سه خلاف سنگين بسازوبفروش‌ها ، ضوابط ساخت‌وساز چگونه دور مي‌خورد، سازنده‌ها چقدر جريمه مي‌شوند؟

گزارش رسمي شهرداري تهران از بازار تخلفات ساختماني در سال 93 نشان مي‌دهد: سالانه معادل صدور هر پروانه ساختماني يک پرونده تخلف ساخت‌وساز به‌صورت رسمي در مديريت شهري پايتخت تشکيل و موضوع تخلف توسط مديران شهري پيگيري مي‌شود.
مطابق با آمار رسمي، طي سال 93 معادل 10 هزار پروانه ساختماني در شهر تهران صادر شده است. اين آمار نشان مي‌دهد که کل ساخت‌وسازهاي انجام شده در شهر تهران طي يک‌ساله 93 با لحاظ مجموع مساحت يا کل زير‌بناي مسکوني، معادل 15 ميليون مترمربع بوده است. در همين بازه زماني حدود 90 هزار واحد مسکوني جديد در شهر تهران ساخته شده است (به اين معني که براي اين تعداد واحد مسکوني پروانه صادر شده است) و به‌ازاي هرکدام از پروانه‌هاي ساختماني يک پرونده تخلف در کميسيون ماده 100 شهر تهران تشکيل شده است.
اين حجم سنگين تخلف ساختماني(يک تخلف به ازاي هر پروانه) به اين معني است که به ازاي هر بناي جديدي که در تهران ساخته مي‌شود يک مورد تخلف در پايتخت رخ مي‌دهد. از طرفي مجموع تخلفات ساختماني رخ داده در شهر تهران به لحاظ متراژ تخلف، معادل نصف کل مساحت واحد‌هاي جديد است. به عبارت ديگر در سال 93 معادل 15 ميليون مترمربع ساختمان در شهر تهران ساخته شده است که از اين ميان 7 ميليون و 700 هزار مترمربع تخلف ساختماني از جانب مديران شهري شناسايي شده است. به اين معني که اين ميزان تخلف از نظر کميسيون ماده 100 محرز شناخته شده است. البته درحالي‌که اين آمار‌ها بزرگي بازار تخلفات ساختماني و عادت بسازوبفروش‌ها به دور زدن ضوابط بالادستي و عبور از خطوط قرمز طرح تفصيلي را نشان مي‌دهد اما جرائم ريالي کسب شده از اين حجم تخلفات سنگين، فوق‌العاده ابعاد کوچکي دارد که در ظاهر نه براي شهرداري تهران درآمد ايجاد مي‌کند و نه باعث بازدارندگي تخلفات ساختماني بعدي مي‌شود.
طبق آماري که در سايت شهرداري تهران در قالب گزارشي تحت عنوان «سالنامه آماري شهرداري تهران» درباره عملکرد کميسيون ماده 100 منتشر شده است و شهرداري تهران در سال 93، معادل 56 ميليارد تومان از محل جرائم تخلفات ساختماني سازنده‌هاي متخلف توانسته است براي شهر تهران درآمد ايجاد کند، اين مبلغ ناچيز که معادل 4/ 0 درصد بودجه سال 93 شهر تهران است مربوط به جريمه ريالي 10 هزار پرونده تخلف ساختماني در اين سال است که از طرف کميسيون ماده 100 صادر شده است. به اين ترتيب عملا مبلغ جريمه براي پرونده تخلف ساختماني که علي‌القاعده به يک سازنده يا پروژه ساخت وساز تعلق دارد به‌طور متوسط رقمي معادل 5 ميليون و 600 هزار تومان بوده است. پايين بودن مبالغ جريمه نه تنها از طريق مبلغ جريمه هر پرونده قابل تحليل است بلکه به لحاظ جريمه براساس هر مترمربع تخلف نيز قابل توجه است. بررسي بيشتر در خصوص مبلغ جريمه ريالي تخلف ساختماني براساس هر مترمربع واحد مسکوني در شهر تهران مشخص مي‌کند که متخلفان ساختماني بابت هر مترمربع تخلف ساختماني رقمي معادل 7 هزار و 700 تومان به مديريت شهري جريمه پرداخت مي‌کنند بنابراين مي‌توان گفت با توجه به اينکه 56 ميليارد تومان ارزش ريالي آراي صادره براي جرائم کميسيون ماده 100 بوده است، به‌طور متوسط عايدي يا درآمد وصول شده شهرداري تهران در سال 93-که صرفا همه درآمد مربوط به پرونده‌هاي بررسي شده در مناطق 22 گانه نيست- از جرائم تخلفات ساختماني به‌طور متوسط مترمربعي 7 هزار تومان است. در حال حاضر حداقل 10 نوع تخلف عمده ساختماني و چند نوع تخلف ساختماني کوچک وجود دارد که سازنده‌هاي ساختماني مرتکب مي‌شوند و مديريت شهري براي آنها جريمه ريالي خاصي درنظر گرفته است. رايج‌ترين تخلفات ساختماني که در کميسيون ماده 100 براي آنها پرونده تشکيل مي‌شود به ترتيب شامل پارکينگ کسر شده، تغيير کاربري و بناي خلاف مازاد بر تراکم است. اين سه تخلف عمده به ترتيب 31، 26 و 13 درصد کل تخلفات ساختماني سالانه شهر تهران را به خود اختصاص مي‌دهند. به عبارت ديگر 70 درصد انحراف فعاليت‌هاي ساختماني در شهر تهران به لحاظ عدم رعايت ضوابط و دور زدن مقررات بالادست فقط در همين سه نوع تخلف خلاصه مي‌شود.
