قصه پر غصه قيمت مسکن در يک دهه اخير

اگر امروز دستتان در خرج است، 10 سال قبل هم دستتان در خرج بود؟ پس حتماً سال 86 و 87 را به ياد داريد! شايد برخي همين 10 سال قبل را فراموش کرده باشند؛ اما هرگز چيزي از ذهن اعداد روي کاغذ فراموش نمي‌شود.
» به نقل از ايران، روزها و شب‌هايي  بر سر محله ها، شهرها و کشور ما گذشت که قيمت مسکن به فاصله 24 ساعت تغيير مي‌کرد. بله؛ انفجار ناگهاني قيمت مسکن در سال 1385 و 1386، انفجاري که زندگي خيلي‌ها را مختل کرد. پر بيراه هم نبود! ضريب اهميت مسکن در سبد محاسبه نرخ تورم (که برآمده از مجموع کالا و خدمات مصرفي شهروندان است) برابر  92/20  درصد در گزارش‌هاي رسمي در نظر گرفته مي‌شود.
کارمندان معمولاً سر برج، قبل از هر چيز پول اجاره خانه يا قسط خانه را کنار مي گذارند. به هر تقدير، آن روزها هرچند تلخ، اما گذشت، هرچند تأثير آن هرگز با اعداد و ارقام عجيب و قريب پنهان نماند و تا همين امروز هم باقي است، اما گذشت. حالا مرکز آمار گزارشي منتشر کرده از قيمت مسکن در تهران، ديگر خبري از افزايش قيمت نيست، حتي شاهد کاهش قيمت هم هستيم. هر چند کاهش تعداد معاملات و قيمت ملک، به‌ مذاق بنگاهداران وانبوه‌سازان خوش نيامده، اما مردم حالا که با مشکلات اقتصادي به ارث رسيده از گذشته درگيرند، لااقل با آن انفجار قيمت مسکن، دست به گريبان نيستند.
نگاهي داشته باشيم به تغييرات قيمت مسکن در مناطق شهري کشور و شهرهاي بزرگ در همين 10 سال گذشته. در اين مدت، تغييرات قيمت مسکن دوبار در اوج قرار گرفته است. يکي در سال 1386 و يکي ديگر در سال 1387. پس از اين سال‌ها، به ترتيب بيشترين افزايش شاخص بهاي مسکن اجاره‌اي در مناطق شهري کشور به ترتيب در سال‌هاي 1392، 1393، 1385، 1388، 1391، 1384 و 1389 اتفاق افتاده است.
بر اساس آمارهاي بانک مرکزي، شاخص قيمت اجاره بهاي منازل مسکوني در شهرهاي بزرگ و در سال 1383، برابر 1/ 38 و در کل مناطق شهري برابر 38 بوده است. اين شاخص در سال 1384 براي شهرهاي بزرگ به 42 و براي تمام مناطق شهري به 42/4 رسيد. در سال 1385، همچنان شيب ملايم افزايش حفظ شده به‌طوري که عدد شاخص قيمت اجاره بها در شهرهاي بزرگ به 47/5 و عدد شاخص همه مناطق شهري  به 48/3 مي‌رسد؛ در اينجا مناطق شهري (که شامل شهرهاي کوچک نيز مي شود) خود را به پاي شهرهاي بزرگ رساند.
اما در سال 1386، همان سال داغ براي مسکن، با تمام اما و اگرهاي کارشناسان در خصوص آمارهاي اعلامي در آن زمان (بحث هايي که در مورد اعداد و ارقام توسط کارشناسان مطرح مي‌شد) عدد شاخص قيمت اجاره بها در شهرهاي بزرگ ناگهان با بيش از 10 واحد افزايش به 58 و عدد همين شاخص براي تمام مناطق شهري به 58/5 رسيد.
در سال 87 وضع بدتر شد، عدد شاخص شهرهاي بزرگ اين بار با نزديک به 20 واحد افزايش به 75/4 و عدد اين شاخص براي تمامي مناطق شهري به 75/2 رسيد.
در سال 1388، به ادعاي آمارهاي اعلامي از سوي مراجع ذيربط، عدد شاخص کمي کنترل شده و با 10 واحد افزايش به 84/9 براي شهرهاي بزرگ و 84/9 براي همه مناطق شهري رسيد.
در سال 1389، ديگر مصرف کنندگان واقعاً رمقي براي افزودن پول اجاره نداشتند! در اين سال شاخص قيمت اجاره بها در شهرهاي بزرگ به 8/89 و در مناطق شهري به 90 رسيد. سال 90، سال پايه شاخص است که برابر 100 در نظر گرفته شده، اما در سال 1391 عدد شاخص اجاره بها در شهرهاي بزرگ به 112/1 و در مناطق شهري به 112/6رسيد. در سال 1392، آخرين سال دولت دهم، عدد شاخص در شهرهاي بزرگ با رشدي قابل توجه به 135/7 و در مناطق شهري به 136 رسيد. در سال 1393، عدد شاخص اجاره‌بها در شهرهاي بزرگ برابر 156/9 و در مناطق شهري برابر 157/2 ثبت شده است.
اما سال گذشته در بهار، عدد شاخص شهرهاي بزرگ به 4/168 و در مناطق شهري به 168/7 رسيد، در تابستان اين اعداد به ترتيب به 173/8 و 174/1 مي‌رسد. اما در پاييز عدد شاخص شهرهاي بزرگ به 180/1 و در مناطق شهري به 180/2 مي رسد. نهايتاً در زمستان سال قبل، عدد شاخص در شهرهاي بزرگ به 183/9 و در مناطق شهري به 184/2 رسيد.
