با بروز رونق در بخش مسکن قيمت‌ها گران نخواهند شد ، اثرگذاري بهبود فضاي کسب وکار بر تحرک بازار مسکن

مديرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ريزي مسکن گفت: در صورت بهبود فضاي کسب و کار و مهيا شدن شرايط سرمايه‌گذاري در کشور، ممکن است حتي با کاهش نرخ سود بانکي نيز بخشي از موجران، اقدام به اخذ سهم زيادي از اجاره‌بها به صورت رهن و سرمايه‌گذاري آن در بخش‌هاي مولد اقتصادي کنند.
علي چگيني در گفت‌وگو با اقتصادنيوز اظهارکرد: با توجه به شرايط خاص بازار مسکن از جمله کشش عرضه بسيار پايين، اين بازار در اغلب کشورها با نوسان مواجه است. ولي در برخي از کشورها از جمله ايران به دليل عدم توسعه صنعت ساختمان، تغييرات زياد در متغيرهاي اقتصادي از جمله نرخ ارز، نرخ سود و وجود تورم بالا و از همه مهم‌تر نبود فضاي مناسب کسب و کار و وجود تقاضاي سوداگرانه و عدم ثبات در سياست‌هاي توسعه شهري، شاخص‌هاي بخش مسکن با نوسانات شديدتري مواجه است.

او افزود: به طوري که بازار مسکن در طي يک دوره حدوداً دو تا سه‌ساله با ثبات در قيمت مسکن و کاهش تعداد معاملات و به تبع آن عدم امکان فروش واحدهاي نوساز، افزايش تعداد خانه‌هاي خالي و کاهش قابل توجه سرمايه‌گذاري مواجه مي‌شود و به دنبال آن به دليل کاهش قيمت واقعي مسکن و رسيدن بازار به کف قيمتي و همچنين وقوع يک رويداد قابل توجه در شرايط اقتصاد کلان، بازار مسکن با افزايش تعداد معاملات، افزايش قيمت مسکن و به دنبال آن افزايش تقاضاي صدور پروانه ساختماني و افزايش سرمايه‌گذاري روبه‌رو مي‌‌شود.

مديرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ريزي مسکن گفت: بررسي بازار مسکن طي سال‌هاي اخير نشان مي‌دهد که به دليل سپري‌شدن دوره رونق و افزايش نسبتاً شديد قيمت مسکن در سال‌هاي 1390 تا 1391 و همچنين به دليل وقوع شرايط تحريمي در کشور، سقوط قيمت نفت، رکود در کل اقتصاد کشور و بالا بودن نرخ بهره واقعي در نظام بانکي کشور، بخش مسکن از اوسط سال 1392 وارد دوره ثبات در قيمت و کاهش تعداد معاملات و کاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني و رکود در سرمايه‌گذاري شده است.

چگيني افزود: آمارها نشان مي‌دهد که طي بيش از دو سال منتهي به اسفندماه 1394، قيمت مسکن در شهر تهران صرف‌نظر از برخي نوسانات فصلي در حدود 4.1 ميليون تومان به ازاي هر مترمربع بوده و تعداد معاملات ماهانه نيز در اين شهر طي همين دوره نسبت به سال‌هاي 1390 و 1391، از حدود 15 هزار واحد به کمتر از 12 هزار واحد کاهش يافته و همچنين تعداد واحد مسکوني در پروانه‌هاي ساختماني صادر‌شده در مناطق شهري کشور نيز از حدود 58 هزار واحد در ماه به 38 هزار رسيده است.

او در ادامه بيان کرد: با اين حال پس از دوره رکودي وصف‌شده، مشاهدات ميداني و همچنين شاخص‌هاي آماري به خصوص افزايش تعداد وام‌هاي اعطا‌شده در بخش مسکن و تعداد معاملات صورت‌گرفته در شهر تهران در طي دو ماه اخير، نشان مي‌دهد که در شرايط فعلي، بازار مسکن دوره خروج از رکود را سپري مي‌کند و پيش‌بيني مي‌شود در فصل تابستان و در ادامه سال جاري نيز با توجه به سياست‌هاي اتخاذ‌شده در بخش مسکن و همچنين رسيدن بازار مسکن به کف قيمت، اين بازار به ترتيب با افزايش تعداد معاملات، افزايش قيمت و به دنبال آن با افزايش تقاضا جهت صدور پروانه ساختماني مواجه شود.

او افزود: ولي نکته قابل توجه اين است که به دليل وجود قابل توجه واحدهاي مسکوني تکميل‌شده و خالي در کشور به خصوص در کلانشهرها، به نظر نمي‌رسد افزايش قيمت در بازار مسکن در سال جاري و به خصوص در فصل تابستان چشمگير باشد.

مديرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ريزي مسکن گفت: با وجود اين ميزان تغيير در پارامترهاي بازار مسکن در تابستان و ادامه سال جاري، تا حدود زيادي به شرايط متغيرهاي اقتصاد کلان و فضاي سياسي کشور وابسته است. از جمله مهم‌ترين متغيرهايي که مي‌تواند باعث تشديد تغييرات در بازار مسکن شود، ميزان تاثيرپذيري اقتصاد کشور از شرايط ايجاد‌شده در پسابرجام و نحوه استفاده از اين شرايط، قيمت نفت و از همه مهم‌تر ميزان کاهش نرخ سود بانکي است.

