجهي از پروانه‌هاي ساختماني مورد درخواست سازنده‌ها، در مناطقي که کمترين حجم معاملات مسکن در آنجا انجام مي‌شود، صادر شده است.5 منطقه پرفروش بازار مسکن تهران، تحت‌تاثير نوع تسهيلاتي که در حال حاضر براي ساخت و خريد مسکن از جانب بانک‌ها پرداخت مي‌شود، کاملا مناسب هر دو مدل رايج سرمايه‌گذاري ساختماني است.
بساز و بفروش‌ها معمولا يکي از دو سبک «دريافت وام بانکي ارزان قيمت براي ساخت» يا «اتکا به منابع خود براي شروع پروژه و تامين مالي ادامه کار از طريق پيش‌فروش» را براي آپارتمان‌سازي در تهران انتخاب مي‌کنند. از بين 5 منطقه جذاب براي ساخت مسکن، مناطق 2 و 4 و 5 براي مدل دوم مناسب هستند و در مناطق 14 و 15 که جزو بافت فرسوده محسوب مي‌شوند، چون وام 60 ميليوني ساخت مسکن با بهره «صفر» و به‌صورت بدون سپرده پرداخت مي‌شود، مساعد مدل اول است. نتايج بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد اگرچه بازار مسکن تهران در کل مناطق 22 گانه استعداد ساخت و ساز را دارد اما کشش فروش فعلا در برخي مناطق به دليل نبود تقاضاي موثر و مصرفي و همچنين وجود واحدهاي نوساز فروش نرفته، خيلي پايين است و در مناطقي ديگر، در سطح متوسط قرار دارد.
در 5 منطقه پرمعامله بازار مسکن، علاوه بر جاذبه‌هاي نام برده شده براي سرمايه‌گذاري ساختماني، يک عامل ديگر نيز بستر ورود سرمايه‌گذاران را هموارتر کرده است. قيمت زمين مسکوني در اين 5 منطقه، به‌صورت پلکاني، با رتبه جذابيت ساختماني اين مناطق، هماهنگ است. طبق آخرين آمار رسمي از ميانگين قيمت ملک کلنگي در شهر تهران، قيمت فروش زمين در منطقه 5 کمتر از 4 و در منطقه 4 کمتر از منطقه 2 است. در مناطق 14 و 15 نيز قيمت زمين در مرز قيمت متوسط شهر -مترمربعي کمتر از 5 ميليون تومان- معامله مي‌شود.
65 درصد متقاضيان بازار مسکن شهر تهران، 9 منطقه پايتخت را براي خريد آپارتمان انتخاب مي‌کنند. به اين ترتيب، علاوه بر اولويت مناطق 5، 4، 2، 15 و 14، مناطق 8 و 10 و 7 و 6 نيز مي‌توانند به‌عنوان مکان پربازده ساخت و ساز، مورد انتخاب سرمايه‌گذاران قرار گيرد. با ورود بازار مسکن به مسير پيش رونق معاملات، مناطق جذاب و برخوردار از کشش حداکثري ساخت‌و‌ساز در شهر تهران مشخص شد.به گزارش «دنياي اقتصاد» در حالي که رکود سه‌ساله در بازار معاملات مسکن منجر به افت شديد سرمايه‌گذاري ساختماني در روند ساخت‌و‌سازها شده، بروز نشانه‌هاي روشن خروج از رکود در بازار معاملات مسکن، طي ماه‌هاي اخير، دو انتخاب متفاوت را در حال حاضر پيش روي فعالان ساختماني از بابت انتخاب محل ساخت قرار داده است.در شرايطي که پيش بيني‌ها حاکي است همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در مسير پيش رونق، فعاليت‌هاي ساختماني هم طي ماه‌هاي آينده وارد فاز رونق خواهد شد، هم اکنون مناطق پرکشش به لحاظ ورود سرمايه‌گذاران به فعاليت‌هاي ساختماني و آغاز ساخت‌وسازهاي جديد قابليت شناسايي و ارزيابي پيدا کرده است.
بر اين اساس، در حالي که آخرين آمارها از وضعيت معاملات مسکن در پايتخت از دو نکته بسيار مهم حکايت دارد، ملاحظات موجود در رابطه با اين دو موضوع، نقشه راه سازندگان و سرمايه‌گذاران ساختماني را شفاف‌تر مي‌کند.
علاوه بر قرار گرفتن بازار مسکن در انتهاي مسير پيش رونق همزمان با افزايش نسبي حجم معاملات خريد آپارتمان در پايتخت، اولين نکته مهم در اين زمينه به مصرفي بودن عمده معاملات خريد ملک در شهر تهران مربوط مي‌شود که باعث ايجاد کشش قابل توجهي براي جذب سرمايه‌گذار و شروع فعاليت‌هاي ساختماني در اين مناطق شده است.
