سوغات رونق اقتصادي بازار مسکن

بروز «رونق» در بخش مسکن و ساختمان علاوه‌بر اينکه باعث گشايش در فعاليت‌هاي درون بازار ملک – معاملات و ساخت‌وساز - مي‌شود، پنج دستاورد بيروني براي اقتصاد کلان به همراه دارد.
 خروج چرخ‌‌‌‌هاي بازار مسکن-معاملات و ساخت‌‌‌‌وساز- از توقفگاه رکود، علاوه بر اينکه سرمايه‌گذاران ساختماني و متقاضيان مصرفي خريد خانه را از آسيب‌‌‌‌هاي تعطيلي نسبي دو ساله بازار ملک نجات مي‌دهد باعث پنج دگرگوني مثبت در متغيرهاي اقتصاد کلان کشور مي‌شود که آثار مستقيم و غيرمستقيم آن در قالب يک چرخه پايدار، مجددا بخش مسکن و ساختمان را تحت تاثير قرار خواهد داد. به گزارش دنياي اقتصاد ، از اواخر سال گذشته، فعال‌‌‌‌سازي يکسري ابزارهاي مالي (عمدتا وام‌‌‌‌ها و تسهيلات غيرنقد بانکي) براي تحريک ساخت و خريد مسکن، تاحدودي بر «جلوگيري از تشديد رکود مسکن» اثر گذاشت و باعث کنترل دماي منفي بازار خريد و فروش آپارتمان شد اما لايه‌‌‌‌هاي يخ دست کم دو سال اخير در اين بازار و همچنين بازار ساخت و ساز به قدري ضخيم شده است که براي شکستن آن بايد گام‌‌‌‌هاي نرفته دولت و سياست‌‌‌‌گذار پولي در اين مسير تکميل شود.

بررسي‌‌‌‌هايي که يک کارشناس اقتصاد مسکن - علي قائدي- در اين باره انجام داده است، نشان مي‌دهد: بخش مسکن و ساختمان طي يک سال پيش رو که سال آخر فعاليت دولت يازدهم محسوب مي‌شود، بايد در اولويت ويژه سياست‌‌‌‌هاي خروج از رکود قرار بگيرد تا امکان حرکت زنجيره‌‌‌‌اي بخش‌‌‌‌هاي دنباله‌‌‌‌رو فراهم بيايد و در نتيجه، شرايط رشد اقتصادي محقق شود.تاکنون آنچه به‌عنوان تنها دليل براي «پيشران بودن بخش مسکن و ساختمان» مطرح شده، شامل نقش رونق اين بخش در تحرک بخش‌‌‌‌هاي بالادست بازار ساخت و ساز بوده است به اين معنا که با شروع فعاليت‌‌‌‌هاي ساختماني و پايان رکود ساخت و ساز، به دليل نياز اين بازار به انواع مصالح ساختماني و شغل‌‌‌‌هاي خدماتي مرتبط، چرخ توليد بيش از 300 رشته صنعتي به حرکت خواهد افتاد و در مراحل بعدي، با رونق معاملات خريد مسکن، صنايع توليدکننده لوازم خانگي نيز با افزايش تقاضا روبه‌رو مي‌شود.

اما مطالعات علي قائدي درباره آثار اقتصادي-سياسي حصول رونق مسکن در مقطع فعلي، مشخص مي‌کند: علاوه بر نقش به اثبات رسيده بخش مسکن (پيشران و لکوموتيو ساير بخش‌‌‌‌ها)، در اين دوره، تغيير مسير بازار ملک مي‌تواند آينده پارامترهاي سرنوشت‌‌‌‌ساز اقتصاد ايران را متحول سازد.

در اين راستا، پنج واقعه مثبت شامل «تداوم کاهش نرخ تورم»، «آزادي منابع محبوس بانک‌‌‌‌ها»، «استفاده اهرمي از بودجه محدود دولت»، «بهره‌‌‌‌برداري سريع از فضاي پسابرجام» و در نهايت، «انسداد اقدامات پوپوليستي تامين مسکن در دولت‌‌‌‌هاي بعدي» تضمين خواهد شد. متن کامل اين مطالعه به شرح زير است:

بخش مسکن طي 2 سال گذشته متاثر از شرايط کلان اقتصادي از جمله رکود طولاني اقتصادي و کاهش قدرت خريد مردم، با رکود تقريبا شديدي مواجه شد به‌طوري که در سال‌هاي اخير با وجود ثبات در قيمت مسکن و حجم بالاي نياز به مسکن، ميزان تقاضاي موثر در بخش مسکن به‌طور قابل توجهي کاهش يافته که اين مساله باعث شده بسياري از واحدهاي تکميل شده در بازار مسکن به فروش نرود و به تبع آن قدرت سرمايه‌گذاري مجدد توسط سازندگان در بخش مسکن به شدت کاهش يابد و روند صدور پروانه‌هاي ساختماني نزولي شود.

