آثار کاهش نرخ سود بر بازار مسکن

فرهيختگان نوشت:بالا بودن نرخ سود سپرده‌هاي بانکي طي سال‌هاي اخير موجب شده رکود بازار مسکن طولاني‌تر شود؛ رکودي که از دو سال گذشته آغاز شده و همچنان در اين بازار سنگيني مي‌کند.
مساله رکود در بازار مسکن در اين سال‌ها نه‌تنها معاملات مسکن را به‌طور قابل‌توجهي کاهش داده که بنگاه‌هاي املاک را در آستانه ورشکستگي قرار داده است. براي همين هم دولت براي خروج اين بازار از رکود، برنامه‌ جديدي اتخاذ کرده و در کنار ساير اقداماتي چون افزايش تسهيلات، کاهش نرخ سود بانکي را هم در اولويت کاري خود قرار داده تا يخ‌هاي رکودي بازار مسکن شکسته شود. اين راهکار در شرايطي عملياتي شده که سه ديدگاه در اين باره مطرح مي‌شود؛ ‌ديدگاه اول براين باور است که کاهش نرخ سود بانکي زمينه‌ساز افزايش توليد در بازار مسکن مي‌شود، ديدگاه دوم اما بر اين تاکيد دارد که کاهش سود بانکي نرخ اجاره را افزايش مي‌دهد و ديدگاه سوم برخلاف دو ديدگاه اول اعتقاد دارد که کاهش اين نرخ تاثيري بر بازار مسکن ندارد.
 موثر در اجاره‌بها
کاهش نرخ سود بانکي شايد در قيمت فروش واحدهاي مسکوني تاثيرگذار نباشد، اما اين موضوع در مورد اجا‌ره‌بهاي مسکن فرق دارد. ايرج رهبر، عضو هيات‌رئيسه کانون سراسري انبوه‌سازان در اين باره به «فرهيختگان» مي‌گويد: «از آنجا که بخشي از مبلغ اجاره‌بها به صورت وديعه و بخشي به صورت اجاره است، با کاهش نرخ سود بانکي امکان دارد آنها که به‌دنبال سود بيشتر هستند، وديعه را تبديل به اجاره نقدي کنند که اين مساله مي‌تواند منجر به افزايش اجاره‌بهاي مسکن شود. درصورتي‌که در گذشته که نرخ سود بانکي بالا بود، مالکان گرايش بيشتري به وديعه مسکن داشتند درحالي که با کاهش نرخ سود اين انگيره کاهش مي‌يابد.»
او اضافه مي‌کند: «معمولا معاملات مسکن با اجاره‌بها نسبت عکس دارد؛ وقتي خريدوفروش متوقف مي‌شود، مالکان به سمت اجاره‌بهاي مسکن هدايت مي‌شوند و در چنين شرايطي تقاضا براي اجاره مسکن افزايش مي‌يابد و در نتيجه قيمت اجاره بالا مي‌رود.»
با توجه به اين اظهارات، رهبر تاکيد مي‌کند که بهتر است دولت طرح‌هايي در بخش اجاره‌بها ارائه کند؛ به‌عنوان مثال دربخش‌هاي استيجاري سرمايه‌گذاري کند يا خود واحدهايي در حد کلان بسازد و اجاره دهد، در اين صورت مي‌توان شاهد کاهش و نه افزايش اجاره‌بها بود. البته اگر چنين طرح‌هايي هم عملياتي شوند، بازهم زمان مي‌برد تا شاهد تعادل در قيمت‌هاي اجاره باشيم.»
بيت‌الله ستاريان، عضو هيات‌علمي دانشگاه تهران نيز به «اقتصادنيوز» گفته مالکان اکنون گرايش بيشتري به دريافت اجاره دارند، به‌دليل اينکه بازار رکودزده فعلي جايي براي گردش پول ندارد، بنابراين پول مالکان بازدهي خوبي در اين بازار ندارد؛ به همين دليل ترجيح مي‌دهند که به جاي وديعه، اجاره بگيرند. از طرفي ديگر سپرده‌هاي بانکي هم پاسخگو نيست، چراکه نرخ سپرده‌ها در حال کاهش پيدا کردن است و اين موضوع نيز موجب مي‌شود که صاحبخانه‌ها گرفتن اجاره را به پول پيش ترجيح دهند.»
او اين را هم اضافه کرده که نرخ اجاره از چارچوب کلي خود که تنها بايد بين 15 تا 20 درصد از قيمت کل ملک باشد، خارج نمي‌شود البته اين موضوع بستگي به اين دارد که چه پيش‌بيني‌اي براي اقتصاد کشورمان داريم، مثلا اگر پيش‌بيني شود که بازار مسکن از سال آينده رشد مي‌کند، بنابراين در پي رونق بازار مسکن، هم قيمت مسکن افزايش مي‌يابد و هم اجاره‌ها بين 15 تا 20 درصد از قيمت ملک بالاتر مي‌رود.