چگيني در رابطه با سمت‌و‌سوي تقاضا تابستاني گفت: در صورتي که با ايجاد هماهنگي بين دستگاه‌ها و نهادهاي مختلف اقتصادي و البته سياسي کشور، فضاي کسب و کار کشور به گونه‌اي مهيا شود که از شرايط اقتصادي پسابرجام حداکثر استفاده صورت پذيرد، با افزايش نسبي قيمت نفت و کاهش تدريجي نرخ سود، مي‌توان انتظار داشت که از يک طرف به تدريج سطح درآمدي خانوار با بهبود شرايط اقتصادي کشور ارتقا يابد و به تبع آن ميزان تقاضاي مصرفي در بخش مسکن افزايش يابد و از طرف ديگر نقدينگي مازاد در جامعه جذب بازارهاي مولد شود و از ورود تقاضاي سوداگرانه به بخش مسکن و افزايش قابل توجه قيمت مسکن جلوگيري شود، که به نظر مي‌رسد با توجه به حاکم بودن عقلانيت در فضاي تصميم‌‌گيري‌هاي اقتصادي کشور، اين گزينه بسيار محتمل است.

او افزود: ولي در صورتي که نرخ سود بانکي کاهش قابل توجهي داشته باشد و شرايط اقتصادي کشور براي جذب نقدينگي مازاد در جامعه مهيا نشود، اين احتمال وجود دارد که پس از کاهش نرخ سود بانکي، بخشي از نقدينگي خارج‌شده از بانک‌ها به سمت تقاضاي سوداگرانه مسکن سوق داده شود. که اين مساله مي‌تواند سرعت تغييرات در بازار مسکن را به سمت رونق تورمي افزايش دهد. البته همان‌طور که گفته شد پيش‌بيني مي‌شود هرگونه رونق در بخش مسکن در سال جاري و به خصوص در تابستان به دليل عرضه مناسب مسکن با افزايش قيمت قابل ملاحظه‌اي همراه نباشد.

او در ادامه بيان کرد: اما در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهاي مسکوني کم‌متراژ و قيمت‌هاي پايين‌تر است و در دو سال اخير بيش از ?? درصد تقاضا و معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به واحدهاي ??? ميليون تومان و کمتر بوده که مساحت اين واحدها ?? متر و کمتر است. البته در شهر تهران واحدهاي بزرگ‌تر هم توليد شده‌اند که مخاطب اين واحدها، گروه‌هايي با درآمد بالاتر هستند اما به تدريج اين تطبيق در بازار مسکن ايجاد مي‌شود و سازندگان هم مطابق با قدرت خريد مردم و نياز واقعي بازار، ساخت و ساز را انجام خواهند داد.

چگيني در خصوص وضعيت اجاره مسکن گفت: در خصوص بازار اجاره نيز شايان ذکر است که اين بازار به دليل مصرفي بودن و محدوديت درآمدي خانوار، در کوتاه‌مدت با تغييرات شديد در نرخ اجاره مواجه نمي‌شود ولي اجاره‌بها در ميان‌مدت و بلندمدت، عموماً متاثر از دو عامل قيمت مسکن و تورم عمومي است. به طوري که با افزايش قيمت مسکن و تورم عمومي موجران براي حفظ بازدهي دارايي خود و حفظ قدرت خريد اجاره‌بهاي دريافتي، اقدام به افزايش اجاره‌بها مي‌کنند.

او افزود: با توجه به تداوم ثبات قيمت مسکن در طي دو سال گذشته و کاهش نرخ تورم عمومي و همچنين پيش‌بيني عدم افزايش قابل توجه قيمت مسکن و همچنين تورم عمومي در فصل تابستان 1395، پيش‌بيني مي‌شود که در اين فصل نسبت به فصل مشابه سال گذشته، بازار اجاره نيز با ثبات نسبي در اجاره‌بها مواجه باشد و افزايش اجاره‌بهاي احتمالي در تابستان، به دليل شرايط فصل جابه‌جايي و نقل و انتقال سالانه مستاجران است.

او گفت: با اين وجود با توجه به اينکه اجاره‌بها در ايران به خصوص در مناطق شهري عموماً از دو بخش اجاره نقدي و رهن تشکيل شده است، تغيير در برخي از متغيرهاي اقتصادي مي‌تواند منجر به تغيير ترکيب اجاره‌بها شود. يکي از متغيرهايي که مي‌تواند باعث تغيير در ترکيب اجاره‌بها در فصل تابستان شود کاهش نرخ سود بانکي است.

چگيني افزود: با کاهش نرخ سود بانکي تمايل موجران به دريافت رهن کاهش مي‌يابد و ترجيح مي‌دهند بخش قابل توجهي از اجاره‌بها را به صورت ماهانه در قالب اجاره نقدي دريافت کنند. با توجه به کاهش نرخ سود بانکي در اواخر سال گذشته در شرايط کنوني نيز تمايل موجران به دريافت رهن کاهش يافته و در صورت کاهش مجدد نرخ سود در ماه‌هاي آتي، پيش‌بيني مي‌شود اين کاهش تمايل، شدت بيشتري بگيرد و مستاجران مجبور به پرداخت سهم بيشتري از اجاره‌بها به صورت اجاره نقدي شوند.

او در پايان بيان کرد: هر چند شدت و حدت اين رويداد نيز تا حدودي به شرايط اقتصادي کشور و فضاي کسب و کار بستگي دارد. به طوري که در صورت بهبود فضاي کسب و کار و مهيا شدن شرايط سرمايه‌گذاري در کشور، ممکن است حتي با کاهش نرخ سود بانکي نيز بخشي از موجران، اقدام به اخذ سهم زيادي از اجاره‌بها به صورت رهن و سرمايه‌گذاري آن در بخش‌هاي مولد اقتصادي کنند.