هر چند مجموعه سياست‌گذاران پولي کشور تاکنون به منظور تحريک بخش مسکن، در چند نوبت اقدام به افزايش تسهيلات ساخت و خريد مسکن کرده‌اند و در بازار سرمايه و پول ابزارها و نهادهاي متنوعي جهت توسعه بلندمدت بخش مسکن طراحي شده يا در دست طراحي است، که البته اين ابزارها در 5/ 1 فصل اخير هر چند جزئي باعث افزايش دما در بازار منجمد معاملات مسکن شد (رشد متوسط 8 درصدي معاملات ماهانه در زمستان گذشته)، ولي به دليل عمق رکود حاکم بر اقتصاد کشور و همچنين بالا بودن نرخ سود بانکي و...، اين سياست‌ها هنوز بر بخش مسکن اثر کامل نگذاشته و بين ساخت و ساز و معاملات تا فاز رونق همچنان فاصله وجود دارد. لذا ضروري است به دلايل ذيل سياست‌گذاران پولي و مالي کشور ورود جدي‌تري به بخش مسکن داشته باشند:

 حفظ دستاورد کنترل تورم عمومي
يکي از دستاوردهاي بزرگ دولت يازدهم کنترل تورم عمومي و کاهش کم‌سابقه آن به حدود 7 درصد (تورم نقطه به نقطه) بوده است و با توجه به آثار مثبت کنترل تورم عمومي بر اقتصاد کشور ضروري است از اين دستاورد به‌طور جدي محافظت شود. به دليل وزن حدودا 30 درصدي بخش مسکن (اجاره‌بها) در شاخص تورم عمومي، اثربخش‌ترين راهکار کنترل تورم عمومي، حفظ ثبات نسبي قيمت در بازار مسکن است. اين در حالي است که در صورت ادامه رکود و روند کاهش سرمايه‌گذاري در بخش مسکن، بازار مسکن در سال‌هاي آتي (حتي سال آينده) با کاهش عرضه و به تبع آن افزايش قيمت و اجاره‌بها مواجه مي‌شود که اين افزايش مي‌تواند منجر به افزايش نرخ تورم عمومي و از بين رفتن دستاورد کنترل تورم عمومي شود.

با رونق غيرتورمي مسکن -ناشي از سياست‌‌‌‌هاي جديد به‌کار گرفته شده و برنامه‌‌‌‌هاي در نوبت تصويب- از يکسو به‌خاطر ثبات فعلي قيمت و وجود تسهيلات خريد، معاملات مصرفي افزايش پيدا مي‌کند و از سوي ديگر بخشي از تقاضا در بازار اجاره کاهش مي‌‌‌‌يابد. در نتيجه، «کاهش هزينه تامين مسکن و اجاره‌‌‌‌بها» که سنگين‌‌‌‌ترين وزنه در سبد کالاها و خدمات است و بيشترين سهم را در تورم دارد، باعث پشتيباني از کاهش نرخ تورم خواهد شد.
 