 بي‌تاثير در بازار مسکن
برخي ديگر از کارشناسان اما تاکيد دارند که کاهش نرخ سود بانکي به 15 درصد تاثيري بر بازار مسکن ندارد. حسام عقبايي، رئيس اتحاديه املاک دراين باره گفته که معمولا عمده موجرين در بازار مسکن به دنبال تامين معاش و درآمد هستند و براي همين همواره دريافت اجاره براي آنها اهميت دارد، بنابراين با کاهش نرخ سود بانکي اتفاق جديدي در بازار رهن و اجاره نمي‌افتد. او اين را هم گفته که مالکاني که به دنبال دريافت پول پيش و وديعه بيشتر هستند، عموما موجريني هستند که رويکرد سرمايه‌گذاري دارند يا در خريد مسکن پول‌شان کم بوده و با رهن دادن واحدشان درصدد جبران پول موردنياز هستند يا براي تامين هزينه ازدواج و جهيزيه فرزندان نياز به پول دارند، لذا ترجيح مي‌دهند به جاي دريافت اجاره، پول پيش دريافت کنند. اما تعداد موجراني که پول از مستاجر مي‌گيرند تا در بانک براي دريافت سود سپرده‌گذاري کنند، محدود است، بنابراين کاهش نرخ سود بانکي تاثيري در بازار رهن و اجاره ندارد و رصدي که در اين هفته‌ها از بازار معاملات داشتيم، اين موضوع را تاييد مي‌کند. با اين وجود او معتقد است که کاهش نرخ سود بانکي موجب مي‌شود تا بازار مسکن سريع‌تر از رکود خارج شود.
يحيي اثني‌عشري، دبيرکل اسبق بانک مرکزي نيز به‌تازگي اعلام کرده بود که کاهش نرخ سود بانکي تاثيري در بازار مسکن ندارد.

 احتمال خروج سپرده‌ها به سمت مسکن
مساله ديگر اين است که کاهش نرخ سود بانکي چه تاثيري بر سپرده‌هاي بانکي خواهد داشت؟ آيا کاهش اين نرخ مي‌تواند منجر به خروج سپرده‌ها از شبکه بانکي و هدايت آن به سمت بازار مسکن شود يا خير؟
ايرج رهبر دراين باره اين‌گونه توضيح مي‌دهد: «به‌طور قطع نمي‌توان گفت سپرده‌هاي بانکي به سمت بازار مسکن هدايت مي‌شوند، چراکه معمولا سرمايه به سمتي مي‌رود که سود داشته باشد. حال اگر زمينه لازم فراهم نشود، شايد بخش مسکن نتواند سرمايه‌ها را جذب کند و امکان دارد اين سرمايه‌ها به سمت بازارهاي ديگري چون سکه و ارز و حتي فعاليت‌هاي خدماتي چون صادرات و واردات هدايت شوند.»
او اين را هم اضافه مي‌کند که در شرايط فعلي که مسکن در رکود است، سپرده‌ها به سمت بازار مسکن هدايت نخواهد شد.
حسام عقبايي، رئيس اتحاديه املاک اما نظر ديگري دارد. او پيش از اين به «فرهيختگان» گفته بود که کاهش نرخ سود بانکي مي‌تواند ‌انگيزه ورود سرمايه‌گذاري در بخش مسکن را بالا ببرد. حال هر چقدر نرخ سود بانکي کاهش يابد، مردم بيشتر سرمايه‌ها و دارايي‌هاي خود را به حوزه ساخت‌وساز و توليد هدايت مي‌کنند.
با اين تفاسير، بر اساس گفته‌هاي کارشناسان بازار مسکن، کاهش نرخ سود بانکي به 15 درصد منجر به افزايش توليد مسکن مي‌شود اما با توجه به اينکه در شرايط فعلي مالکان ترجيح مي‌دهند به جاي گرفتن وديعه، نرخ اجاره را افزايش دهند، احتمال اينکه قيمت اجاره افزايش يابد، دور از ذهن نخواهد بود.