اولين علامت از ظرفيت جديد ساختماني
هم اکنون اولين علائم از ظرفيت ساخت‌وسازهاي جديد در دوران رونق معاملات مسکن براي سازندگان قابل شناسايي است که مصرفي بودن بازار تقاضا و به تبع آن نياز به آپارتمان جديد در مناطق معمولي و مصرفي شهر تهران به‌عنوان سر نخ شروع فعاليت‌هاي جديد ساخت‌و‌ساز در پايتخت محسوب مي‌شود.
نکته دوم، به تکميل ظرفيت برخي مناطق از آپارتمان‌هاي خاص شامل برج‌هاي مسکوني يا واحدهاي لوکس بزرگ متراژ برمي‌گردد که موجب شده هر چند اين مناطق در گذشته از جاذبه‌هاي قابل توجهي براي سرمايه‌گذاران ساختماني برخوردار بوده، اما هم‌اکنون به جهت شروع دوره تازه‌اي از فعاليت سمت تقاضا براي طيف مشخصي از ساخت و سازها - آپارتمان‌هاي مصرفي - اين مناطق در حال حاضر کشش آغاز عمليات جديد ساختماني را ندارند. مناطق شمالي شهر تهران که تاکنون سهم قابل توجهي از ساخت‌و‌ساز واحدهاي مسکوني را به خود اختصاص مي‌دادند و جزو مناطق جذاب براي سرمايه‌گذاران ملکي به شمار مي‌رفتند هم اکنون بايد جاي خود را به ساير مناطق پايتخت بدهند که از نظر ويژگي‌ها و مشخصه‌هاي اقتصادي، معمولي‌تر و مصرفي‌تر هستند.
به اين ترتيب، در حالي که همواره تحولات مربوط به سرمايه‌گذاري‌ها و ساخت‌و‌سازهاي جديد در حوزه مسکن با تاخير چند ماهه در مقايسه با معاملات خريد ملک آغاز مي‌شود، سيگنال‌هاي پيش رونق در بازار معاملات مسکن علائم قابل توجهي از مناطق پر کشش براي ساخت‌و‌سازهاي جديد و جذب نقدينگي سرمايه‌گذاران ساختماني منعکس مي‌کند.اين مناطق، نواحي مختلفي از شهر تهران هستند که به دليل سبقت حجم معاملات خريد آپارتمان در آنها نسبت به کل معاملات پايتخت طي ماه‌هاي اخير، هم اکنون از پتانسيل بالا و قابل توجهي براي ساخت‌و‌ساز برخوردار هستند.
از سوي ديگر، رکود ساختماني در اين مناطق طي دو سال گذشته، همزمان با افزايش تقاضا ناشي از قرار گرفتن بازار مصرفي مسکن در مسير پيش رونق، موجب شده، هم اکنون، حجم ساخت‌و‌ساز در اين مناطق از کل ساخت‌وسازهاي شهر تهران، در مقايسه با حجم معاملات صورت گرفته عقب‌تر باشد که اين موضوع امتياز مضاعف براي بسازو‌بفروش‌ها محسوب مي‌شود.به اين معنا که اگر چه اين مناطق هم اکنون به دليل وجود آپارتمان‌هاي مصرفي و در نتيجه استقبال از سوي بخش عمده‌اي از خريداران با رشد تقاضاي خريد مواجهند اما حجم ساخت‌و‌ساز در آنها به ميزاني است که نمي‌تواند با اين حجم از تقاضا برابري کند. اين در حالي است که در برخي ديگر از مناطق، هم اکنون «سهم ساخت‌وساز مسکن از کل ساخت‌وسازهاي شهر تهران» در مقايسه با سهم معاملات آن مناطق از کل معاملات بيشتر است. عرضه زيادتر از معاملات آپارتمان در اين مناطق، کشش پايين ساخت‌و‌ساز در آنها نسبت به ساير مناطق را نشان مي‌دهد.
5 منطقه پرکشش ساختماني
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از آخرين وضعيت ساخت‌و‌ساز و معاملات مسکن نشان مي‌دهد در حال حاضر، معاملات خريد مسکن در 5 منطقه از شهر تهران (مناطق 5، 2، 4، 14، 15) معادل 47‌درصد از مجموع معاملات خريد مسکن در مناطق 22 گانه پايتخت را به خود اختصاص مي‌دهد.به عبارت ديگر نزديک 50 درصد از معاملات خريد آپارتمان اين روزها در اين 5 منطقه انجام مي‌شود که سهم بسيار بالايي از کل معاملات مسکن شهر تهران را شامل مي‌شود.
