نکات بسيار مهمي در رابطه با قوانين پيش فروش ملک در ايران

نکات مهمي در رابطه با قوانين پيش فروش در خصوص املاک ثبت شده يعني املاک داراي سابقه ثبتي با صراحتي که ماده 22 و همچنين مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اينکه ماده 22 قانون ثبت مبين يک قاعده امري در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمي‌رسد که بتوان از مبايعه‌نامه عادي به عنوان سند انتقال مالکيت ياد کرد و به تعبير ماده 22 قانون ثبت دولت به معني اعم يعني قوه حاکمه دارند چنين سند عاد‌ي‌اي را به عنوان مالک به رسميت نمي‌شناسد.اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طريق سند رسمي مقدور نيست و دارنده مبايعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمي‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعريفي که قانون از عقد بيع به عمل آورده است اساسا قرارداد پيش‌فروش افاده بيع نمي‌کند و در يک تحليل صحيح حقوقي از ماهيت قراردادي چيزي جز تعهد، ساخت و تمليک استنباط نمي‌شود. بنابراين قرارداد پيش‌فروش حاصلي جز تعهد فروشنده به ساخت و تمليک ندارد به عبارت ديگر خريدار چنين قراردادي با امضا قرارداد مالک چيزي نمي‌شود. با امضاي قرارداد فروشنده در برابر خريدار در ازاي دريافت وجوه معيني که به شرح قرارداد دريافت خواهد کرد در برابر خريدار تعهد به ساخت و تملک مي‌کند و اين تعهد مثل هر تعهد ديگري الزام‌آور بوده و خريدار مي‌تواند الزام فروشنده را به اجراي مفاد، قرارداد بخواهد. بديهي است در چنين صورتي دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجراي مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعيت وفق قرارداد قانون اجراي احکام قابل اجرا خواهد بود. اختلاف خريدار و فروشنده در قرارداد پيش‌فروش مي‌تواند ناشي از وضعيت‌هاي مختلفي باشدمانند اختلافات ناشي از اختلافاتي که بين مالکين و سازندگان در قراردادهاي مشارکت ساخت وجود دارد در چنين شرايطي خريدار قرباني اختلافات في‌مابين مالک و سازنده مي‌شود. خصوصاً در مورد خريداراني که با سازندگان قرارداد مي‌بندند و مالکين دخالتي در قرارداد آنها ندارند و خريدار نيز دسترسي به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت في‌مابين مالک و سازنده ندارد اوضاع خريدار وخيم‌تر است زيرا در چنين وضعيتي دعوي خريدار عليه سازنده شنيده نمي‌شود، چون سازنده مالکيت رسمي بر ملک ندارد همچنين شکايت او عليه مالک شنيده نمي‌شود چون خريدار با مالک قراردادي منعقد نکرده است. خريدار واحدهاي پيش‌فروش قبل از هر چيز بايد حلقه اتصال خود را با مالک رسمي برقرار نمايد يعني يا با مالک رسمي قرارداد ببندد يا با کسي قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمي اختيار براي فروش داشته باشد. فروشنده اگر مالک رسمي نيست بايد از طرف فروشنده وکالت رسمي داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسيم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهاي اختصاصي خود بفروشد کفايت مي‌کند. خريدار يک واحد پيش‌فروش، علاوه بر آن که بايد مالکيت فروشنده را به شرحي که گفته شد احراز نمايد، بايد به توانايي فني و مالي فروشنده نيز اعتماد داشته باشد توصيه مي‌شود که خريداران واحدهاي پيش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکيت و همچنين مجوزات صادره از مراجع قانوني و از جمله شهرداري از خريدار واحدهاي پيش‌فروش خودداري کنند. مطمئن‌ترين روشي که بي‌شک مانع از فروش چند باره يک واحد به چند نفر مي‌شود انتقال رسمي ملک به صورت قدر سهم مشاعي به اين معنا که مثلا وقتي برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداري مقرر است تا بر روي قطعه زمين موضوع پروانه 24واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمي يک سهم از بيست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشي از پروانه است که مي‌تواند به خريدار اين اطمينان را بدهد که او به ميزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمي ملک به شرطي که گفته شد به سادگي با ارائه اولين گزارش عدم خلاف از شهرداري که مي‌تواند حتي پس از اجراي مرحله فونداسيون نيز باشد عملي و شدني است و دفاتر اسناد رسمي با تنظيم چنين اسنادي مشکلي ندارند طبيعي است که چنين انتقالي توأم با تعهد فروشنده به تکميل و ساخت واحد مسکوني خواهد بود. بخش عمده‌اي از مشکلات کساني که اقدام به خريد واحدهاي پيش فروش مي‌کنند ناشي از قراردادهاي رهنياست که سازندگان جهت تامين اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتماني را در رهن بانک قرار مي‌دهند. سپس با تکميل واحد مسکوني به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همين امر باعث مي‌شود که بر بدهي واحد مسکوني اضافه شود. اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهني قبل از قرارداد پيش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خريدار نمي‌تواند الزام فروشنده را به تنظيم سند بخواهد چون برابر رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي کشور، صدور حکم محکوميت به تنظيم سند نسبت به ملکي که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانوني ندارد در چنين شرايطي خريدار چاره‌اي جز تقديم دادخواست به ظرفيت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظيم سند ندارد بديهي است در صورت صدور حکم و قطعيت آن خريدار مي‌تواند نسبت به اجراي حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقيمانده بهاي مورد معامله اقدام نمايد. به خريداران واحدهاي پيش فروش توصيه مي‌شود هنگام امضاي قرارداد از وضعيت ملک در خصوص در رهن بودن يا نبودن آن اطمينان حاصل نمايند تا در صورتي که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکليف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قيد نمايند از بهاي مورد معامله مبلغي حداقل معادل بدهي بانکي را حفظ کرده يا نزد خود نگاه دارند. اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نيمه‌کاره رها کند يا نقايصي در اجراي آن داشته باشد خريدار يا خريداران مي‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضاي صدور حکم، به محکوميت به اجرا يا تکميل تعهدات وي را بکنند. با صدور حکم و قطعيت آن چنانچه سازنده جهت اجراي مفاد حکم حاضر نشود خريدار يا خريداران مي‌توانند نسبت به اجرا يا تکميل تعهدات به هزينه خود اقدام و سپس وجوه هزينه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه يا از روي مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکميل واحدها يا تصرف آنها بايد با اجازه محاکم قضايي باشد. شهرداري طبق قانون مرجع رسمي صدور پروانه است و هيچ نقش و دخالتي در معاملات في‌مابين فروشنده و خريدار ندارد حداکثر آن است که براي هر نقل و انتقال ارائه پايان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداري لازم است اما تا زماني که خريدار و فروشنده نخواهند اقدامي در خصوص تنظيم سند رسمي صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادي باقي بماند شهرداري‌ها نه مکانيزم نظارتي بر معاملات مردم دارند و نه مسئوليتي در برابر خريداران چنين واحدهايي .