پرونده اي براي روزهاي کم رمق مسکن ، دوران پرتکاپوي بازار مسکن فرا رسيد؟

در شرايطي اين روزها صحبت‌هايي در خصوص ورود بخش مسکن به دوره رونق به گوش مي‌رسد که به باور مشاوران املاک، خريد مسکن در سه سال اخير با افت 90 درصدي مواجه بوده است.
مريم فکري
پس از چندين سال رکود در بازار مسکن، اين روزها صحبت‌هايي در خصوص خروج بخش مسکن از رکود به گوش مي‌رسد. اين در شرايطي است که به باور مشاوران املاک، خريد مسکن در سه سال اخير 90 درصد کاهش يافته بود.
اما در روزهاي گذشته وزير راه و شهرسازي در بخشي از صحبت‌هاي خود گفت "نشانه‌هايي از بازگشت رونق به بازار مسکن قابل مشاهده است و شاخص‌هاي پيش‌نگر مويد اين گزاره هستند که رکود آرام آرام از اين بازار رخت بر مي‌بندد".
به گفته عباس آخوندي، "در شرايط فعلي همه بخش‌هاي اقتصادي براي خروج از رکود بسيج شده‌اند و در بخش مسکن بر حلقه‌هاي پيشران و آن بخش از تقاضا که مي‌تواند با هزينه کم، سمت عرضه را به حرکت وادار کند متمرکز شده‌ايم".
شايد مويد اين ادعا، گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي از آمار معاملات بازار مسکن تهران در دو ماهه اول امسال باشد. براساس اين گزارش، در دو ماهه فروردين تا ارديبهشت ماه سال 95، تعداد معاملات واحدهاي مسکوني آپارتماني به 20 هزار و 831 واحد رسيد که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 5.1 درصد افزايش را نشان مي‌دهد".
گزارش بانک مرکزي نيز نشان مي‌دهد در ارديبهشت ماه سال 1395 تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 15 هزار و 431 واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل 8.2 درصد افزايش بافته است. اگرچه البته اين افزايش تحرکات در بخش مسکن، همراه با افزايش قيمت‌ها نبوده و همچنان با نرخ‌هاي گذشته، معاملات در بازار مسکن انجام گيرد.
پيش‌بيني‌هاي مختلف از آينده بازار
البته پيش از اين مقامات دولتي، اقتصاددانان و کارشناسان اقتصاد مسکن در بررسي‌هاي جداگانه از آينده بازار ملک، پيش‌بيني کرده بودند که معاملات مسکن حداقل تا اوايل تابستان و در نيمه دوم امسال از رکود خارج خواهد شد.
علي چگيني، مديرکل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن در ابتداي خردادماه با استناد به آمار معاملات ارديبهشت و برآيند مطالعات دفتر بر روي آخرين تحولات بازار، اعلام کرده بود: «علائم رکود در بازار مسکن تهران کمتر شده و خريد و فروش ملک نسبت به عمق رکود سال گذشته که نيمه اول سال حاکم بود، رونق گرفته است؛ هر چند بازار تا رسيدن به شرايطي همچون دوره رونق سال‌هاي 90 و 91، نيازمند زمان بيشتري است.
حامد مظاهريان، معاون مسکن و ساختمان وزير راه و شهرسازي نيز گفته بود: "پيش‌نشانه‌هاي خوبي براي رونق بخش مسکن ديده مي‌‌شود".
در نظرسنجي‌اي هم که در اين خصوص برگزار شده بود، 50 مشاور املاک از مناطق 22 گانه شهر تهران عنوان کرده بودندکه «هم‌اکنون شرايط کافي براي رونق معاملات مسکن در تابستان 95 فراهم است.» در اين نظرسنجي، غالب شرکت‌کنندگان از «مصمم بودن تقاضاي مصرفي به خريد آپارتمان» و همچنين «عرضه واحد با قيمت سال گذشته» خبر دادند و در عين حال، شرايط فعلي را «فاز انتقال» از رکود به رونق توصيف کردند؛ به طوري که مراجعه به بنگاه‌ها افزايش يافته و طرفين معامله بر آپارتمان‌هاي ميان‌متراژ متمرکز هستند.