اين در حالي است که از سوي ديگر، سهم اين پنج منطقه از کل ساخت‌و‌سازهاي پايتخت کمتر از 37 درصد است.فاصله موجود بين سهم اين 5 منطقه از مجموع معاملات شهر تهران با سهم آنها از ساخت‌و‌سازهاي پايتخت نشان دهنده ظرفيت و کششي است که هم اکنون براي شروع عمليات جديد ساختماني از سوي سرمايه‌گذاران در اين مناطق وجود دارد.در اين ميان، بيشترين کشش سرمايه‌گذاري ساختماني معطوف به منطقه 5 شهر تهران است که اگر چه مطابق با آخرين آمار رسمي 2/ 15 درصد از سهم معاملات خريد مسکن از کل معاملات در اين منطقه انجام مي‌شود، اما تنها 4/ 8 درصد از مجموع ساخت‌و‌سازهاي پايتخت را به خود اختصاص مي‌دهد. منطقه 5 شهر تهران، واقع در غرب پايتخت هم اکنون پرفروش‌ترين منطقه در بازار مسکن تهران است که با بيشترين تقاضاي مصرفي نسبت به ساير مناطق براي خريد آپارتمان برخوردار است.علاوه بر منطقه 5، منطقه 4 شهر تهران هم از لحاظ حجم تقاضا براي مسکن مصرفي جزو مناطق پر رفت و آمد متقاضيان در بازار مسکن محسوب مي‌شود.با اين وجود، سازندگان و سرمايه‌گذاران ساختماني در منطقه 4 پايتخت با مديريت فاصله بين حجم تقاضا و حجم ساخت و ساز، حجم بيشتري از ساخت‌وسازها را در مقايسه با ميزان تقاضا در اين منطقه انجام داده‌اند طوري که هم‌اکنون اگرچه سهم معاملات مسکن در منطقه 4 از کل معاملات پايتخت معادل 4/ 10 درصد است، اما سهم ساخت‌و‌ساز در اين منطقه از کل ساخت‌و‌سازهاي شهر تهران برابر با 13‌درصد است.به اين ترتيب، مي‌توان گفت بين دو منطقه 4 و 5 از نظر سهم معاملات خريد ملک و ميزان ساخت‌وساز نوعي رابطه معکوس وجود دارد که براي اصلاح بازار بساز و بفروش‌ها لازم است اين رابطه تغيير کند.
اين در حالي است که اين دو منطقه هم‌اکنون پرتقاضاترين مناطق براي خريد مسکن از سوي متقاضيان مصرفي ملک محسوب مي‌شوند. در ساير مناطق شهر، سهم معاملات خريد کمتر از يک درصد است.
دو انتخاب براي ساخت ملک
 تحت‌تاثير کشش ايجاد شده براي شروع عمليات ساختماني در برخي از مناطق شهر تهران، هم اکنون دو انتخاب عمده براي سرمايه‌گذاري ساختماني پيش‌روي فعالان ساخت‌وساز قرار دارد.
انتخاب اول مربوط به سرمايه‌گذاراني است که قصد ساخت‌و‌ساز جديد با استفاده از تسهيلات يارانه‌اي بانک‌ها به‌خصوص وام بانکي صفر درصد دارند و انتخاب دوم مربوط به آن دسته از سرمايه‌گذاراني مي‌شود که قصد استفاده از تسهيلات را نداشته و تنها به دنبال ساخت مسکن در مناطقي هستند که به دليل کشش سطح تقاضا، بتوانند هر چه زودترساختمان‌هاي نوساز خود را با شرايط مناسب به فروش برسانند و زمان بازدهي اصل وسود سرمايه خود را کوتاه‌تر کنند.
با توجه به پيشتازي مناطق 5، 4، 2، 14 و 15 در جذب تقاضاي مصرفي و در نتيجه ايجاد کشش بيشتر براي فعاليت‌هاي جديد ساختماني، مي‌توان گفت اگرچه در برخي مناطق معمولي شهر تهران به‌ويژه منطقه 5 کشش ساخت‌وساز براي سرمايه‌گذاران معمولي وجود دارد، اما هم‌اکنون بافت فرسوده براي آن دسته از سازندگاني که قصد دارند با استفاده از وام بانکي صفر درصد اقدام به ساخت آپارتمان کنند، پرکشش‌ترين مناطق محسوب مي‌شود. اين وام صرفا به پروژه‌هاي نوسازي در بافت فرسوده تعلق مي‌گيرد.مطابق با استاندارد تعريف شده براي شناسايي محدوده بافت‌هاي فرسوده شهري، هم‌اکنون مناطق 7 تا 12 و همچنين 14 تا 18 شهر تهران جزو مناطق فرسوده پايتخت محسوب مي‌شوند که سازندگان مي‌توانند در ازاي تخريب و نوسازي واحدهاي فرسوده موجود در اين بافت‌ها از وام بانکي صفر درصد و ساير مشوق‌هاي ساختماني مانند تخفيف در عوارض شهرداري برخوردار شوند.