ورود منابع منجمد شده بانک‌ها به چرخه وام‌‌‌‌دهي
با توجه به سرکوب مالي در سال‌هاي قبل از رکود اقتصادي (تعيين دستوري نرخ سود بانکي با وجود تورم عمومي بالا) و فضاي نامناسب کسب و کار در اين سال‌ها (90 تا 92)، بسياري از موسسات و نهادها، منابع مالي خود را در بخش مسکن و ساختمان‌هاي تجاري و اداري سرمايه‌گذاري کردند. با ورود بخش مسکن به رکود و کاهش تقاضا در اين بخش، فروش ساختمان‌هاي مسکوني و غيرمسکوني با مشکل مواجه شد و اين عدم فروش، از يک طرف باعث انجماد منابع مالي موسسات و نهادها در بازار مسکن و از طرف ديگر منجر به عدم امکان پرداخت بخشي از اقساط تسهيلات ارائه‌شده به بخش مسکن شده است. دو آمار رسمي که اخيرا از جانب مسوولان بخش اقتصاد و بانک‌‌‌‌ها اعلام شد، نشان مي‌دهد: در حال حاضر 34 درصد منابع نظام بانکي راکد و قفل شده و در چرخه تسهيلات‌دهي استفاده نمي‌شود. ضمن آنکه، بيش از 15 درصد منابع تجهيز شده بانک‌ها و موسسات اعتباري مجاز، به جاي قرار گرفتن در چرخه توليد به فعاليت‌هاي سرمايه‌گذاري در مسکن، مستغلات و بنگاه‌ها اختصاص يافته است. در اين ميان، اگر چه بخشي از منابع قفل‌شده به معوقات بانک‌‌‌‌ها مربوط است اما منشأ آن به استفاده مستقيم يا غيرمستقيم اعتبارات بانکي توسط نهادهاي مختلف در بازار خريد و ساخت ملک برمي‌‌‌‌گردد.

لذا با خروج بخش مسکن از رکود انتظار مي‌رود پرداخت اقساط تسهيلات بانکي روان‌تر و منابع بانکي قابل توجهي از بخش مسکن آزاد شود و به تبع آن قدرت وام‌دهي مجدد بانک‌ها افزايش يابد که اين مساله مي‌تواند به خروج کل اقتصاد کشور از رکود نيز کمک کند.
 
استفاده اهرمي از بودجه عمومي
دولت در مواجهه با تنگناي اعتباري بودجه عمراني کشور، مي‌تواند بخشي از منابع در اختيار را در نقش «اهرم» براي رشد سرمايه‌‌‌‌گذاري‌‌‌‌هاي ساختماني استفاده کند. اين نقش، به بهترين شکل در بخش مسکن قابل پياده‌سازي است، به‌طوري که اختصاص مبلغ مشخصي بابت يارانه نرخ سود تسهيلات ساخت مسکن، حجم سرمايه‌‌‌‌گذاري ساختماني را تا 35‌برابر آن مبلغ، افزايش مي‌دهد.

بخش قابل توجهي از طرح‌هاي عمراني دولتي، بدون مشارکت مالي بخش خصوصي اجرا مي‌شود. بنابراين منابع تخصيص يافته به اين گونه از طرح‌هاي عمراني هيچ گونه هم‌افزايي مالي ايجاد نمي‌کنند (به‌عنوان مثال با تخصيص 200 ميليارد تومان اعتبار از محل بودجه عمومي جهت ساخت ميزان مشخصي را بدون استفاده از منابع بخش خصوصي،صرفا به ميزان 200 ميليارد تومان سرمايه‌گذاري صورت مي‌پذيرد). اين در حالي است که در شرايط فعلي با توجه به کمبود منابع مالي دولت، عقلايي است تخصيص منابع از محل بودجه عمومي به‌صورت بهينه و به گونه‌اي صورت پذيرد که بيشترين هم‌افزايي را با منابع بانکي و بخش خصوصي داشته باشد.

با توجه به سهم تقريبا 100 درصدي بخش خصوصي در سرمايه‌گذاري مسکن با استفاده از آورده نقدي و تسهيلات، از جمله راهکارهاي هم‌افزايي مالي توسط منابع بودجه عمومي، اولويت در پرداخت يارانه نرخ سود تسهيلات از محل اين منابع جهت ترغيب بخش خصوصي به سرمايه‌گذاري در بخش مسکن است.

به‌عنوان مثال با پرداخت حدود 200 ميليارد تومان يارانه سود تسهيلات در بافت فرسوده شهري، بانک مسکن قادر به پرداخت بالغ بر 100 هزار فقره تسهيلات ساخت يارانه‌اي در بافت فرسوده شهري به ميزان متوسط 50 ميليون تومان به ازاي هر واحد مسکوني مي‌شود. از طرف ديگر، با توجه به هزينه ساخت حدود يک ميليون تومان به ازاي هر متر مربع، با فرض ساخت واحدهاي مسکوني با ميانگين 70‌متر‌مربع، بخش خصوصي يا خانوارهاي ساکن در اين مناطق نيز به ميزان 20 ميليون تومان به ازاي هر واحد مسکوني آورده خواهند داشت. لذا با تخصيص200 ميليارد تومان اعتبار جهت پرداخت يارانه سود تسهيلات ساخت مسکن، حدود 7 هزار ميليارد تومان اعتبار توسط بانک‌ها و بخش خصوصي به بخش مسکن تزريق و سرمايه‌گذاري مي‌شود.