قيمت ملک در پايتخت: اختلاف قيمت40 برابري
بر اساس آماري که مرکز آمار از وضعيت خريد و فروش و اجاره ملک در تهران منتشر کرده، در پايان سال گذشته، تعداد معاملات خريد و فروش مسکن در پايتخت نسبت به زمستان سال 93 بالغ بر 8/4 درصد کاهش داشته و قيمت متوسط يک مترمربع زيربناي مسکوني نيز در پايتخت 0/6 درصد نسبت به زمستان سال 93 کاهش داشته است. ارزانترين قيمتي که براي هر متر مربع زيربناي مسکوني در تهران در اين گزارش ذکر شده 600 و 35 هزار تومان  و گرانترين قيمتي که ذکر شده 25 ميليون تومان بوده است. همچنين متوسط وزني قيمت هر متر مربع زيربناي مسکوني در مناطق 22‌گانه تهران 4 ميليون و 100 هزار تومان ذکر شده است. به بياني بين هر متر مربع ارزانترين تا گران ترين مسکن در کلانشهر تهران، چيزي نزديک به 24 ميليون تومان اختلاف است، يعني 40 برابر! بيشترين اختلاف قيمت در داخل مناطق 22 گانه به ترتيب در مناطق دو، سه، يک و چهار به چشم مي‌خورد. اختلاف قيمت در ساير مناطق بين 4 تا 11 برابر ارزيابي مي شود. از نظر متوسط وزني قيمت در مناطق، به ترتيب مناطق يک، سه، دو، شش، پنج و چهار گرانترين نقاط تهران و مناطق هجده، هفده، بيست، نوزده، شانزده و پانزده، ارزان ترين مناطق تهران بودند.
بجز مناطق يک و دو که افزايش قيمت ناچيزي در زمستان سال 94 نسبت به زمستان سال 93 در آنها مشاهده مي‌شود، ساير مناطق در فصل پاياني سال گذشته، نسبت به زمان مشابه سال 93 با کاهش قيمت مواجه بودند. در مورد تعداد معاملات خريد و فروش نيز تنها منطقه‌اي که در تهران شاهد افزايش قابل توجه معاملات بوده، منطقه 22 بود، بيشترين کاهش تعداد معاملات مسکن نيز در منطقه 12 با 21 درصد کاهش ثبت شده است.
اجاره در تهران: کاهش معاملات، افزايش قيمت
در پايتخت متوسط وزني اجاره يک متر مربع زيربناي مسکوني  بعلاوه 3 درصد وديعه 20 هزارتومان ثبت شده است، بيشترين رقم اجاره در زمستان سال قبل 98 هزار تومان و کمترين اجاره 2 هزار تومان براي هر مترمربع بعلاوه سه درصد وديعه ذکر شده است. بر اساس آمار رسمي، قيمت اجاره بها در تهران، در سه ماهه پاياني سال گذشته نسبت به زمان مشابه سال 93 بالغ بر 9/5 درصد افزايش داشته و در همين زمان تعداد معاملات مربوط به اجاره ملک بيش از 19 درصد کاهش داشته است که خود نکته حائز اهميتي است.
اما اختلاف گرانترين و ارزانترين اجاره بها در پايتخت بيش از 44 برابر است. بر خلاف خريد و فروش ملک، قيمت اجاره بها در تمام مناطق تهران در زمستان سال گذشته، نسبت به زمان مشابه سال 93 افزايش داشته، بيشترين افزايش به ترتيب در مناطق دو، يک، سه، پنج و شش رخ داده و در مقابل، کمترين افزايش در مناطق نوزده، هجده، شانزده، پانزده و سيزده ثبت شده است.
ترکيدن کشدار حباب
ناتواني مالي در طرف تقاضا و افزايش عرضه سبب شده تا اين رکود بر بازار مسکن حاکم شود. بر اساس آمارها، پروانه‌هاي احداث مسکن روند رو به رشد خود را ادامه مي دهند، اما آمار خريد و فروش حکايت از کاهش معاملات در تهران دارد و تهران معمولاً شاخص تغييرات وضعيت بازار مسکن در کشور بوده و هست.  از طرفي با وجود افزايش طبيعي قيمت مصالح و مزد کارگر، شاهد کاهش قيمت مسکن نيز بوديم  که نشان دهنده انعطاف طرف عرضه در برابر کاهش قدرت خريد طرف متقاضي مي‌تواند باشد. به هر حال در دوره‌هاي قبلي، جو هيجاني و رواني منفي حاکم بر بازار سبب شده بود  قيمت مسکن آنچنان افزايش يابد، اما امروز طرف عرضه روزبه روز سعي مي‌کند خود را به واقعيت قدرت خريد نزديک تر سازد. روندي که به نظر مي‌رسد با تداوم رکود در بخش‌هاي ديگر ادامه دار هم باشد. البته اين روند در شرايط کنوني آرامش خاطر نسبي به طرف تقاضا داده است. لااقل مي‌توان خوشحال بود که شاهد تورم رکودي لااقل در اين بازار نيستيم و اگر بازار راکد است، فشار افزايش قيمت ناشي از جو رواني بر مصرف کننده وارد نمي‌شود.