هم اکنون از 5 منطقه پر کشش براي ساخت مسکن در شهر تهران 2 منطقه جزو بافت‌هاي فرسوده محسوب مي‌شوند که سازندگان مي‌توانند با استفاده از مشوق‌هاي تعريف شده عمليات ساختماني جديد را در اين مناطق آغاز کنند. مشوق‌هايي که شهرداري از بابت تراکم اضافه، تخفيف عوارض و پرداخت هزينه طراحي نما به سازنده‌ها مي‌دهد در کنار وام 50 تا 60 ميليوني با سود صفر درصد، قيمت تمام‌شده ساخت مسکن در بافت فرسوده را 25 درصد کاهش داده است.
وضعيت «استثنا» در منطقه 22
مقايسه آمارهاي موجود در رابطه با نسبت سهم معاملات مسکن در هر يک از مناطق شهر تهران در مقايسه با سهم ساخت‌و‌ساز در هر کدام از اين مناطق نشان مي‌دهد، اگرچه منطقه 22 شهر تهران چند سال پياپي جزو مناطق پر ساخت محسوب مي‌شد اما هم اکنون سهم ساخت‌و‌ساز در اين منطقه نسبت به سال‌هاي قبل با کاهش چشمگير در حال صفر شدن است.مطابق با آخرين آمارهاي موجود، هم‌اکنون سهم معاملات مسکن در منطقه 22 مسکن تهران معادل 1/ 1 درصد است و اين در حالي است که سهم ساخت‌و‌ساز در اين منطقه نسبت به کل ساخت‌و‌سازهاي شهر تهران به 5/ 0 درصد تقليل يافته است.
اين در حالي است که تا پيش از اين سهم ساخت مسکن در اين منطقه همواره بيش از 5 درصد بوده است؛ به‌عنوان مثال در سال 93 اين سهم در آمارهاي رسمي معادل 6/ 6 درصد از کل ساخت و سازها را به خود اختصاص داده است. کاهش محسوس ساخت‌و‌ساز مسکن در منطقه 22 شهر تهران را مي‌توان علامت روشن از اعمال سياست‌هاي محدودکننده براي ساخت برج‌هاي بلند مرتبه در اين منطقه از سوي شوراي‌عالي شهرسازي و معماري طي سال يک سال گذشته اعلام کرد.
شوراي‌عالي شهرسازي دو سال پيش در مواجهه با انبوه ساخت‌و‌سازهاي صورت گرفته در منطقه 22، نسبت به تکميل ظرفيت جمعيت‌پذيري در اين منطقه به شهرداري هشدار داد و در نهايت دستور توقف ساخت‌و‌ساز جديد در اين منطقه را صادر کرد.به دنبال افت محسوس سهم ساخت‌و‌ساز در منطقه 22 شهر تهران از مجموع ساخت‌و‌سازهاي پايتخت، کارشناسان مسکن به سرمايه‌گذاران ساختماني پيشنهاد مي‌کنند حال که ضوابط محدودکننده مبني بر ممنوعيت برج‌سازي در منطقه 22 اعمال شده است، فاصله ايجاد شده بين سهم معاملات و سهم ساخت‌و‌ساز در اين منطقه را به منزله ايجاد کشش جديد ساخت‌وساز تلقي نکنند.
به اعتقاد اين کارشناسان، بر خلاف ساير مناطقي که وجود تفاضل بين سهم معاملات و سهم ساخت‌و‌ساز از مجموع معاملات و ساخت‌و‌سازهاي شهر تهران نشان‌دهنده ايجاد کشش تازه براي ساخت‌وسازهاي جديد در پايتخت است، اين فاصله در منطقه 22 به‌عنوان يک استثنا شناخته مي‌شود.
بنابراين در حالي که به سازندگان مسکن توصيه مي‌شود براي بازدهي زودتر و بيشتر اصل و سود سرمايه خود به سمت آغاز عمليات ساختماني در مناطق پر کشش به لحاظ حجم معاملات بروند، کارشناسان در مورد منطقه 22 نسبت به پيامدهاي خريد زمين به سازندگان هشدار مي‌دهند. کارشناسان مي‌گويند: سازندگان به قصد خريد زمين ارزان به اين منطقه وارد نشوند چراکه حتي در صورت وجود زمين ارزان قيمت، افت احتمالي قيمت زمين در اين منطقه نه‌تنها ناشي از کشش ساختماني براي ساخت‌و‌ساز جديد نيست بلکه به‌طور قطع نتيجه اعمال محدوديت براي برج‌سازي در اين منطقه است.