با توجه به ارتباط گسترده پيشين بخش مسکن با بسياري از صنايع و فعاليت‌هاي اقتصادي، اين راهکار مي‌تواند تا حدودي منجر به ايجاد رونق در بسياري از واحد‌هاي اقتصادي و کمک به ايجاد رونق در کل اقتصاد نيز شود.

 بهره‌‌‌‌برداري از فضاي پسابرجام
با توجه به پتانسيل‌هاي بخش مسکن و ساختمان در ايران از جمله نياز قابل توجه به مسکن و به روز نبودن فناوري‌هاي نوين ساختماني، بسياري از شرکت‌هاي خارجي فعال در حوزه مسکن و ساختمان تمايل زيادي به سرمايه‌گذاري در بخش مسکن ايران دارند. اين تمايل خارجي‌‌‌‌ها را مي‌توان در مذاکراتي که با مقامات دولت و بخش خصوصي کشورمان در زمينه‌‌‌‌هاي مختلف زيرساختي و ابرپروژه‌‌‌‌هاي عمراني انجام مي‌‌‌‌دهند، مشاهده کرد. ولي اين شرکت‌ها به دليل رکود حاکم بر بخش مسکن، در شرايط فعلي از ورود به اين بخش از اقتصاد ايران پرهيز مي‌کنند لذا با خروج بخش مسکن از رکود، پتانسيل بالايي در جذب سرمايه‌گذاري خارجي ايجاد مي‌شود.

جلوگيري از ايجاد فضاي پوپوليستي در اقتصاد کشور
هر چند بخش قابل توجهي از رکود فعلي حاکم بر بخش مسکن به دليل رکود اقتصادي ناشي از وضع تحريم‌هاي ظالمانه و برخي از سوء مديريت‌هاي سال‌هاي گذشته است ولي در صورت عدم موفقيت دولت در ايجاد رونق در اين بخش، کارآمدي دولت فعلي در حوزه مسکن زير سوال خواهد رفت و شرايط را براي ارائه شعارهاي پوپوليستي در انتخابات رياست‌جمهوري آينده با استفاده از وضعيت نامناسب بخش مسکن، مهيا خواهد کرد و در صورت موفقيت ارائه‌دهندگان شعارهاي پوپوليستي، انتظار مي‌رود ابزارها و روش‌هاي ناکارآمدي از جمله استفاده از منابع بانک مرکزي در بخش مسکن مورد استفاده قرار گيرد که مي‌تواند منجر به ايجاد بي‌ثباتي در اقتصاد و از بين رفتن بسياري از دستاوردهاي مثبت دولت فعلي در حوزه ثبات‌بخشي به اقتصاد شود.

لذا با توجه به مجموعه دلايل پيش گفته ضروري است براي خروج بخش مسکن از رکود، از يک طرف دولت پرداخت اعتبارات بيشتر به بخش مسکن از محل بودجه عمومي را (جهت پرداخت يارانه نرخ سود تسهيلات و بخشي از عوارض ساخت به خصوص در بافت‌هاي فرسوده شهري) در اولويت قرار دهد و از طرف ديگر سياست‌گذاران پولي نيز براي حفظ دستاورد ثبات در اقتصاد، با يک نگاه بلندمدت، امکان تزريق بيشتر و سهل‌تر تسهيلات بانکي به حوزه مسکن را مهيا کنند؛ زيرا به هر ميزان که ايجاد رونق در بخش مسکن با تاخير مواجه شود احتمال ايجاد شوک قيمتي در بازار مسکن و اجاره و به تبع آن تورم عمومي در آينده افزايش مي‌يابد و سياست‌هاي پولي انبساطي در حوزه مسکن هرچند ممکن است تا حدودي منجر به افزايش قيمت مسکن شود، ولي از شوک قيمتي احتمالي ناشي از کمبود عرضه مسکن در آينده جلوگيري مي‌کند. البته در اين راستا ضروري است مسوولان ارشد دولت، وزارت راه و شهرسازي و بانک مرکزي، به منظور هماهنگي بيشتر جهت اتخاذ و اجراي سياست‌هايي به منظور خروج بخش مسکن از رکود، اهتمام بيشتر و عاجل‌‌تري داشته باشند. فردا دير است.