بررسي‌ها نشان مي‌دهد در حال حاضر متوسط مبلغ جريمه ساختماني در تهران مترمربعي 500 هزار تومان است که اين مبلغ يک دهم قيمت فروش يک مترمربع واحد مسکوني نوساز درشهر تهران است چراکه پايه محاسبه جرايم کسري از قيمت منطقه‌اي است که خود اين قيمت 6/ 1 درصد قيمت روز ملک است. البته در بخش بناي خلاف مازاد تراکم به دو شکل جريمه‌ها محاسبه مي‌شود. يک شکل اضافه تراکم مربوط به افزايش سطح اشغال است و نوع ديگر مربوط به ساخت يک طبقه اضافه برخلاف ضوابط طرح تفصيلي است. جريمه در نظر گرفته شده از سوي مديريت شهري براي دو نوع اضافه بنا در مناطق مختلف شهر تهران بين 300 هزار تا يک ميليون تومان است. از سوي ديگر جريمه کسري پارکينگ به‌طور متوسط به ازاي هر فقره کسري پارکينگ رقمي بين 15 تا 20 ميليون تومان است. البته براي اين تعرفه در مناطق مختلف ارقام کاملا متفاوتي اعمال مي‌شود که به عنوان مثال از 11 ميليون تومان شروع مي‌شود و تا 40 ميليون تومان در مناطق شمالي شهر هم مي‌رسد.
به اين ترتيب جرائم تخلفات ساختماني يا به عبارتي ديگر فرمولي که در حال حاضر شهرداري تهران طبق قانون مکلف است براي خلاف فروشي در بازار ساخت‌وساز اعمال کند نه براي شهر تهران منابع مالي موثري ايجاد مي‌کند و نه براي فعالان بخش ساخت وساز «هزينه زا» محسوب مي‌شود و به تعبير ديگر اخذ جريمه عملا به کاهش تخلفات ساختماني منجر نمي‌شود . اين در حالي است که به گفته کارشناسان شهري گسترش تخلفات ساختماني در شهري همچون تهران علاوه‌بر اينکه آسيب‌هايي را متوجه شهر از بابت ترافيک و رشد جمعيت غيرمجاز(جمعيت مازاد بر ظرفيت جمعيت پذيري شهر تهران مطابق با اسناد فرادست) مي‌کند، بلکه زمينه‌هاي سلب آسايش سکونتي ساکنان محله و همسايگان ساختمان‌هايي که تخلف درآنها صورت مي‌گيرد، خواهد شد. به عنوان مثال کسري پارکينگ در يک ساختمان روزانه مزاحمت‌هايي را براي همسايگان واحدهاي فاقد پارکينگ مي‌کند. اين در حالي است که طرح تفصيلي تهران که در ارديبهشت 91 ابلاغ و اجرايي شد براي رعايت سقف جمعيت‌پذير طرح جامع شهر تهران به عنوان سند بالادست، ضوابط ساخت وساز را به لحاظ سقف تراکم ساختمان، زير بنا و... مشخص کرده است تا بيش از ظرفيت‌هاي طبيعي شهر، رشد جمعيت اتفاق نيفتد.