عوامل موثر در ايجاد رونق در بازار مسکن
در اين ميان، کارشناسان، يکي از عوامل موثر در ايجاد رونق در بازار مسکن را کاهش نرخ سود بانکي مي‌دانند. علي قائدي، يک کارشناس اقتصاد مسکن در اين خصوص مي‌گويد: «در ميان عامل‌هاي موجود به نظر مي‌رسد مهم‌ترين مساله‌اي که اين روزها براي تاثيرگذاري در بازار مسکن وجود دارد، همان کاهش نرخ بهره است که در کوتاه‌مدت مي‌تواند تاثير زيادي بر اين بازار بگذارد.
به گفته وي، «با کاهش نرخ سود بانکي مردم راغب مي‌شوند که مصرف‌شان را زياد کنند و همچنين تقاضاي سرمايه‌گذاري افزايش پيدا مي‌کند. از اين بابت به نظر مي‌رسد که بخش مسکن به عنوان يکي از بخش‌هاي اقتصادي، با کاهش نرخ سود بانکي با تحريک در تقاضا و به تبع آن افزايش سرمايه‌گذاري مواجه خواهد شد.»
علي چگيني، مديرکل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي نيز معتقد است که «کاهش نرخ سود سپرده باعث مي‌شود منابع کمتري وارد بانک‌ها شود و ممکن است وارد ساير بازار هاي اقصادي و بورس شود و اگر بخش مسکن جذاب شود، وارد اين بخش هم مي شود.
کارشناسان همچنين سياست‌هاي اتخاذ شده در بخش مسکن از جمله افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن و ورود تدريجي وام‌هاي 80 ميليون توماني خريد و ساخت مسکن صندوق پس‌انداز يکم بانک مسکن را عامل اثرگذار ديگر بر اين بخش مي‌دانند؛ تا جايي که حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي نيز با اشاره به اثرات وام 80 ميليون توماني بر بازار مسکن، گفته است: «از محل ثبت نام متقاضيان در صندوق پس انداز مسکن يکم، ? هزار ميليارد تومان به بازار مسکن تزريق مي‌شود.
به گفته وي، "تاثير اين تسهيلات به تدريج خود را نشان مي‌دهد و ما هم به دنبال اين هستيم که تورم در بازار مسکن به وجود نيايد".
البته اواسط ارديبهشت‌ماه امسال، حامد مظاهريان با اشاره به جزييات برنامه دولت براي خروج غيرتورمي مسکن از رکود، عنوان کرده بود: "سياست ما مبتني بر بازار رهن و پس‌انداز است، بنابراين وقتي خريد و فروش مسکن بر پايه سيستم تسهيلات و پس‌انداز باشد، اثرات کاهشي بر تورم داشته و اقتصاد سالمي را به وجود مي‌آورد".
بنا به گفته وي، «در نتيجه اجراي چنين سيستمي، مسکن از رکود خارج شده و تورمي را هم در اين بخش نخواهيم داشت.»
مظاهريان با اشاره به تسهيلات صندوق پس‌انداز مسکن يکم و دريافت وام از محل اوراق تسه، متذکر شده بود: «اين تسهيلات براي افزايش توان مالي در طرف تقاضا تعريف شده تا توان اقتصادي متقاضيان را افزايش دهد.»
چرا مسکن بايد از خواب بيدار شود؟
سوالي که در اين ميان مطرح است، اين‌که چرا تا اين حد روي خروج از رکود مسکن تاکيد وجود دارد؟ شايد پاسخ اين سوال را در اين‌جا يافت که بخش مسکن 33 درصد از حجم اقتصاد کشور را در بر مي‌گيرد ممع نقشي اساسي در توليد ناخالص داخلي محسوب مي‌شود و صنعت ساختمان 12 درصد اشتغال مستقيم ايجاد مي‌کند که هم‌اکنون در رکود قرار دارد.
اهميت بخش مسکن از اين جهت بيشتر مي‌شود که اين کالا به عنوان يکي از اصلي‌ترين کالاها 33 درصد از هزينه سبد خانواده‌هاي ايراني را در بر مي‌گيرد. از سوي ديگر به دليل شرايط نه چندان مطلوب اقتصادي هم‌اکنون زمان انتظار خانه‌دار شدن ايراني‌ها 12 سال است که طرح جامع مسکن تلاش دارد در سال 1405 اين زمان را به 8 سال برساند اما قطعا ادامه‌ي رکود، سدي در مقابل تحقق اين آرمان خواهد بود.