اثر کاهش نرخ سود بانکي بر قيمت مسکن و نرخ اجاره‌بها آپارتمان ، آيا در فصل نقل‌وانتقالات شاهد افزايش قيمت‌ خانه خواهيم بود؟

پاسخ 3 کارشناس در اين مورد
با توجه به اينکه توافق براي کاهش نرخ سود بانکي به 15 درصد از ابتداي تير ماه اجرا خواهد شد، آيا اين موضوع مي‌تواند تغييري در قيمت مسکن و به‌ويژه اجاره‌بهاي مسکن ايجاد کند؟
بازار مسکن بيش از دو سال در رکود به سر مي‌برد. رکودي که سايه سنگيني بر اقتصاد ايران انداخته است و بخشي از مشکلات اقتصادي به انجماد دارايي‌ها در اين بازار برمي‌گردد. با اين حال دولتمردان اقتصادي تاکنون تلاش بسياري در جهت رونق بازار مسکن در سال جاري انجام داده‌اند. يکي از اقداماتي که دولت در کنار افزايش سقف تسهيلات مسکن و اوراق مسکن بر آن تاکيد دارد تعديل نرخ سود بانکي متناسب با دامنه تورم است.

به گزارش اقتصادنيوز، بالا بودن نرخ سود سپرده‌هاي بانکي در اين سال‌ها يکي از عواملي بوده که به رکود بازار مسکن دامن زده است. چرا که اين موضوع باعث شد جذابيت سرمايه‌گذاري در بازار پول افزايش يابد. در نتيجه ميزان سرمايه‌گذاري در ساير بازارهاي موازي از جمله مسکن کاهش يابد. از اين رو پس از آنکه نرخ سود بانکي از 22 درصد به 20 درصد و سپس به 18 درصد کاهش يافت، خبرها حاکي از آن است که بار ديگر اين نرخ سود به 15 درصد کاهش پيدا مي‌کند که اين کاهش سه درصدي در پي ورود اخير برخي بانک‌ها به کاهش نرخ سود تا ?? درصد بود. اطلاعات دريافتي از مقامات بانکي حاکي از آن است که اين توافق از ابتداي تيرماه در شبکه بانکي اجرايي خواهد شد.

اما با توجه به اينکه اين کاهش نرخ سود در زماني اتفاق مي‌افتد که شروع فصل تابستان و فصل نقل و انتقالات مسکن است مي‌خواهيم بدانيم که در کوتاه‌مدت و بلندمدت چه تاثيري بر بازار مسکن به ويژه بازار اجاره‌بها دارد؟

به گزارش اقتصادنيوز، تيمور رحماني، يک اقتصاددان معتقد است: «با کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت نرخ اجاره تغيير نخواهد کرد و حتي ممکن است اثر کاهشي هم داشته باشد اما در بلندمدت بايد انتظار افزايش قيمت‌ها را داشته باشيم. وقتي نرخ اجاره تابعي از قيمت مسکن است، طبيعي است پس از افزايش قيمت مسکن شاهد افزايش نرخ اجاره هم باشيم.»

البته رحماني تاکيد دارد که گراني اجاره امري خطرناک نيست، چرا که با کاهش نرخ سود سپرده بانکي شاهد رونق بازار مسکن خواهيم بود که اين امر به نفع اقتصاد کشور و خروج از رکود اقتصادي است.

حال با توجه به اينکه با کاهش نرخ سود به 15 درصد سرمايه‌گذاران در شبکه‌هاي بانکي سود کمتري را کسب مي‌کنند در نتيجه بسياري از کارشناسان معتقدند که جذابيت پول پيش براي رهن خانه‌ها از بين مي‌رود و مالکان تمايل بيشتري به دريافت اجاره ماهانه پيدا مي‌کنند و بدين ترتيب وديعه و اجاره مسکن جايشان را با هم عوض مي‌کنند.

بيت‌الله ستاريان يکي از کارشناسان بازار مسکن در اين رابطه به اقتصادنيوز گفت: «مالکان اکنون گرايش بيشتري به دريافت اجاره دارند، به دليل اينکه بازار رکودزده فعلي جايي براي گردش پول ندارد، بنابراين پول مالکان بازدهي خوبي در اين بازار ندارد به همين خاطر ترجيح مي‌دهند که به جاي وديعه، اجاره بگيرند. از طرفي ديگر سپرده‌هاي بانکي هم پاسخگو نيست، چرا که نرخ سپرده‌ها در حال کاهش پيدا کردن است و اين موضوع نيز باعث مي‌شود که صاحبخانه‌ها گرفتن اجاره را به پول پيش ترجيح دهند.»