پنج منطقه پرتخلف شهر تهران
همچنين گزارشي که در سالنامه آماري شهرداري تهران در خصوص آمار عملکرد واحد اجراي احکام کميسيون ماده 100 در 22 منطقه طي سال 93 منتشر شده است نشان مي‌دهد از مجموع 56 ميليارد تومان جرائم نقدي کميسيون ماده 100 که در اين سال توسط شهرداري تهران اخذ شده است حدود 36 ميليارد تومان مربوط به مناطق يک تا پنج شهر تهران است. اين ميزان کسب درآمد از اين پنج منطقه که معادل 64 درصد مجموع عايدي مديريت شهري از اين محل است دقيقا در مناطقي است که مطابق با آمار بيشترين حجم ساخت وسازهاي شهرتهران نيز درآنها صورت مي‌گيرد. طي يک‌سال 93 معادل 5 هزار و 973 واحد مسکوني در مناطق يک تا پنج شهر تهران ساخته شده است که بررسي تعداد پرونده‌هاي تخلفات ساختماني شناسايي شده در کميسيون ماده 100 نيز با اين تعداد تقريبا برابري مي‌کند.
دو نگاه متفاوت به سود مرموز تخلف ساختماني
با اين حال بررسي بيشتر ميان فعالان و سرمايه‌گذاران ساختماني حاکي از وجود دو نگاه کاملا متفاوت درباره سود مرموز تخلفات ساختماني در ميان سازنده‌ها دارد. مطابق با نگاه دسته اول، تخلفات ساختماني باعث سود کلان سازنده‌ها خواهد شد. اين نگاه معطوف به جرائم تخلف وقيمت فروش واحد نوساز در شهر تهران است. در قالب اين نگاه اگرچه به عنوان مثال براي کسري پارکينگ به‌طور متوسط 20 ميليون تومان جريمه در نظر گرفته مي‌شود اما هر واحد پارکينگ در بازار رسمي (خريد و فروش پارکينگ به صورت ثبت در سند محضري آپارتمان) حداقل بين 30 تا 40 ميليون تومان معامله مي‌شود. همچنين هر مترمربع «اضافه بناي» مسکوني واحد نوساز ناشي از ارتکاب به تخلف و عبور از حد مجاز ضوابط ساخت وساز طرح تفصيلي مترمربعي به‌طور متوسط 5 ميليون تومان در بازار معاملات مسکن است. اين در حالي است که قيمت تمام شده ساخت مسکن با احتساب مبلغ جريمه و ساير هزينه‌هاي ساخت، مترمربعي حدود سه ميليون و 500 هزار تومان برآورد مي‌شود که در اين صورت سازنده به ازاي هر متر تخلف يک ميليون و 500 هزار تومان عايدي به دست مي‌آورد. در مقابل اين نگاه، تحليل دسته دوم به سود مرموز ناشي از تخلفات ساختماني کاملا متفاوت است. ديدگاه دسته دوم عايدي حاصل از تخلف را اگرچه به صورت اسمي به معناي سود تلقي مي‌کند اما ارزش واقعي آن در شرايط فعلي اقتصاد مسکن زيان قطعي واقعي براي سازنده محسوب مي‌شود. برخي سازنده‌هاي مسکن در شهر تهران با درس عبرت از تخلفات ساختماني که پيش از اين مرتکب شده‌اند در حال حاضر معتقدند ازآنجا که جرايم تخلف به صورت نقدي و حداکثر تا پيش از صدور پايان کار ساختماني دريافت مي‌شود اما دوره فروش آپارتمان نوساز در هنگام رکود بخش مسکن (دو سال اخير) به‌طور متوسط يکسال زمان مي‌برد بنابراين عايدي حاصل از تخلف ساختماني به لحاظ خواب سرمايه و نرخ سود بانکي عملا به زيان سازنده‌ها خواهد بود. اين نگاه در عين حال انجام تخلف براي پروژه‌هاي داراي زمين بيش از 500 مترمربع را سودده تلقي مي‌کند.
با اين حال به نظر مي‌رسد چه ارتکاب به تخلف ساختماني و دور زدن مقررات ساخت‌وساز و ورود به خط قرمز پروانه‌هاي ساختماني سودده باشد چه زيان ده، روند فعلي پرونده‌هاي تخلف ساختماني در کميسيون ماده 100 نشان از اشتياق روز افزون بساز و بفروش‌ها به انجام تخلف ساختماني دارد که البته بخش قابل توجهي ازآنها آگاهانه و با هدف کسب سود انجام مي‌شود. به گفته کارشناسان شهري حجم سنگين تخلفات ساختماني درمقايسه با حجم ساخت وسازهاي انجام شده طي يکسال ناشي از تعرفه‌هاي پايين محاسبه جرايم است که البته بخش زيادي از تعريف تعرفه پايين محاسبه جريمه ريالي تخلفات ساختماني به اختيار مديران شهري ارتباطي ندارد، بلکه ناشي از به روز نشدن قيمت پايه (قيمت منطقه‌اي) املاک است.
درآمد پنهان جرايم تخلفات ساختماني
اگرچه اعداد و ارقام محاسبه شده از ميزان عايدي مديريت شهري از محل جرايم کميسيون ماده 100 بابت 10 نوع کد خلاف عمده، طي يکسال ناچيز به نظر مي‌رسد اما به گفته برخي کارشناسان بخش زيادي از اين جرايم پيش از برخورد تنبيهي در کميسيون ماده 100، از طريق کميسيون توافقات مناطق يا کميسيون ماده 5 حل و فصل مي‌شود و بنابراين اگرچه ممکن است جريمه ريالي وصول شده بابت تخلفات ساختماني از اين طريق بيش از نرخ تعيين شده در کميسيون ماده 100 باشد اما در قالب رقم عايدي حاصل از کميسيون ماده 100 آورده نمي‌شود بلکه در قالب ساير درآمدهاي شهرداري از محل تغيير کاربري و مازاد تراکم محاسبه مي‌شود که در بودجه امسال سهمي بالغ بر 40 درصد دارند.
محمد سالاري، رئيس کميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر تهران نيز در اين باره معتقد است: متاسفانه شهروندان انجام تخلفات ساختماني را جرم تلقي نمي‌کنند يعني در فرهنگ ما ايراني‌ها اين تخلفات جرم به حساب نمي‌آيد.
او گفت: در حال حاضر بخش زيادي از تخلفات ساختماني مرتبط با تخلفات اضافه بنا، ساخت بناي غيرمجاز وتغيير کاربري است. اين تخلفات به‌دليل ميزان بالاي تخلفات ساخت‌وساز در شهرتهران که داراي ارزش افزوده است و جذابيت براي تخلف دارد بسيار گسترده است و علت اصلي آن اين است که متاسفانه شهروندان ما انجام تخلفات ساختماني را جرم تلقي نمي‌کنند و اساسا در فرهنگ ما ايراني‌ها تخلفات ساختماني جرم محسوب نمي‌شود.
او به کسب درآمد 58 ميليارد توماني مديريت شهري از محل جرايم ريالي کميسيون ماده 100 اشاره کرد وافزود: درست است که درآمد مديريت شهري در مقايسه با حجم تخلفات ساختماني انجام شده در شهر تهران بسيار اندک است اما موضوع مورد توجه در اين بخش آن است که بخش زيادي از اين جرائم پيش از بررسي در کميسيون ماده 100 در کميسيون توافقات مناطق حل و فصل مي‌شود و حتي بعضا جرايمي بالاتر از تعرفه کميسيون ماده 100 در مناطق از متخلفان ساختماني دريافت مي‌شود.
به گفته وي، به اين ترتيب به نظر مي‌رسد بخش زيادي از درآمد مديريت شهري از محل تخلفات ساختماني در ساير رديف‌هاي درآمدي گنجانده مي‌شود. رضا تقي پور، سخنگوي شوراي شهر تهران نيز در اين باره گفت: در احکام کميسيون ماده 100 متاسفانه تعداد کمي از آنها به مرحله اجرا مي‌رسد و قدرت اجرايي براي اين کميسيون‌ها مهيا نشده تا احکام صادره توسط آنها به‌طور کامل اجرايي شود. برهمين اساس بسياري از متخلفان ترجيح مي‌دهند جريمه را پرداخت کنند و همچنان به تخلف ادامه دهند.
به اين ترتيب مديران شهري به جاي افزايش تعرفه جرايم تخلفات ساختماني از طريق کميسيون توافقات مناطق و کميسيون ماده 5 در سال‌هاي اخير سعي کردند با رسيدگي به پرونده‌هاي موردي زمينه تخلف ساختماني را براي سازندگان و سرمايه‌گذاران باز بگذارند. کارشناسان شهري معتقدند افزايش تعرفه جريمه‌ها مي‌تواند به‌عنوان بازوي اصلي بازدارندگي از تخلف ساختماني عمل کند.