البته ستاريان مي‌گويد: «نرخ اجاره از چارچوب کلي خود که تنها بايد بين 15 تا 20 درصد از قيمت کل ملک باشد خارج نمي‌شود و به هيچ‌وجه بيشتر از اين حد نخواهد شد و اين موضوع بستگي به اين دارد که چه پيش‌بيني براي اقتصاد کشورمان داريم، مثلاً اکنون پيش‌بيني مي‌شود که بازار مسکن از سال آينده رشد مي‌کند، بنابراين مي‌توانيم نتايج آن را حدس بزنيم، نتيجه آن به اين صورت است که در پي رونق بازار مسکن، قطعاً افزايش قيمت خواهيم داشت و اجاره‌ها باز هم بين 15 تا 20 درصد از قيمت ملک است.»

با توجه به اينکه نرخ اجاره‌بهاي مسکن بين 15 تا 20 درصد از قيمت کل ملک است، بنابراين مي‌توان گفت که قيمت مسکن مهمترين عامل براي تعيين نرخ اجاره‌بهاي مسکن است. در اين رابطه نيز برخي از کارشناسان نظرات خود را بيان کرده‌اند. علي قائدي، کارشناس اقتصاد مسکن به اقتصادنيوز مي‌گويد: «بازار اجاره در ايران عموماً متاثر از دو متغير قيمت مسکن و شاخص تورم عمومي است. با افزايش قيمت مسکن، مالکان واحدهاي مسکوني اجاره‌اي به منظور حفظ بازدهي دارايي خود اقدام به افزايش اجاره‌بها مي‌کنند، همچنين با افزايش شاخص تورم عمومي نيز مالکان به منظور حفظ قدرت خريد، اجاره‌بهاي واحدهاي مسکوني تحت مالکيت خود را افزايش مي‌دهند. به طوري که طي دو سال گذشته با توجه به کنترل تورم عمومي و ثبات در قيمت مسکن، صرف‌نظر از برخي تغييرات فصلي شاهد ثبات نسبي در بازار اجاره نيز بوده‌ايم و اجاره‌بها در حدود نرخ تورم عمومي و کمتر افزايش يافته است.»

همچنين بيت‌الله ستاريان در اين رابطه معتقد است: «با توجه به اينکه تنها قيمت مسکن است که سبب تعيين نرخ اجاره‌بهاي مسکن مي‌شود، مي‌توانيم بگوييم هر عاملي که سبب افزايش قيمت مسکن شود، مي‌تواند در بازار اجاره مسکن نيز اثرگذار باشد که کاهش نرخ سود بانکي يکي از اين عوامل است. اما در شرايطي که تمامي عوامل اثرگذار در قيمت مسکن متوقف شده‌اند و شما به دليل اينکه بازار مسکن وارد رکود شده و تقاضاي موثر کاهش يافته است، افزايش قيمتي را در آن مشاهده نمي‌کنيد، بنابراين مي‌توانيم بگوييم که هيچ عاملي نمي‌تواند در نرخ اجاره‌بهاي مسکن اثر بگذارد و اين نرخ تنها بين 15 تا 20 درصد از ارزش کلي ملک است.»

به گزارش اقتصادنيوز، اما به طور کلي کاهش نرخ سود بانکي چه تاثيري بر بازار مسکن مي‌گذارد؟ آيا اصلي‌ترين رقيب بخش مسکن بازار پول است؟ بهروز ملکي، يک اقتصاددان در پاسخ به اين سوال‌ها گفت: « مهم‌ترين بازار رقيب مسکن، بازار پول است؛ به طوري که جابه‌جايي نقدينگي ميان مسکن-بانک بسيار قوي‌تر از جابه‌جايي نقدينگي ميان مسکن-بورس يا مسکن-طلا و ارز است. بر اين مبنا بازارهاي پول و مسکن، تاثيرات انکارناپذيري بر يکديگر برجاي مي‌گذارند.» همچنين او معتقد است: « هرچه نرخ سود بانکي کاهش يابد، تقاضاي موجرين براي وديعه (رهن) مسکن، کاهش و تقاضا براي دريافت اجاره نقدي، افزايش مي‌يابد.»